ワコーレシティ神戸三宮ってどうですか？3

[購入検討中さん]

ワコーレシティ神戸三宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市中央区浜辺通6丁目301番1（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩7分
神戸新交通ポートアイランド線 「貿易センター」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.66平米～100.23平米
売主・事業主：和田興産株式会社
販売代理：株式会社プロパティーズ
販売代理：株式会社アーク不動産
販売代理：株式会社ジェイウィル

物件URL：http://www.sannomiya471.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/382041/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/442248/

[62: 匿名さん]

ペアガラスじゃないと聞いてますが、騒音が心配ですね、、、

[63: 物件比較中さん]

ほとんどのマンションで採用されているペアガラスは断熱に効果がありますが､防音効果は思ったほど期待できません。
遮音効果が期待できるのはサッシそのものの遮音等級なので､このマンションの南側のサッシ遮音等級Ｔ３
は2重サッシに次いで高い性能です。

ペアガラスは周波数によっては2枚のガラスが共振すると聞いたことがあります。

騒音を気になさるなら共用部のサッシの内側(専有部分)にもう一枚防音サッシをつけるのが効果的です。
(内側に窓枠がふけてくる事になりますが）

[64: 匿名さん]

一部のサッシだけ性能をあげても防音効果は期待できません。
音は発生源方向からだけでなく周りこんできます。また、
各部屋の吸気口やレンジフードが防音タイプになってないとそこから音は入ってきます。

[65: 申込予定さん]

三宮では音を気にすらならここには
すまないはずではないですか？


私は静かすぎる方が苦手です。
独り暮らしみたくベランダ、バルコニー側
で寝るのではないので。

それよら、近隣住民の生活音のほうが
きになります。
こればっかりはなんともできないですが。
布団叩きおばちゃんがいないことを祈りますよね

[66: 匿名さん]

モデルルームを見に行ってきました。確かにこの価格でこの広さは魅力的です。ただ、子供の学校区と小学校までの距離が気になります。近隣に済んでいますが、中央小学校まで子供の足で45分くらいかかると思います。私学に通われる予定の方が多いのでしょうか？契約済ファミリー世帯の皆さんはどのようにお考えですか？

[67: 匿名さん]

T3サッシなら充分許容範囲じゃないですか
今も分譲賃貸で似たような環境で
しかもT3サッシと同じということは
個人的にはありですね
今は国道＋高速が目の前なので
このマンションの方が少しましかな
更に前のマンションの窓ガラスだと
遮音性能が皆無なので
外からの生活音 若者の騒ぐ声や自転車のキーキー音 普通の町中の片側一車線道路ですが今より遥かに車の走る音もうるさいし 布団叩く音 近隣のスーパートラックの荷物の積み降ろしや滑車の騒音 挙げればきりがなかったけど
T3サッシのお陰で
今の高速＋国道のほうが静かで快適です
ただ窓の開けっぱなしは出来ませんけどね

[68: 匿名さん]

うん、T3はいいと思うよ。
でも、一部にしか使われてなければ
効果は期待できません。

[70: 匿名さん]

窓開けるなら粉塵対策もしないと。
防塵網戸は効果高そうだけど風通しが犠牲になるから意味なさそう？

[71: 匿名さん]

＞66さん
中学校までそんなに遠いんですか！
マンション公式では徒歩36分（約2,840m）だそうですが、
それでもかなり遠く感じます。
自転車通学は許可されているのでしょうか。

[72: 匿名さん]

布引中学ならシャトルバスで新神戸、そこから徒歩になると思います。

[73: 匿名さん]

ここ、駐車場は毎月いくらですか？

[74: ご近所さん]

400以上成約済のようですね！

ここの書き込みもそろそろ終わりですね。
いろんなネガレス見てきましたが、終わるとなると
寂しいですが近所なので物件が出来上がってくるとこ
みるのは楽しいです！

[75: 匿名さん]

400戸成約ですが実際の所有者は100人くらい？

[76: 契約済みさん]

100人だったら笑えますね！
別に無理して書き込まなくてもいいですよ。

俺もですけど。

オプション説明会とかいってますけど、結構
いるのでご安心を。

[77: 匿名さん]

＞75
　　ネガするにも100はありえないでしょ。250位と推測。

[78: 匿名さん]

騒音より空気の悪さの方が問題でしょう
２４時間換気の換気口周辺や窓周辺の壁紙は真っ黒になります
喘息になる可能性も高くなるので自衛はしっかりしないといけません

[80: 匿名さん]

