ワコーレシティ神戸三宮ってどうですか？3

[購入検討中さん]

ワコーレシティ神戸三宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市中央区浜辺通6丁目301番1（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩7分
神戸新交通ポートアイランド線 「貿易センター」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.66平米～100.23平米
売主・事業主：和田興産株式会社
販売代理：株式会社プロパティーズ
販売代理：株式会社アーク不動産
販売代理：株式会社ジェイウィル

物件URL：http://www.sannomiya471.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/382041/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/442248/

[21: 匿名さん]

マイナスな書き込み多いとこですね。
いいとこないの？

[22: 匿名さん]

>19
関係者で完売してますとはどういう意味ですか？
関係者で完売してるのに、なぜ販売する残りがあるのですか？完売していないということ？

[23: ご近所さん]

>22
一般の人は買わなくなったので、
関係者（業者）が賃貸や転売用に買って完売になること。
言い換えると、
和田興産が売れ残りを業者に押売りして完売にもっていっている段階ってこと。

[24: 匿名さん]

入居まで1年半あるのに早過ぎませんか？

[25: 匿名さん]

ここ終わらして次行きたいんでしょう

[26: 匿名さん]

それ本当なら、最初に言われていた様に、賃貸や社宅がかなり多そうですね。
次行くって、大型物件がまた出てくるんでしょうか。

[27: 匿名さん]

つぎはNHK付近
まあまあ大規模です。

[28: 匿名]

JT跡ね、ロケーションは悪くないですが、あそこは南側は全く抜けがなく東西に長い土地、また長谷工ですかね

[29: 匿名さん]

和田興産がするなら長谷工の特命ですかね。
敷地の西端にタワマンなら南側の眺望は結構望めると思いますが、ワコーレシティ見ていると、住環境よりコスト優先でかまぼこになるんでしょうね。

[30: ご近所さん]

ＪＴ跡地は苦戦するでしょうね。
まず、トアロードスイートが完売しないと、発表出来ないでしょうが、
スイートが大苦戦。休日には現地の前でビラ配りもしていますが、完売まで相当かかるでしょう。

そして、先の人も仰っていましたが立地は悪くないが、住居にするには四方が塞がっている。
南側はトア山手のタワーとハーティネスで完全に視界が遮られ、北側は山幹沿いのマンションに遮られ
東西は山幹で開けているが、建物の角度的に視界は開けないし、何もない。

方法は、敷地の東側にタワーを建て、15・6階までは礎になってもらい上層階の眺望を売りにする。
西側は低層のスーパーと駐車場などの商業建屋にすれば、ワコーレでも近隣住民には歓迎されるかも。

[31: 匿名さん]

19さんの書き方だと、
・関係者で完売
・残りを一般に販売

となっていて、結局完売してるのかまだ残ってるのかが分からない。

23さんの書き方だと、
・一般に販売して途中から売れ行きが落ちた
・残りを関係者に販売

となっている。

19さんと23さんは全然違うことを書いているように思えますが、私の読解力不足？

結局、完売間近なのかまだ残ってるのかも分からないですが・・・

[32: 匿名さん]

３１さん
ここで使ってる『完売』とは『完売することができる』と言う意味で読むと理解しやすいのでは？

例えば、本当に契約されていない部屋が20戸残っているとしましょう。
和田興産は発注している優位的立場を利用して、施工会社等に一定数の部屋を買うように約束させている。その戸数合計が25戸だとしましょう。
この仮定ではこの物件は最終的に必ず完売します。しかも、和田興産の好きなタイミングで。
完売させたい時までは一般に対する販売を続ける、それが今の状態ではないでしょうか。

[33: 匿名さん]

チラシの販売数は一般の人が購入者。
それ以外の数字は販売済み。
手付金も入金済み。

[34: ご近所さん]

