シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
　　　JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
　　　JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上5　階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[162: 匿名さん]

>>161
丁寧で詳細な返答ありがとうござのいます。わが家も検討しましたが、辞めました。理由は価格です。今の状況では、わが家は、オリンピックが終わるまで無理そうです。

[163: 匿名]

>>162

こちらこそ。

有意義な情報交換の場にしましょう。

私もオリンピック後まで待つつもりでした。

しかし、いま計画中の渋谷の再開発がオリンピック後に必ず影響します。この界隈のマンション購入は、オリンピック後に有利になるかの判断は難しいです。

私は以下の理由から、今より有利にならないと考えました。

渋谷と赤坂の再開発は、六本木のオフィス街に対し不利だと思います。六本木はアクセスが決して良くありません。居住区についても六本木はオリンピック後も有利にならないでしょう。住宅地よりも商業地の性格が強く、外国人も多いからです。治安も良くない。そうなると港区にとって、必ずしも渋谷再開発はプラスにならず、特に六本木に対し、この界隈は有利だと思います。では赤坂はどうかというと、再開発の面で赤坂が渋谷より不利なのは、JRの有無と考えています。副都心線で不要になった東横線ホームに埼京線を移転させてでも、JRは開発用地を確保しました。渋谷再開発にかけるJRの意気込みは尋常ではありません。

JRと東急は、新宿南口のタイムズスクエア再開発でも協力してますから、渋谷は同規模かそれ以上でしょう。

いま現在進んでいる新宿南口の再開発に加え、渋谷の再開発が明らかな状況で、そこに挟まれた数少ない住宅地である千駄ヶ谷・神宮前は値下がりしにくいと考えています。

それに加えて文教地区やら低金利やらですから、泣き寝入りまではいかないものの、シティハウス神宮北参道に手を挙げざるを得なかったのです。

間取ならタワー型が有利なのは言うまでもありません。個人的には池袋〜目白に再開発する余地があるか、関心があります。

[164: 匿名さん]

よく研究されてますね。
自分がどう考えて納得したのか、その上で決断したことには自信を持つ、ということが大切だと思います。
不動産屋がどう言ったとか、ネットでどう書かれていたとかではなくて。

[165: 匿名さん]

163さんがすごく勉強されているなというのは伝わってきますね。。。
大きい買物ですからきちんと研究していかないといけないなと改めて思いました。

モデルルームは現地から離れたところにありますが、
現地への案内ってしてもらえるのでしょうか？

距離的に難しいのかなぁ。

自分たちでモデルルームに行くのとは別に改めて現地に行く日にちを作った方が良さそうですね。

[166: 匿名]

>>165さん

仰る通り大きな買い物ですが、自分の価値観に合う物件に巡り逢えて納得さえできれば、他者からの評価はあまり関係ないと私は考えています。

私の場合は、担当者に現地への案内をお願いしなかったので、自分で見に行きました。恐らくですが、現地案内までは対応してくれないと思います。

渋谷のモデルルームから現地まで少し距離はありますが、青山通りから表参道まで歩けばすぐ神宮前ですから、北参道まで歩けなくもないです。

[167: 匿名さん]

散々、有利、不利と値下がりに関する自分の主張を展開しつつ、他者の評価は関係ないとは支離滅裂ですな。自演ぽいし、業者かな。

[168: 匿名さん]

自分の評価としての有利、不利でしょう。
他人にとっては異なる有利、不利がある。

[169: 匿名さん]

広くすれば高くなりますからね。
それでいいと思いますよ。

[170: 購入検討中さん]

同性婚なら渋谷区ですよ。

[171: 匿名さん]

すでに先着順ということは、売れ行きが良くないのでしょうか？
60平米で8480万円って凄いですね。

[172: 匿名さん]

>>171
こういう売り方は住友だけかな？

・営業担当は複数の物件を担当。
・複数の物件のモデルルームを1ヶ所に集約。
・物件単体の広告やチラシは控えめ。複数の物件を「住友不動産」としてまとめて広告。
・売れ行きが速いと住友不動産側が一方的に打ち切って次の販売期に回して売り残す。竣工後も販売継続できるようにする。
・値下げ販売は皆無。上昇局面では頻繁に値上げを行う。
・物件周辺の中古取引のモニターを見逃さない。必ず販売価格に反映させて値上げる。
・価格の融通は利かないが、スケジュールの融通はかなり利く。

大手だが独自路線で異色な感じです。物件をゆっくり検討したい人の受け皿的存在でもあり、巨大化した街の不動産屋さんとも言えます。ファンもアンチも多いのでしょうか？

[173: 匿名さん]

価格、場所、販売タイミングにおいて、ブランズ代々木がライバルでしょう。ただ売り方が全く違います。
ブランズはもうすぐ販売が完了しそうなので、乗り遅れてしまった方はこちらをゆっくり検討できると思います。しかもこちらの方が入居タイミングが半年も早いです。竣工後もおそらく販売するでしょう。値上がる可能性も高いですが。

