シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
　　　JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
　　　JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上5　階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[366: マンション投資家さん]

>>365
内廊下の管理費は外廊下に較べて何故高いの？

[367: 匿名さん]

空調の電気代、カーペットの洗浄代

[368: 匿名さん]

スミフは完成後も売り続ける前提だから、マンションが建つ前に完売はしないはず。他のデベと方針が違うので、スミフは売れ行きなんて気にしないと思う。この立地でスミフで今の時勢の低層なら、価格相応でしょう。不相応だと思うならタワーを買えばいい。

[369: 匿名さん]

カーペットも普通に外廊下の床をがーッと磨くのとは違って、
普段の掃除も手間がかかりそうですからね…
でもそれが良いと思いますが
足音が響かないですし。

マンションが立つ前には完売しないようにしているという事なんですか？
値下げを待つよりは、欲しいなら買ってしまった方が良いという事ですか…

[370: 匿名さん]

この価格で田の字は萎えます。以上！

[371: 匿名さん]

>>370
立地・低層などを勘案せず、間取りだけで萎えてしまいますか。
田舎のタワーマンションなら、間取りだけで大興奮でしょうね。
お若くて羨ましいです。

[372: 匿名さん]

私は、ここの立地というか、周辺環境、周囲の何とも言えない殺伐とした雰囲気に萎えましたが。。。

[373: 匿名さん]

372がお気に入りの立地も、他人からすると殺伐なのかもしれんぞ。

[374: 匿名さん]

別に殺伐としているというほどでもないんじゃ？普通に住宅街じゃないですか？？
昼間でも静かで人気があまりないとか、そういうのならあるのかなとは思いますが。
人気がないと言っても、商業地と比べるとで、普通に通行人はいる範囲。
静かに暮らしたいと思っている人ならばいいんじゃないでしょうか。

[375: 匿名さん]

静かで良い街だと思います。子供たちが素朴で可愛いです。

[376: 匿名さん]

意外と子どもさんが多いですよね。ファミリーも住んでいるのかぁという風に驚いたのを覚えています。
教育環境が良かったりとかするのかな？
親御さんもこの辺り出身で、実家近くにというのもあるかもわかりませんね。

[377: 匿名さん]

金額どこで知るんですか？　素人ですみません…

[378: 匿名さん]

３７７様
物件概要をご覧になると、今の先着順で販売されている価格帯が出ています。
詳しいことは、やはり資料を取り寄せたりにはなると思います。
ご希望の間取りがあると良いですね。

[379: 匿名さん]

価格邸って出しているのですか。
シティハウスシリーズってあまり価格に関しては表に出さないような感じがありました。
大体の価格の提示だから、それくらいは大丈夫というのがあったのかな。
場所も場所だしすごく高くなりそうという風に最初から敬遠されてしまう可能性もあったわけですし。

[380: 匿名さん]

過疎っていますね。もう検討している人がいないのかな。希少性高そうだけど@500の価値ないのかな？恵比寿とかと同程度の価格だもんね

価格帯って電話でも教えてくれるんじゃないですかね

[381: 購入検討中さん]

北参道と恵比寿だとどっちも良い立地なので悩みますね。
子供がいるとどっちが良いのでしょうか？

[382: 匿名さん]

北参道と恵比寿では、悩みようがない気がしますが。。。

[383: 匿名さん]

子育て環境的に…ですか。
子育て的に何を重視するかには寄ると思われますが。
ここだと一応、千駄ヶ谷小学校の学区になるのかな？
学校は近くにありますし、神宮外苑とか緑の多い場所もありますので、
悪くはないと思いますが、ただ子育てにドンピシャで適しているのかどうかとなると判りません
ご家庭の教育方針もあるでしょうし。

[384: 匿名さん]

教育重視で茗荷谷周辺の物件も視野に入れましたが、国立は抽選だし22倍だしで迷った挙句こちらの物件を検討するようになりました。
ここなら青山附属とか学習院お受験ですかね？
恵比寿のほうが通学には適していそうですが区立にいれるならどちらでもいいような気もします

[385: 匿名さん]

青山も学習院も二流校。

[386: 匿名さん]

