シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
　　　JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
　　　JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上5　階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[242: 匿名さん]

土地持分が高いと値段はあがるんでしょうが、資産性はどうなんでしょうか。理屈では価値が維持されやすいんでしょうが、タワマンの方が値下がりリスクは低いという話も聞きます。
固定資産税も下がり難いですし、低層に経済的な優位性があるのか、いまいち腑に落ちません。。

[243: 匿名さん]

マンションの資産性は立地、間取り、仕様、眺望等で決まりますから、土地の持ち分はあまり関係ないと思います。
土地が広いと隣の建物との距離が長くなりますので圧迫感がないという利点はありますが、眺望が抜けないと結局意味がないですし。
建築制限で戸数を少なくせざるを得ず、結果として土地の持ち分が高いことは、固定資産税や管理費が高くなるだけで、良いことはほぼないですね。
一戸建てなら余った土地でガーデニングしたり自分の好きなようにできますが、マンションの場合はそんなことできませんし。

[244: 匿名さん]

土地の持分と資産性がイコールになるのは、所有者が一人の場合だよ。
住友は仕入れた土地の値段に対して戸数が少ないから坪単価を高くせざるをえないんだろうけど、中古で売りに出したら周辺の相場で取引されるから、買った瞬間含み損の典型だろうね、ここは。
永住するつもりで買うならそんなこと関係ないんだろうけど。

[245: 契約済みさん]

私が投資を前提してなかったので、色いろと皆さんの御意見を拝見でき、大変参考になります。有り難うございます。

極端な話ですが、借地権物件に資産価値はあるか？というと、どんなに眺望や立地が優れていようと厳しいです。これは売買ではなく、銀行の融資(後述)を前提にした場合です。

売買さえ成立するなら、ご指摘のように土地持分は関係ありません。低中層とタワーを含む高層では、購入目的が異なる場合は資産価値＝「投資vs永住」となってしまい議論が難しいかもしれませんね。定借に投資する人はいても(最近流行ってますね)、永住する人はいませんから、議論できないと思います。

永住目的だと、何かの事態に備えて銀行のリバースモーゲッジを考慮します。しかし、土地持分がない不動産はリバースモーゲッジが成立しません。いざとなったら、銀行は土地しか資産価値を認めないんです。地震や台風の多い日本だと、邦銀が建物に資産価値を認めるのは難しいでしょう。

リスクヘッジを考慮するなら、土地持分は無視できません。日本で生きていく限り、残念ながら邦銀の土地至上主義に従わざるを得ません。

若ければタワーマンションを売買しながら移り住めますが、リスクヘッジを鑑みた場合は、どこかで永住を前提にします。

この永住前提のマンション探しが、私には非常に辛かったです。いつまで仕事できるか、何歳まで生きるか、誰にも分からない要素を念頭に不動産を探すのは、過酷なんです。

そもそも殆どの物件は永住の条件を満たさず、中古は殆ど出ません。その類いの物件の所有者も永住を前提としてるので、中古市場に出てこないんです。ごく稀に中古が出ますが、ほぼ48時間以内に内見予約が入り、1週間以内に決まります。価格も仲介手数料を含むと坪400以上です。実際の建物を確認できるためか、この類いの中古は値上りし続けています。

永住前提ならば住友＋新築＋坪500は、悔しいですが暴利ではないんです。反対に投資前提だと、明らかに暴利かもしれません。

幸か不孝か、シティハウス神宮北参道は私の求める条件をクリアしましたから、契約できた時は長い旅が終わったというか、過酷なマンション探しを終えた安堵感が大きかったです。

国は都心の建築制限緩和を検討しています。つまり、北参道は再建築時に居室面積が増やせる可能性が高い土地なので、ヴィンテージ化してもゾンビ化しません。目白台ハウスとは逆のパターンが期待できるのです。これも投資ではなく、永住を前提とした時のリスクヘッジの1つです。

住友にはあまり強気になり過ぎず、粛々と(最近流行ってますね)北参道を販売し続けてほしいですね。

[246: 匿名さん]

高くても納得して買っているのならいいのでは。
永住目的なら都心の駅近で標高が高く地盤も固く震度7でもびくともしない堅牢なマンションが良いと思います。
タワーは地震のときに建物自体は倒れなくても家具や電化製品が壊れそうでイヤです。

[247: ご近所さん]

ここ良いよね。思う。高くて買えないけど、

[248: 匿名さん]

