シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
　　　JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
　　　JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上5　階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[142: 匿名さん]

狭いっていうだけ

[143: 匿名さん]

主寝室が外廊下に接しているので、プライバシーの問題があります。
窓に格子はあるけど、その分、部屋は暗くなります。
日中でも照明をつけないと生活できません。
建物自体は千葉や埼玉で量産されている平凡な田の字型なので、
坪500とのギャップがすごいと思います。

[144: 匿名さん]

ウォールドアっていろいろと種類がありますよね？
折れ戸タイプや引き戸タイプ、下レールのものや上吊タイプなど。
ここのドアはどのようなタイプかわかりませんが、
間取りで見る限りでは引き戸のフルオープンになるタイプなのでしょうか？
最近では遮音性能をもつウォールドアも結構出てるみたいです。

[145: 匿名さん [ 30代]]

ウォールドアの開閉は思ったより面倒です。
完全に収納できるタイプの標準的な引き戸が良いです。

[146: 匿名さん]

いちばん気になるのは、設計上、外廊下側の部屋は採光が期待できず、
日中でも真っ暗だろうということです。
昼に照明をつけないといけない部屋のために高い金を出したいか、ということ。

[147: 匿名さん]

すげー間取り。

[148: 匿名さん]

坪500万円を取る高級マンションならば、
ワイドスパンにして、開口部を広くして、
外廊下側にキッチンやバス、トイレ、納戸を集約し、
窓とバルコニーのある洋室を横に並べればよいのです。
ところが本物件は伝統的な田の字プランのため、
外廊下側にも洋室を設置している。

[149: 匿名さん]

田の字はジャパンオリジナルだから住みやすいでしょ。
下手にいじくり倒したムリクリ間取りより、田の字の方がいいですよ。

[150: 匿名さん]

田の字だと外廊下側の部屋が行灯部屋になるんだよね。

[151: 匿名さん]

いまどき最初から先着順販売なんだ...

[152: 匿名さん]

正確には1期1次（13戸）3/10～3/13登録3/14抽選
1期2次（7戸）先着順販売

[153: 匿名さん]

一般的にたいていのマンション業者は、
モデルルームでは照明をつけた状態を見せているので、
内覧会ではじめて客が行灯状態に気づいてがっかりすることがある。
今までも田の字マンションに住んでいたら驚かないだろうけど、
そうでない人はけっこうびっくりすると思う。

[154: 匿名さん]

そうか、内覧会の時って照明がない状態で行わなければならないんですよね。
ということは、なにか部屋を照らせるようなランタン的な物を持って行った方が良かったりするのですか？
じゃないと、細かいところをチェック出来たりっていうのが
薄暗い中だと難しくなってきてしまうのではないかしら、と思いました。

[155: 匿名さん]

どこの業者でもモデルルームはオプションをつけまくって、
高価な家具を入れて、照明もつけまくって、
一流ホテルのように豪華に演出しています。
自分が入居する部屋とは別物だと考える方がいいです。
裏を返せば、田の字の平凡なマンションでも、
自分で内装を工夫すればゴージャスに見えるということ。

[156: 匿名さん]

契約しました。担当の方に「おめでとうございます」と言われ、ちょっと不思議な感じがしましたが、嬉しいです。
しかし、カタログもホームページも未完成のまま販売開始するのは、大手デベロッパーとはいえ少し気になります。

[157: 匿名さん]

契約したら、こういうスレッドは見ないほうがいいですよ。
いろいろな意見に左右されて、
手付金を放棄してキャンセルする人は珍しくありません。

[158: 匿名さん]

いない、いない。そんな人。。

[159: 匿名さん]

1億円以上の物件ならキャンセルはよくあるよ。
手付金が惜しくない人たちだから。

[160: 匿名さん]

購入された方、決め手は何ですか？

[161: 匿名さん]

>>160
決めては立地とタワー型ではない点です。物件のCGも含め情報が少ないですから、デベが住友不動産のような大手だったのも理由かもしれません。間取は殆ど気にしてません。田の字もOKです。いくつか無料の間取変更プランがありますから、気になる方はお聞きになると良いかもしれません。

都心・文教地区・第2種中高層・複数駅から近い・大手デベ新築となると、現在進行中の計画を含め他の競合物件が殆どありません。こういう立地環境を求める者にとっては、購入せざるを得ないというか、私が調べた限りでは、中古を含め他に選択肢が無かったのです。

安いとは全く思いませんし、ホームページは更新しませんし、駐車場は地下に作れるのでは？と思ったりしますが、契約できてホッとしています。

[162: 匿名さん]

