専有部分の機器交換について

[匿名さん]

長文での質問をお許しください。

都内でマンションの理事をしております。
当マンションは、築約50年で戸数150、各戸の専有面積は150~400㎡で、
もともとは富裕層向けのマンションで、100年以上もたせるべく理事の仕事も煩雑な状況です。

住民も高齢者が増え、浴槽が高すぎて危険（現状では床から60-70cmが多い）
であるという要望が多く、このたび浴槽を低く広くすることで組合員に総会で提案し、
圧倒的な賛同をいただきました。（現状では提案紹介の段階で、議案として採決してはおりません）

理事会からの提案の趣旨はおおよそ次の通りです。

A．浴槽を、低くて大人が足を伸ばせることが出来る大きなサイズに全戸交換する
B．浴室を大きくする必要があり、浴室の拡張を全戸行う
C．それに合わせて給湯器も全戸交換する（１台３０万円程度）
D．それに合わせて排気ダクトなど共用部分の工事もおこなう
E．以上の費用は、修繕積立金を利用する

いざ調査いたしますと、ほぼ半分の個数で、建物分譲時とは異なる給湯システムを設置しており
（いずれも理事会で承認済みです）、中には給湯器だけでも200万円以上のものを設置している組合員もおりました。

ここからが質問なのですが、一部の組合員がこの案に反対しております。

工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、
その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
反対の理由はさまざまですが、主なものは次の通りです。

①浴槽、給湯器など専有部分の機器交換のために、修繕積立金を切り崩すのはおかしい
②今利用している給湯器よりも、明らかにグレードが下がるものに強制的に取り換えることは財産権の侵害である

この組合員を説得できない場合、決議を経て工事を実行することは可能でしょうか？
強硬する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか？
また、修繕積立金を使うことに問題はないでしょうか？
管理会社の見解としては、強硬は難しいとのことでした。

以上、よろしくお願いいたします。

[21: 匿名さん]

>>17
規約で定めればいい。

　　　　第五節　規約及び集会
（規約事項）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。


>残念ながら、積み立てられている修繕積立金は管理組合（＝区分所有者全員）の
>総有であり、各区分所有者毎の持分の概念はない。

管理組合解散の時、たとえば建替えの時、持分割合に応じて返却される。

（消滅時の財産の清算）
第６５条管理組合が消滅する場合、その残余財産については、第１０条に
定める各区分所有者の共用部分の共有持分割合に応じて各区分所有者に帰
属するものとする。

[22: ピギナーさん]

>>17 に書いてあることは、基礎的な知識です。
マンション管理士でも知っていると思います。

[23: まんかんし]

19は共用部分に拘泥するが　共用部分は固定したものでは無いし　裁判でも変遷しつつあるのが現況だ

規約こそ組合の法律であり　規約の改定は組合員の意思で出来る

管理行為は規約で広く決めることが出来る

積立金の使途もそうだ

規約で決める事の出来ない事案は無いと言うか規約でしか管理は出来ない

[24: まんかんし]

4と20は同一人物かな？否同一猿か

[25: 匿名]

専有部に修繕積立金を流用はいくらなんでもできませんよ。
おなじマンションでも早目に転居買換えを考える人、生涯棲むつもりの人と様々。
組合が解散しない限り分配返却されない財産です、個々のリフォームとは論外ですね。

専有部の変更が可能なんて聞いた事ありませんし、おかしな管理組合ですね。

釣りなんじゃないですか？

[26: マンション住民さん]

だから組合員の総意なら規約で定めればいいってこと。

[27: 匿名さん]

専有部に関わるのは無理だよ、なんのために区分所有法ができたのか解ってないね。
管理組合としての建物管理や修繕積立金、管理修繕に関わる費用の徴収の取り決め。
建替えに関しても決まりがある意味くらい解らないかね。

修繕積立金も将来の修繕を見越しての積立金額、余裕があるとは思えませんね。
必要ならリフォーム用に希望者だけ積立することだね。

管理組合総会の権限は万能ではありませんよ。　

釣られて楽しいですか？　　笑

[28: 匿名さん]

＞だから組合員の総意なら規約で定めればいいってこと。

有り得ない事、非現実的な事は遠慮しなさい。
規約で決めれる事にも限度があるの、勉強しな。
スレ主の問いには反対住民がいると書いてありますし。

[29: 匿名さん]

反対しても総会で賛成可決したらそれに従う義務があるよ。それが民主主義の多数決論理。
ここで言う「建物」とは専有部分と共用部分から構成される。区分所有法では建物の定義はない。

[30: 匿名さん]

>組合が解散しない限り分配返却されない財産です
一体誰に返却されるの？解散直前の区分所有者だろう。

[31: 匿名さん]

共用部分にも浴室はあるよ。ゲストルームの浴室がそうだ。
共用部分に便所があれば、それはマンション内の公衆便所だ。

[32: 匿名さん]

それは無理　専有部は個人の区分所有権があるの　基本的な事位理解して書いてね
総会決議で何でもできるなんて思わないでね　ど素人さん

[33: 匿名さん]

それなら共用部分と敷地には個人の持分権があるぜよ。

[34: 匿名さん]

共用部分の便所の便器にも持分があるのですか？

[35: 匿名さん]

質問ですが、共用部分の便所の便座をウォシュレット付に替えるのは共用部分の変更で特別決議が必要ですか？
形状又は効用の著しい変更を伴いますが。

[36: 匿名さん]

共用部なら好きなように相談してやって下さい。
他の事関係ないし。

[37: 匿名さん]

>工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、 その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
150戸で半数反対なんでしょ。
リフォームなんて、70ー150戸での一斉工事は割高にはならんよ。
業者に70戸でいくら、150戸でさらに10%引きとかなら、
別の業者に言えば、70戸でも10%引きでやるぞ。
俺的にはたかが10%引きだな。
これが値引き率が高くなるようなら、最初の値段はボッタクリだぞ。
数学的に、
コストの上昇曲線が戸数が増えるほど緩やかになるぞ。

[38: 匿名さん]

>スレ主さん
専有部分の工事については、管理組合がやることはできるとなっています。
しかし、その負担については、標準管理規約で触れられていません。
だが、裁判例でもあるように、費用の負担については、修繕積立金を
使用してやるには問題がないようです。

[39: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[40: 匿名さん]

専有部分の修繕等)
第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)を行 おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。 以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付 した申請書を理事長に提出しなければならない。
3 理事長は、第1項の規定による申請について、承認しようとするとき、 又は不承認としようとするときは、理事会(第51条に定める理事会をい う。以下同じ。)の決議を経なければならない。
4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、 専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、 修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。