専有部分の機器交換について

[匿名さん]

長文での質問をお許しください。

都内でマンションの理事をしております。
当マンションは、築約50年で戸数150、各戸の専有面積は150~400㎡で、
もともとは富裕層向けのマンションで、100年以上もたせるべく理事の仕事も煩雑な状況です。

住民も高齢者が増え、浴槽が高すぎて危険（現状では床から60-70cmが多い）
であるという要望が多く、このたび浴槽を低く広くすることで組合員に総会で提案し、
圧倒的な賛同をいただきました。（現状では提案紹介の段階で、議案として採決してはおりません）

理事会からの提案の趣旨はおおよそ次の通りです。

A．浴槽を、低くて大人が足を伸ばせることが出来る大きなサイズに全戸交換する
B．浴室を大きくする必要があり、浴室の拡張を全戸行う
C．それに合わせて給湯器も全戸交換する（１台３０万円程度）
D．それに合わせて排気ダクトなど共用部分の工事もおこなう
E．以上の費用は、修繕積立金を利用する

いざ調査いたしますと、ほぼ半分の個数で、建物分譲時とは異なる給湯システムを設置しており
（いずれも理事会で承認済みです）、中には給湯器だけでも200万円以上のものを設置している組合員もおりました。

ここからが質問なのですが、一部の組合員がこの案に反対しております。

工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、
その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
反対の理由はさまざまですが、主なものは次の通りです。

①浴槽、給湯器など専有部分の機器交換のために、修繕積立金を切り崩すのはおかしい
②今利用している給湯器よりも、明らかにグレードが下がるものに強制的に取り換えることは財産権の侵害である

この組合員を説得できない場合、決議を経て工事を実行することは可能でしょうか？
強硬する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか？
また、修繕積立金を使うことに問題はないでしょうか？
管理会社の見解としては、強硬は難しいとのことでした。

以上、よろしくお願いいたします。

[41: 匿名さん]

(修繕積立金)
第28条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する 経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
ー以下略ー

[42: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[43: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）

　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。

　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。

　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。

　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え

　　５．原告のその余の請求を棄却する。

　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。

　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議に従うべきであるとの結論に至りました。

[44: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　水漏れがした場合、経年劣化によるものは保険の適用がありません。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化によるものに
ついては（サビによる漏水等）適用されません。

[45: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[46: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣に
　　取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこしい問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそ
　れぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変
　わりはありません。

[47: 匿名さん]

>スレ主さんへ
うちのマンションで今後取り組んでいくので、参考になればと思い
資料を添付しました。

[48: 匿名さん]

知識や能力の無い者は何百人集まっても無能なままですね。

とりあえず御自分達で不明不安な修繕工事等する時は法律家に相談しなさい。
各種資料持参してね、相談だけならほんの数万円でトラブル回避できますよ。
われらの勝手！と　乱暴に物事進めると痛い目に合いますよ。

[49: 匿名さん]

>48
甘いですね。弁護士に相談した経験ないでしょう。
それに、弁護士は、マンション管理に関する知識は乏しいですよ。
マンション管理では、弁護士はお金になりません。

[50: 匿名さん]

>そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更新工事を行う事例が増えてきました。


ウソの情報を根拠にするのはそれ以下もウソと言えるから書込みは止めましょう。

[51: 匿名さん]

＞マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

ウソの情報を根拠にするのはそれ以下もウソと言えるから書込みは止めましょう。

[52: 匿名さん]

>51
あなたが判断することではないですよ。
僕はスレ主さんに情報を提供したのですから。
それを判断するのは、スレ主さんです。
必要でない部分は、取り上げる必要はないでしょう。

[53: 匿名さん]

専有部分の設備機器を交換するのに修繕積立金を
使うやり方は、全員の同意がないと難しいことだと考えます。
修繕積立金本来の費消目的とは異なるからです。
ただし、全戸で実施すれば単価が下がり安く施工できることも
大きな魅力と言えます。
既に交換工事を終えた処や、規格が異なる設備が混在する
現状では、無理が多いと言わざるを得ません。

反対されている方の意見の方が理に叶っています。
例えば、修繕積立金の負担割合が同じでも
部屋の広さが異なれば積立金には多少があります。
当該設備の一個当たりの単価が同じであれば不公平が生じます。

無理をせずに施工しようと考えるのであれば、
同意が出来ている方々の設備のみを自費で交換するべきでしょう。
共同購入で、交渉次第ではかなり安く施工できると思います。
一部の反対者を多数の力で押し切るのは
今後に大きな禍根を残すことになり、
全く異なるテーマの際に悪しき事例となります。

[54: 匿名さん]

>53さん
専有部分の高圧洗浄は、本来は各区分所有者がやらなければならないものです。
それを、管理組合が、管理費を使ってやるのはいいんですか？
私がいっているのは、これと同じ発想で、管理組合が経費を使ってやるのは
問題がないのではということです。
修繕積立金は、専有部分の床面積比でそれぞれ違います。
私のいっているのは、浴槽と給湯器のことをいっているのではありません。
専有部分の、給排水管、給湯器、汚水管、ガス管のことをいっているのです。

[55: 匿名さん]

普通は建物を縦方向に設置されてる配管は共用部扱いが普通のマンション。
高圧洗浄などもこの立て部分ですね。
ガス管はメーターが境ですし整備はガス会社に相談ですよ。

専有部内を横に走る配管を管理組合が費用負担は無いでしょうね。
使用頻度で劣化の具合もまちまち、自己負担が当然ですよ。



長文やコピペで、チンプンカンプンなおかしなこと書かないのよ。

[56: 匿名さん]

>55
単なるコピペではなく、私が真剣に取り組んでいくために考えたものですよ。
配管の縦管部分は共用部分とかそんなことは当然分かっていますよ。
法律や事例等もいろいろ研究し、調べた結果の資料です。
書き込んだ資料を読んでどうおもいましたか？
高圧洗浄は、専有部分の枝管もやっていますよ。
専有部分の枝管部分の更新工事を管理組合としてやらなければ、そのマンションは
いずれ間違いなくスラム化しますよ。
これから、この問題に取り組んでいこうと思っているマンションは、参考にすればいいだけのことですよ。

[57: 匿名さん]

ひとりでやってなさい。

[58: 匿名さん]

せっかく苦労して作った資料が必要でないんなら、削除してもらいましょうかね。
私も、この資料を公開するのは、もったいないですから。

[59: 匿名さん]

あなた他のスレでも同様の投稿されてますけど、
御自身のマンション管理組合で提案されてみてください。
その経過のほうが興味ありますね、理事や総会での皆さんの反応は如何でしょうか。

[60: 匿名さん]

>49
法的な対応です、弁護士や司法書士が対応します。
マンション管理士などは法的にも何の権限も有りませんし語れません。
ましてや能力は素人ですよ。

また、当方には当然顧問契約している弁護士おりますが、なにか。