シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
　　　JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
　　　JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上5　階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[263: 匿名さん]

そもそも間取りが違う。

[264: 匿名さん]

その通りですね。間取が違うので、あまり関係ないのかもしれません。つまらない質問をして申し訳ございませんでした。

[266: 匿名さん]

この価格なら恵比寿にも手が届くね。
北参道に坪500って、正気とは思えない。
住友ならではの値付けだね。

[267: 匿名さん]

今や恵比寿は坪500では無理では

[268: 匿名さん]

フィギュアやスニーカーの限定品みたいなもので、関心がなかったり価値を見出だせなければ、人によって買う・買わないの違いは当たり前。
この立地で広くて安けりゃ最高だけど、そんなの不可能ってみんな分かるでしょ。それでも高い狭いダメと言うのは、イソップ童話「すっぱい葡萄」のキツネと同じ。

[269: 匿名さん]

1期１次の値段が１フロア下の１期２次の値段。１期３次ではその金額でさらに下のフロア。
同フロアでは進むごとに坪４０万弱アップ。
まもなく２期？
恐ろしいですね。

[270: 匿名さん]

今の都心の不動産バブルはアベノミクスやオリンピックだけじゃなく、東京が世界有数の都市にも関わらず国際相場から見て地価が安いのも原因。
外国人のマンション漁りも、アジアの大富豪が東京に不動産を持つのが良いと判断したってだけ。
彼らがオリンピック後に東京から出てくか知らんけど、東京は世界的にも稀な超巨大都市。世界のグローバル化で東京の評価が上がるのは嬉しいけど、ニューヨークみたいに少数の大富豪が大多数の貧民に施しを恵む都市にはなってほしくない。

[271: 匿名さん]

これだけ外国人投資家が介入すると、これから金利はどうなるんでしょうね？
いまだに変動金利で借りている人が多いけど。

[272: 匿名さん]

今は復興特需に加えて東京オリンピック前で資材費、人件費が高騰していて、それが不動産価格に反映している。外国人投資家が高額物件を買い支えており、オリンピックまでは価格はゆるやかに上昇し続ける。金利は少し上がる程度か。
だから、不動産を買ってもその価値は下がらず損はしない。いざとなれば売れば良い。都心の物件ならむしろ価値は上がる。現実に富久クロスは大幅に価格が上昇している。
しかし、オリンピックが終わると、外国人投資家の熱気は急に冷めるだろう。日本人でも、不動産が欲しい人はその頃には充分に手に入れており、それ以上欲しいとはあまり思わない。
つまり、不動産の価格が下がり始める。売ったら損をするようになる。その頃には、今、異常な低金利で融資を受けた人たちが融資後5年目、10年目を迎える。低金利に誘われて家計ギリギリで融資を受けた人たちが、耐えられるかどうか。

[273: 匿名さん]

オリンピック後に不動産価格が下がると考える人は、多いと思う。だからマンション購入需要は今より増えるかもしれない。郊外から都心に買い換えを狙う人もいるでしょう。
でも都心は土地がないから、マンションの供給量は少ないまま。新しい豊島区役所や広尾日赤みたいに、公共施設と連携しないと土地がない。
タワーに住みたくない人はいるから、山手線内側の低層マンションの価値は下がらない。変な話、都心の道路が拡充・延伸されるほど、低層マンションは建てにくくなる。
富久クロスは投機対象になるタワーなので、やはりバブルだと思う。スミフの北参道はキャピタルゲインを狙う物件じゃないし、タワーでもないから、富久クロスと同類ではないかな？
低金利を理由に、ネットバンク系でギリギリの計画を組んだ人は、これから金利が上がると返済が厳しくなるかもしれないという意見には同意。
これはサブプライムローン問題で政府も銀行も警戒してるはずだけど、どうなるやら。
価値が上がると決めつけ、身の丈に合わない買い物をすることが、バブルの入口のような気がする。

[274: 匿名さん]

不動産サイトのお問合せランキング１位ということなので、注目度の高さはかなりあるのではないかと推測できます。
殆どの方が投資目的だったりするのでしょうか。
スレッドの流れを見ているとそのように感じられてならないのですが…。
永住するとしても落ち着いた良い地域だとは思われますけれど。
あまりに賃貸が多いと、管理組合のスケールが小さくなってしまうのではという懸念はあります。

[275: 匿名さん]

お問い合わせランキング上位の物件には、それなりの広告費が投入されているのです。広告するから、問合せが増えるだけのこと。

[276: 匿名さん]