>>245
永住だろうとリセール目的だろうと、定期借地権は不利ですね。分譲価格が若干安い(はず)というくらいのメリットしかないですね。固定資産税の支払がないとはいえ、月々のランニングコスト増になるし。中国人富裕層投資家は母国でパーマネントの不動産所有ができないことに嫌気が差して、日本のマンションを買っているんですが。もちろん所有権つきでw
永住かリセールかは今決めなくても、経済や環境の状況が今のままなら住み続ける、リセールして移った方が有利な状況になったら検討する、くらいに考えておけばいいんでは。

>>246
だからタワーマンションの多くは免震仕様を選択しているのですが。それでも不安ならしょうがないですね。

[249: 匿名さん]

というか、また前回より上がってますね。
3階の60平米で9000万超ですか。
確かに山手線の内側&中央線の南側のプレミア感は見事ですが。

[250: 匿名さん]

都心部ですからマンションでもリバースモーゲージは可能ですが、
例えば築３０年以上の物件に対して将来銀行がリバースモーゲージに
戸建てと同様に応じてくれるかどうか。
いくら土地の持分が高いとはいえ、結局は共同の持分であり、
自由にできない土地ですからね。

245さんのような考えの方は戸建てに住むべきかと思いますが、
この立地で戸建てはほぼ無理でしょうし、悩ましかったでしょうね。

私も永住目的のマンションを探していますが、なかなか納得出来る
物件が見つからないのが現状です。
物件を探しているタイミングで自分の理想とする新築が出る可能性は
限りなく低いんでしょうけど、それを諦められないので本当に悩ましいです。

[251: 匿名さん]

>>245
あとマンション探しは期限設定した方がいいですね。
譲れない条件を増やすんではなく、期限の時点での最終候補からベストをチョイスする感じで。特に上げ相場でズルズル延ばすと、値段は上がるわいい条件の物件の質量とも減るわで追い込まれ感が増すばかりです。

[252: 匿名さん]

ここは代々木駅徒歩圏だからこんなに高いのですか？

北参道駅に坪500万の価値はないと思うのですが。

[253: 匿名さん]

>>252
すみふの価格改定のスタンスは「主に周囲の新築・中古物件取引価格の反映」です。安く売り捌く意思は皆無です。
住友の値上げは有名だが、中古も結構上がっていてヤバイです。

[254: 245]

皆さん、ご意見を有り難うございました。

掲示板だと、間取や他の物件との比較は多いのですが、定住することを考えた意見交換がないんですよね。

ご指摘の通り戸建も考えましたが、予算的に無理でした。数十年後のリバースモーゲッジは不確定なのですが、建て替え時の区分面積が拡張され得る物件ですから、シティハウス神宮北参道が無理なら、他も無理と思って諦めることはできます。そう考えられるということは、私の理想にかなり近い物件なのだと思います。

本当に時間が経つほど、追い込まれるというか、選択肢が無くなっていくように錯覚しますね。一生賃貸で、リタイアしたら地方に住めば良いのかもしれませんが、これだけ交通と情報のツールが発達しても、東京が色褪せないのは不思議です。中央線リニアが開通すれば甲府から新橋まで20分ですから、少しは都心の地価も下がるでしょうか・・・。

[255: 匿名さん]

結局のところ、大企業の本社が積極的に地方に移転でもしない限り、東京の一極集中は変わらないかと。

私もここを検討しましたが、表参道徒歩圏の理想を諦められなかったので見送りました。
既に書き込みされている、常陸宮邸近くの物件を待ちたいと思います。
もしここより高くても納得して購入するつもりです。

[256: 匿名さん]

>>254
リニアが開通するのは品川です。
また「ストロー現象」というのもあり、少なくともリニア開通が都心の地価下落に影響するとは非常に考えにくいです。
色んなモノやカネやヒトが集まり、それらが生み出して消費して陳腐化して再生する大小長短の色んなサイクルが共存しているのが東京です。
もう少し広い視野で色んな地域の可能性とデメリットをご覧になることをお勧めします。それによって「考えなくていいこと」が色々出てきて、現実に即したターゲットが絞れると思います。

[257: 匿名さん]

利便性と環境と広さはここと互角以上。お値段は40%近く下。
更に大幅ディスカウントの可能性あり。ワケはなし。
何故か相当苦戦しています。
興味があれば、GW中にどうですか。
自分の最終候補に残っていました。
皆様の予算を相当下回ってピンと来ないかもしれませんが。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/340498/

[258: 245]

個人的な意見ですが、永住用のマンションは期限を定めず、粘り強く探した方が良いと思います。東京はそれぞれの街が確立されていて、消去法でセレクトしていくと視野も地域も絞らざるを得ません。その中でターゲットを探すとなると、物件そのものが殆ど存在しません。言葉は悪いですが、まるで砂金を探すかのような・・・そんな感覚です。