私の知る限りでは二軒が購入者の最高なので
わりと持ち主は380人ぐらいです。

[81: 匿名さん]

空気が悪い？
尼崎や垂水や梅田よりまし！

[82: 契約済みさん]

みなともり公園の隣に面していた駐車場がなくなりアシックスのトレーニングセンターで整備中です。また葺合南54号の道路（2車線→1車線）への整備も今後の楽しみです。

[83: 匿名さん]

垂水は空気いいですよ。

[84: 匿名さん]

三ノ宮の一画と、
市や区、駅周辺もろもろ全体を比較する方もすごい！

[85: ご近所さん]

私の家は黒くもなってませんし、入居者も喘息にもなって
ないのでご安心ください。

何か言わないと気がすまないのかしら

[86: 匿名さん]

私の知る限り10戸以上いますよ

[87: 匿名さん]

神戸三ノ宮は大概どこの物件も騒音、空気の悪さ、
周りの環境等言われるもんです。

それでも住みたいからここに人が集まるだけです
400成約とはすごい早かったですね。

空気の良いとこに住みたい人は、西区北区あたりの
戸建てをおすすめしますよ。

[88: 匿名さん]

営業ですが10戸以上はいません。

[89: 匿名さん]

法人は買っていますよ

[90: 匿名さん]

確かに法人は三会社30軒程度

[91: 匿名さん]

法人の買い上げが多いならある意味安心だ

[92: 匿名さん]

一社20戸以上知っている

[93: 匿名さん]

法人買いなんてあるんですね。

[94: 匿名さん]

法人買いの意味がよく分からないのですが、マンションの部屋を
社宅として買い上げるという事ですか？
もしそうだとすれば、入居者に管理組合に加入する義務は生じますか？
賃貸入居ですと管理組合には入れないと聞いた事があります。

[95: 匿名さん]

法人買いのリスクは景気が悪くなったときまとめて投げ売られる可能性があるということですよ

[96: 匿名さん]

法人とは住友商事や伊藤忠が利益の為に
不動産を購入し売却すること
オーナーは管理組合に入り
管理費を支払う義務がある
賃貸人は管理組合には入れないが
オーナーとの契約条件がある

[97: 匿名さん]

Part3のスレが立つ前から、完売完売と一部の人が書き込みしていますが、

もう１ヶ月が経ちますがその後どうなっていますか？

紳士服屋の閉店セール商法みたいなものなのですか？

[98: 匿名さん]

第三期低層階の抽選が終われば程なく完売というシナリオですかな

[99: 匿名さん]

のわりによくDM来ますよ

[100: 匿名さん]

Rタイプの間取りでは洋室１の窓側がバルコニーになっています。
ここって、共用廊下とはまた違うということなのでしょうか？
こういう場所って、他の物件をみてみると、共用廊下と書いてあることが多いと思うのですが。
仕切りがあるだけなのかな？とちょっと疑問です。

[101: 匿名さん]

>100

仕切りがあるだけでしょうね、ペラボードの。
普通のマンションは仕切りなどせず共用廊下とする所でしょうね。
なぜわざわざバルコニーにしているかと考えると、洋室１の窓は北西に向いているのがポイントでしょう。
共用廊下だとこの窓は腰窓にする必要があり、それでは採光が足りず洋室１は居室ではなく納戸になってしまう。
採光を確保するために掃き出し窓にする必要があったので、廊下を区切ってバルコニーにたんでしょう。

窓を開けていると廊下の突き当たりから生活音が聞こえてくる、そんな昭和の公団のような情緒あふれるマンションになるんじゃないですかね？

[102: ご近所さん]

固定資産税はどの位かかるのでしょうか？

[103: ご近所さん]

神戸駅付近ですが、今日チラシ入ってました。商品券貰いに行って来ようかな～

[104: 匿名さん]

固定資産税ってどれくらいでしょうね
マンション面積や土地の面積にもよりますけど
月7000～15000位？
数年後は倍になるのも注意
分譲マンションは
賃貸マンション仕様より面積が広いので
ローンと管理費と積立金と固定資産税を足すと
高くなってしまいがちなので
資金計画はゆとりがあったほうが良いかも
ついつい広いプランを選びがちですけど
子供がいれば教育費も増えてきますし
積立金も段階的に金額が上がっていく
マンションもあるので