都心に土地はなくはないと思う。公共施設との連携もあれば、都心でもそこかしこにある老朽化したマンション、戸建てをまとめて再開発なんてことで意外と土地は眠ってる。一本路地裏に入ればそれこそここみたいな適地はけっこうあるよ。

[277: 周辺住民さん]

この辺はメガバンクのATMがないのが不便です。ファミマが三井住友のATMをやめてゆうちょに乗り換えたせいで
更に不便になりました。

[279: 匿名さん]

都心にもマンションを建てる場所はある。例えば都心の一等地には都営とか公的な集合住宅がけっこう多いんだよね。そういうところに生活保護世帯が格安の条件で住んでいる。築何十年も経っていて建物には価値はないけど、土地の価値はものすごく高い。

[280: 匿名さん]

三菱のatmがあるのでは。みずほはないね。マイナー駅だから仕方ない。

[281: 匿名さん]

地主なら事業協力で再開発できるけど、低所得者の賃貸は立ち退きが大変。みんなゴネまくりだよ。国立競技場前の都営マンションも、本来なら再開発すべきだが、オリンピックの名目も通じない。震災で再開発するのと訳が違う。
言われてみると確かに考えさせられる。地歴の良い都心で、低層や文教を求める者にとって、永住を前提とする土地は確かに少ない。
契約した人が書き込んでたけと、赤坂レジデンスとか目白台ハウスでさえ再開発できないのに、生活保護が住む一等地が再開発されるはずがない。
みんな、どこなら北参道みたいなマンション建つと思う？自分も色いろ調べたけど、本当に無いんだよ。アメリカ大使館のある赤坂でさえ暴力団事務所がある。北参道は安全なんだよ。安全は金で買うしかないんだ。これにスミフは気づいてる。
北参道の購入考えてたけど、様子を見てたら予想以上のハイペースで値上げされた。まさか1期1次が抽選になると思わなかった。

[282: 匿名さん]

表参道の青山北町アパートなんて民間なら超高級マンションに化けるだろうけどね。東京都は建て替える意向みたいだけど、もとの住民も入居する権利はあるんだろうね。

[283: 匿名さん]

3000平米以上のまとまった土地を都心で手に入れることはできても、たいてい商業ビルになる。
マンションは細かい作業が多い上にクレームが多いから、ゼネコンにとってはあまり美味しくないんだよね。
気の進まないゼネコンにマンションを建てさせようとすれば、それなりの建設費になるので、どうしても今の新築マンションは価格が高騰する。
シティハウス神宮北参道も、高さ制限が厳しいから敢えてマンションにしたのだろう。元を取るには馬鹿高い分譲価格にするしかない。

[284: 購入検討中さん]

このマンション、お金がないと買えないけど、日当たりの悪い狭いこのマンションをお金持ちが買うんだろうか。

[285: 匿名さん]

こういう場所に住むのに、日当たりとかってそこまで気にしたりするものなのでしょうか？
日当たりを気にしている人は、なんとなくのイメージですが、タワーとかの高層階を狙っていくのではないでしょうか？
広さに関しては、住む人の人数次第なのかな？と思います。

[286: 匿名さん]

低層で陽当たりがいいというのが一番贅沢なんですよ。

[287: 匿名さん]

確かにそのとおり

[288: 匿名さん]

東向きは陽当たり良さそう。
分譲価格のわりに管理費は安いと思う。
無駄な共用施設がないのは良い。
マンションに必要な共用施設って会議室と共用トイレくらいだと思う。

[289: 購入検討中さん]

そうですね。電線が視界を妨げない東向きがこのマンションではベストですね。午後は暗そうですが。

[290: 匿名さん]

電線も電信柱も、そろそろ道路に埋めてくんないかな。道幅せまくなるし殺風景だし。

[291: 匿名さん]

地震の影響であちこちのタワーマンションのエレベーターが停止して、なかなか復旧しないようですね。週末の夜に帰宅できないなんてイヤなものです。こういうことがあるからマンションは低層に限ると思います。

[292: 匿名さん]

5階だったら自力で楽々階段の上り下りができますから、安心はすごくあると思います。
EVの点検の時にも、階段利用すればいいしという風に前向きになれると思うし。

震災すぐの時は低層のマンションが人気だったと言いますが。
こういうEVの関連の事もあったのかもしれないなと思いました。
あと、揺れ方、カナ。

[293: 匿名さん]

