シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
　　　JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
　　　JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上5　階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[426: 匿名]

>>425
なら買わなきゃいいじゃん。
一駅で新宿三丁目、しかも駅から高島屋直通。
OKも近く。
あなたの求める生活に便利とはなにを求めてますか？

[427: 匿名さん]

>>425
うん、そんなことも自分で情報収集できないなら、買わない方がいい。

[428: 匿名さん]

そうだね。買わないほうがいいね。

[429: 匿名さん]

>>425
他に検討している物件挙げてよ。中古でもいいよ。

[430: 匿名さん]

性格悪い人多いねーここの掲示板
住民の質も悪いのかね

[431: 匿名さん]

こらこら、ネガ一同、よく聞け。
洪水で家を失った人がいるさなか、都心マンションで熱くなる俺たちってラッキーだよな。
そもそも、お前さん達だって本当は欲しいんだろ、ここ。
手が出なくて悔しいかもしれんが、だからって嘘を書いていいわけじゃないんだ。
汗水たらして貯めた金で買う人や、長い時間かけて地域を育てた住民に対し、根拠のないネガは妬みでしかない。
もし被災者から妬まれても、俺たち何も言えないし申し訳ないし、困っちゃうよな。
地価が高くて建築制限がある以上、間取り制限は当然なので、マドリガーってネガが成立しないのは納得したか？
じゃあ次のネガはスミフガー、フベンダー、サビレターでいいか？
売り方は社風だからしょうがない。
不便っつーのは店１つで変わるから、あんま議論する意味ない。駅は例外な。
寂れてるかの判断は難しいが、お前さん達が鳩森様のお祭りを見てショボいと感じるなら、そうなのかもな。
根拠に基づくネガなら、みんな大歓迎だ。パークハウス高樹町の欠陥も、この掲示板が発端だったしね。
妬むのは勝手だが、だったら運動するなり勉強するなり自己投資して、今より向上した方が良いだろうに。

[432: 売却経験者]

>>424
二重価格の表現に誤解があったのはすみません。
ただ中古売買時にはそのマンション全体での価格表みながら、周辺事例と比べて坪どのくらいなんだね、って感じになると思う。
もちろんその部屋の価格だけ提示すれば別ですが、全体で見たときに条件の悪い部屋がなぜか高い価格表とかあり得ないすよね。

[433: 匿名さん]

「表参道徒歩圏に住みたいけど、とてもそんな資金がない。北参道は地味でマイナーな場所だし、アドレスは千駄ヶ谷だけど表参道まで電車やタクシーですぐだし、ここで妥協するか。立地のわりに高いな。でも静かな場所だし駅近なので納得するしかない。」こんな感じでしょうか？

[434: 匿名さん]

ここより高田馬場や御徒町、豊洲の方が便利という考え方もあるので不便という指摘は外れていない。
しかし、都内の殆どの物件はここより不便だから、まああんまり高望みしすぎるなということ。

[435: 匿名さん]

田舎者なんで近くにイオンやイトーヨーカドーがないのが不便。OKが安ければ文句はない

[436: 匿名さん]

>>433
まさしく。

[437: 424]

>>432
どちらの売却経験をお持ちか存じ上げませんが、この界隈の
中古物件はネットを含め一般には情報が出ず、不動産業者間の
FAXの段階で決まってしまいます。オリンピックが決まる前から
ですが、マンション全体や周辺事例と比較せずに、売買が成立
してしまうのです。

逆にネットに掲載されているこの辺の中古物件は、何か理由が
あると思った方が良いですよ。

[438: 匿名さん]

千駄ヶ谷界隈で、この物件検討している層が満足出来るような高級マンションって、そもそもある？

[439: 匿名さん]

千駄ヶ谷はパークハウスが2つあるだけ。

[440: 匿名さん]

値上げがすごい。第3期で@600いくんじゃない？明治通りから離れた駅近は人気があるんだな。
あ、見学記書いた方、ディスポーザーついてるみたいですよ

[441: 匿名さん]

買い物は別として考えて利便性が高くてすごく良い立地。

住めたらなぁと思う気持ちが強いけど、価格も凄くいいので難しい。

スミフというのもいいなと思います。

[442: 匿名さん]

>>439
パークハウスも別に高級路線でもない、普通のパークハウスですよね。
立地悪くないと思うだけに不思議。

[443: 匿名さん]

坪600はさすがにどうかと思いますが・・・
３Ａにも手が届きそうな価格ですから。

[444: 匿名さん]

３Ａは高いですが良いマンションが沢山あり、次々と新しい計画も出てきます。
しかし、千駄ヶ谷は高級物件が少なく、まとまった広い用地もなく、さらに
建築条件も厳しいので、新しい高級マンションはしばらく造られないでしょう。
そのような希少性が価格に反映されるのかもしれません。