[105: 匿名さん]

昨日抽選にいってきましたが残念ながら駄目でした。

質問ですが、モデルルームの入り口の壁は
マンション完成時と同じなのでしょうか？

隣のハイクラスと同じだったようで、
とても安くみえました。

ここの物件のおすすめの間取、場所あれば
教えてください

[106: 購入検討中さん]

しばらくしたら、
オプション説明があると思いますが、
皆さんフローリングのコーティングとか
されますか？

結構値張るみたいなんで、
実際必要なのでしょうか？？

詳しい方おられましたら、
アドバイスお願いします。

[107: 匿名さん]

＞105
ここの壁はACLに吹き付け塗装なので・・・
周りのマンションの様なタイル張りとは全く違った趣です。
外観も値段相応ってやつです。

[108: 匿名さん]

>>106さん
経験上の話ですが
なにもしなければフローリングは施工会社がワックスをかけます
オプションでコーティングを注文すると
施工会社がワックスをかけずにコーティングします
当面の間は心配ないと思いますが
このマンションの場合はどうかわからないので聞いてみるのが良いかもですね

[109: 匿名さん]

前からACL、ACLて
ALCやろ 恥ずかしいから書き込みせんでくれ

[110: ご近所さん]

>>107
君こそ書き込み相応やねACL君

[111: 匿名さん]

107さんありがとうこざいました

理解できました

[112: 108]

訂正前
施工会社がワックスをかけずにコーティングします

訂正後
施工会社がワックスをかけずに
オプション担当業者がコーティングします

[113: 匿名さん]

以前興味あったので資料請求しましたが、
その後メールとDMが頻繁に来てました。

営業の方にもし連絡がいらないようでしたら止めますと言われたので、
違う物件に決めたので、DM、メール止めて欲しいと連絡しましたが…


今日DM来てました…

実は意外と苦戦してるんですかね？

[114: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

意外でも何でもないよ、予想以上に売れたんで宣伝予算消化してるだけ
たださすがに買い得感の高いのは売れてしまっただろうから、今後どんな手で売り切るのか興味がある所

[115: 匿名さん]

>114
宣伝予算消化してるだけってなんだ？
ここは役所が分譲してるのか？

そんなに宣伝予算が余ってるのなら、完売御礼の宣伝すればいいじゃないか。

[116: 匿名さん]

DMだけならまだしもメールも来るので、
予算云々は関係ない気もする。

[117: 匿名さん]

まあ竣工まで長いですからキャンセルもそれなりでしょう

[118: 購入検討中さん]

公式HPによると４６０戸超成約、ってことは残は一桁、低層階の2LDKはまた抽選らしい。

[119: 匿名さん]

プラウド神戸西神南の完売記録（10か月）更新をねらっていたから予定通り。
ただ、発売開始から6か月で460戸とあるが、発売開始は1月末だったと思うんだが。8ケ月経過しているはず。第一期からカウントしてるんだろうね。和田興産は販売記録にこだわるから是が非でもプラウドの最速記録は破るはず。
そして、ＨＰに神戸における大型物件の販売最速記録樹立と出しますよ。

[120: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

たしかプロジェクト発送会参加者等の第一期優先販売の抽選が、初回３月末か４月あたまだったからほぼほぼ許容範囲の表現では。

[121: 匿名さん]

ここをはやく終わらせてトア山手北側やってほしいなあ

[122: 匿名さん]

>>119
プラウドシティ神戸西神南ってそもそも完売してましたっけ⁉第四期まだやってるようですけど...

[123: 匿名さん]

ご指摘ありがとうございます。プラウドシティ神戸名谷です。
総戸数434戸でモデルルーム開設から11か月、申し込み開始から8か月で完売の物件です。
ワコーレシティはモデルルーム開設前に販売という離れ業をしたので、単純に比較はできませんがね。

[124: 不動産購入勉強中さん]

やっぱりあと残り５邸らしいですね

http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_kobeshichuo/nc_67708852/plus/?kk...

