ワコーレシティ神戸三宮ってどうですか？3

[購入検討中さん]

ワコーレシティ神戸三宮についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市中央区浜辺通6丁目301番1（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
神戸市営地下鉄海岸線 「三宮・花時計前」駅 徒歩7分
神戸新交通ポートアイランド線 「貿易センター」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.66平米～100.23平米
売主・事業主：和田興産株式会社
販売代理：株式会社プロパティーズ
販売代理：株式会社アーク不動産
販売代理：株式会社ジェイウィル

物件URL：http://www.sannomiya471.com/
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/382041/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/442248/

[No.1 by 匿名さん 2014-09-26 13:39:41]

第3期23戸、これで完売ですか？

[No.2 by 匿名さん 2014-09-26 14:58:03]

はい

[No.3 by 匿名さん 2014-09-26 15:50:43]

それでは、始まったばかりのパート３はまもなく閉鎖か。早かったですね。発売開始から8か月程で完売は記録的な速さですね。

[No.4 by 匿名さん 2014-09-26 16:13:52]

>あくまで自主規制。絶対に守る義務ない。ＣＭによくでてくる「‘イメージです’」みたいなもんよ。

こんな考えを持っている人や実行する企業が業界をマイナスな方向へと足を引っ張るんですよね。
あと、掲示板で自作自演をしたりする業者。

[No.5 by 匿名さん 2014-09-26 16:19:56]

和田興産の欺瞞的なマンションの名付け方は、北野界隈でよくみてとれる。
土地勘がない人のために、この辺りの地名は山側から海側にかけて、
北野町→山本通→中山手通となって、東から西に丁目が変わっていき東西に長い。
いわゆる異人館街は北野町１～3丁目と山本通一部で、異人館街の海側に山本通1・2丁目さらに海側に中山手通1・2丁目がある。中山手通の中に山幹道路通っているので、北野のイメージは全くないところ。
はじめ和田興産は山本通りに
ワコーレ山本通アヴァンツィオ 、ワコーレ山本通グランツィオ、ワコーレ山本 通ヴェルツィオ
と次々に分譲マンションを建て、次に
ワコーレ神戸中山手通
を中山手通2丁目に建てた。
ここまではちゃんと地名を名乗っていたのに、今年に入って
ザ神戸北野レジデンス
を中山手通1丁目の山幹沿いに、つまりワコーレ神戸中山手通よりも海側、北野界隈よりも遠い側に建てしまった。
なので、ここを「三宮」と名乗ることなんて当然のことで、恥ずかしくとも何とも思ってない。

[No.6 by 匿名さん 2014-09-26 17:36:34]

完売した以上、これからはポジティブな書き込みをしましょうね。

[No.7 by 匿名 2014-09-26 18:29:29]

別に名前はなんでもいい気がします。
ここら近辺が三ノ宮と言われても
別に不思議にも思わないです。

[No.8 by 匿名さん 2014-09-26 18:36:30]

和田興産さーん。

これからは適正なネーミングをお願いします。

[No.9 by 匿名 2014-09-26 19:49:24]

別にワコーレシティ神戸三宮でいいでしょ。

[No.10 by 匿名さん 2014-09-26 21:27:17]

別に名前なんかどうでもいい。
美子でもブスがいる。

[No.11 by 匿名 2014-09-26 21:51:28]

垂水区にマンション御影って名前の
建物あるけど…

名前なんてなんでもいいでしょ。

[No.12 by 匿名さん 2014-09-27 03:09:16]

Ｄ’グラやアパタワーが神戸三宮を名乗っているから、その延長上でここも相乗りしたというところでしょう。
三宮が付くか付か無いで、イメージ上、大きな違いがあるので自主規制云々は、大目に見てあげましょう。

[No.13 by 匿名さん 2014-09-27 11:03:18]

三宮駅から10分の表記なので、私は許容範囲だと思います。
第3期23戸で完売なんですね。以前も話題に出たような気がしますが、各期の販売戸数を足してもこの物件の総戸数にならないのはなぜなんでしょうか？

[No.14 by 匿名さん 2014-09-28 03:04:23]

完売ってことは、第4期以降の分譲はないってことですか？
もう買えるチャンスないんですか？

[No.15 by 匿名さん 2014-09-28 09:12:37]

現地の看板にも『最終章』と出ているので、これで終わりでしょう。

[No.16 by 匿名 2014-09-28 10:08:08]

キャンセル待ちですかね。
後は…。

[No.17 by 匿名さん 2014-09-28 17:29:04]

>>13
各期の 販売戸数を足してもこの物件の総戸数にならないのはなぜなんでしょうか？

それはまだ完売しないからでしょう。

安い部屋は抽選になっていたので、流石に各期の販売戸数の累計が総戸数にならないと公平性に疑義を持たれてしまいますからね。
それに販売初月が過去最高と『記録作り』にこだわってたので、関係者割り当ては初月に入れているでしょうし。

完売間近や最終章などの文言を使って販促するのはごく当然ですからね。
冷静になって判断されたほうが良いかと。まずは現地に訪れ現物をご覧になることをお勧めします。

[No.18 by 購入検討中さん 2014-09-28 21:12:41]

アドバイスありがとうございます。
しかし現地に行くと、
騒音、排ガス、すし詰め立地、日当たりの悪さばかりが目について
正直手が出せません。

このような現状から
ここが安いということだけは唯一納得できました。

[No.19 by 匿名さん 2014-09-28 21:35:13]

わかってない人達！
関係者で完売してます。
残りをいま販売しています。

[No.20 by 匿名さん 2014-09-28 21:36:44]

買う気のない人は
買うな！
別にかまわないよ。

[No.21 by 匿名さん 2014-09-28 22:02:15]

マイナスな書き込み多いとこですね。
いいとこないの？

[No.22 by 匿名さん 2014-09-28 22:52:22]

>19
関係者で完売してますとはどういう意味ですか？
関係者で完売してるのに、なぜ販売する残りがあるのですか？完売していないということ？

[No.23 by ご近所さん 2014-09-28 23:33:12]

