シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
　　　JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
　　　JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上5　階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[201: 契約済みさん]

長文で申し訳ありません。契約済の者のワガママ意見です。

都内最初の大型タワーマンションである月島リバーシティーは、築15年目の改修工事のために修繕費を積み立ててきました。住民にとても大切な節目だったでしょう。しかし、震災復興とオリンピック需要でコストが上がり、大手ゼネコン全社が辞退しました。つまり、修繕費が足りなかったということです。今年3月下旬の話です。

大手が辞退した価格で中小ゼネコンが名乗りを上げればいいですが、更に辞退されたらどうなるでしょう？今から修繕費の不足分を追加集金するか、中小ゼネコンも辞退した価格で無名ゼネコンに改修してもらうか、厳しい選択になります。

100世帯に満たないマンションなら、何とか管理組合や理事会で話がまとまるかもしれません。その規模なら高層化は不要で、修繕コストもそこまで高騰しません。

しかし高層化された大型物件で、数千人が住みながら修繕工事が可能なメーカーは、やはり大手ゼネコン以外は難しいのです。無名ゼネコンが修繕した場合、何かトラブルがあれば不動産の価値は暴落しかねません。施工中に倒産とか最悪です。

マンションの資産価値に関わる重要事項は、組合世帯の4分の3以上の同意を要することが多く、私の勝手な予想ですが、リバーシティーはすぐには結論を出せず修繕を延期すると思います。

今回までに積み立てた額面のまま、オリンピック後に大手ゼネコンが修繕を請け負うか誰にも分かりません。オリンピックが終わるまで着手できない案件は、リバーシティーの修繕以外にもあるはずです。

リバーシティーは佃とはいえ中央区で、三井不動産と大成建設＆三井建設の物件です。施工元は竣工から10年までしか修繕請負義務はありませんから、それ以降は辞退できます。

権利者が多いと組合の運営は難しくなり、アクセスが良すぎる商業地だと事業団体のオーナーが多くなります。

赤坂レジデンシャルは元ホテルなので比較できませんが、ヴィンテージ物件か九龍城のようなカオス物件か、評価は分かれます。700戸規模の一例です。

127戸の目白台ハウスでさえ竣工当時は予想してなかった事態に陥り、国交省から「老朽化した不適格マンション」と名指しで問題視されています。

都内一等地でもゾンビ化しつつある物件は珍しくなく、国交省はマンションの新たな管理ルールを検討しています。上記の3つの具体例を私なりにまとめると、以下になります。

・高層タワーマンションのような大規模な建物
・アクセスの良すぎる商業地
・所有者が愛さない＝自分で住まない賃貸ばかりの物件

勝手な意見で申し訳ありませんが、このシティハウス神宮北参道を購入されるのでしたら、実際にこのマンションに住み、組合を通じて管理する十分な意識を持ち、物件だけでなく北参道の街を愛せる方々と御一緒したいと考えています。宜しくお願いします。

[202: 匿名さん]

そういう意味でも、西新宿や湾岸のタワーマンションはダメなんです。賃貸目的、投資目的、外国人が多すぎます。とても管理組合が機能するとは思えません。
地域に根ざした、そこに永住する意志のある入居者が多いマンションでないと、トラブルは増えますし、トラブルに対処できなくなります。

[203: 匿名さん]

>>192
1億超のマンションを購入して、終電間際の電車に乗る生活って？
ふつうそこはタクシーでしょう。

[204: 匿名さん]

住友は外国人の契約数をその物件の20%未満に抑えていて、管理組合の機能には配慮してるようには見える。
他のデべの物件は何かルールはあるのかな？

[205: 匿名]

>>201
でも三階立ての超低層マンションとかは古くてもちょこちょこ改修すれば耐震に問題ないらしいですよ。
>>204
たとえ住友が配慮してくれても6人に1人は外国人かもしれないんですか？いくら円安でも困りますね。

[206: 匿名さん]

日本人個人居住者:賃貸会社:外国人個人居住者=1:3:1 で管理組合の半数外国人の出来上がり。
賃貸会社比率にもルールや制限があると思うが。

[207: 契約済みさん]

>>180
こちらの物件がSOHO不可の住居専用物件なのは確かです。第一種文教地区ですから事業規制があるのは確かですが、実際は重要事項説明書に明記されていますので、この物件独自のルールかもしれません。重要事項説明の内容に守秘義務はないのでこちらの掲示板に書かせて頂きましたが、SOHOの可否については>>181の方が仰るように、住友不動産に確認頂くべきでしょう。


>>206
このような事態が現実に起こり得るなら、私個人は非常に警戒します。私と同様に、その防止に尽力をいとわない方に、こちらのマンションはご購入頂きたいですね。住友不動産にも、ぜひスタートは日本人だけの住宅物件を目指し、分譲に注意と配慮を頂きたいところです。