[125: 匿名さん]

スーモ4戸になってますね。早くも完売ですか。来年以降、ＪＴ跡地に舞台を移しますね。
ところであそこも長谷工で『ワコーレシティ神戸トアロード』？
場所柄、ここより価格設定はかなり高くなるんでしょうか。

[126: 匿名さん]

あと４～５戸であれば、この三連休で完売になりそうですね。
数がたくさんあれば１ヶ月でも悩みますが、明日にはなくなってるかもしれないとなれば
その場で申し込む人も多いでしょう。

[127: 匿名さん]

そうですね、抽選の１戸以外はこの連休で完売しますね。

[128: 匿名さん]

何がいんだか分かりませんが、凄いですね！
さっきからいってるトアてNHKの前で工事してる所のことですか？

[129: 匿名さん]

そうそう

[130: 匿名さん]

NHKの裏のレジデンスは中古でも人気なんで、
グロスははるでしょうけど、売れるでしょうね。

[131: 匿名さん]

このスレの最初に、第3期23戸で完売って書いてあったけど、まだ完売してないみたいですね。

[132: 匿名さん]

まあまあ、心配しなくたって程なくスコーンと完売しますから。

[134: 匿名さん]

133さん

本当に余計なお世話ですね。
ご苦労様です


パークハウスに過去同じような書き込み
ありましたけど。

[135: 匿名さん]

滝、本屋、パン屋、乗り合いバスといろいろありますが、どの順番で廃止されると思いますか？

[136: 匿名さん]

>>133
和田興産は神戸が本拠でここから逃れられない会社ですからね。
東京が本社だと失敗しても神戸撤退で済みますが、和田興産はそうはいかない。
ここ１０年で１００棟以上つくってますが、真面目な会社だと思いますよ。

[137: 匿名さん]

>>135
住民が必要と思えば続けるし、必要ないと思えば廃止するだけの話。
別の物が必要と思えばそれに変えればいい。

戸建を買った人が、お金をかけて庭をきれいにするのも、お金をかけずに庭を放置するのも自由。
同じことですよ。

[138: 匿名さん]

滝と池は廃止だろう。清掃などのコストがかかるうえ、水の循環が不完全だとデング熱の媒体である蚊の発生源になる。

[139: 匿名さん]

>137
大規模とは言え平米82円の管理費でこれだけを維持はできない。修繕積立金も安すぎる。
これでは何かを削る選択しかできない。そうなるとすさんだマンションになる。

[140: 匿名さん]

当面の管理費は大丈夫ですよ。この手の管理費が安いマンションは、駐車場収入を管理費に回しています。
但し、大規模修繕の積立が出来てないので、多額の一時金が発生します。
その辺はよく調べて、管理組合で善処しないとダメでしょうね。

[141: 匿名さん]

駐車場収入をキチンと管理費と修繕費に適切に配分しているかが大切です。
大半を管理費に廻しているのは、ダメ管理物件なので要注意です。

[142: 購入検討中さん]

管理費はドカンと上がるのは致した方ない！みんな分かってて、購入してるでしょ？滝やらなんやら相応に維持費がかかるもの。目先の安さに買った人なんているの？そういうオプションも含めて買ったんだから、みんなで管理費多く出して維持しようよ。

[143: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

管理費は上がらないが積立金は上がる可能性はある
管理費で廃止は極端 先ずは過剰な所を組合が削減
廃止ではなく削減だけで高額な維持費を1ヵ所だけでも削減すると年間数百万削減出来たりします
そして余った管理費は積立金に回す
駐車場が余れば希望者が居れば2台目を貸したりなど色々策は有りますよ

[144: 匿名さん]

>143
ﾏﾝｼｮﾝ投資家と名乗るのは名ばかりですか？
あなたの意見は夢物語にしか読めないですよ。
廃止じゃなくて削減と仰っていますが、池や滝、カフェ等はどう削減するのですか？
池や滝幅を半分にすれば維持費が年間数百万も安くなるのですか？
リブラリーしかり、ベーカリーしかり。バスもあまり便数を減らすとMKが契約しなくなる可能性も大。

そもそも、471戸の大規模だと多数決では何も決まらないでしょうね。（意見がまとまらない）
ましてや、規約を変えるような特別決議なんて…

[145: 匿名さん]

>143
144のつづき

>そして余った管理費は積立金に回す

駐車場使用料を管理費にまわしているので、
余るんじゃなくて、異常な会計がほんの少しだけ正常に戻るだけ。


>駐車場が余れば希望者が居れば2台目を貸したりなど色々策は有りますよ

駐車場が満車になったところで、それを毎月の管理費で使ってしまているので、
結局、修繕費の積立金ができていないので多額の一時金が必要となる。

[146: 匿名さん]