>22
一般の人は買わなくなったので、
関係者（業者）が賃貸や転売用に買って完売になること。
言い換えると、
和田興産が売れ残りを業者に押売りして完売にもっていっている段階ってこと。

[No.24 by 匿名さん 2014-09-29 00:11:43]

入居まで1年半あるのに早過ぎませんか？

[No.25 by 匿名さん 2014-09-29 00:16:04]

ここ終わらして次行きたいんでしょう

[No.26 by 匿名さん 2014-09-29 05:50:12]

それ本当なら、最初に言われていた様に、賃貸や社宅がかなり多そうですね。
次行くって、大型物件がまた出てくるんでしょうか。

[No.27 by 匿名さん 2014-09-29 06:29:18]

つぎはNHK付近
まあまあ大規模です。

[No.28 by 匿名 2014-09-29 07:12:16]

JT跡ね、ロケーションは悪くないですが、あそこは南側は全く抜けがなく東西に長い土地、また長谷工ですかね

[No.29 by 匿名さん 2014-09-29 07:38:53]

和田興産がするなら長谷工の特命ですかね。
敷地の西端にタワマンなら南側の眺望は結構望めると思いますが、ワコーレシティ見ていると、住環境よりコスト優先でかまぼこになるんでしょうね。

[No.30 by ご近所さん 2014-09-29 08:41:04]

ＪＴ跡地は苦戦するでしょうね。
まず、トアロードスイートが完売しないと、発表出来ないでしょうが、
スイートが大苦戦。休日には現地の前でビラ配りもしていますが、完売まで相当かかるでしょう。

そして、先の人も仰っていましたが立地は悪くないが、住居にするには四方が塞がっている。
南側はトア山手のタワーとハーティネスで完全に視界が遮られ、北側は山幹沿いのマンションに遮られ
東西は山幹で開けているが、建物の角度的に視界は開けないし、何もない。

方法は、敷地の東側にタワーを建て、15・6階までは礎になってもらい上層階の眺望を売りにする。
西側は低層のスーパーと駐車場などの商業建屋にすれば、ワコーレでも近隣住民には歓迎されるかも。

[No.31 by 匿名さん 2014-09-29 22:31:23]

19さんの書き方だと、
・関係者で完売
・残りを一般に販売

となっていて、結局完売してるのかまだ残ってるのかが分からない。

23さんの書き方だと、
・一般に販売して途中から売れ行きが落ちた
・残りを関係者に販売

となっている。

19さんと23さんは全然違うことを書いているように思えますが、私の読解力不足？

結局、完売間近なのかまだ残ってるのかも分からないですが・・・

[No.32 by 匿名さん 2014-09-30 02:22:03]

３１さん
ここで使ってる『完売』とは『完売することができる』と言う意味で読むと理解しやすいのでは？

例えば、本当に契約されていない部屋が20戸残っているとしましょう。
和田興産は発注している優位的立場を利用して、施工会社等に一定数の部屋を買うように約束させている。その戸数合計が25戸だとしましょう。
この仮定ではこの物件は最終的に必ず完売します。しかも、和田興産の好きなタイミングで。
完売させたい時までは一般に対する販売を続ける、それが今の状態ではないでしょうか。

[No.33 by 匿名さん 2014-09-30 08:40:05]

チラシの販売数は一般の人が購入者。
それ以外の数字は販売済み。
手付金も入金済み。

[No.34 by ご近所さん 2014-09-30 10:26:37]

>それ以外の数字

総戸数－1期販売数-2期販売数-3期販売数＝471-326-19-23＝103

103戸は一般に販売されず、和田興産が別のルートで売ったってことですね。
そうなると、103戸の内の相当数が投資目的に買われているってことですね。
入居後の規約遵守の徹底や組合運営が大変そうですね。

[No.35 by 匿名さん 2014-09-30 10:59:24]

＞34さん
　326戸は事前優先分と1期の合計と違いますか。優先分が推定で186戸。１期から３期の合計が182戸。　
33さんの理論では一般販売が、182戸+優先分の一部という事だと思います。
仮に一般分が半分だったら、合計270戸。残りの200戸が投資、社宅などという事でしょう。

[No.36 by 匿名さん 2014-09-30 11:23:25]

別に管理運営は大変とは思わない。
私のマンションも地権者が30%以上いますが
順調です。
結局管理費節約は誰しも同じ考えです。

[No.37 by 匿名さん 2014-09-30 22:13:00]

>>32
いつでも完売させることができるなら、すぐに完売させるのではないでしょうか？
モデルルーム維持費もただではないし、キャッシュフロー考えて手付金を少しでも早く回収した方が良いかと。
それとも、すぐに完売させないメリットがあるのですか？

[No.38 by 周辺住民さん 2014-09-30 22:46:17]

モデルルームも当面はそのままですよ。

オプションの説明会も年内はありますので。
話題性も必要では？

なんせ戸田様をつかってますからねえっ。
あとは和田興産のさじ加減でしょうか？

残戸数あわないとか、投資とかどうでも
いいですよ。

結局なんだかんだここで書き込みしてるひとは
買わないですからね

書き込み専門ですね

[No.39 by 匿名さん 2014-09-30 23:26:34]

話題性も必要だと思いますが、完売させないことが話題性に繋がるんですか？

[No.40 by 申込予定さん 2014-10-01 13:28:09]

広告契約やCMなども期間契約もあるからでしょうかね？

ほぼ完売みたいなので、急ぎます

[No.41 by 匿名さん 2014-10-01 21:13:20]

広告契約やCMの期間契約があるから完売させない、というのは違和感があります。
モデルルームを開いていたら広告以外にも様々な経費がかかるわけで、関係者(?)が買ってくれる約束があるなら、即座に完売させるのが普通ではないでしょうか？長く販売していても広告費の総額が減るわけではないですよね？

[No.42 by 匿名さん 2014-10-01 22:08:03]

関係者が買う分とかは非分譲分○戸として公示しなければいけないのではないですか

[No.43 by 契約済みさん 2014-10-01 22:40:46]

結局のところここで議論していても
予測でしかないので、直接きいてみては？

もう完売のようですし、最後に悩まれてる方は
お急ぎください。

販売営業担当者は年明けぐらいはモデルルーム
あいてますといってたので、完売しようがどうが
あそこはそのままみたいですよ

[No.44 by 匿名さん 2014-10-01 22:55:37]