[208: 匿名さん]

支那人のバーゲニングパワーは強烈。この立地と価格帯で純国産は無理でしょ。

[209: 周辺住民さん]

ここは、西新宿の物件よりも立地は遥かに良いよ。
ＪRの代々木駅や千駄ケ谷駅も十分に徒歩圏内。北参道が最寄りというだけ。北参道駅はすぐだし。
山手線の中だから、西新宿や参宮橋と同類にされると悲しいですわ。
住友の値付け間取りに納得できるなら買っても良いと思います。

[210: 匿名さん]

ワテラスタワーの掲示板に購入者の3分の1は外国人との書き込みがありますが、外国人は少人数でも目立ちます。
千代田区でもこの状態ですから、デベロッパーが意識しないと北参道もそうなるんじゃないですか？町内会に進出されると困りますけど・・・

[211: 匿名さん]

彼らは、目立つタワー物件を好むと思いますよ

[212: 匿名さん]

わりと地味な印象は与えるんじゃないですかね。
判りやすいブランド的な物というかんじじゃないというか。
ここも良いと思うんですけれどね。
北参道というのがどう評価されるかではありますが、
少なくとも駅自体はすごく近いのは、資産価値的にはよろしいかと。

[213: 匿名さん]

外国人が多いマンションは、ゴミ出しや騒音などルールが乱れやすいので要注意です。

[214: 匿名さん]

>>213
都心の70の3LDKで外国人7,8人くらいのシェアハウスになっているようなところもあるとか。
まともな賃貸会社との契約としっかりした規約の存在で回避できることとは思いますが。
他の先進国主要都市は、住宅事情が東京よりよくないところが多く、シェアハウスの割合が高いらしいです。

[215: 匿名さん]

実際に賃貸にすると、そこに何人住んでいるかなんて把握できないんですよ。
不動産会社や大家が入室してチェックなんてしないので。
水商売、風俗関係が分譲マンションを買うと、従業員の宿舎になる可能性もあります。

[216: 匿名さん]

>>176 新宿御苑の近くにパークハウスができるんですか？左門町にパークホームズ四谷三丁目はできますけど、御苑のパークハウスは初耳です。

[217: 匿名さん]

新宿御苑前駅の四ツ谷側の出口の南側に更地があります。そこにパークハウスができるそうです。
気になるなら見に行ってはどうでしょう。

[218: 匿名さん]

>>217
まだリリースがないようなので、現場を通られたら画像をアップロードしていただけると非常にありがたいです。

[219: 匿名さん]

田の字、リビングインが気になるものの、居室形状がいいですね。設備グレードはどうでしょうか。

[220: 匿名さん]

三菱地所による14階建て新宿御苑ビューマンション
http://toshin.club/area/shinjuku/plan4/186

[221: 匿名さん]

>>220
サンクス。合計60戸いかない位かな。だいぶ先ですね。

[222: 物件比較中さん [男性]]

今どれくらいの売れ行きですか？
なんかHP全然更新されないし、やる気ないんですかね。

[223: 匿名さん]

>>222
いつも通りのすみふの販売テンポです。

[224: 契約済みさん]

>>222
スミフは抽選を回避しながら販売したいようで、購入意志の強くないモデルルーム来訪者は、あまり望んでないように私自身は感じました。そういう理由から、ホームページにも最低限の情報しか載せないのだと思います。タクシーで現地案内までするそうですから、やる気がない訳ではないと思いますよ。

>>219
居室の形状は、私も良いと思いました。部屋隅の張り出しや開戸によるデッドスペースも少ないと思います。廊下を少なくして部屋面積を確保したので、田の字っぽくなるのでしょうね。廊下が少ない結果、リビングインにせざるを得なくなったのでは？建築制限が厳しめの土地で、戸数と部屋面積を試行錯誤した結果の間取なのでしょう。設備グレードは人によって印象が違いますから、実際に確認された方が良いと思います。優雅なロビーやラウンジは不要と考える一方で、室内には大理石の廊下を希望する人もいます。人それぞれですからね。

[225: 匿名さん]

>>224
住友で抽選は聞いたことないですね。自分も抽選は嫌いなんでなくていいです。
低層でも納得して買ってほしい、というのが住友のスタンスなのでしょう。

[226: 匿名さん]

ホームページは平凡であまり更新されませんが、モデルルームに行くと猛烈に勧められますよ。実際にモデルルームに来る客を重視しているのだと思います。

[227: 匿名さん]

同じすみふのプレミアスイート外苑の杜も比較対象になるでしょうか？
あちらは旧価格(？)かつ即入居可でお得かもしれません。

[228: 匿名さん]

外苑の杜は買い物に非常に不便な場所なので、近所で買い物する習慣がない人でなければ厳しいと思います。

[229: 匿名さん]

