パークコート赤坂桜坂

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1220/

また、本物件について、建設会社や管理会社のこと、将来性、資産価値及び相場、地盤状況についても意見を交換しましょう。
（子育て・住環境や自然環境・医療・周辺地域の治安に関する話題も歓迎です）


＜全体概要＞
所在：東京都港区赤坂1-1205-20
交通：銀座線・南北線溜池山王駅徒歩3分、南北線六本木一丁目駅徒歩4分
総戸数：46戸
間取り：2LDK～3LDK、62.08～123.53m2
入居：2016年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[183: 匿名さん]

>>178

たしか仙石山は管理費・修繕がめちゃ高だった。
120平米で合計10万円以上した。
新築でそれだからこの先修繕費がさらに上がるとなーと思うと少し気になった。

億ション買う人はそこはあまり気にしないとは言うけれど
にしても高かった。

[184: 匿名さん]

仙石山はオーナー管理だから高いのは当然です。

[185: 匿名さん]

>183
そういえば仙石山は管理費が高い（修繕積立金は普通、一時金がない分むしろ安め）ので収益還元的にみれば分譲価格に数割乗っけていることになる、騙されてはいけない、全然割安じゃない、ってしたり顔で熱弁している人がいましたね。
机上の空論という言葉の意味を再認識させてもらえた好例でした。

[186: 匿名さん]

ちょっと何言ってるかわかんないです

[187: 匿名さん]

フォレセーヌの10800万で70平米台のは安かったなあ・・・坪単価480万とかだった。管理修繕もそんな高くなかったし。
まあどうせ倍率ついたんだろうけど。

あまり宣伝しないもんだからこっちも真面目に検討してなかったわ。

[188: 匿名さん]

ここは三井さんのスレッドです。
物件について意見交換しましょう。

[189: 匿名さん]

森兄弟のところは半分趣味でやってるようなところがあるから値段をバカ高くはしないよね。永田町の森ビルのも安かったよ。

ここは坂途中で墓地隣の割に700とはかなり強気ですね。

[190: 匿名さん]

割高の三井が安く売るわきゃない

[191: 匿名さん]

パークコート六本木ヒルトップは内装がまるで賃貸か？って思うくらいちゃっちかったけど
こっちはどうなんだろう。

広さ構成的にはディンクス向けっぽいから同じような感じになるんだろうか。

[192: 匿名さん]

そのようですね。
エントランスは豪華だったようですね。

[193: 匿名さん]

>>191, 192

おれも同じこと思った。

中古を見に行ったときエントランスは豪華なのに
部屋入ったら何だこれってなった。
まあパークコートだもんなあ。

三井・野村はエントランスに金かけて
専有部分はテキトーにしてる印象がある。
中国の張りぼてみたいだよ。

[194: 匿名さん]

＞１９３
＞エントランスは豪華なのに

エントランス、ハリボテ感が結構ありますけどね。良いものをたくさん見ている人だと、直感的に安っぽさを感じるはず。

[195: 匿名さん]

中は見たことないんだが、以前通りを歩いていて
外観がぺっとーーーんとして安っぽい建物だなと思ったらパークコート六本木だった。

同じ冠名だから桜坂も似たような質になる気がする・・・

最近の三井って立地に頼ってばかりで
パークマンション以外は建物に力抜きすぎじゃないですか？

[196: 匿名さん]

＞195さん
仰る通りです。
資材の高騰の影響もあるかもしれませんが
パークコート六本木に関しては酷いかもしれません。
パークマンション氷川坂は良さそうです。
ヴァンガード跡地は最高Levelになるでしょう。

[198: 匿名さん]

サイトにもパンフにも、免震とも耐震とも書かれていないのがとても気になります。
いまどき地震対策の無いマンションなのでしょうか？？？

[199: 匿名さん]

耐震だよ。

[200: 匿名さん]

最近の震災関連のテレビの特集を見ると、並の耐震では安心できませんね。

震度６や７での周期の大きな地震でビルが見事に崩壊するのがよくわかりました。

ここの耐震ではかなり不安。

[201: 周辺住民さん]

ここ13階建ですよね。

[202: 匿名さん]

今時耐震なんて信じません。
免震でしょう。施工は竹中さんですよ。

[203: 匿名さん]

なんで今時、免震にしないのでしょう。１３階あって耐震では凄い不安。
坪７００万で耐震とは......