販売戸数と残戸数の整合がとれない理由の推測として、関係者への販売が挙げられてますが、そもそも関係者に販売する住戸は「第○期○○戸」の数字に入って来ないものなんですかね？

[No.45 by 匿名さん 2014-10-02 00:05:13]

購入検討者が気にするような話題じゃないような。

[No.46 by 匿名さん 2014-10-02 08:50:19]

＞42　非分譲は地権者と等価交換などした部屋。関係者に売るのは、売買契約を交わしているので分譲にカウントするのでは？
もう残りもないようですから、後は内覧会や入居するまで話題は無さそうですね。

[No.47 by 匿名さん 2014-10-03 01:21:10]

ここのマンションは低所得者が多いんですかね？

[No.48 by 匿名さん 2014-10-03 05:40:03]

貴方ほど金持ちじゃない。

[No.49 by 匿名 2014-10-03 07:55:18]

未だに広告やらメール、電話がきますが
完売するなら必要ないのに…

[No.50 by 匿名さん 2014-10-03 09:12:26]

＞47
ワーキング～ミドル層が住居用、アッパー層が投資用、と思われます。アッパーミドル層は少ないと思います。

[No.51 by 匿名さん 2014-10-03 10:32:12]

そうやね

[No.52 by 匿名さん 2014-10-03 11:07:04]

>>50
ありがとうございますm(__)m
売れる理由が分かったような気がします。
大手と比べるとワコーレは販売の仕方上手ですよね。

[No.53 by 匿名さん 2014-10-03 12:45:28]

＞52
大手だと社内基準が厳しいので、今のワコーレシティでは満たせない（設備を除く）と思う。満たそうとすると販売価格が上昇する。そこで基準が少し甘いワコーレなどの出番となる訳です。でも価格だけでなく販売もうまかったですね。
しかし、あの○○がこんなところに！と驚く物件も出てきましたから、今後はメジャーとの棲み分けがどうなるか楽しみです。

[No.54 by 申込予定さん 2014-10-04 12:23:44]

基準が少し甘いワコーレとは？

[No.56 by 匿名さん 2014-10-04 16:17:53]

安いからだと思います。

[No.57 by 匿名さん 2014-10-04 17:44:16]

確かにパークフロントはサッシT3でも相応の覚悟がいりますが、それ以外は都心部では許容範囲と考えます。

[No.58 by 匿名さん 2014-10-04 18:23:52]

>>55
400以上ではなく300以上ということは、まだ71戸以上残ってるのかな？第3期で完売になるのかどうか気になりますね

[No.59 by 購入検討中さん 2014-10-04 19:00:51]

駅からの徒歩10分
他の物件でこの値段でこの広さは×

環境面とか駅近くで探されてるのでは
三宮では無理ですよ

現地みるまでもないです

[No.60 by 匿名さん 2014-10-04 23:38:32]

核家族化がすすんでいるのに広めのタイプを多く配分することで坪単価を安く見せかけている物件ですよ
間取りも間口が狭く、安い物件なりのものです

[No.61 by 申込予定さん 2014-10-04 23:55:05]

戸建に比べたらマンションはただでさえ狭いのに
安かろうが広いのは僕には魅力的です


75㎡内で４０００万以上の物件買える人は
ここにはこないでしょうね。

[No.62 by 匿名さん 2014-10-05 00:20:03]

ペアガラスじゃないと聞いてますが、騒音が心配ですね、、、

[No.63 by 物件比較中さん 2014-10-05 10:58:23]

ほとんどのマンションで採用されているペアガラスは断熱に効果がありますが､防音効果は思ったほど期待できません。
遮音効果が期待できるのはサッシそのものの遮音等級なので､このマンションの南側のサッシ遮音等級Ｔ３
は2重サッシに次いで高い性能です。

ペアガラスは周波数によっては2枚のガラスが共振すると聞いたことがあります。

騒音を気になさるなら共用部のサッシの内側(専有部分)にもう一枚防音サッシをつけるのが効果的です。
(内側に窓枠がふけてくる事になりますが）

[No.64 by 匿名さん 2014-10-05 12:51:50]

一部のサッシだけ性能をあげても防音効果は期待できません。
音は発生源方向からだけでなく周りこんできます。また、
各部屋の吸気口やレンジフードが防音タイプになってないとそこから音は入ってきます。

[No.65 by 申込予定さん 2014-10-05 12:59:33]

三宮では音を気にすらならここには
すまないはずではないですか？


私は静かすぎる方が苦手です。
独り暮らしみたくベランダ、バルコニー側
で寝るのではないので。

それよら、近隣住民の生活音のほうが
きになります。
こればっかりはなんともできないですが。
布団叩きおばちゃんがいないことを祈りますよね

[No.66 by 匿名さん 2014-10-05 14:13:46]

モデルルームを見に行ってきました。確かにこの価格でこの広さは魅力的です。ただ、子供の学校区と小学校までの距離が気になります。近隣に済んでいますが、中央小学校まで子供の足で45分くらいかかると思います。私学に通われる予定の方が多いのでしょうか？契約済ファミリー世帯の皆さんはどのようにお考えですか？

[No.67 by 匿名さん 2014-10-05 15:19:47]

T3サッシなら充分許容範囲じゃないですか
今も分譲賃貸で似たような環境で
しかもT3サッシと同じということは
個人的にはありですね
今は国道＋高速が目の前なので
このマンションの方が少しましかな
更に前のマンションの窓ガラスだと
遮音性能が皆無なので
外からの生活音 若者の騒ぐ声や自転車のキーキー音 普通の町中の片側一車線道路ですが今より遥かに車の走る音もうるさいし 布団叩く音 近隣のスーパートラックの荷物の積み降ろしや滑車の騒音 挙げればきりがなかったけど
T3サッシのお陰で
今の高速＋国道のほうが静かで快適です
ただ窓の開けっぱなしは出来ませんけどね

[No.68 by 匿名さん 2014-10-05 15:56:38]