>それ以外の数字

総戸数－1期販売数-2期販売数-3期販売数＝471-326-19-23＝103

103戸は一般に販売されず、和田興産が別のルートで売ったってことですね。
そうなると、103戸の内の相当数が投資目的に買われているってことですね。
入居後の規約遵守の徹底や組合運営が大変そうですね。

[35: 匿名さん]

＞34さん
　326戸は事前優先分と1期の合計と違いますか。優先分が推定で186戸。１期から３期の合計が182戸。　
33さんの理論では一般販売が、182戸+優先分の一部という事だと思います。
仮に一般分が半分だったら、合計270戸。残りの200戸が投資、社宅などという事でしょう。

[36: 匿名さん]

別に管理運営は大変とは思わない。
私のマンションも地権者が30%以上いますが
順調です。
結局管理費節約は誰しも同じ考えです。

[37: 匿名さん]

>>32
いつでも完売させることができるなら、すぐに完売させるのではないでしょうか？
モデルルーム維持費もただではないし、キャッシュフロー考えて手付金を少しでも早く回収した方が良いかと。
それとも、すぐに完売させないメリットがあるのですか？

[38: 周辺住民さん]

モデルルームも当面はそのままですよ。

オプションの説明会も年内はありますので。
話題性も必要では？

なんせ戸田様をつかってますからねえっ。
あとは和田興産のさじ加減でしょうか？

残戸数あわないとか、投資とかどうでも
いいですよ。

結局なんだかんだここで書き込みしてるひとは
買わないですからね

書き込み専門ですね

[39: 匿名さん]

話題性も必要だと思いますが、完売させないことが話題性に繋がるんですか？

[40: 申込予定さん]

広告契約やCMなども期間契約もあるからでしょうかね？

ほぼ完売みたいなので、急ぎます

[41: 匿名さん]

広告契約やCMの期間契約があるから完売させない、というのは違和感があります。
モデルルームを開いていたら広告以外にも様々な経費がかかるわけで、関係者(?)が買ってくれる約束があるなら、即座に完売させるのが普通ではないでしょうか？長く販売していても広告費の総額が減るわけではないですよね？

[42: 匿名さん]

関係者が買う分とかは非分譲分○戸として公示しなければいけないのではないですか

[43: 契約済みさん]

結局のところここで議論していても
予測でしかないので、直接きいてみては？

もう完売のようですし、最後に悩まれてる方は
お急ぎください。

販売営業担当者は年明けぐらいはモデルルーム
あいてますといってたので、完売しようがどうが
あそこはそのままみたいですよ

[44: 匿名さん]

販売戸数と残戸数の整合がとれない理由の推測として、関係者への販売が挙げられてますが、そもそも関係者に販売する住戸は「第○期○○戸」の数字に入って来ないものなんですかね？

[45: 匿名さん]

購入検討者が気にするような話題じゃないような。

[46: 匿名さん]

＞42　非分譲は地権者と等価交換などした部屋。関係者に売るのは、売買契約を交わしているので分譲にカウントするのでは？
もう残りもないようですから、後は内覧会や入居するまで話題は無さそうですね。

[47: 匿名さん]

ここのマンションは低所得者が多いんですかね？

[48: 匿名さん]

貴方ほど金持ちじゃない。

[49: 匿名]

未だに広告やらメール、電話がきますが
完売するなら必要ないのに…

[50: 匿名さん]

＞47
ワーキング～ミドル層が住居用、アッパー層が投資用、と思われます。アッパーミドル層は少ないと思います。

[51: 匿名さん]

そうやね

[52: 匿名さん]

>>50
ありがとうございますm(__)m
売れる理由が分かったような気がします。
大手と比べるとワコーレは販売の仕方上手ですよね。

[53: 匿名さん]

＞52
大手だと社内基準が厳しいので、今のワコーレシティでは満たせない（設備を除く）と思う。満たそうとすると販売価格が上昇する。そこで基準が少し甘いワコーレなどの出番となる訳です。でも価格だけでなく販売もうまかったですね。
しかし、あの○○がこんなところに！と驚く物件も出てきましたから、今後はメジャーとの棲み分けがどうなるか楽しみです。