あの界隈を避けたい人にとっては、外苑の杜だろうと迎賓の森だろうと比較対象にならない。旧価格なのではなく、それが相場なんでしょ。

[230: 匿名さん]

なるほど、想像以上に立地リスクが高いところなのですね。都心で便利で緑が多くてお得と思ったのですが、仕方がないですね。

[231: 匿名さん]

立地リスクってどういったことなのでしょうか？

[232: 匿名さん]

>>231
あの政教一致団体コミュニティの近くに住みたくないということ。
あなたがその一員ならすまん。

[233: 匿名さん]

周囲の環境がいいのはわかっていますが、昨年のデング熱発生の公園(代々木、外苑、御苑？)に囲まれているのが心配です。
今年は感染者が出なければいいですが。

[234: 匿名さん]

まあ、緑と花と虫はセットですね。
昨年9月に代々木体育館にライブ行きましたが、全く問題ありませんでした。

[235: 匿名]

>>227
旧価格じゃないですよ。第１期より坪30万程度あげてます。

[236: 匿名さん]

虫がイヤならタワーマンションの上層階がいいでしょう。

[237: 匿名さん]

タワーマンションの上層階でも虫は発生します。
下層階ほどではないと思いますが、蚊もいます。
エレベーターに乗ってくるのか、バルコニーで
発生するのかわかりませんが。

233さんが言うように、去年のことがあるので
デング熱発生の公園に囲まれているのは
ちょっと怖い感じもありますね。

[238: 匿名さん]

やっぱりスミフだけあって価格設定おかしいw
いくらマンション全体値上がりしているからってね...

[239: 匿名さん]

＞２３６
タワーでも相当上まで虫は飛んできますよ。地上100Ｍくらい平気で。

[240: 匿名さん]

駅近といっても、北参道かつ外廊下で坪500万はちょっとやりすぎでは？
買った瞬間含み損になりそうなので、見送ることにしました。

常陸宮邸近くのブランズに期待しようと思います。

[241: 契約済みさん]

坪単価で考えた場合、物件価格に含まれる土地持分を勘案しないといけません。この物件の場合、建築制限が建ぺい率60%・容積率196%ですから、土地の広さに対する建物面積がかなり狭く、価格に占める土地分が非常に大きいのです。他の物件と比べても、かなり特殊です。
余談ですが、目白台の東大病院分院跡地が外国人学生寮になるそうです。周囲の住民から反対運動がないのが不思議ですね。これには噂があって、分院跡地の周囲は道路幅が狭く、容積率が制限されているんです。寮を作る時に周囲の道路を少し拡張さえしてくれれば、建築制限が緩和され土地の値段が上がるんですね。マンション建築も夢ではなくなりますし、資産価値が上がるなら住民も納得でしょう。
同じような条件で、まとまった広さの土地に大手デベが作る中層物件は、極めて特殊なんです。
話を戻しますと、手頃な価格なら申込多数で抽選になるでしょうが、デベロッパーからすると本来の価値より安く売ったことになります。もしくは、デベロッパーが狡猾に売り払っています。
自動車や家電品と異なり不動産は大量生産できませんし、全く同一の物件も存在しません。他の人が割高感を持とうと、その価格に納得する購入希望者が1人いれば、それが適正価格になってしまうのです。住友はその嗅覚というか、物件を最高値で売り切る勘と経験で、他のデベロッパーより自信があるのでしょう。
1期1次が抽選になったことで、住友は自信が確信に変わった？のか知りませんが、私は納得して契約できました。そうは言っても、やっぱり高いんですけどね・・・。

[242: 匿名さん]

土地持分が高いと値段はあがるんでしょうが、資産性はどうなんでしょうか。理屈では価値が維持されやすいんでしょうが、タワマンの方が値下がりリスクは低いという話も聞きます。
固定資産税も下がり難いですし、低層に経済的な優位性があるのか、いまいち腑に落ちません。。

[243: 匿名さん]

マンションの資産性は立地、間取り、仕様、眺望等で決まりますから、土地の持ち分はあまり関係ないと思います。
土地が広いと隣の建物との距離が長くなりますので圧迫感がないという利点はありますが、眺望が抜けないと結局意味がないですし。
建築制限で戸数を少なくせざるを得ず、結果として土地の持ち分が高いことは、固定資産税や管理費が高くなるだけで、良いことはほぼないですね。
一戸建てなら余った土地でガーデニングしたり自分の好きなようにできますが、マンションの場合はそんなことできませんし。

[244: 匿名さん]

土地の持分と資産性がイコールになるのは、所有者が一人の場合だよ。
住友は仕入れた土地の値段に対して戸数が少ないから坪単価を高くせざるをえないんだろうけど、中古で売りに出したら周辺の相場で取引されるから、買った瞬間含み損の典型だろうね、ここは。
永住するつもりで買うならそんなこと関係ないんだろうけど。