それぞれの価値観や考え方のもとで、納得できる物件に巡り会えると良いですね。誰しも人生ここまで頑張ってきたんですから、理想を諦めず、もうひと踏ん張りしましょう。

[259: 匿名さん]

>>258
「住めば都」という諺もあります。
「住むなら都」「住むなら表参道」ではありません。

[260: 匿名さん]

>>259
あまり知られていない諺で「住まば都（すまばみやこ）」もある。
意味：同じ住むのなら、不便な土地よりも都のほうがよい

[262: 匿名さん]

公式サイトで室内空間が公開されましたが、北参道ではなく「同等仕様のモデルルーム(インペリアルガーデン)を撮影」と注意書きがあります。

インペリアルは高級なイメージですが、渋谷館にある北参道のモデルルームと大きな違いはあるのでしょうか。

[263: 匿名さん]

そもそも間取りが違う。

[264: 匿名さん]

その通りですね。間取が違うので、あまり関係ないのかもしれません。つまらない質問をして申し訳ございませんでした。

[266: 匿名さん]

この価格なら恵比寿にも手が届くね。
北参道に坪500って、正気とは思えない。
住友ならではの値付けだね。

[267: 匿名さん]

今や恵比寿は坪500では無理では

[268: 匿名さん]

フィギュアやスニーカーの限定品みたいなもので、関心がなかったり価値を見出だせなければ、人によって買う・買わないの違いは当たり前。
この立地で広くて安けりゃ最高だけど、そんなの不可能ってみんな分かるでしょ。それでも高い狭いダメと言うのは、イソップ童話「すっぱい葡萄」のキツネと同じ。

[269: 匿名さん]

1期１次の値段が１フロア下の１期２次の値段。１期３次ではその金額でさらに下のフロア。
同フロアでは進むごとに坪４０万弱アップ。
まもなく２期？
恐ろしいですね。

[270: 匿名さん]

今の都心の不動産バブルはアベノミクスやオリンピックだけじゃなく、東京が世界有数の都市にも関わらず国際相場から見て地価が安いのも原因。
外国人のマンション漁りも、アジアの大富豪が東京に不動産を持つのが良いと判断したってだけ。
彼らがオリンピック後に東京から出てくか知らんけど、東京は世界的にも稀な超巨大都市。世界のグローバル化で東京の評価が上がるのは嬉しいけど、ニューヨークみたいに少数の大富豪が大多数の貧民に施しを恵む都市にはなってほしくない。

[271: 匿名さん]

これだけ外国人投資家が介入すると、これから金利はどうなるんでしょうね？
いまだに変動金利で借りている人が多いけど。

[272: 匿名さん]

今は復興特需に加えて東京オリンピック前で資材費、人件費が高騰していて、それが不動産価格に反映している。外国人投資家が高額物件を買い支えており、オリンピックまでは価格はゆるやかに上昇し続ける。金利は少し上がる程度か。
だから、不動産を買ってもその価値は下がらず損はしない。いざとなれば売れば良い。都心の物件ならむしろ価値は上がる。現実に富久クロスは大幅に価格が上昇している。
しかし、オリンピックが終わると、外国人投資家の熱気は急に冷めるだろう。日本人でも、不動産が欲しい人はその頃には充分に手に入れており、それ以上欲しいとはあまり思わない。
つまり、不動産の価格が下がり始める。売ったら損をするようになる。その頃には、今、異常な低金利で融資を受けた人たちが融資後5年目、10年目を迎える。低金利に誘われて家計ギリギリで融資を受けた人たちが、耐えられるかどうか。

[273: 匿名さん]

オリンピック後に不動産価格が下がると考える人は、多いと思う。だからマンション購入需要は今より増えるかもしれない。郊外から都心に買い換えを狙う人もいるでしょう。
でも都心は土地がないから、マンションの供給量は少ないまま。新しい豊島区役所や広尾日赤みたいに、公共施設と連携しないと土地がない。
タワーに住みたくない人はいるから、山手線内側の低層マンションの価値は下がらない。変な話、都心の道路が拡充・延伸されるほど、低層マンションは建てにくくなる。
富久クロスは投機対象になるタワーなので、やはりバブルだと思う。スミフの北参道はキャピタルゲインを狙う物件じゃないし、タワーでもないから、富久クロスと同類ではないかな？
低金利を理由に、ネットバンク系でギリギリの計画を組んだ人は、これから金利が上がると返済が厳しくなるかもしれないという意見には同意。
これはサブプライムローン問題で政府も銀行も警戒してるはずだけど、どうなるやら。
価値が上がると決めつけ、身の丈に合わない買い物をすることが、バブルの入口のような気がする。