うん、T3はいいと思うよ。
でも、一部にしか使われてなければ
効果は期待できません。

[No.70 by 匿名さん 2014-10-06 11:15:06]

窓開けるなら粉塵対策もしないと。
防塵網戸は効果高そうだけど風通しが犠牲になるから意味なさそう？

[No.71 by 匿名さん 2014-10-07 11:58:57]

＞66さん
中学校までそんなに遠いんですか！
マンション公式では徒歩36分（約2,840m）だそうですが、
それでもかなり遠く感じます。
自転車通学は許可されているのでしょうか。

[No.72 by 匿名さん 2014-10-07 12:22:52]

布引中学ならシャトルバスで新神戸、そこから徒歩になると思います。

[No.73 by 匿名さん 2014-10-08 23:59:56]

ここ、駐車場は毎月いくらですか？

[No.74 by ご近所さん 2014-10-12 00:20:43]

400以上成約済のようですね！

ここの書き込みもそろそろ終わりですね。
いろんなネガレス見てきましたが、終わるとなると
寂しいですが近所なので物件が出来上がってくるとこ
みるのは楽しいです！

[No.75 by 匿名さん 2014-10-12 13:28:30]

400戸成約ですが実際の所有者は100人くらい？

[No.76 by 契約済みさん 2014-10-12 14:27:13]

100人だったら笑えますね！
別に無理して書き込まなくてもいいですよ。

俺もですけど。

オプション説明会とかいってますけど、結構
いるのでご安心を。

[No.77 by 匿名さん 2014-10-12 16:26:20]

＞75
　　ネガするにも100はありえないでしょ。250位と推測。

[No.78 by 匿名さん 2014-10-12 16:53:31]

騒音より空気の悪さの方が問題でしょう
２４時間換気の換気口周辺や窓周辺の壁紙は真っ黒になります
喘息になる可能性も高くなるので自衛はしっかりしないといけません

[No.80 by 匿名さん 2014-10-12 18:01:09]

私の知る限りでは二軒が購入者の最高なので
わりと持ち主は380人ぐらいです。

[No.81 by 匿名さん 2014-10-12 18:03:24]

空気が悪い？
尼崎や垂水や梅田よりまし！

[No.82 by 契約済みさん 2014-10-12 19:09:14]

みなともり公園の隣に面していた駐車場がなくなりアシックスのトレーニングセンターで整備中です。また葺合南54号の道路（2車線→1車線）への整備も今後の楽しみです。

[No.83 by 匿名さん 2014-10-12 20:11:43]

垂水は空気いいですよ。

[No.84 by 匿名さん 2014-10-12 20:19:20]

三ノ宮の一画と、
市や区、駅周辺もろもろ全体を比較する方もすごい！

[No.85 by ご近所さん 2014-10-12 20:27:32]

私の家は黒くもなってませんし、入居者も喘息にもなって
ないのでご安心ください。

何か言わないと気がすまないのかしら

[No.86 by 匿名さん 2014-10-12 20:48:39]

私の知る限り10戸以上いますよ

[No.87 by 匿名さん 2014-10-13 00:05:39]

神戸三ノ宮は大概どこの物件も騒音、空気の悪さ、
周りの環境等言われるもんです。

それでも住みたいからここに人が集まるだけです
400成約とはすごい早かったですね。

空気の良いとこに住みたい人は、西区北区あたりの
戸建てをおすすめしますよ。

[No.88 by 匿名さん 2014-10-13 08:15:19]

営業ですが10戸以上はいません。

[No.89 by 匿名さん 2014-10-13 16:02:41]

法人は買っていますよ

[No.90 by 匿名さん 2014-10-13 18:09:13]

確かに法人は三会社30軒程度

[No.91 by 匿名さん 2014-10-13 20:42:17]

法人の買い上げが多いならある意味安心だ

[No.92 by 匿名さん 2014-10-13 20:57:21]

一社20戸以上知っている

[No.93 by 匿名さん 2014-10-13 21:55:39]

法人買いなんてあるんですね。

[No.94 by 匿名さん 2014-10-15 10:03:59]

法人買いの意味がよく分からないのですが、マンションの部屋を
社宅として買い上げるという事ですか？
もしそうだとすれば、入居者に管理組合に加入する義務は生じますか？
賃貸入居ですと管理組合には入れないと聞いた事があります。

[No.95 by 匿名さん 2014-10-15 10:30:44]

法人買いのリスクは景気が悪くなったときまとめて投げ売られる可能性があるということですよ

[No.96 by 匿名さん 2014-10-15 10:32:10]

法人とは住友商事や伊藤忠が利益の為に
不動産を購入し売却すること
オーナーは管理組合に入り
管理費を支払う義務がある
賃貸人は管理組合には入れないが
オーナーとの契約条件がある

[No.97 by 匿名さん 2014-10-20 11:26:41]

Part3のスレが立つ前から、完売完売と一部の人が書き込みしていますが、

もう１ヶ月が経ちますがその後どうなっていますか？

紳士服屋の閉店セール商法みたいなものなのですか？

[No.98 by 匿名さん 2014-10-20 11:52:11]

第三期低層階の抽選が終われば程なく完売というシナリオですかな

[No.99 by 匿名さん 2014-10-20 12:13:09]

のわりによくDM来ますよ

[No.100 by 匿名さん 2014-10-21 13:25:47]

Rタイプの間取りでは洋室１の窓側がバルコニーになっています。
ここって、共用廊下とはまた違うということなのでしょうか？
こういう場所って、他の物件をみてみると、共用廊下と書いてあることが多いと思うのですが。
仕切りがあるだけなのかな？とちょっと疑問です。

[No.101 by 匿名さん 2014-10-21 17:00:16]

>100

仕切りがあるだけでしょうね、ペラボードの。
普通のマンションは仕切りなどせず共用廊下とする所でしょうね。
なぜわざわざバルコニーにしているかと考えると、洋室１の窓は北西に向いているのがポイントでしょう。
共用廊下だとこの窓は腰窓にする必要があり、それでは採光が足りず洋室１は居室ではなく納戸になってしまう。
採光を確保するために掃き出し窓にする必要があったので、廊下を区切ってバルコニーにたんでしょう。