[204: 匿名さん [男性]]

制振構造では？

[205: 匿名さん]

ここはフローリングは突板ですか？オレフィンシート？
渋谷大山町のパークコートはオレフィンシートでがっかりでしたが。。

[206: 匿名さん]

制振だと思います。

[207: 匿名さん]

最上のひき板じやないんですか？

[208: 匿名さん]

＞206

ダンパーは無いみたいですが

[209: 匿名さん]

三井に聞いた方がいいですね。
やはりどこにも書いてないです。

[210: 匿名さん]

>195

森ビルの仙谷山だって中は相当安っぽかったよ。

約半数の住戸は森ビルが賃貸用に保有していたから
分譲住戸と賃貸用住戸との間で仕様が大きく違うと
自分たちのところが貸しづらくなるから
賃貸住戸のレベルに分譲も合わせた感じだった。

分譲と賃貸が混在してるマンションだと、
フル分譲に比べてどうしても仕様は下がるね。

[211: 匿名さん]

仙谷山→仙石山

[212: 匿名さん]

今となっては免震でないととても不安ですね。
この建物のサイズ、高さ、敷地の広さなどで、免震にはできない理由があるのか。
耐震で大丈夫ですかね。

[213: 匿名さん]

免震ではないのが気がかり。将来的に常に不安となる可能性あり。
１３階あるしね。

[214: 匿名さん]

制振でも無い。単なる耐震構造です。
コスト削減ですね。

[215: 匿名さん]

え～～　今時、単なる耐震ですか？？？？この高さで。

[216: 買い換え検討中]

モデルルームに行ってきました。
仕様はパークコートとしては十分に感じました。
お隣のモデルルーム、渋谷大山町もパークコートですが、ずいぶん差があるように思います。

価格では2階から11階まで同じ価格というのはあまり見かけない価格設定。
もちろん12階、13階は天井高最大2,800ｍｍなどプレミアム感あり。

しかし平均で坪700万というのは高い。
ホーマットロイヤルが良心的だったかのようにに思えます。

誰が買うんですか？って聞いたら、「セカンド需要で…」とのこと。
世界が違うなぁ。

構造は直接基礎の耐震構造ですね。

[217: 匿名さん]

間取りよえーなー
ＬＤＫ９畳とかこのエリアでありえないだろ

[218: 匿名さん]

予想通りぼったくり価格ですね。
しかしこの内容とこの価格で誰が買うのかね？

[219: 匿名さん]

LD9.5ってなんでしょうね
三井も冗談が下手ですね

[220: 匿名さん]

えっ？メイド用の部屋としては十分な広さかと思いますけど。。

[221: 匿名さん]

無事解放を祈りましょう。

https://m.facebook.com/IAmKenjiGoto?fref=nf&refsrc=http%3A%2F%2Fww...

[222: 匿名さん]

>>219
LDじゃなくて、ダイニングですよね、その横に30畳位のLがありませんか？

[223: 匿名さん]

やはり耐震でしたか。
驚きです。

[225: 匿名さん]

　部屋数を重視していないのなら、２LDKの場合は標準タイプよりも
メニュープランにした方が、リビングが広々としていいかなと思いました。

　ただ、収納があるとは言えないので、
居室をリビングにくっつけないで、収納部屋にしてしまってもいいかもしれないですけれどね
一応、フレキシブルな使い方は出来るのかと感じます。

[226: 匿名さん]