[54: 申込予定さん]

基準が少し甘いワコーレとは？

[56: 匿名さん]

安いからだと思います。

[57: 匿名さん]

確かにパークフロントはサッシT3でも相応の覚悟がいりますが、それ以外は都心部では許容範囲と考えます。

[58: 匿名さん]

>>55
400以上ではなく300以上ということは、まだ71戸以上残ってるのかな？第3期で完売になるのかどうか気になりますね

[59: 購入検討中さん]

駅からの徒歩10分
他の物件でこの値段でこの広さは×

環境面とか駅近くで探されてるのでは
三宮では無理ですよ

現地みるまでもないです

[60: 匿名さん]

核家族化がすすんでいるのに広めのタイプを多く配分することで坪単価を安く見せかけている物件ですよ
間取りも間口が狭く、安い物件なりのものです

[61: 申込予定さん]

戸建に比べたらマンションはただでさえ狭いのに
安かろうが広いのは僕には魅力的です


75㎡内で４０００万以上の物件買える人は
ここにはこないでしょうね。

[62: 匿名さん]

ペアガラスじゃないと聞いてますが、騒音が心配ですね、、、

[63: 物件比較中さん]

ほとんどのマンションで採用されているペアガラスは断熱に効果がありますが､防音効果は思ったほど期待できません。
遮音効果が期待できるのはサッシそのものの遮音等級なので､このマンションの南側のサッシ遮音等級Ｔ３
は2重サッシに次いで高い性能です。

ペアガラスは周波数によっては2枚のガラスが共振すると聞いたことがあります。

騒音を気になさるなら共用部のサッシの内側(専有部分)にもう一枚防音サッシをつけるのが効果的です。
(内側に窓枠がふけてくる事になりますが）

[64: 匿名さん]

一部のサッシだけ性能をあげても防音効果は期待できません。
音は発生源方向からだけでなく周りこんできます。また、
各部屋の吸気口やレンジフードが防音タイプになってないとそこから音は入ってきます。

[65: 申込予定さん]

三宮では音を気にすらならここには
すまないはずではないですか？


私は静かすぎる方が苦手です。
独り暮らしみたくベランダ、バルコニー側
で寝るのではないので。

それよら、近隣住民の生活音のほうが
きになります。
こればっかりはなんともできないですが。
布団叩きおばちゃんがいないことを祈りますよね

[66: 匿名さん]

モデルルームを見に行ってきました。確かにこの価格でこの広さは魅力的です。ただ、子供の学校区と小学校までの距離が気になります。近隣に済んでいますが、中央小学校まで子供の足で45分くらいかかると思います。私学に通われる予定の方が多いのでしょうか？契約済ファミリー世帯の皆さんはどのようにお考えですか？

[67: 匿名さん]

T3サッシなら充分許容範囲じゃないですか
今も分譲賃貸で似たような環境で
しかもT3サッシと同じということは
個人的にはありですね
今は国道＋高速が目の前なので
このマンションの方が少しましかな
更に前のマンションの窓ガラスだと
遮音性能が皆無なので
外からの生活音 若者の騒ぐ声や自転車のキーキー音 普通の町中の片側一車線道路ですが今より遥かに車の走る音もうるさいし 布団叩く音 近隣のスーパートラックの荷物の積み降ろしや滑車の騒音 挙げればきりがなかったけど
T3サッシのお陰で
今の高速＋国道のほうが静かで快適です
ただ窓の開けっぱなしは出来ませんけどね

[68: 匿名さん]

うん、T3はいいと思うよ。
でも、一部にしか使われてなければ
効果は期待できません。

[70: 匿名さん]

窓開けるなら粉塵対策もしないと。
防塵網戸は効果高そうだけど風通しが犠牲になるから意味なさそう？