窓を開けていると廊下の突き当たりから生活音が聞こえてくる、そんな昭和の公団のような情緒あふれるマンションになるんじゃないですかね？

[No.102 by ご近所さん 2014-10-23 22:29:52]

固定資産税はどの位かかるのでしょうか？

[No.103 by ご近所さん 2014-10-23 23:05:07]

神戸駅付近ですが、今日チラシ入ってました。商品券貰いに行って来ようかな～

[No.104 by 匿名さん 2014-10-23 23:52:53]

固定資産税ってどれくらいでしょうね
マンション面積や土地の面積にもよりますけど
月7000～15000位？
数年後は倍になるのも注意
分譲マンションは
賃貸マンション仕様より面積が広いので
ローンと管理費と積立金と固定資産税を足すと
高くなってしまいがちなので
資金計画はゆとりがあったほうが良いかも
ついつい広いプランを選びがちですけど
子供がいれば教育費も増えてきますし
積立金も段階的に金額が上がっていく
マンションもあるので

[No.105 by 匿名さん 2014-10-26 19:44:24]

昨日抽選にいってきましたが残念ながら駄目でした。

質問ですが、モデルルームの入り口の壁は
マンション完成時と同じなのでしょうか？

隣のハイクラスと同じだったようで、
とても安くみえました。

ここの物件のおすすめの間取、場所あれば
教えてください

[No.106 by 購入検討中さん 2014-10-26 23:52:57]

しばらくしたら、
オプション説明があると思いますが、
皆さんフローリングのコーティングとか
されますか？

結構値張るみたいなんで、
実際必要なのでしょうか？？

詳しい方おられましたら、
アドバイスお願いします。

[No.107 by 匿名さん 2014-10-27 16:43:19]

＞105
ここの壁はACLに吹き付け塗装なので・・・
周りのマンションの様なタイル張りとは全く違った趣です。
外観も値段相応ってやつです。

[No.108 by 匿名さん 2014-10-27 17:54:48]

>>106さん
経験上の話ですが
なにもしなければフローリングは施工会社がワックスをかけます
オプションでコーティングを注文すると
施工会社がワックスをかけずにコーティングします
当面の間は心配ないと思いますが
このマンションの場合はどうかわからないので聞いてみるのが良いかもですね

[No.109 by 匿名さん 2014-10-27 19:40:26]

前からACL、ACLて
ALCやろ 恥ずかしいから書き込みせんでくれ

[No.110 by ご近所さん 2014-10-27 19:50:52]

>>107
君こそ書き込み相応やねACL君

[No.111 by 匿名さん 2014-10-27 23:24:51]

107さんありがとうこざいました

理解できました

[No.112 by 108 2014-10-28 17:39:27]

訂正前
施工会社がワックスをかけずにコーティングします

訂正後
施工会社がワックスをかけずに
オプション担当業者がコーティングします

[No.113 by 匿名さん 2014-10-30 21:53:12]

以前興味あったので資料請求しましたが、
その後メールとDMが頻繁に来てました。

営業の方にもし連絡がいらないようでしたら止めますと言われたので、
違う物件に決めたので、DM、メール止めて欲しいと連絡しましたが…


今日DM来てました…

実は意外と苦戦してるんですかね？

[No.114 by ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん 2014-10-30 22:27:21]

意外でも何でもないよ、予想以上に売れたんで宣伝予算消化してるだけ
たださすがに買い得感の高いのは売れてしまっただろうから、今後どんな手で売り切るのか興味がある所

[No.115 by 匿名さん 2014-10-31 01:37:14]

>114
宣伝予算消化してるだけってなんだ？
ここは役所が分譲してるのか？

そんなに宣伝予算が余ってるのなら、完売御礼の宣伝すればいいじゃないか。

[No.116 by 匿名さん 2014-10-31 06:11:40]

DMだけならまだしもメールも来るので、
予算云々は関係ない気もする。

[No.117 by 匿名さん 2014-10-31 09:33:04]

まあ竣工まで長いですからキャンセルもそれなりでしょう

[No.118 by 購入検討中さん 2014-10-31 10:27:28]

公式HPによると４６０戸超成約、ってことは残は一桁、低層階の2LDKはまた抽選らしい。

[No.119 by 匿名さん 2014-10-31 13:08:08]

プラウド神戸西神南の完売記録（10か月）更新をねらっていたから予定通り。
ただ、発売開始から6か月で460戸とあるが、発売開始は1月末だったと思うんだが。8ケ月経過しているはず。第一期からカウントしてるんだろうね。和田興産は販売記録にこだわるから是が非でもプラウドの最速記録は破るはず。
そして、ＨＰに神戸における大型物件の販売最速記録樹立と出しますよ。

[No.120 by ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん 2014-10-31 13:31:26]

たしかプロジェクト発送会参加者等の第一期優先販売の抽選が、初回３月末か４月あたまだったからほぼほぼ許容範囲の表現では。

[No.121 by 匿名さん 2014-10-31 13:40:00]

ここをはやく終わらせてトア山手北側やってほしいなあ

[No.122 by 匿名さん 2014-11-01 06:59:25]

>>119
プラウドシティ神戸西神南ってそもそも完売してましたっけ⁉第四期まだやってるようですけど...

[No.123 by 匿名さん 2014-11-01 09:03:28]

ご指摘ありがとうございます。プラウドシティ神戸名谷です。
総戸数434戸でモデルルーム開設から11か月、申し込み開始から8か月で完売の物件です。
ワコーレシティはモデルルーム開設前に販売という離れ業をしたので、単純に比較はできませんがね。

[No.124 by 不動産購入勉強中さん 2014-11-01 12:20:17]

やっぱりあと残り５邸らしいですね

http://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_kobeshichuo/nc_67708852/plus/?kk...