マンション名が良いですね。
「桜」

[227: 匿名さん]

三井さん、大好きです。信頼しています。
住友は大嫌いです。

[228: 匿名さん]

少し前までは低層でも免震を採用していたのに最近ものは耐震に逆戻り、それでいて価格も相当強気。　
地震の危険性は高まっているし、安全性や将来の資産価値を考えると、オリンピック過ぎるまで様子見という選択も良いかも知れないですね。そう簡単にインフレになるとも思えないですし。

[229: 匿名さん]

↑
おっしゃる通りです。

[230: 匿名さん]

仕込みの土地値が上がってるから、しばらくは下がらないでしょう

[231: 買いたいけど買えない人]

>>227
三井良いですよね！流石という感じです。古くなっても良い雰囲気だしますし！
住友は僕も大嫌いです。

[232: 匿名さん]

パークマンション氷川坂もこじんまりしていますが良く出来ています。
中が素敵です。今年の春頃にはヴァンガードの情報か分かります。
最高峰のパークマンションになるでしょう。

[234: 匿名さん]

それはパークマンションだから。


ここはパークコートだから。

[235: 匿名さん]

↑
解っておりますよ（笑）
でも三井さんですから…

[236: 匿名]

南側に無理に部屋を取ったおかげでかなりの狭小住宅ですね。エレベーター一機にコンシェルジュ無しはありえません。しつらえも半端さがあり結局リフォームも必要そうです。低層階は南側以外ビルや土手に囲まれ窓はないほうがいいのかと。これで中層階と同じ価格は現地調査したのか疑問です。

[237: 匿名さん]

コンシェルジュ無しとはフロントが居ないと言う事ですか？
今時珍しいと言うか。管理人は居るのでしょうか？

[238: 匿名さん]

うーん買い手には不利な相場になってきちゃいましたね。
これからもっと、質は下がり価格は上がるのでしょうかねぇ

[239: 匿名さん]

この辺りは、中古でも坪７００で出てますね。
でる物件数も少ないですし。７００が相場になったということでしょう

[240: 匿名さん]

そうですね。
700〜800と言う所でしょうか？
ヴァンガード跡地のパークマンションが最高で
それ以上はないでしょう。

[241: 匿名さん]

囲まれ感、急坂、墓地。
やっぱり辞めとこ。資産価値無い。

[242: 匿名さん]

今日抽選ですね。かなりの申し込みがあると聞いています。
やはり立地が人気あるのか。

[243: 匿名さん]

↑
そうですか。竹中さんだしいいですね。
私はヴァンガードまで待ちます。

[244: 匿名さん]

条件の悪い部屋で、最も坪単価が低くていくらくらいだったのでしょうか？

[245: 匿名さん]

今後、坪７００が普通になりそうですね。

[246: 物件比較中さん]

62㎡で700ですね。凄っ！

[247: 匿名さん]

>>246
62平米で1億3000ですか？！
最近ビックリしっぱなしです。

[248: 匿名さん]

６２平米で１億２０００万、このあたりなら、
もう驚かなくなってきました。
数年は、下がらないでしょね、

[249: 匿名さん]

数年は下がらないかも知れませんが、上がることもないでしょう。オリンピックが終わったらどうなるか見ものです。

[250: 匿名]

>>249
オリンピック後は8000万以下だろう。
かなりの含み損は覚悟だが他の物件もそうだし欲しければ仕方ないよ。

[251: 匿名さん]

ここ買うならサイオンの中古のが良さそう。
高過ぎ…

[252: 匿名さん]

>>250
たしかにオリンピック後下がりそうですけど、海外マネーが入ってきてそこまでは下がらないのでは？？まだまだ海外に
比べると東京は安いようですし。
とふんでいますが、いかがでしょう？
そこまで急激に下がってしまうと大変なことになりそうで怖いです。

[253: 匿名さん]

参照

http://mansionkeiei.jp/torami-column/18651

[254: 匿名さん]