[445: 匿名さん]

スミフの営業さんみたいなコメントですね。笑

[446: 匿名さん]

歓楽街に近かったり駅が遠い3Aの2軍とは競合するだろうね、ここ。

[447: 匿名さん]

うちは近所の築浅ですが住友さんがどんどん相場あげてくれると助かります、
お願いですからもっと上げちゃってください。

[448: 匿名さん]

3割は竣工後の販売に残したいそうです。
現物確認したい派にとっては朗報ですが、価格が・・・。

[449: 匿名さん]

市況は上げ止まりしていた気がしますが、竣工後は更に値上げしても売れると想定しているんですかね？

[450: 匿名さん]

市場はたしかにこのあたりで価格の相場は落ち着きそうですが、販売するときはどうなるのでしょうか。
やはり売り手としては少し強気の価格設定をしても販売できる、という期待感があるのでしょうか。
このあたりは立地条件との兼ね合いもあるので、難しいところだと思います。

[451: 匿名さん]

ここ、ブリリアタワーズ目黒とあまり価格が変わらないですね。資産価値を考えるとあっちを買えばよかったと後悔

[452: 匿名さん]

そりゃそうですよ。
この立地でべらぼうなスミフ価格だから資産価値なんか考えてはいけない。
永住するつもりならいい物件？？

[453: 匿名さん]

中古にだすときはスミフ物件だと少し高く売れるんですかね？北参道も静かでいいけど目黒徒歩1分の方が良かった、、ような

[454: 匿名さん]

目黒のブリリアタワーズは完成前なのにAirbnbで公開されてる。
https://www.airbnb.jp/rooms/7974644?s=XUuz
1泊3万、6人なら1人5千円、10人なら1人3千円。
外国人に荒らされてオシマイだぞ？
住友の評価は独特。
ここの座談会でも紹介されてる。
http://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/03_02.html

[455: 匿名さん]

大田区は条件があえば、民泊を認める条令をつくるみたいですね。民泊ってAirbnbのことですよね。てっきり禁止されると思いましたが、まさか認められるとは…。民泊って事故物件のリスクになりますよね。
この物件のところは宿泊施設が禁止みたいですから、いいと思います。それも資産価値だと思いました、

[456: 匿名さん]

そもそも目黒のブリリアが駅徒歩1分なのは敷地であって、マンションではありませんよ？むしろ北参道の方が車道を渡る必要もなく、駅から近いのでは？
タワーは通勤通学ラッシュの時、エレベーターに苦労することがあるから注意しないといけません。

東建の言うこと、そのまま信じちゃダメですよ。

[457: 匿名さん]

いまモデルルームで見学できる55m2タイプは、北参道のものではなく中目黒のシティ
ハウスの部屋です。

北参道の方が天井が高い以外は殆ど同じですが、収納を多くして廊下をコンパクトにし、
バルコニーと床面の高さを合わせたためか、随分と広く感じました。よくあの広さに
シューズクローゼットもつけたと感心します。キッチンも奥行きがあり、食洗機も
ディスポーザーもあり。でも、寝室のベッドはダブルにしては小さすぎかな(笑)。

LDKのスライド扉は天吊でフローリングにレールがありません。それでも遮蔽性や
安定感はかなりのもので、この数年で建具や内装の技術も進歩していると実感しました。
断熱ガラスの性能も結構すごいですよ。宅配ポストは普通かな、まぁ豪華にする必要は
ないし、そんなとこに金かける意味ないですし。

確かにリビングインなんですが、この間取り、55m2のイメージを覆した感があります。
完全なアウトフレームあってのものとはいえ、設計元は良い仕事してます。他の物件の
55m2と比較する参考になるので、一見の価値あり、と思いました。

[458: 匿名さん]

まあ目黒なんかを相手にしていたらダメですね、品川や駒込といい勝負でしょ。こっちは代々木／原宿／千駄ヶ谷なのだから

[459: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。
北参道より目黒の方が山手線なので上かと勘違いしていました。あとブリリアは民泊可能というのがダメですね。

[460: 匿名さん]

ここに限らずエアビーがマンションに与える影響は大きく、資産価値について冷静に考えるべき。長文ゴメンね。

来年には都がエアビー規制の条例をつくるから、その内容によって各マンションの評価も変わると思う。用途を定めた都市計画法は無視できないから、エアビーは住居専用地域は不可、一部の商業地域は可になると予想。つまり住居専用地域のマンションは永住向きで、商業地域のマンションは運用向きで、それぞれ資産価値は下がらないと思う。だからここもブリリアタワーズも、それぞれの目的で購入するなら別に否定しなくていいのでは？でも同じカテゴリで比較するのは、本当に買ったと思えないほどナンセンス。