[No.125 by 匿名さん 2014-11-01 13:01:09]

スーモ4戸になってますね。早くも完売ですか。来年以降、ＪＴ跡地に舞台を移しますね。
ところであそこも長谷工で『ワコーレシティ神戸トアロード』？
場所柄、ここより価格設定はかなり高くなるんでしょうか。

[No.126 by 匿名さん 2014-11-01 15:48:29]

あと４～５戸であれば、この三連休で完売になりそうですね。
数がたくさんあれば１ヶ月でも悩みますが、明日にはなくなってるかもしれないとなれば
その場で申し込む人も多いでしょう。

[No.127 by 匿名さん 2014-11-01 15:55:02]

そうですね、抽選の１戸以外はこの連休で完売しますね。

[No.128 by 匿名さん 2014-11-02 12:59:04]

何がいんだか分かりませんが、凄いですね！
さっきからいってるトアてNHKの前で工事してる所のことですか？

[No.129 by 匿名さん 2014-11-02 13:00:13]

そうそう

[No.130 by 匿名さん 2014-11-02 13:10:04]

NHKの裏のレジデンスは中古でも人気なんで、
グロスははるでしょうけど、売れるでしょうね。

[No.131 by 匿名さん 2014-11-02 13:15:48]

このスレの最初に、第3期23戸で完売って書いてあったけど、まだ完売してないみたいですね。

[No.132 by 匿名さん 2014-11-02 13:32:15]

まあまあ、心配しなくたって程なくスコーンと完売しますから。

[No.134 by 匿名さん 2014-11-03 11:38:52]

133さん

本当に余計なお世話ですね。
ご苦労様です


パークハウスに過去同じような書き込み
ありましたけど。

[No.135 by 匿名さん 2014-11-03 14:31:26]

滝、本屋、パン屋、乗り合いバスといろいろありますが、どの順番で廃止されると思いますか？

[No.136 by 匿名さん 2014-11-03 15:20:52]

>>133
和田興産は神戸が本拠でここから逃れられない会社ですからね。
東京が本社だと失敗しても神戸撤退で済みますが、和田興産はそうはいかない。
ここ１０年で１００棟以上つくってますが、真面目な会社だと思いますよ。

[No.137 by 匿名さん 2014-11-03 15:43:47]

>>135
住民が必要と思えば続けるし、必要ないと思えば廃止するだけの話。
別の物が必要と思えばそれに変えればいい。

戸建を買った人が、お金をかけて庭をきれいにするのも、お金をかけずに庭を放置するのも自由。
同じことですよ。

[No.138 by 匿名さん 2014-11-03 16:06:44]

滝と池は廃止だろう。清掃などのコストがかかるうえ、水の循環が不完全だとデング熱の媒体である蚊の発生源になる。

[No.139 by 匿名さん 2014-11-03 17:00:51]

>137
大規模とは言え平米82円の管理費でこれだけを維持はできない。修繕積立金も安すぎる。
これでは何かを削る選択しかできない。そうなるとすさんだマンションになる。

[No.140 by 匿名さん 2014-11-03 19:07:57]

当面の管理費は大丈夫ですよ。この手の管理費が安いマンションは、駐車場収入を管理費に回しています。
但し、大規模修繕の積立が出来てないので、多額の一時金が発生します。
その辺はよく調べて、管理組合で善処しないとダメでしょうね。

[No.141 by 匿名さん 2014-11-03 19:13:00]

駐車場収入をキチンと管理費と修繕費に適切に配分しているかが大切です。
大半を管理費に廻しているのは、ダメ管理物件なので要注意です。

[No.142 by 購入検討中さん 2014-11-03 20:04:30]

管理費はドカンと上がるのは致した方ない！みんな分かってて、購入してるでしょ？滝やらなんやら相応に維持費がかかるもの。目先の安さに買った人なんているの？そういうオプションも含めて買ったんだから、みんなで管理費多く出して維持しようよ。

[No.143 by ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん 2014-11-03 21:20:18]

管理費は上がらないが積立金は上がる可能性はある
管理費で廃止は極端 先ずは過剰な所を組合が削減
廃止ではなく削減だけで高額な維持費を1ヵ所だけでも削減すると年間数百万削減出来たりします
そして余った管理費は積立金に回す
駐車場が余れば希望者が居れば2台目を貸したりなど色々策は有りますよ

[No.144 by 匿名さん 2014-11-04 08:40:24]

>143
ﾏﾝｼｮﾝ投資家と名乗るのは名ばかりですか？
あなたの意見は夢物語にしか読めないですよ。
廃止じゃなくて削減と仰っていますが、池や滝、カフェ等はどう削減するのですか？
池や滝幅を半分にすれば維持費が年間数百万も安くなるのですか？
リブラリーしかり、ベーカリーしかり。バスもあまり便数を減らすとMKが契約しなくなる可能性も大。

そもそも、471戸の大規模だと多数決では何も決まらないでしょうね。（意見がまとまらない）
ましてや、規約を変えるような特別決議なんて…

[No.145 by 匿名さん 2014-11-04 08:59:35]

>143
144のつづき

>そして余った管理費は積立金に回す

駐車場使用料を管理費にまわしているので、
余るんじゃなくて、異常な会計がほんの少しだけ正常に戻るだけ。


>駐車場が余れば希望者が居れば2台目を貸したりなど色々策は有りますよ

駐車場が満車になったところで、それを毎月の管理費で使ってしまているので、
結局、修繕費の積立金ができていないので多額の一時金が必要となる。

[No.146 by 匿名さん 2014-11-04 09:36:23]

ここと同程度の規模のプラウドシティ神戸名谷の管理費は110円/m2。
ここと比べたら共用施設なんて何にもないけれども管理費は約1.4倍。
修繕積立金も1.3倍以上。

デベは物件を引き渡せば「後は管理組合で何なりと」って態度ですからね。
管理に関する問題が起きて「話が違う」と主張したところで、契約書に実印を押したのは購入者ですからね。

[No.147 by 匿名さん 2014-11-04 09:48:37]

なんか無関係の暇な輩が粘着質にひつこく持論吐いてますが、あくまで自己責任は当然。ましてや話が違う云々なんて言った所で無意味なのは承知の上。
ここはそういうリスクも含めてのこの価格設定やわね。

[No.148 by 匿名さん 2014-11-04 11:28:22]

投資なら維持費は安い方がいいですよ。築10年までに売却したら大規模の一時金もかからないので、利回りが良くなる。
一時金の金額が出てしまえば告知しないとダメだけど、大規模修繕の話が出る前なら、不足分の一時金は次の購入者の負担にさせられる。