ここと同程度の規模のプラウドシティ神戸名谷の管理費は110円/m2。
ここと比べたら共用施設なんて何にもないけれども管理費は約1.4倍。
修繕積立金も1.3倍以上。

デベは物件を引き渡せば「後は管理組合で何なりと」って態度ですからね。
管理に関する問題が起きて「話が違う」と主張したところで、契約書に実印を押したのは購入者ですからね。

[147: 匿名さん]

なんか無関係の暇な輩が粘着質にひつこく持論吐いてますが、あくまで自己責任は当然。ましてや話が違う云々なんて言った所で無意味なのは承知の上。
ここはそういうリスクも含めてのこの価格設定やわね。

[148: 匿名さん]

投資なら維持費は安い方がいいですよ。築10年までに売却したら大規模の一時金もかからないので、利回りが良くなる。
一時金の金額が出てしまえば告知しないとダメだけど、大規模修繕の話が出る前なら、不足分の一時金は次の購入者の負担にさせられる。

[149: 匿名さん]

ごめんなさい
つづき までつくって必死に書き込まれてるの見てちょっと笑ってしまった
どのマンションでも問題はあるもの。誰もすべてがバラ色とは思ってないので、ほっといてもらって大丈夫ですよ

[150: 匿名さん]

>147
和田興産は承知してない層をターゲットにしてますよねｗ
承知してるのは、投資家ぐらいでは？
投資家にとってこの管理費・修繕積立金はおいしいですよね。

[151: 匿名さん]

ここは客付け悪いですよ
絵に描いた餅

[152: 匿名さん]

>>145さん

>>143のﾏﾝｼｮﾝ投資家です

管理費は上がらないが
>積立金は上がる可能性はある
と書いてますよ

積立金は場合によって上げないといけません
維持費に関しては例えばMKさんじゃないといけないというわけではなく
業者さんの選定もしつつ値切り交渉など
管理人さんのシフトの見直しや
色々な点検などの業者さんの選定や値切り交渉
言い出したらキリがありません

[153: 匿名さん]

マンションで投資をする人も、いらっしゃるんですね。
どのくらいで儲けが出て来るんでしょう。
売り買いで利益を得るのか、賃貸にして利益を出すのか、どちらが良いのでしょう。
買うだけ買って、ゴーストタウン化しているマンションもあるのでしょうか。
今はドンドン値上がりしているんでしょうね。

[154: 匿名さん]

3連休で完売するはずって書き込みもありましたが、今のところまだ完売になっていないですね。

[155: ご近所さん]

まだ抽選住戸があるからだよ

[156: 匿名さん]

北側交差点の駐車場も将来的にはマンション建ちそうですね

[157: 匿名さん]

　シャトルバスについての質問です。
　他府県の物件でここと同じように当初シャトルバスが無料だったのですが、それは売主が数年分の運賃を前払いしていたからだそうです。そして払込期間が過ぎたら管理組合に年間数百万の請求が来ることになったそうです。
　ワコーレシティでは、シャトルバスに関してどうなっているのか情報お持ちの方おられますか？

[158: 匿名さん]

たしか7年間は無料でほぼ間違いないと思うが
その後契約更新の際どうなるか?
無料のまま継続されるかどうかは不透明だと
おもいます

[159: 匿名さん]

157さんの書き込みを見ると、シャトルバスはいずれ有料になりそうな雰囲気ですね。当てにしていると忘れたころに請求がきそうな感じ。
契約前にそういうことがわかるといいのですが、そうもいかないのでしょうね。公営のバスを利用すると思えば安いものなのかどうか。
部屋の修繕なども必要だろうから、将来のために余分に蓄えておく必要がありますね。

[160: 匿名さん]

ここら辺は比較的利便性良いので
本数減 or 本数減＋別業者 or 最悪廃止も有るかもですね
必要でも多数決で負けたら変えられちゃいますからね
それに全戸世帯に恩恵があるサービスではなさそうだし
管理費上げてまで必要ですか？という感じになります

[161: 匿名さん]

そうか、そういう問題もありますね。
たしかに全戸世帯が利用するわけではないですからね。
はじめはいいサービスがあって便利だなと思って安心していても、いずれどうなるかわからないとなると、最初から自力で駅通いができる立地を選んだ方が良さそうに思えてきます。
バスに頼らず生活できる人なら問題なくていいでしょうが、シャトルバスの費用負担は納得いかないかもしれないですね。