一部価格でてますね。
2階80平米が13,880万
2階55平米が8,780万

また値上げしました？
さすがに高過ぎに思いますが…

[387: 匿名さん]

初期から２０００万くらいあがってます。そして売れ残ってます。
まだ市場が上がる予測なんでしょうね。
最上階の９０平米は先着順１億８０００万台ですよ。
住友さん、ぶっとんでて笑えてきます。

[388: 匿名さん]

恵比寿や代官山駅近と同等の価格ですね。
買った瞬間含み損確定でしょう。
とんでもない値付けしてきますね、スミフは。

[389: 匿名さん]

恵比寿や代官山のゴチャゴチャした小汚い街より、神宮や御苑が側で都心に近い千駄ヶ谷の方が遥かに上

[390: 匿名さん]

買った方とスミフさんがそう言いたい気持ちは十分分かります。
恵比寿、代官山より遥か上って。。。爆

[391: 匿名さん]

代官山と同じなんですか！確かに静かな北参道のほうが住みやすいでしょうがお金持ちに人気があるのは代官山でしょうね。そう考えると中古にだす前提なら高い買い物になりますねー
それとも北参道は今後マンション建つ予定がないから希少性が高く価格が高いということでしょうか

[392: 匿名さん]

いまでてる２階13880万と同じ間取りの３階が12180万でしたから。客をバカにしてる住友らしい値付けですね。

[393: 匿名さん]

一般的な反応

恵比寿、代官山　「すごい！いいとこに住んでるね」
千駄ヶ谷　「ふ～ん。千駄ヶ谷って、どこ？」

[394: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

代々木って言ったら間違い？？

[395: ご近所さん]

小汚い代官山とか恵比寿のアパ、オープンの社員と購入者を刺激したらいけませんよ。
庶民のパワーほど怖いものはありません

[396: 匿名さん]

この辺りも小汚いといってしまえばそれまでだが、刺激しないでおこう。

[397: 匿名さん]

千駄ヶ谷、良いとこだけど万人受けは
しないよね

[398: 匿名さん]

>>386
渋谷区神宮前なら、この価格でも安いぐらいだけどね。

千駄ヶ谷だとやっぱり高い。

[399: 匿名さん]

このマンション、最初は4階60平米8480万円くらいだったと思います。それでも高いと言われていたので、この半年で都心の不動産は本当に高くなりましたね。思い切って半年前に買った人は胸をなで下ろしていると思います。迷っているうちに買い時を逃します。

[400: 匿名さん]

千駄ヶ谷って小綺麗なんですか？
代官山は汚いイメージないですけど

[401: 匿名さん]

小綺麗というより、森閑とした住宅街です。もう少し店があると住みやすいのですが。

[402: 地元]

>>401
OK出来て助かりました、後は大きめの薬局できればうれしいですね、
体育館前のモスバーガー閉店です、本日鳩森さんのお祭りだす。

[403: 匿名さん]

千駄ヶ谷駅前の寂しさはどうにかならないのでしょうか？

[404: 契約済みさん]

ここは文教地区でパチンコ･風俗どころか宿泊施設も禁止、つまり旅館業法の解釈によらずAirBnBも不可で、投機的な購入者も少ないはずです。

緑地やこのような特殊事情が勘案されれば、今の価格帯でも不思議ではないと思います。

都心･緑地･文教･低層･複数路線が使用可能な永住マンションを求めると、他の候補が殆どありません。このような私みたいなケースでは、そもそも代官山や恵比寿と比較しないんです。

街にはそれぞれの性格や特性があり、一概に価格やイメージだけで序列化したり優劣はつけられないと思いますよ。

[405: 購入検討中さん]

私も、代官山／恵比寿は山手線外／アパとオープンハウスということで検討外

[406: 匿名さん]

ここはどういう人が買っているんでしょうか。相続なしのサラリーマンだとちょっとキツイですよね？自営業や外資？ファミリーは少なそう

[407: 匿名さん]