[174: 匿名さん]

ブランズ代々木は線路沿いの繁華街の真ん中、ものすごく騒々しい立地。ペンシルマンション。
シティハウス神宮北参道は大通りから奥まった閑静な住宅街。敷地が広い低層マンション。
購入検討者の層はかぶらないと思います。

[175: 匿名さん]

>>174
住み心地を細かく考えず、山手線内側でとにかく利便性と資産価値追求の人には、ブランズが一番手、僅差で北参道が二番手になるのではないでしょうか？

[176: 匿名さん]

北参道は利便性重視の人には不向きですよ。所詮、副都心線で各駅停車しかとまりません。代々木駅は遠いし、店は少ないし。
ここは都心で静かな生活をしたい人向きでしょうね。
むしろ、新宿御苑前駅のそばにできるパークハウスの方が、シティハウス神宮北参道と客層がかぶると思います。
パークハウスの価格が出るまで、様子見する人も多いのではないでしょうか。

[177: 匿名さん]

不動産は建物＋土地でしょ。土地も商業地と住宅地で
全く別。地価だけなら商業地の方が高いし、隣が
SOHOで許せるなら商業地マンションもありかな。
でも管理規約でSOHO不可にしないと、お隣さんが
ボランティア団体の事務所とか風俗嬢の待機室になる
ことさえある（実話）。たとえ自分のマンションが
健全でも、代々木や御苑は街全体が商業地だからねぇ。
北参道を選ぶ人って、そういうの避けたいんじゃない？

[178: 匿名さん]

北参道の住宅街で商売しようとは考えませんからね。
落ち着いた上品な入居者が多そうです。
代々木だとどうしても水商売率が高くなります。

[179: 匿名さん]

北参道は共有住宅内での事業規制があり、明治通り沿いでなければ商売は難しいので、そもそもソーホー不可物件のはずです。資産価値は土地持分なら北参道、利便性なら代々木でしょうけど、どちらを重視するかは人それぞれですから、購入希望層はかぶらないと思います。

[180: 匿名さん]

そういうものがあるのですか。
ということは、事業をされる方もいないので、
不特定多数の人が出入りするというようなこともないという風に考えてよろしいのでしょうか。
住居専用ということですものね？
それにしても事業規制があるとは知りませんでした。

[181: 匿名さん]

SOHO の可否はデベに確認した方が良いのでは？

[182: 購入検討中さん [ 30代]]

現在、レフィール参宮橋のルーバル付き85平米1.3億とシティタワー北参道80平米1.2億で悩んでおります。詳しい方アドバイスをお願いします。まずは居住用で考えております。すみません、参宮橋にも投稿しております。

[183: 匿名さん]

シティタワー北参道ってどこ？

[184: 購入検討中さん]

>>183
シティハウス神宮北参道です。

[185: 購入検討中さん]

シティタワー→シティハウス神宮北参道です。
失礼しました。

[186: 匿名さん]

>>182
予算はずっと下で都内に電車通勤し、資産価値をそれなりに気にする者の目線で言えば、北参道ですね。
参宮橋の住環境はよさそうですが、上りは新宿終点の電車しかなく、しかも郊外の急行停車駅よりずっと本数少ない点で便利とは言い難いかと。北参道もそんなに電車多くありませんが、新宿三丁目、渋谷、池袋、横浜に直通ある分使い勝手がよさそうです。
電車がそれほど重要でない生活をされていれば、お好きな方としか言えないです。

[187: 購入検討中さん [ 30代]]

>>186
御丁寧にありがとうございます。現在、新宿南口・渋谷が再開発されてることを考えると、資産価値としては北参道に軍配があがると私も考えております。しかし、参宮橋のプレミア（ルーバル・風呂サイズ・トランクルーム）と内廊下などの質を考えるととても迷います。今後の両駅の発展（利便度が上がる程度の）についてはいかがでしょうか？

[188: 匿名さん]

シティハウス神宮北参道はごく平凡な田の字で、外廊下側の採光は悪いと思います。昼でも照明が必要でしょう。
レフィール参宮橋の方が間取りは優れていると思います。1億円未満のプランであっても、です。採光も良いでしょう。ルーフテラスやトランクルームがあるのも素晴らしい。

[189: 匿名さん]

ただ、デベロッパーのブランド力は圧倒的に住友不動産の方が上です。
また、実際に生活しやすいかどうかは別にして、山手線の内側か外側かを気にする人が多いことも注意すべきでしょう。
そういう「名前」という意味では、シティハウス神宮北参道が優れています。

[190: 匿名さん]