[274: 匿名さん]

不動産サイトのお問合せランキング１位ということなので、注目度の高さはかなりあるのではないかと推測できます。
殆どの方が投資目的だったりするのでしょうか。
スレッドの流れを見ているとそのように感じられてならないのですが…。
永住するとしても落ち着いた良い地域だとは思われますけれど。
あまりに賃貸が多いと、管理組合のスケールが小さくなってしまうのではという懸念はあります。

[275: 匿名さん]

お問い合わせランキング上位の物件には、それなりの広告費が投入されているのです。広告するから、問合せが増えるだけのこと。

[276: 匿名さん]

都心に土地はなくはないと思う。公共施設との連携もあれば、都心でもそこかしこにある老朽化したマンション、戸建てをまとめて再開発なんてことで意外と土地は眠ってる。一本路地裏に入ればそれこそここみたいな適地はけっこうあるよ。

[277: 周辺住民さん]

この辺はメガバンクのATMがないのが不便です。ファミマが三井住友のATMをやめてゆうちょに乗り換えたせいで
更に不便になりました。

[279: 匿名さん]

都心にもマンションを建てる場所はある。例えば都心の一等地には都営とか公的な集合住宅がけっこう多いんだよね。そういうところに生活保護世帯が格安の条件で住んでいる。築何十年も経っていて建物には価値はないけど、土地の価値はものすごく高い。

[280: 匿名さん]

三菱のatmがあるのでは。みずほはないね。マイナー駅だから仕方ない。

[281: 匿名さん]

地主なら事業協力で再開発できるけど、低所得者の賃貸は立ち退きが大変。みんなゴネまくりだよ。国立競技場前の都営マンションも、本来なら再開発すべきだが、オリンピックの名目も通じない。震災で再開発するのと訳が違う。
言われてみると確かに考えさせられる。地歴の良い都心で、低層や文教を求める者にとって、永住を前提とする土地は確かに少ない。
契約した人が書き込んでたけと、赤坂レジデンスとか目白台ハウスでさえ再開発できないのに、生活保護が住む一等地が再開発されるはずがない。
みんな、どこなら北参道みたいなマンション建つと思う？自分も色いろ調べたけど、本当に無いんだよ。アメリカ大使館のある赤坂でさえ暴力団事務所がある。北参道は安全なんだよ。安全は金で買うしかないんだ。これにスミフは気づいてる。
北参道の購入考えてたけど、様子を見てたら予想以上のハイペースで値上げされた。まさか1期1次が抽選になると思わなかった。

[282: 匿名さん]

表参道の青山北町アパートなんて民間なら超高級マンションに化けるだろうけどね。東京都は建て替える意向みたいだけど、もとの住民も入居する権利はあるんだろうね。

[283: 匿名さん]

3000平米以上のまとまった土地を都心で手に入れることはできても、たいてい商業ビルになる。
マンションは細かい作業が多い上にクレームが多いから、ゼネコンにとってはあまり美味しくないんだよね。
気の進まないゼネコンにマンションを建てさせようとすれば、それなりの建設費になるので、どうしても今の新築マンションは価格が高騰する。
シティハウス神宮北参道も、高さ制限が厳しいから敢えてマンションにしたのだろう。元を取るには馬鹿高い分譲価格にするしかない。

[284: 購入検討中さん]

このマンション、お金がないと買えないけど、日当たりの悪い狭いこのマンションをお金持ちが買うんだろうか。

[285: 匿名さん]

こういう場所に住むのに、日当たりとかってそこまで気にしたりするものなのでしょうか？
日当たりを気にしている人は、なんとなくのイメージですが、タワーとかの高層階を狙っていくのではないでしょうか？
広さに関しては、住む人の人数次第なのかな？と思います。

[286: 匿名さん]

低層で陽当たりがいいというのが一番贅沢なんですよ。

[287: 匿名さん]

確かにそのとおり

[288: 匿名さん]

東向きは陽当たり良さそう。
分譲価格のわりに管理費は安いと思う。
無駄な共用施設がないのは良い。
マンションに必要な共用施設って会議室と共用トイレくらいだと思う。

[289: 購入検討中さん]

そうですね。電線が視界を妨げない東向きがこのマンションではベストですね。午後は暗そうですが。

[290: 匿名さん]

電線も電信柱も、そろそろ道路に埋めてくんないかな。道幅せまくなるし殺風景だし。

[291: 匿名さん]

地震の影響であちこちのタワーマンションのエレベーターが停止して、なかなか復旧しないようですね。週末の夜に帰宅できないなんてイヤなものです。こういうことがあるからマンションは低層に限ると思います。