普通のサラリーマンでは到底無理でしょうね。
経営者、資産家、外資系、大手商社勤務辺りの属性の人では？

この価格なら、恵比寿駅近のプラウドか青葉台のグランドメゾンも検討可能ですね。
私は代官山・恵比寿派ですが、404さんの言うとおり優劣ではなくどこに価値を見出すかでしょう。

ただ、住友不動産の販売方法にはかなりの不信感を覚えます。

[408: 匿名さん]

千駄ヶ谷は代官山や恵比寿と違って、しっとりと落ち着いているからいいんです。緑が多くて、うるさい人がいない。夜は静まり返っている。そういう街です。
同じマンションの値段がころころ変わり過ぎるのは、印象は良くないですね。

[409: 404]

他のデベは売り切ることが最優先で、最後に大幅に価格を下げたりします。すでに契約済みの人からすると、気持ちの良いものではありません。

住友はこういう売り捨て値下げをしないので、それはそれでデベの信頼につながっているとは思います。

[410: 匿名さん]

かと言って短期間で値段が釣り上がるのもどうかと思いますが。ミッドタウンコンドもそうだったような。

[411: 匿名さん]

第1期が一番安いみたいには言われることが多いかな、住友は。
ただ値下げをしないという点では、先に契約をした人の心象的にはよろしいかと。

この辺りは本当にとても静かですよね。
普通に暮らしていくにはこういう静かさは大切かもしれません。
大通りにダイレクトに接していないのはいいかしら。

[412: 匿名さん]

最初の価格だと希望者が多く、対応が面倒で抽選にもしたくないから、値上げしたんでしょ。
都営マンションの抽選みたいになったら、逆に困る人もいるんだよ。
足切りみたいなものだよね。
「良いものを安く」は大量生産しないと無理だから、需要と供給で決まる限り価格は仕方ない。

そう考えると、東京マラソンはもう少しエントリー費を高くしていい。
今年も落ちた、6連敗。

[413: 匿名さん]

その割に最初から先着順だったけどね。抽選になった間取りは少ないのでは。
周りの新築マンションが次々と強気な価格設定をしてきたから、それに合わせて引き上げたのでしょう。
それにしても都心不動産での外国人投資家の勢いには驚きます。

[414: 匿名さん]

その割に最初から先着順だったけどね。抽選になった間取りは少ないのでは。
周りの新築マンションが次々と強気な価格設定をしてきたから、それに合わせて引き上げたのでしょう。

[415: 匿名さん]

住友に限らず、必ずしも先着が悪いわけじゃないんだけどね。

[416: 匿名さん]

先着順がやっぱり良いかなとは思います。
重なった場合に抽選となると、外れた時のショックがありますから。
これはどの物件にでも言えることです。

[417: 匿名さん]

スミフに抽選は似合わない。
そんな面倒するなら、高値で買ってくれる客をじっくり待つでしょう。売れるまでの間の金利や広告宣伝費や維持費は、間接的に購入者にのしかかって。。。

[418: 匿名さん]

>417 こらこら。
昔と違って公式サイトを作っちゃえば、販売期間が延びたから宣伝費が激しく増すわけではない。
竣工前は金利・維持費も発生しない。
竣工後でも新築で買えるスミフは、実物確認しないと買わない慎重派には貴重。
そういう人たちは維持費の上乗せは気にしない。
仲介料より安いから。

[419: 匿名さん]

だから竣工後に現物を見て買うのが正解。

[420: 匿名さん]

>>418
入居開始後も暑い中スーツ来て一日中住友物件の看板持っているお兄さんや紳士を物件近隣で見かけると、そうは考えられないのです。
この人達の雇用を生んでいるのだから、良いことなのでしょうけど。

[421: 匿名さん]

住友不動産のマンションは竣工後に買うことに意味がある。値下げしない代わりに、現物をよく見て納得して買って欲しいというやり方。

[422: 匿名さん]

途中で値上げした物件なんて中古になって売るときに困るだろ
新築時いくら？って話になって二重価格になるんだぞ
いまのようなバブル相場以外では、安い方で見られて然るべきだろ
だから結局住友物件はいつ買っても高値掴みにしかならない

[423: 匿名さん]

