専有部分の機器交換について

[匿名さん]

長文での質問をお許しください。

都内でマンションの理事をしております。
当マンションは、築約50年で戸数150、各戸の専有面積は150~400㎡で、
もともとは富裕層向けのマンションで、100年以上もたせるべく理事の仕事も煩雑な状況です。

住民も高齢者が増え、浴槽が高すぎて危険（現状では床から60-70cmが多い）
であるという要望が多く、このたび浴槽を低く広くすることで組合員に総会で提案し、
圧倒的な賛同をいただきました。（現状では提案紹介の段階で、議案として採決してはおりません）

理事会からの提案の趣旨はおおよそ次の通りです。

A．浴槽を、低くて大人が足を伸ばせることが出来る大きなサイズに全戸交換する
B．浴室を大きくする必要があり、浴室の拡張を全戸行う
C．それに合わせて給湯器も全戸交換する（１台３０万円程度）
D．それに合わせて排気ダクトなど共用部分の工事もおこなう
E．以上の費用は、修繕積立金を利用する

いざ調査いたしますと、ほぼ半分の個数で、建物分譲時とは異なる給湯システムを設置しており
（いずれも理事会で承認済みです）、中には給湯器だけでも200万円以上のものを設置している組合員もおりました。

ここからが質問なのですが、一部の組合員がこの案に反対しております。

工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、
その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
反対の理由はさまざまですが、主なものは次の通りです。

①浴槽、給湯器など専有部分の機器交換のために、修繕積立金を切り崩すのはおかしい
②今利用している給湯器よりも、明らかにグレードが下がるものに強制的に取り換えることは財産権の侵害である

この組合員を説得できない場合、決議を経て工事を実行することは可能でしょうか？
強硬する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか？
また、修繕積立金を使うことに問題はないでしょうか？
管理会社の見解としては、強硬は難しいとのことでした。

以上、よろしくお願いいたします。

[61: 匿名さん]

＞専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合としてやらなければ、そのマンションは いずれ間違いなくスラム化しますよ。

過大表現で脅かしても通用しません。
枝管部分は専有部分ですので当該区分所有者の管理責任です。
貴方は専有部分の維持管理費用を持ち合わせていないので、何とか積立金を流用しようとする汚い発想に過ぎません。
他人のお金を当てにしないで、自分で働いてお金を貯めましょう。
さもなければ売却してアパートへどうぞ引っ越すことです。

[62: ピギナーさん]

「建物」に関して、
専有部分については、【 その管理や使用が区分所有者全体に影響を及ぼすような事項 】 については規約で定めることができる。たとえば、専有部分の配管について定期的に点検・補修を行い、共同の管理に服せしめる旨の規約を定めることは可能である。（出典：コンメンタール）

マンション標準管理規約では、第21条（敷地及び共用部分等の管理）第2項において、
「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」
と定めている。
（コメント：配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。）

[63: 匿名さん]

それ専有部を貫通する縦配管のような状態のことを指すんですよ。
ちゃんと解釈しましょうね、それと標準管理規約は関係ないから。
通常専有部の枝管は本管継手までは所有者の管理責任、漏水時に保険も使えますよ。

[64: 匿名さん]

スレ主案には同意できませんよ。
私が中古マンションを購入するのは、リホームで好みの部屋が安く手に入るからです。
４LDKを２LDKに1314浴槽を1624に
夢のマイホームがスレ主のようなのが理事になると台無しになる。

[65: 匿名さん]

>専有部分の高圧洗浄は、本来は各区分所有者がやらなければならないものです。 それを、管理組合が、管理費を使ってやるのはいいんですか？

良い場合があります。
管理費予算書に排水管洗浄費を計上して総会で承認されれば可能です。

[66: 匿名さん]

スレ違い、話題そらしはやめませんか？

[67: 匿名さん]

>65
それと同じように、専有部分の配管の更新工事を予算書に計上して
総会の承認を得ればいいということになりますね。

[68: 匿名さん]