[No.149 by 匿名さん 2014-11-04 12:40:11]

ごめんなさい
つづき までつくって必死に書き込まれてるの見てちょっと笑ってしまった
どのマンションでも問題はあるもの。誰もすべてがバラ色とは思ってないので、ほっといてもらって大丈夫ですよ

[No.150 by 匿名さん 2014-11-04 12:47:49]

>147
和田興産は承知してない層をターゲットにしてますよねｗ
承知してるのは、投資家ぐらいでは？
投資家にとってこの管理費・修繕積立金はおいしいですよね。

[No.151 by 匿名さん 2014-11-04 12:57:55]

ここは客付け悪いですよ
絵に描いた餅

[No.152 by 匿名さん 2014-11-05 01:23:22]

>>145さん

>>143のﾏﾝｼｮﾝ投資家です

管理費は上がらないが
>積立金は上がる可能性はある
と書いてますよ

積立金は場合によって上げないといけません
維持費に関しては例えばMKさんじゃないといけないというわけではなく
業者さんの選定もしつつ値切り交渉など
管理人さんのシフトの見直しや
色々な点検などの業者さんの選定や値切り交渉
言い出したらキリがありません

[No.153 by 匿名さん 2014-11-06 21:23:23]

マンションで投資をする人も、いらっしゃるんですね。
どのくらいで儲けが出て来るんでしょう。
売り買いで利益を得るのか、賃貸にして利益を出すのか、どちらが良いのでしょう。
買うだけ買って、ゴーストタウン化しているマンションもあるのでしょうか。
今はドンドン値上がりしているんでしょうね。

[No.154 by 匿名さん 2014-11-06 23:25:19]

3連休で完売するはずって書き込みもありましたが、今のところまだ完売になっていないですね。

[No.155 by ご近所さん 2014-11-06 23:37:19]

まだ抽選住戸があるからだよ

[No.156 by 匿名さん 2014-11-07 08:39:58]

北側交差点の駐車場も将来的にはマンション建ちそうですね

[No.157 by 匿名さん 2014-11-08 17:26:41]

　シャトルバスについての質問です。
　他府県の物件でここと同じように当初シャトルバスが無料だったのですが、それは売主が数年分の運賃を前払いしていたからだそうです。そして払込期間が過ぎたら管理組合に年間数百万の請求が来ることになったそうです。
　ワコーレシティでは、シャトルバスに関してどうなっているのか情報お持ちの方おられますか？

[No.158 by 匿名さん 2014-11-08 21:01:50]

たしか7年間は無料でほぼ間違いないと思うが
その後契約更新の際どうなるか?
無料のまま継続されるかどうかは不透明だと
おもいます

[No.159 by 匿名さん 2014-11-10 15:28:43]

157さんの書き込みを見ると、シャトルバスはいずれ有料になりそうな雰囲気ですね。当てにしていると忘れたころに請求がきそうな感じ。
契約前にそういうことがわかるといいのですが、そうもいかないのでしょうね。公営のバスを利用すると思えば安いものなのかどうか。
部屋の修繕なども必要だろうから、将来のために余分に蓄えておく必要がありますね。

[No.160 by 匿名さん 2014-11-10 22:52:59]

ここら辺は比較的利便性良いので
本数減 or 本数減＋別業者 or 最悪廃止も有るかもですね
必要でも多数決で負けたら変えられちゃいますからね
それに全戸世帯に恩恵があるサービスではなさそうだし
管理費上げてまで必要ですか？という感じになります

[No.161 by 匿名さん 2014-11-18 17:24:46]

そうか、そういう問題もありますね。
たしかに全戸世帯が利用するわけではないですからね。
はじめはいいサービスがあって便利だなと思って安心していても、いずれどうなるかわからないとなると、最初から自力で駅通いができる立地を選んだ方が良さそうに思えてきます。
バスに頼らず生活できる人なら問題なくていいでしょうが、シャトルバスの費用負担は納得いかないかもしれないですね。

[No.162 by 匿名さん 2014-11-18 17:27:33]

管理費増しは賛否あるので慎重に、ですね。
戸数が多いので割るとそんなでもないとは思いますけど。

もう完売間近みたいです。
というより表記が本当ならもう残り数戸程度ということになりますね。
本気で購入を考えている方は急ぐ必要がある時期ですよ。

角部屋、これ眺めと日当たりかなり良さそうですね。

[No.163 by 匿名さん 2014-11-19 06:48:27]

Part3になってから、完売間近の書き込みがずっと続いてますが、そろそろでしょうか。

[No.164 by 匿名さん 2014-11-19 13:05:16]

あと１戸みたいです。

[No.165 by 匿名さん 2014-11-19 13:32:14]

>158さん
シャトルバスが７年無料という事は、和田興産が５０００万円位（勝手な予想です）は前払いしてるんでしょうね。
1戸あたりだと７年で１０万円少々。これをどうとらえるか。
６年目あたりの管理組合の役員は避けたいところですね。

[No.166 by 匿名さん 2014-11-20 14:05:46]

どういう契約になっているのかということなんですよね
1年あたり1万3千円くらい、1か月千円ちょっとと考えればべら棒な額という訳ではないと思われますけれど
一気にその価格を払うとなるとタイヘンです
一応、どういう契約になっているのか、更新料等払わなければいけないのかなど
事前に確認はしておいた方が無難じゃないかと考えました

[No.167 by 買い換え検討中 2014-11-22 11:44:49]

本日、最後の一部屋（2LDK）の抽選締切のようですね。30～40倍っていわれたのですが、とりあえず申込みました。この先キャンセルとかは出ないんですかね？？

[No.168 by 匿名さん 2014-11-22 21:46:06]

まだDMもメールめきますから、
売る物件はあるのでは？

[No.169 by 匿名さん 2014-11-22 22:38:34]

ないよ

[No.170 by 匿名さん 2014-11-23 06:04:12]

物件概要を見ると、抽選住戸1戸のほか、先着順販売住戸がまだ4戸残っているみたいですよ。

[No.171 by 匿名さん 2014-11-23 06:31:43]