そうは言っても、私が1.3億円出せる立場ならば、迷うことなくシティハウス神宮北参道を選びます。
レフィールの場合、利用できる駅は参宮橋だけなのに対して、シティハウスは北参道のほか、代々木が使えます。JRの駅まで徒歩10分圏内というのは大きいです。
あと、北参道ならば、新宿も原宿も歩いていこうと思えば可能な距離です。
参宮橋の場合、専ら新宿行きしか利用しないでしょう。下りに乗る用事がある方ならば、良いと思いますが。
北参道ならば、池袋方面でも横浜方面でも利用することはあるでしょう。

[191: 匿名さん]

外野が一言、1.3億円出せる立場ならば迷うことなく目黒駅前のブリリアだな^ ^

[192: 匿名さん]

参宮橋駅も初台駅も、新宿方面しか利用しないでしょうし、新宿方面はものすごく混みます。新宿駅から夕方以降に下りに乗ると、これまたものすごく混みます。終電近くになると地獄を見ます。
断然、北参道を選ぶべきだと思いますね。

[193: 匿名さん]

参宮橋駅は古くからある駅で、今後も特に変わることはないでしょう。
北参道駅は新しい駅です。都心だけど少し不便な地域であった北参道が、新駅設置で急に注目を浴びるようになり、マンション価格が高騰しました。
スーパーのない街だったのに、オーケーストアが進出したのも、この地域の居住人口が増えることを見込んだからでしょう。
数年後に東京オリンピックも開催され、ますます発展が見込まれる地域です。
私ならば北参道を選びます。

[194: 匿名さん]

>191
同感ですね。
目黒でも代官山でもいいが、あえて北参道、参宮橋っていう選択肢はないなぁ。
多少狭くなろうとも、将来の資産価値を考えるのであれば、なおさらだね。。。

[195: 匿名さん]

参宮橋はいくつか物件ありましたが、高額で電車の便がかなり悪いので敬遠しました。鉄道ダイヤに無頓着な人(かなり多い)は、新宿に近いというだけで飛びついたかもしれませんが。
地ぐらいはもう少し低いが、二路線駅前の便利な別のすみふの物件に決めました。

>>194
居住タイミングの問題では。
ブリリア目黒やコノエ代官山はかなり先。
参宮橋や北参道は1年以内。

[196: 周辺住民さん]

30台で1.3億出せるんだし、居住用なんだったら好きなとこに住めば・・・
街の雰囲気だいぶ違いますよ。

[197: 匿名さん]

北参道、参宮橋で迷うということは、新宿に近い物件をお探しなのでしょう。そういう方に、例えば港区や千代田区にいい物件ありますよ、と言っても意味がない。

[198: 購入検討中さん [ 30代]]

最初に質問をした者です、皆さんありがとうございます。
ブリリア目黒・コノエ代官山・西新宿なども拝見しましたが、やはり前者２つは圧倒的に価格が違いました。70-75平米で1.3億しましたし、またその他の管理費・駐車場などを考えるとやや厳しいかなと思っております。仕様が素晴らしければ無理をしてでも買いたいと思いますが。
北参道は今後の伸びしろがありそうですね。アドバイスでかなり参考になりました。ありがとうございます。

[199: 匿名さん]

なるほど、良い選択ができるといいですね。
検討されている物件の水準が高いことを考えると、西新宿はやめたほうが良いです。
西新宿のマンションは水商売、風俗関係、成金、投資目的、外国人が多いので、雰囲気はそれなりです。

[200: 購入検討中さん [ 30代]]

>>199
おっしゃる通り、西新宿付近のマンションは周辺物件を含め同じことを感じました。目黒のタワーは文句無しのマンションと思いますが、価格が高いが故に今後、俗姓が新宿のタワーマンション化しないか心配な感があります。立地的に海外の方が目をつける物件とは異なるかもしれませんが、これだけ話題だと成金・外国の富裕層は必ず手を出すと思います。その点、格はかなり落ちますが北参道は安心かと思っております。

[201: 契約済みさん]

長文で申し訳ありません。契約済の者のワガママ意見です。

都内最初の大型タワーマンションである月島リバーシティーは、築15年目の改修工事のために修繕費を積み立ててきました。住民にとても大切な節目だったでしょう。しかし、震災復興とオリンピック需要でコストが上がり、大手ゼネコン全社が辞退しました。つまり、修繕費が足りなかったということです。今年3月下旬の話です。

大手が辞退した価格で中小ゼネコンが名乗りを上げればいいですが、更に辞退されたらどうなるでしょう？今から修繕費の不足分を追加集金するか、中小ゼネコンも辞退した価格で無名ゼネコンに改修してもらうか、厳しい選択になります。