マンションに住むからには、高層階がと思う人が多いと思っていましたが
最近は、１階などの低層階も人気だとよく聞きます。
いざという時のことを考えると、揺れも含めて良いかもしれません。

[294: 匿名さん]

2階ならバルコニーから飛び降りても何とかなりそうという安心感はありますね。1階ならそのまま逃げるだけですが、水害の心配があります。

[295: 匿名さん]

>281
安全は金で買うとは言い得て妙ですね。今回の地震でよく分かりました。

[296: 匿名]

でもどうせなら低層でも最上階がイイけどね。

[297: 匿名さん]

都心、低層、駅近、採光良し、という条件がそろったマンションが一番贅沢。

[298: 周辺住民]

近所の区分に住んでます。
オリンピック開催決定前に比べ、中古価格が少なくとも5割以上騰がってます。
賃貸に出している他所有区分の値上がりも築古に関わらず異常です。
どれも売るつもりは無いので暴落しても知ったこっちゃ無いのですが、
反動が怖いですね。
あとあまりご指摘が無いようですが、こちらのマンションはすぐ裏のマンションと裁判(勿論勝訴)になりました。

[299: 匿名さん]

新国立の規模縮小でもめてますが、その周りの再開発もパッとしませんね。

[300: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの南青山二丁目計画が今年夏から着工するようですね。青山一丁目駅から徒歩数分となると、かなり高額の分譲価格が予想されます。北参道と比べて様子見する人も出てくるでしょう。

[301: 匿名さん]

>>300
住友北参道とは比較にならないくらいクレイジーな価格で来るだろうし、上げ相場での様子見は購入チャンスを逃すリスクが高い。
北参道で納得できれば買えばいいし、青山一丁目のチャンスを逃したくなければ北参道のことは考えずに待てばいい。
北参道はそれなりに便利で高級だけど微妙なんですよ。その微妙さ加減と折り合いがつけられるかがボイントなのです。

[302: 匿名さん]

青山は昔から高級な街ですけど、北参道は新駅ができてから急に話題になるようになった街ですからね。生活の基盤としての商店の豊富さも青山の方がずっと優位です。ピーコックや成城石井も近い。北参道は良くも悪くも地味で、最近やっとOKストアができたくらいで、それまでは買い物過疎地だった。

[303: 匿名さん]

あとNHKが移転を断念した青山病院跡地が気になりますね。敷地は1万7000平米もあるそうです。都心の一等地で大規模マンションを建てられるのはここくらいでしょう。

[304: 匿名さん]

ここも北参道にしてはクレイジー価格なので、青山と大差ないかもしれんね。

[305: 匿名さん]

三菱地所のパークハウスグラン南青山も比較対象になりませんか？
三井のはタワーですが、三菱のは低層ですから、一等地で低層を求めている層には受けが良いと思います。
新宿に用事が多い人にとっては青山よりも北参道の方が便利でしょう。

[306: 匿名さん]

青山病院の跡地については、渋谷区の都市計画で指針が出てます。大規模マンションを作る予定はなさそうですよ。

[307: 匿名さん]

青山の駅近や7億円物件と比較する人がいるが、北参道は地味な住宅地ですよ。安くはないけど新宿と渋谷の間の不便でない地味な住宅地。そういう位置付けを気に入るかどうかです。
比較対象の町が思い浮かびにくいが、四谷三丁目とか曙橋に近い感じでしょうか。それらよりは高額かつもっと地味なようですが。

[308: 匿名さん]

千駄ヶ谷駅や代々木駅も比較的近くなのに、曙橋や四谷三丁目と一緒にされてもね。
交通の便が全然違うでしょう。
周りを歩いたこともないんだろうな。

[309: 匿名さん]

四谷三丁目の方が買い物の便は良いと思います。北参道は良くも悪くも静かで地味な街です。さすがに曙橋は下町風ですが。北参道は渋谷区アドレスで高くなっている感がありますね。

[310: 匿名さん]

四谷三丁目の方が買い物、飲食、交通の便も良いですけど。曙橋は不便だが。

[311: 307]

>>308
千駄ヶ谷駅が結構遠かったです。
意外と一戸建が多くて驚きました。

[312: 匿名さん]

もともと千駄ヶ谷は一戸建てが多い地域ですから。かなり寂れた商店街もあります。千駄ヶ谷駅も代々木駅も実際に歩くと道路や線路を渡らなければならないので、遠いですよ。しかもその間、あまり店がないんです。都心で静かな生活をするには良い場所ですが。