なるほどだからDM来る訳ですね！
でも後少しで完売っすね。

[No.172 by 購入検討中さん 2014-11-23 09:29:06]

先着順販売住戸の案内はありませんでしたが…
まだ残ってるのでしょうか？

[No.173 by 匿名さん 2014-11-23 17:24:09]

今日最終住戸の抽選があってすべて終わりましたよ♪
ちなみに倍率は20倍らしいです
どうしても購入したい人は
キャンセル待ちを狙うしかないですね

[No.174 by 匿名さん 2014-11-23 18:22:06]

色々と言われましたが、結局早々と完売しましたね。まあ仕様の低さを補って余りある戦略的な価格設定が功を奏したのでしょうか。まあ471戸を僅か半年余りで売り切ったのですからね。

[No.175 by 匿名さん 2014-11-23 21:33:37]

あれ？完売ですか？
昨日電話来てたのに…？
変なの。。

[No.176 by 匿名さん 2014-11-23 23:56:47]

>>175

キャ、キャ、キャンセルですよ。きとっと。
そうそう、キャンセル　キャンセル。
キャンセルの案内に間違いないですよ！

[No.177 by 匿名さん 2014-11-24 09:08:21]

すいません最終住戸の倍率は30倍でした

最終住戸の段階でも買えてない人が数十名いる訳ですし
キャンセル待ちもすぐ積み上がるのでしょうね

大阪の物件ですが同時期物件でワコーレよりも仕様が低い
リバーガーデンの難波でもキャンセル待ちが40人は出てたからね

即完物件ばキャンセル待ちの順番取りも早いよね

[No.178 by 匿名さん 2014-11-24 10:34:53]

完売を発表する前にキャンセルが出たら完売にならないのでは？
そういう意味で竣工前には本当の意味での完売はしないかもね。

[No.180 by 契約済みさん 2014-11-24 13:23:20]

頭悪いことわざと書くなよ
おとしめても意味ないだろ

[No.182 by 匿名さん 2014-11-24 20:34:25]

３０倍ってちょっと聞かない倍率ですね
最初から最後まで記録ずくめの販売でした　

[No.183 by 匿名さん 2014-11-24 21:36:21]

抽選だった部屋が2LDKの2530万円。先着4戸が4000万円台4LDKの部屋ですね。

[No.184 by 匿名 2014-11-24 23:48:57]

あからさまにそんな宗教の話しなくても、誰も相手しないですから。
もう完売も間近なんで次のマンションの批判にがんばってください

[No.185 by 匿名さん 2014-11-26 12:17:47]

完売間近、早いですね。
6ヶ月で460戸って1ヶ月あたり80戸くらいずつ売れたってことですかね？

浴室テレビ、トイレの手洗いカウンター、ダウンライトはすっきりしていて高級感があります。

高層階だと、キーでセキュリティができるので、他の階の人が侵入できないから安心できそうです。

[No.186 by 購入済み 2014-11-26 19:11:34]

完全に完売です。
本日、ワコーレから「完売御礼のご挨拶」という手紙が来ていました。

販売開始前の抽選の部屋でも多い部屋は７０倍くらいになってましたが、最後の一部屋でもこんなに倍率が高かったんですね。
やはり情報を知る早さと決断力が大切だと改めて思いました。

最初の時点で希望の部屋を抽選ではなく即決出来たので、後は入居時に良い環境になる事を願います。

[No.187 by 匿名 2014-11-26 21:42:36]

我が家にも届きましたよ。

モデルルームいって即決できずに
再度いって契約したので、希望金額の
ところはうまってしまいましたが、
階はあがったものの満足してます。

三ノ宮徒歩10分で暮らす利便性に
気に入ってます。
三ノ宮の北側ではなく南側がよかったもので。
場所には賛否両論ありますが、納得して
購入してますので楽しみです。

[No.189 by 匿名 2014-11-26 23:57:07]

今時貿易センター駅使うひとのほうが
珍しいと思います

意外と三宮は宗教団体多いですよ？
あなたが知らないだけ

[No.190 by 匿名さん 2014-11-27 00:00:51]

そもそも貿易センター前とか名前入れてるマンションなんかあんのか？
あの周辺なら三宮の名前入れてるマンションばっかだと思うけどなw

[No.191 by ご近所さん 2014-11-27 00:00:57]

ここのあたりは高級なマンションも多い
ですからね
DINKs以外は買わないとか知らないくせに笑えますね

完売になったようなので、さらに
活気づくのが楽しみです

[No.192 by 匿名さん 2014-11-27 00:18:03]

今更検討板で争っても意味ない事ですし、もうすぐここも閉鎖ですから、購入者は気持ちよく住民板に移動しましょう。

[No.193 by 匿名さん 2014-11-27 00:20:49]

予想通りスコーンと完売ですね。
なんやかんやしつこくディスられるのも三宮徒歩圏での最優良物件の証ですから。

[No.194 by 匿名さん 2014-11-27 00:39:45]

またまた冗談きついよ
最優良

[No.196 by 匿名さん 2014-11-27 01:09:03]

単純に立地だけなら微妙でも
価格も考慮すると間違いなく最優良でしょう

[No.197 by 匿名さん 2014-11-27 06:40:09]

単純に価格が、周りの宗教施設のデメリットを上回っただけ。これだけ安ければローンも通り安いしギリ年収も手が出るからね。

ワコーレは流石だよ。

[No.198 by ご近所さん 2014-11-27 07:22:59]

ここで駅から遠いならまわりの物件は
超遠いですね。

今さら空気悪いとかもうネタがないのなら次へどうぞ

[No.199 by 匿名さん 2014-11-27 07:59:38]

周辺相場より安くお買得感を出す。これがワコーレの原点のはず。変に高級化を目指すのでは無く、ワコーレシティーみたいにこれを貫いて欲しい。

[No.200 by 不動産購入勉強中さん 2014-11-27 08:14:29]

竣工までまだ１年近くあるのに、早々と完売ですか。
立地・環境などのネガ部分を補っても余りある価格設定が功を奏したのでしょうね。
次はJT跡ですが、さてどのようなプロジェクトになるのでしょうか。