エアビー禁止な商業地域は都心なら賃貸やSOHOのニーズがあるだろうけど、永住するつもりで都心の商業地域に予算ギリギリでマンション買って住んだ人は悲惨。都市計画で宿泊施設を、さらに条例でエアビーを認めた地域のマンションは、エアビーを拒否できない。宿泊施設ではないプールやゲストルームの使用は管理組合規約で制限できるかもしれないけど、法律が認めてた民泊による運用の権利を規約ごときが剥奪するのは非常に難しいと思う。パチンコ屋が出店できないように国分寺市が近くに図書館つくったら、裁判で負けちゃったからね。

でも共有区域で外国人がトラブったり、恵比寿みたいな事故が続くと、住民は引っ越すしかない。自分の所有区分でなくても、大島てるのサイトに載ったらマイナスでしょ。転居しようにも、都心の駅近な住居専用地域は決して多くない。駅近って普通は商業地域だからね。区議会でエアビーをガッツリ規制してくれればいいけど、地域の空室数の削減と税収入とオリンピックに関わる問題だから、都心5区の議会がどう動くか分からない。住友不動産って一応プロだから行政の動向は把握してるはず。そういう様々なリサーチも含めて値上げしてるんでしょう。

[461: 匿名さん]

ここの杭は旭化成ではないでしょうね

[463: 匿名さん]

ここだとどちらかろいうと子供がいるファミリー向け、というわけでもないですので、
この広さ位が妥当なんじゃないかなと思います。二人暮らしとかだとこれ位っていうかんじかなぁということで。街としては、どうなんでしょう、子育て環境的に。子どもさんがいらっしゃって検討していると、狭いだろうなとは思います。

[464: 匿名さん]

模型にはベビーカーおしたファミリーの人形が使われていましたよ。広めの部屋はファミリー狙いなのでは

[465: 匿名さん]

旭化成は関わっていないと説明されました。
ここは地盤が固いので、埋め立て地に建てたパークシティlalaとは、基礎のつくりが全く違うはずですが、問い合わせが多いみたいです。
でも三井と旭化成であの始末ですから、下請け次第ではどのマンションも安心できませんね。

[466: 購入検討中さん]

一期からだいぶ値段上がっちゃいましたよね？それとも、竣工したらまた安くなるのでしょうか？
それとエントランスが殺風景に見えるのですが、椅子とかはないんですよね？

[467: 匿名さん]

販売価格がこの値段で86戸さばけるのでしょうか。
立地的に閑静でオシャレ感があるエリアのは分かりますけど。
管理費も高めですね。
このクラスのマンションを購入される人は、気にならない金額かもしれませんけど。

[468: 匿名さん]

管理費は1㎡あたり200円前後ですから、かなり安いと思いますけど。

[469: 匿名]

外廊下なので管理費が安いのは当然、住友なので第1期より高いのは当たり前。
住友ですよ？
嫌なら他にしろって考えです（笑）
当たり前のように第2期、第3期は値上げしすます、それが嫌なら他をかえって事ですよ。、

[470: 匿名さん]

>>469
TPP実施始まったら、日本の不動産取引の不透明さ、特に住友不動産のやり方は是正勧告の対象になるんでは。
住友の何もかもがいけないわけではないが、もう少し公正で明快な価格で売れないのかと。

[471: 匿名さん]

すみふの販売方法はいやらしいけど、需要と供給に沿ったやり方ですね。
このやり方が嫌なら買わなければいいのです。
私は買いません。
でも 相場が下がれば 値段も下がります。
待てる人は待ちましょう。

[472: 匿名さん]

値段が下がることはないんじゃないですかね。
だから、値下げ期待しないで、欲しい部屋があったら買ったほうが良いという話は聞いたことがあります。
デベロッパーによって随分対応がちがうんだなぁと思いました。
販売期が変わると若干下げてくる可能性があるのかな？

[473: 匿名さん]

下げないですよ。

ところで1億8千万の90㎡売れたのかな？？

[474: 匿名さん]

HPに間取りのっているのでまだ残っているのでは？

今どのくらい売れたのかな？場所がいいから値下げはしないでしょうね

[475: 匿名さん]

未だあると思います。
プラス恐らく3期に出す分を今は公式サイトに掲載しているのではないのかしらと。
じゃないと参考にならないですから。

値下げは住友不動産はしないデベであるという話はよく耳にします。
値上げは状況によってはするようですが。
値下げを待つのは得策ではないかと。