[245: 契約済みさん]

私が投資を前提してなかったので、色いろと皆さんの御意見を拝見でき、大変参考になります。有り難うございます。

極端な話ですが、借地権物件に資産価値はあるか？というと、どんなに眺望や立地が優れていようと厳しいです。これは売買ではなく、銀行の融資(後述)を前提にした場合です。

売買さえ成立するなら、ご指摘のように土地持分は関係ありません。低中層とタワーを含む高層では、購入目的が異なる場合は資産価値＝「投資vs永住」となってしまい議論が難しいかもしれませんね。定借に投資する人はいても(最近流行ってますね)、永住する人はいませんから、議論できないと思います。

永住目的だと、何かの事態に備えて銀行のリバースモーゲッジを考慮します。しかし、土地持分がない不動産はリバースモーゲッジが成立しません。いざとなったら、銀行は土地しか資産価値を認めないんです。地震や台風の多い日本だと、邦銀が建物に資産価値を認めるのは難しいでしょう。

リスクヘッジを考慮するなら、土地持分は無視できません。日本で生きていく限り、残念ながら邦銀の土地至上主義に従わざるを得ません。

若ければタワーマンションを売買しながら移り住めますが、リスクヘッジを鑑みた場合は、どこかで永住を前提にします。

この永住前提のマンション探しが、私には非常に辛かったです。いつまで仕事できるか、何歳まで生きるか、誰にも分からない要素を念頭に不動産を探すのは、過酷なんです。

そもそも殆どの物件は永住の条件を満たさず、中古は殆ど出ません。その類いの物件の所有者も永住を前提としてるので、中古市場に出てこないんです。ごく稀に中古が出ますが、ほぼ48時間以内に内見予約が入り、1週間以内に決まります。価格も仲介手数料を含むと坪400以上です。実際の建物を確認できるためか、この類いの中古は値上りし続けています。

永住前提ならば住友＋新築＋坪500は、悔しいですが暴利ではないんです。反対に投資前提だと、明らかに暴利かもしれません。

幸か不孝か、シティハウス神宮北参道は私の求める条件をクリアしましたから、契約できた時は長い旅が終わったというか、過酷なマンション探しを終えた安堵感が大きかったです。

国は都心の建築制限緩和を検討しています。つまり、北参道は再建築時に居室面積が増やせる可能性が高い土地なので、ヴィンテージ化してもゾンビ化しません。目白台ハウスとは逆のパターンが期待できるのです。これも投資ではなく、永住を前提とした時のリスクヘッジの1つです。

住友にはあまり強気になり過ぎず、粛々と(最近流行ってますね)北参道を販売し続けてほしいですね。

[246: 匿名さん]

高くても納得して買っているのならいいのでは。
永住目的なら都心の駅近で標高が高く地盤も固く震度7でもびくともしない堅牢なマンションが良いと思います。
タワーは地震のときに建物自体は倒れなくても家具や電化製品が壊れそうでイヤです。

[247: ご近所さん]

ここ良いよね。思う。高くて買えないけど、

[248: 匿名さん]

>>245
永住だろうとリセール目的だろうと、定期借地権は不利ですね。分譲価格が若干安い(はず)というくらいのメリットしかないですね。固定資産税の支払がないとはいえ、月々のランニングコスト増になるし。中国人富裕層投資家は母国でパーマネントの不動産所有ができないことに嫌気が差して、日本のマンションを買っているんですが。もちろん所有権つきでw
永住かリセールかは今決めなくても、経済や環境の状況が今のままなら住み続ける、リセールして移った方が有利な状況になったら検討する、くらいに考えておけばいいんでは。

>>246
だからタワーマンションの多くは免震仕様を選択しているのですが。それでも不安ならしょうがないですね。

[249: 匿名さん]

というか、また前回より上がってますね。
3階の60平米で9000万超ですか。
確かに山手線の内側&中央線の南側のプレミア感は見事ですが。

[250: 匿名さん]

都心部ですからマンションでもリバースモーゲージは可能ですが、
例えば築３０年以上の物件に対して将来銀行がリバースモーゲージに
戸建てと同様に応じてくれるかどうか。
いくら土地の持分が高いとはいえ、結局は共同の持分であり、
自由にできない土地ですからね。

245さんのような考えの方は戸建てに住むべきかと思いますが、
この立地で戸建てはほぼ無理でしょうし、悩ましかったでしょうね。

私も永住目的のマンションを探していますが、なかなか納得出来る
物件が見つからないのが現状です。
物件を探しているタイミングで自分の理想とする新築が出る可能性は
限りなく低いんでしょうけど、それを諦められないので本当に悩ましいです。