＞252

マネーは理由があれば入ってくるし、
理由がなければ入ってこない。
ただそれだけ。

オリンピック後に、東京に何の魅力があると考えているのですか？

[255: 匿名さん]

オリンピックが近づくにつれ、外人が買う大きな理由が消滅します。地震、原発のリスク、急激な人口減少を考えると外人が日本の不動産に継続した投資するとは考えられない。オリンピック迄のババ抜きゲームです。特に外人で既に買っている人はいつ売るか虎視眈々でしょう。

[256: 匿名さん]

90年バブル時と比較してNY、ロンドン、シンガポール、香港、上海が比較にならないほど上がっていることが今回下がりにくい最大の要因でないかい
利回り2-3%は十分正当化されうるでしょ

[257: 匿名さん]

抽選になったそうですね。この立地だけに需要はかなりあるという様相。
ハイクラスマンションの坪単価はここしばらくは７００以下はなさそう。
ヴァンガードでさらに上がってしまうか？？

[258: 匿名さん]

ヴァンガードは坪1,500のようです。

[259: 匿名さん]

>>258
爆笑！
それなら虎ノ門ヒルズの
坪1300万のがいいなぁ〜（ 買えないけど）

[260: 匿名さん]

ヴァンガード坪1500万円をバカにする声もあるようですが、それすら超えて来る超絶ハイクラス物件が数年以内におそらく出てきます。国内の普通の金持はターゲットにしていません。

[261: 匿名さん]

＞256
＞90年バブル時と比較してNY、ロンドン、シンガポール、香港、上海が比較にならないほど上がっていることが今回下がりにくい最大の要因でないかい

だから、理由があるの？
東京ごときがＮＹと同様に上がる理由！
あれば上がるし、
なけりゃ他が上がったからって上がるわけないでしょ。

今は官製相場で上がっているが、
未来永久に官製相場できると思ってるの？

[262: 匿名さん]

>>261
考えは人それぞれですよ、そんなに熱くならないで笑

[263: 匿名さん]

>>260
バカになんてしてませんよ、凄すぎてもう笑うしかないなぁと。

[264: 匿名さん]

＞259さん
虎ヒルは分譲時の価格は知りませんが今は1,400万とか。
知り合いが住んでいますが管理会社がオーナー管理の森ビルで良くないと言ってました。
住民より本社ばかり気にする体質だそうです。
ヴァンガードに買い替えたいと言っています。

[265: 匿名さん]

富裕層を狙ったマンションは金額の多寡より、コストカットによる品質の低下が問題だよな。
富裕層を狙いながら乾式壁で売られる昨今の高級マンションは残念すぎる。そのうち直床式も出てくるんじゃないか？
湿式壁を高性能乾式壁で挟み込む、二重床じゃなくて三重床にして、階上の音が一切聞こえない。
この位、徹底的にコストを掛けて欲しいね。

[266: 匿名さん]

>>260
パークマンションなんだからむしろそうあるべきでしょ
内堀通り沿いの坂下のグランですら坪単価800で即完だったんだから六本木の一等地ならそうなんだと思うよ
東京は治安もよいし、食事も美味しいし、買い物も安いし、空気もいいから、円安チャンスに乗じて世界で最もクオリティの高い東京のマンションに中国人が買わない理由がないでしょ

[267: 匿名さん]

ここはヴァンガードのスレと勘違いしますね。
＞266さんに同感です。今思えばグラン千鳥ケ淵を買っておけば良かったです。

[268: 匿名さん]

ここのホームページって情報が少ないですね。
設備や仕様についての情報がないことが残念に思います。
メニュープラン、無償セレクト、オプションとか
いろいろあるようですが、そういう情報は
モデルルームに出向かないとわからないでしょうか。

[269: 匿名さん]

上の方の投稿に抽選があったようですから。
モデルルームに問い合わせた方が良いかと思います。

[270: 匿名さん]