100世帯に満たないマンションなら、何とか管理組合や理事会で話がまとまるかもしれません。その規模なら高層化は不要で、修繕コストもそこまで高騰しません。

しかし高層化された大型物件で、数千人が住みながら修繕工事が可能なメーカーは、やはり大手ゼネコン以外は難しいのです。無名ゼネコンが修繕した場合、何かトラブルがあれば不動産の価値は暴落しかねません。施工中に倒産とか最悪です。

マンションの資産価値に関わる重要事項は、組合世帯の4分の3以上の同意を要することが多く、私の勝手な予想ですが、リバーシティーはすぐには結論を出せず修繕を延期すると思います。

今回までに積み立てた額面のまま、オリンピック後に大手ゼネコンが修繕を請け負うか誰にも分かりません。オリンピックが終わるまで着手できない案件は、リバーシティーの修繕以外にもあるはずです。

リバーシティーは佃とはいえ中央区で、三井不動産と大成建設＆三井建設の物件です。施工元は竣工から10年までしか修繕請負義務はありませんから、それ以降は辞退できます。

権利者が多いと組合の運営は難しくなり、アクセスが良すぎる商業地だと事業団体のオーナーが多くなります。

赤坂レジデンシャルは元ホテルなので比較できませんが、ヴィンテージ物件か九龍城のようなカオス物件か、評価は分かれます。700戸規模の一例です。

127戸の目白台ハウスでさえ竣工当時は予想してなかった事態に陥り、国交省から「老朽化した不適格マンション」と名指しで問題視されています。

都内一等地でもゾンビ化しつつある物件は珍しくなく、国交省はマンションの新たな管理ルールを検討しています。上記の3つの具体例を私なりにまとめると、以下になります。

・高層タワーマンションのような大規模な建物
・アクセスの良すぎる商業地
・所有者が愛さない＝自分で住まない賃貸ばかりの物件

勝手な意見で申し訳ありませんが、このシティハウス神宮北参道を購入されるのでしたら、実際にこのマンションに住み、組合を通じて管理する十分な意識を持ち、物件だけでなく北参道の街を愛せる方々と御一緒したいと考えています。宜しくお願いします。

[202: 匿名さん]

そういう意味でも、西新宿や湾岸のタワーマンションはダメなんです。賃貸目的、投資目的、外国人が多すぎます。とても管理組合が機能するとは思えません。
地域に根ざした、そこに永住する意志のある入居者が多いマンションでないと、トラブルは増えますし、トラブルに対処できなくなります。

[203: 匿名さん]

>>192
1億超のマンションを購入して、終電間際の電車に乗る生活って？
ふつうそこはタクシーでしょう。

[204: 匿名さん]

住友は外国人の契約数をその物件の20%未満に抑えていて、管理組合の機能には配慮してるようには見える。
他のデべの物件は何かルールはあるのかな？

[205: 匿名]

>>201
でも三階立ての超低層マンションとかは古くてもちょこちょこ改修すれば耐震に問題ないらしいですよ。
>>204
たとえ住友が配慮してくれても6人に1人は外国人かもしれないんですか？いくら円安でも困りますね。

[206: 匿名さん]

日本人個人居住者:賃貸会社:外国人個人居住者=1:3:1 で管理組合の半数外国人の出来上がり。
賃貸会社比率にもルールや制限があると思うが。

[207: 契約済みさん]

>>180
こちらの物件がSOHO不可の住居専用物件なのは確かです。第一種文教地区ですから事業規制があるのは確かですが、実際は重要事項説明書に明記されていますので、この物件独自のルールかもしれません。重要事項説明の内容に守秘義務はないのでこちらの掲示板に書かせて頂きましたが、SOHOの可否については>>181の方が仰るように、住友不動産に確認頂くべきでしょう。


>>206
このような事態が現実に起こり得るなら、私個人は非常に警戒します。私と同様に、その防止に尽力をいとわない方に、こちらのマンションはご購入頂きたいですね。住友不動産にも、ぜひスタートは日本人だけの住宅物件を目指し、分譲に注意と配慮を頂きたいところです。

[208: 匿名さん]

支那人のバーゲニングパワーは強烈。この立地と価格帯で純国産は無理でしょ。

[209: 周辺住民さん]

ここは、西新宿の物件よりも立地は遥かに良いよ。
ＪRの代々木駅や千駄ケ谷駅も十分に徒歩圏内。北参道が最寄りというだけ。北参道駅はすぐだし。
山手線の中だから、西新宿や参宮橋と同類にされると悲しいですわ。
住友の値付け間取りに納得できるなら買っても良いと思います。

[210: 匿名さん]

ワテラスタワーの掲示板に購入者の3分の1は外国人との書き込みがありますが、外国人は少人数でも目立ちます。
千代田区でもこの状態ですから、デベロッパーが意識しないと北参道もそうなるんじゃないですか？町内会に進出されると困りますけど・・・

[211: 匿名さん]

彼らは、目立つタワー物件を好むと思いますよ