>422 こらこら。
契約書には売買価格が記載されるから、それが新築時の価格。
スミフのやり方に賛否あるのは認めるが、事実と異なる書き込みはダメだよ。

[424: 匿名さん]

二重価格は同一物件を値下げ再販する時の手法ですよ。
例えば8000万円で売り出した物件Aを、途中から
7000万円に値下げしたり、逆に9000万円に値上げして、
変更前後の価格を併記したら二重価格でしょう。

同じ間取りの物件Bをいくらで設定しようと、物件Aと
違う不動産である以上、二重価格でも何でもないです。

422の書き込みは、少し不勉強が過ぎますね。

[425: 匿名さん]

>>406
>>407
このあたり、静かというより、ちょっとさびしいというか、些かさびれた感じがしますが・・・

それと、生活するには不便ではないですか？

[426: 匿名]

>>425
なら買わなきゃいいじゃん。
一駅で新宿三丁目、しかも駅から高島屋直通。
OKも近く。
あなたの求める生活に便利とはなにを求めてますか？

[427: 匿名さん]

>>425
うん、そんなことも自分で情報収集できないなら、買わない方がいい。

[428: 匿名さん]

そうだね。買わないほうがいいね。

[429: 匿名さん]

>>425
他に検討している物件挙げてよ。中古でもいいよ。

[430: 匿名さん]

性格悪い人多いねーここの掲示板
住民の質も悪いのかね

[431: 匿名さん]

こらこら、ネガ一同、よく聞け。
洪水で家を失った人がいるさなか、都心マンションで熱くなる俺たちってラッキーだよな。
そもそも、お前さん達だって本当は欲しいんだろ、ここ。
手が出なくて悔しいかもしれんが、だからって嘘を書いていいわけじゃないんだ。
汗水たらして貯めた金で買う人や、長い時間かけて地域を育てた住民に対し、根拠のないネガは妬みでしかない。
もし被災者から妬まれても、俺たち何も言えないし申し訳ないし、困っちゃうよな。
地価が高くて建築制限がある以上、間取り制限は当然なので、マドリガーってネガが成立しないのは納得したか？
じゃあ次のネガはスミフガー、フベンダー、サビレターでいいか？
売り方は社風だからしょうがない。
不便っつーのは店１つで変わるから、あんま議論する意味ない。駅は例外な。
寂れてるかの判断は難しいが、お前さん達が鳩森様のお祭りを見てショボいと感じるなら、そうなのかもな。
根拠に基づくネガなら、みんな大歓迎だ。パークハウス高樹町の欠陥も、この掲示板が発端だったしね。
妬むのは勝手だが、だったら運動するなり勉強するなり自己投資して、今より向上した方が良いだろうに。

[432: 売却経験者]

>>424
二重価格の表現に誤解があったのはすみません。
ただ中古売買時にはそのマンション全体での価格表みながら、周辺事例と比べて坪どのくらいなんだね、って感じになると思う。
もちろんその部屋の価格だけ提示すれば別ですが、全体で見たときに条件の悪い部屋がなぜか高い価格表とかあり得ないすよね。

[433: 匿名さん]

「表参道徒歩圏に住みたいけど、とてもそんな資金がない。北参道は地味でマイナーな場所だし、アドレスは千駄ヶ谷だけど表参道まで電車やタクシーですぐだし、ここで妥協するか。立地のわりに高いな。でも静かな場所だし駅近なので納得するしかない。」こんな感じでしょうか？

[434: 匿名さん]

ここより高田馬場や御徒町、豊洲の方が便利という考え方もあるので不便という指摘は外れていない。
しかし、都内の殆どの物件はここより不便だから、まああんまり高望みしすぎるなということ。

[435: 匿名さん]

田舎者なんで近くにイオンやイトーヨーカドーがないのが不便。OKが安ければ文句はない

[436: 匿名さん]

>>433
まさしく。

[437: 424]

>>432
どちらの売却経験をお持ちか存じ上げませんが、この界隈の
中古物件はネットを含め一般には情報が出ず、不動産業者間の
FAXの段階で決まってしまいます。オリンピックが決まる前から
ですが、マンション全体や周辺事例と比較せずに、売買が成立
してしまうのです。