順調な売れ行きのようですね。
しかしThe Conoeがここよりも高い設定でびっくり。

[271: 匿名さん]

>>267
実際、千鳥ヶ淵見てみたら感じると思うけど、思ったほどよくないよ
トラックばんばんの内堀通りと首都高がクロスしてて、低地で各部屋おんなじような窓枠とりで
むしろあれで800なら、これから1000以上のオンパレードになっても驚かないって感じだね

[272: 匿名さん]

＞271さん
仰る通りですね。
高速にほんと近いです。
中に入って騒音がどの位が試したいです。
竣工後に内覧する予定ですが…
パークマンション千鳥ケ淵が空く迄待つ事になりそうです。

[273: 匿名 [男性]]

オリンピックネタよく言う人が多いですがそんなに先の相場は分かりませんよ。日本のバブル、ハイテクバブル、リーマンショックも誰一人予想不可能でした。経済学者も中央銀行の担当者もトレーダーをファンドマネージャーも誰一人わからず莫大な損失を被りました。四年前は誰一人現在の日経平均を予測していなかったため外人も国内の機関投資家もみんな売っていましたよ。昨日の高値は今日の安値。投資ならマンションなんて流動性の低いもの買う必要なし。にわか投資家気分はやめて資金計画に無理がなく場所や物件が気にいれば買えばよいのでは。

[274: 匿名さん]

墓地が嫌だ。激坂も。囲まれまくりも。

[275: 匿名さん]

↑
人は一度は必ずお墓に入ります。
お金があろうとなかろうと平等に…

[276: 物件比較中さん]

立地最高ですねここ。
現地に行ってみると思ったより空間があって、囲まれている感じがしなくて、
サイオンよりはるかにお墓うんぬんの影響は少ないような。
値段にはため息がついてしまいますが、子供むきの物件ではないので
諦めがつきます。パークコートシリーズは気に入ってたのですが
このまま価格が上昇してしまうのでしょうか？？？パークマンションは無理なので。

[277: 匿名さん]

他の建物との距離が若干あるから囲まれている感はないのでしょうかね。
低層階も眺望はさすがに難しくとも
さほど圧迫感があるという感じでもなく普通に過ごせるのではないかとは思われます。
が、まあお値段はしますよね～。
価格はどうなんでしょう。
建材の価格は落ち着いてきているという話は聞いておりますが。

[278: 匿名さん]

青南小学校って、抽選ではないんですね。隣接の笄小学校と人気わけみたいな感じなんですかね？

赤羽小にいったっては、むしろ人気なさそうだし。赤白青も、今は昔ですか。

赤坂小ってどうなんでしょう？土地柄、隣国の方は多いそうですが。そもそも、ここは、学区は麻布小？まあ、ここの購入者は、みな私立やインターなんでしょうけど。

＝＝＝
今年の応募状況が出てますね。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/27shukei_ke...

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518069/res/343
の続編ということになりますでしょうか。

引き続き、東町小学校の人気が高まっているようです。
日本人は国際学級には入れないのですが、少しでも外国の生徒に触れさせたいという親心なのでしょうか？
富裕層の家庭では、私立小よりインター、お受験よりボーディングという志向が高まっているのも感じますし、時代が変わってきているのかもしれません。

他方、学区外からの希望者が少ない学校も散見され、二極化が進んでいる模様です。

[279: 匿名さん]

1.1億ぐらいなら用意できるのですが。
条件の悪い部屋でもちょっと足りないですかね？

[280: 匿名さん]

ここは最安が１１８００万でしたね。

[281: 匿名さん]

280さん
ありがとうございます。
その金額なら用意できそうです。
この立地で坪600万なら資産価値が維持できそうなので、
検討してみます。

[282: 匿名さん]

最安で残っているのが１２１００万ですから、坪約６５０万ですね。
一期三次でほとんど売れそうな様子ですね。