洗浄と更新が区別できない人は参加するに値しません。

[69: 匿名さん]

>68
洗浄だろうが更新だろうが、本来は区分所有者が負担する
ものじゃないの？

[70: 匿名さん]

多分、４２あたりの方の言っていることは、
「排水管の横持ち部分は現在専有部とされているが、共用部として立管と一緒に修繕する方が良いから、規約改正で横持ち部分を共用部にすべきだ。（それなら修繕費がつかえる。）」
であって、それに反論されている方は、
「横持ちは専有部だから、修繕費は使えない」
と言われていると見受けられます。
つまり、４２あたりの方は「現状は良くない」と言われて、反対意見は「現状はこうだ」と言われているので、議論がかみ合っていないように見受けられます。

しかし、スレ主さんの言われているバスタブ等については、いずれも修繕費の使用はダメと言っていると見受けられます。

思うに、このスレについては
「スレ主さんの理事会提案は問題が多すぎて（あるいは原理原則からして）認められるものではない。」
との結論で、このスレは終了して良いのではないでしょうか。

そして、４２あたりの方の意見も一理あると思われるので、４２あたりの方がご自身で「排水管横持ち部分の共有部化について」という新しいスレを立てられるのがいいと思います。

[71: 匿名]

その配管の話は無理だし論外なの、スレ趣旨かなりそれてるしね。
そんなの良いから、スレ主さんの問いに答えてあげたら。

スレ主さんは配管どころか専有部の、しかもその設備機器の更新！　積立金使いたいんだと！
狂ってますが、だれかアドバイスしてあげなよ。　

[72: まんかんし]

＞専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合としてやらなければ、そのマンションは いずれ間違いなくスラム化しますよ。

正しい見識です　このようなマンションは多く存在します　社員はよく知っている筈です
排水が出来ないマンションは住居と言えません

[73: 匿名さん]

べつに良いじゃない、専有部の話、配管つまろうが漏れようが、所有者が無い専有部は無いから。
排水管の本管は管理組合が管理してつまりは無いよ、専有部がつまろうがどうなろうが所有者の勝手。

配管！配管！ってしつこいしうるさいよ、関係ないし。
ここの本題は浴室のリフォームを管理費でできるかどうかの話ですよ。

[74: 匿名さん]

７３の訂正
ここの本題は浴室のリフォームを管理費でできるかどうかの話ですよ。
　　　　　　　↓
ここの本題は浴室のリフォームを修繕積立金でできるかどうかの話ですよ。

[75: ピギナーさん]

ＫＹ・・・氏が自らＫＹであることを証明

>>54
>私のいっているのは、浴槽と給湯器のことをいっているのではありません。
>専有部分の、給排水管、給湯器、汚水管、ガス管のことをいっているのです。

[76: 匿名さん]

積立金で給湯器替えれるならテレビも替えれるな
本来の大規模修繕費用とか大丈夫かぁ～って　作り話はもうあきたわ


もうチョット　高度な作り話を頼む！

[77: 匿名さん]

マンションの維持・保全をどうやっていくかが大切なことだよ。
共用部分、専有部分は関係ないこと。
専有部分は、各区分所有者がやるものと決めつけないで、いかにしたら
それができるかを考えていくことが大切なんだけど、それが判らない
堅物がいるからなあ。
専有部分を共用部分にとかすぐいっているけど、費用の負担といっているのが
わからないんだね。

[78: マンション投資家さん]

個人の財産を
理事が変わるたびに
理事の趣向で手を加えられる
としたら
個人の財産ではなくなる。

そのマンションは価値なし

[79: 匿名さん]

＞ここの本題は浴室のリフォームを修繕積立金でできるかどうかの話ですよ。

出来ない事は常識です。
お金がない人は売却してアパートへどうぞ。

[80: 匿名さん]

>>54
経理がわかっていない。
損益勘定と資産勘定を混ぜるな。