逆にネットに掲載されているこの辺の中古物件は、何か理由が
あると思った方が良いですよ。

[438: 匿名さん]

千駄ヶ谷界隈で、この物件検討している層が満足出来るような高級マンションって、そもそもある？

[439: 匿名さん]

千駄ヶ谷はパークハウスが2つあるだけ。

[440: 匿名さん]

値上げがすごい。第3期で@600いくんじゃない？明治通りから離れた駅近は人気があるんだな。
あ、見学記書いた方、ディスポーザーついてるみたいですよ

[441: 匿名さん]

買い物は別として考えて利便性が高くてすごく良い立地。

住めたらなぁと思う気持ちが強いけど、価格も凄くいいので難しい。

スミフというのもいいなと思います。

[442: 匿名さん]

>>439
パークハウスも別に高級路線でもない、普通のパークハウスですよね。
立地悪くないと思うだけに不思議。

[443: 匿名さん]

坪600はさすがにどうかと思いますが・・・
３Ａにも手が届きそうな価格ですから。

[444: 匿名さん]

３Ａは高いですが良いマンションが沢山あり、次々と新しい計画も出てきます。
しかし、千駄ヶ谷は高級物件が少なく、まとまった広い用地もなく、さらに
建築条件も厳しいので、新しい高級マンションはしばらく造られないでしょう。
そのような希少性が価格に反映されるのかもしれません。

[445: 匿名さん]

スミフの営業さんみたいなコメントですね。笑

[446: 匿名さん]

歓楽街に近かったり駅が遠い3Aの2軍とは競合するだろうね、ここ。

[447: 匿名さん]

うちは近所の築浅ですが住友さんがどんどん相場あげてくれると助かります、
お願いですからもっと上げちゃってください。

[448: 匿名さん]

3割は竣工後の販売に残したいそうです。
現物確認したい派にとっては朗報ですが、価格が・・・。

[449: 匿名さん]

市況は上げ止まりしていた気がしますが、竣工後は更に値上げしても売れると想定しているんですかね？

[450: 匿名さん]

市場はたしかにこのあたりで価格の相場は落ち着きそうですが、販売するときはどうなるのでしょうか。
やはり売り手としては少し強気の価格設定をしても販売できる、という期待感があるのでしょうか。
このあたりは立地条件との兼ね合いもあるので、難しいところだと思います。

[451: 匿名さん]

ここ、ブリリアタワーズ目黒とあまり価格が変わらないですね。資産価値を考えるとあっちを買えばよかったと後悔

[452: 匿名さん]

そりゃそうですよ。
この立地でべらぼうなスミフ価格だから資産価値なんか考えてはいけない。
永住するつもりならいい物件？？

[453: 匿名さん]

中古にだすときはスミフ物件だと少し高く売れるんですかね？北参道も静かでいいけど目黒徒歩1分の方が良かった、、ような

[454: 匿名さん]

目黒のブリリアタワーズは完成前なのにAirbnbで公開されてる。
https://www.airbnb.jp/rooms/7974644?s=XUuz
1泊3万、6人なら1人5千円、10人なら1人3千円。
外国人に荒らされてオシマイだぞ？
住友の評価は独特。
ここの座談会でも紹介されてる。
http://www.e-mansion.co.jp/information/zadankai/03_02.html

[455: 匿名さん]

大田区は条件があえば、民泊を認める条令をつくるみたいですね。民泊ってAirbnbのことですよね。てっきり禁止されると思いましたが、まさか認められるとは…。民泊って事故物件のリスクになりますよね。
この物件のところは宿泊施設が禁止みたいですから、いいと思います。それも資産価値だと思いました、

[456: 匿名さん]

そもそも目黒のブリリアが駅徒歩1分なのは敷地であって、マンションではありませんよ？むしろ北参道の方が車道を渡る必要もなく、駅から近いのでは？
タワーは通勤通学ラッシュの時、エレベーターに苦労することがあるから注意しないといけません。

東建の言うこと、そのまま信じちゃダメですよ。

[457: 匿名さん]

