専有部分の機器交換について

[匿名さん]

長文での質問をお許しください。

都内でマンションの理事をしております。
当マンションは、築約50年で戸数150、各戸の専有面積は150~400㎡で、
もともとは富裕層向けのマンションで、100年以上もたせるべく理事の仕事も煩雑な状況です。

住民も高齢者が増え、浴槽が高すぎて危険（現状では床から60-70cmが多い）
であるという要望が多く、このたび浴槽を低く広くすることで組合員に総会で提案し、
圧倒的な賛同をいただきました。（現状では提案紹介の段階で、議案として採決してはおりません）

理事会からの提案の趣旨はおおよそ次の通りです。

A．浴槽を、低くて大人が足を伸ばせることが出来る大きなサイズに全戸交換する
B．浴室を大きくする必要があり、浴室の拡張を全戸行う
C．それに合わせて給湯器も全戸交換する（１台３０万円程度）
D．それに合わせて排気ダクトなど共用部分の工事もおこなう
E．以上の費用は、修繕積立金を利用する

いざ調査いたしますと、ほぼ半分の個数で、建物分譲時とは異なる給湯システムを設置しており
（いずれも理事会で承認済みです）、中には給湯器だけでも200万円以上のものを設置している組合員もおりました。

ここからが質問なのですが、一部の組合員がこの案に反対しております。

工事は全戸一斉の予定で、少なくとも一戸でも工事を反対すれば割高になるだけでなく、
その一戸と同じ排気ダクトを利用している戸全体の工事が出来なくなります。
反対の理由はさまざまですが、主なものは次の通りです。

①浴槽、給湯器など専有部分の機器交換のために、修繕積立金を切り崩すのはおかしい
②今利用している給湯器よりも、明らかにグレードが下がるものに強制的に取り換えることは財産権の侵害である

この組合員を説得できない場合、決議を経て工事を実行することは可能でしょうか？
強硬する場合、どのような手順を踏めばよいのでしょうか？
また、修繕積立金を使うことに問題はないでしょうか？
管理会社の見解としては、強硬は難しいとのことでした。

以上、よろしくお願いいたします。

[1: ピギナーさん]

管理組合の守備範囲を超えてしまっています。
反対している組合員が言っていることのほうが正論です。

[2: 匿名さん]

私が組合員ならば、理事会提訴の方向で準備にかかります。
越権行為も甚だしい。

[3: まんかんし]

規約の改正が先です

[4: 匿名さん]

規約の改正？
規約改正で、専有部分を共有部分にするんかい？
規約改正で、修繕費用を専有部分に使用するのかい？

たんに部屋のリホーム費用を出せないか、出したくないもんだから
管理組合の修繕積立て金を流用したいだけだろ。

理事会役員がリホームしたくなる度に全戸リホームするの？

[5: まんかんし]

＞＞4
頭はキャップを被る為に在るのでは無い

[6: ピギナーさん]

そもそも論として、
区分所有法３条団体が行い得る管理の範囲を逸脱した行為であり、
対応方法はないと思います。
もちろん規約の改正云々は論外です。

[7: 匿名さん]

以下のような総会議案にして総会に諮る。

・規約を改正し、専有部分のリフォームに修繕積立金の取り崩しが可能なようにする。
・修繕積立金を取り崩して専有部分浴室リフォームを行う。
・リフォーム後の専有部分浴室は共用部分とはしない。
・リフォームは希望者のみ実施。
・希望しないものは、希望した場合にかかる費用相当分になるまで以降修繕積立金の徴収を免除する。

[8: 匿名さん]

>>7
それでいいと思う。
規約を改正すれば修繕積立金の取り崩しは出来る。
もともと各区分所有者が積み立ててるお金だから問題ない。
修繕積立金で修繕したからと言って共用部分にする必要はない。
希望しない人も費用分の修繕積立金免除で恩恵を受けられる。

[9: 匿名さん]

修繕積立て金は共用部分の修理のために積立てている。
それを流用したのでは、修理出来なくなる。
共用部分を修理できなくては、マンション価値はなくなる。

[10: 匿名さん]

古いマンションだと、修繕計画をたててない管理組合がある。
そのため、修繕積立て金が不足し立て直しは当然、修繕すらできない危険なマンションがあると統計で見た。
中古マンションを購入するなら、修繕記録と修繕計画を確認が必要です。

[11: 匿名さん]

>>9
積立金が足りなくなったら追徴すればいいのでは？
専有部分の修理にお金つかったのだから言い訳は立つよ。

[12: 匿名さん]

専有部のリフォームに積立金使うのはちょっと無理かな。
反対者がいるなら総会云々、規約改正も無理ですよ。
居室内の浴室が共用部って？　登記面積も変えちゃいますか？　漫才じゃないんですから。

リフォームはしたい人がやればいい事、管理組合は躯体、共用部だけ守って下さいな。

[13: 匿名さん]

>>11
共有部分修理のための修繕積立て金を専有部分に流用するのは、専有部分をリホームできない貧しい理事会役員のエゴ

となると共有部分の修繕ができないから追加徴収は求められませんね。
まともな管理会社が担当していないマンションなのでしょう。

[14: 匿名さん]

他人のお金を当てにする不純な考えは止めましょう。

[15: 匿名]

修繕積立金払ってる、オレの金だ。

[16: 匿名]

以下のような総会議案にして総会に諮る。

・規約を改正し、専有部分のリフォームに修繕積立金の取り崩しが可能なようにする。
・修繕積立金を取り崩して専有部分浴室リフォームを行う。
・リフォーム後の専有部分浴室は共用部分とはしない。
・リフォームは希望者のみ実施。
・希望しないものは、希望した場合にかかる費用相当分になるまで以降修繕積立金の徴収を免除する。

[17: ピギナーさん]

>>16
>以下のような総会議案にして総会に諮る。

区分所有法第３条の目的外の事項であるため、総会決議は無効である。

>>15
>修繕積立金払ってる、オレの金だ。

残念ながら、積み立てられている修繕積立金は管理組合（＝区分所有者全員）の
総有であり、各区分所有者毎の持分の概念はない。

[18: 匿名さん]

（区分所有者の団体）

第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。


はい残念でした　修繕積立金とは無関係

[19: ピギナーさん]

>>18

管理組合は、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」であるので、
「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」を超える行為をすることはできない。
「管理」の対象物は、「建物並びにその敷地及び附属施設」であるが、
その具体的範囲については、区分所有法の各条の規定（16条～18条、21条、30条1項等）に
よって定まる。
「附属施設」とは、附属の建物と建物の附属物である（2条4項参照）。

[20: 匿名]

>18
外野からだが、おたく読解力と言うか法律文言の理解能力皆無だね、勉強しな。