いまモデルルームで見学できる55m2タイプは、北参道のものではなく中目黒のシティ
ハウスの部屋です。

北参道の方が天井が高い以外は殆ど同じですが、収納を多くして廊下をコンパクトにし、
バルコニーと床面の高さを合わせたためか、随分と広く感じました。よくあの広さに
シューズクローゼットもつけたと感心します。キッチンも奥行きがあり、食洗機も
ディスポーザーもあり。でも、寝室のベッドはダブルにしては小さすぎかな(笑)。

LDKのスライド扉は天吊でフローリングにレールがありません。それでも遮蔽性や
安定感はかなりのもので、この数年で建具や内装の技術も進歩していると実感しました。
断熱ガラスの性能も結構すごいですよ。宅配ポストは普通かな、まぁ豪華にする必要は
ないし、そんなとこに金かける意味ないですし。

確かにリビングインなんですが、この間取り、55m2のイメージを覆した感があります。
完全なアウトフレームあってのものとはいえ、設計元は良い仕事してます。他の物件の
55m2と比較する参考になるので、一見の価値あり、と思いました。

[458: 匿名さん]

まあ目黒なんかを相手にしていたらダメですね、品川や駒込といい勝負でしょ。こっちは代々木／原宿／千駄ヶ谷なのだから

[459: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。
北参道より目黒の方が山手線なので上かと勘違いしていました。あとブリリアは民泊可能というのがダメですね。

[460: 匿名さん]

ここに限らずエアビーがマンションに与える影響は大きく、資産価値について冷静に考えるべき。長文ゴメンね。

来年には都がエアビー規制の条例をつくるから、その内容によって各マンションの評価も変わると思う。用途を定めた都市計画法は無視できないから、エアビーは住居専用地域は不可、一部の商業地域は可になると予想。つまり住居専用地域のマンションは永住向きで、商業地域のマンションは運用向きで、それぞれ資産価値は下がらないと思う。だからここもブリリアタワーズも、それぞれの目的で購入するなら別に否定しなくていいのでは？でも同じカテゴリで比較するのは、本当に買ったと思えないほどナンセンス。

エアビー禁止な商業地域は都心なら賃貸やSOHOのニーズがあるだろうけど、永住するつもりで都心の商業地域に予算ギリギリでマンション買って住んだ人は悲惨。都市計画で宿泊施設を、さらに条例でエアビーを認めた地域のマンションは、エアビーを拒否できない。宿泊施設ではないプールやゲストルームの使用は管理組合規約で制限できるかもしれないけど、法律が認めてた民泊による運用の権利を規約ごときが剥奪するのは非常に難しいと思う。パチンコ屋が出店できないように国分寺市が近くに図書館つくったら、裁判で負けちゃったからね。

でも共有区域で外国人がトラブったり、恵比寿みたいな事故が続くと、住民は引っ越すしかない。自分の所有区分でなくても、大島てるのサイトに載ったらマイナスでしょ。転居しようにも、都心の駅近な住居専用地域は決して多くない。駅近って普通は商業地域だからね。区議会でエアビーをガッツリ規制してくれればいいけど、地域の空室数の削減と税収入とオリンピックに関わる問題だから、都心5区の議会がどう動くか分からない。住友不動産って一応プロだから行政の動向は把握してるはず。そういう様々なリサーチも含めて値上げしてるんでしょう。

[461: 匿名さん]

ここの杭は旭化成ではないでしょうね

[463: 匿名さん]

ここだとどちらかろいうと子供がいるファミリー向け、というわけでもないですので、
この広さ位が妥当なんじゃないかなと思います。二人暮らしとかだとこれ位っていうかんじかなぁということで。街としては、どうなんでしょう、子育て環境的に。子どもさんがいらっしゃって検討していると、狭いだろうなとは思います。

[464: 匿名さん]

模型にはベビーカーおしたファミリーの人形が使われていましたよ。広めの部屋はファミリー狙いなのでは

[465: 匿名さん]

旭化成は関わっていないと説明されました。
ここは地盤が固いので、埋め立て地に建てたパークシティlalaとは、基礎のつくりが全く違うはずですが、問い合わせが多いみたいです。
でも三井と旭化成であの始末ですから、下請け次第ではどのマンションも安心できませんね。