>>161
丁寧で詳細な返答ありがとうござのいます。わが家も検討しましたが、辞めました。理由は価格です。今の状況では、わが家は、オリンピックが終わるまで無理そうです。

[163: 匿名]

>>162

こちらこそ。

有意義な情報交換の場にしましょう。

私もオリンピック後まで待つつもりでした。

しかし、いま計画中の渋谷の再開発がオリンピック後に必ず影響します。この界隈のマンション購入は、オリンピック後に有利になるかの判断は難しいです。

私は以下の理由から、今より有利にならないと考えました。

渋谷と赤坂の再開発は、六本木のオフィス街に対し不利だと思います。六本木はアクセスが決して良くありません。居住区についても六本木はオリンピック後も有利にならないでしょう。住宅地よりも商業地の性格が強く、外国人も多いからです。治安も良くない。そうなると港区にとって、必ずしも渋谷再開発はプラスにならず、特に六本木に対し、この界隈は有利だと思います。では赤坂はどうかというと、再開発の面で赤坂が渋谷より不利なのは、JRの有無と考えています。副都心線で不要になった東横線ホームに埼京線を移転させてでも、JRは開発用地を確保しました。渋谷再開発にかけるJRの意気込みは尋常ではありません。

JRと東急は、新宿南口のタイムズスクエア再開発でも協力してますから、渋谷は同規模かそれ以上でしょう。

いま現在進んでいる新宿南口の再開発に加え、渋谷の再開発が明らかな状況で、そこに挟まれた数少ない住宅地である千駄ヶ谷・神宮前は値下がりしにくいと考えています。

それに加えて文教地区やら低金利やらですから、泣き寝入りまではいかないものの、シティハウス神宮北参道に手を挙げざるを得なかったのです。

間取ならタワー型が有利なのは言うまでもありません。個人的には池袋〜目白に再開発する余地があるか、関心があります。

[164: 匿名さん]

よく研究されてますね。
自分がどう考えて納得したのか、その上で決断したことには自信を持つ、ということが大切だと思います。
不動産屋がどう言ったとか、ネットでどう書かれていたとかではなくて。

[165: 匿名さん]

163さんがすごく勉強されているなというのは伝わってきますね。。。
大きい買物ですからきちんと研究していかないといけないなと改めて思いました。

モデルルームは現地から離れたところにありますが、
現地への案内ってしてもらえるのでしょうか？

距離的に難しいのかなぁ。

自分たちでモデルルームに行くのとは別に改めて現地に行く日にちを作った方が良さそうですね。

[166: 匿名]

>>165さん

仰る通り大きな買い物ですが、自分の価値観に合う物件に巡り逢えて納得さえできれば、他者からの評価はあまり関係ないと私は考えています。

私の場合は、担当者に現地への案内をお願いしなかったので、自分で見に行きました。恐らくですが、現地案内までは対応してくれないと思います。

渋谷のモデルルームから現地まで少し距離はありますが、青山通りから表参道まで歩けばすぐ神宮前ですから、北参道まで歩けなくもないです。

[167: 匿名さん]

散々、有利、不利と値下がりに関する自分の主張を展開しつつ、他者の評価は関係ないとは支離滅裂ですな。自演ぽいし、業者かな。

[168: 匿名さん]

自分の評価としての有利、不利でしょう。
他人にとっては異なる有利、不利がある。

[169: 匿名さん]

広くすれば高くなりますからね。
それでいいと思いますよ。

[170: 購入検討中さん]

同性婚なら渋谷区ですよ。

[171: 匿名さん]

すでに先着順ということは、売れ行きが良くないのでしょうか？
60平米で8480万円って凄いですね。

[172: 匿名さん]

>>171
こういう売り方は住友だけかな？

・営業担当は複数の物件を担当。
・複数の物件のモデルルームを1ヶ所に集約。
・物件単体の広告やチラシは控えめ。複数の物件を「住友不動産」としてまとめて広告。
・売れ行きが速いと住友不動産側が一方的に打ち切って次の販売期に回して売り残す。竣工後も販売継続できるようにする。
・値下げ販売は皆無。上昇局面では頻繁に値上げを行う。
・物件周辺の中古取引のモニターを見逃さない。必ず販売価格に反映させて値上げる。
・価格の融通は利かないが、スケジュールの融通はかなり利く。

大手だが独自路線で異色な感じです。物件をゆっくり検討したい人の受け皿的存在でもあり、巨大化した街の不動産屋さんとも言えます。ファンもアンチも多いのでしょうか？

[173: 匿名さん]

価格、場所、販売タイミングにおいて、ブランズ代々木がライバルでしょう。ただ売り方が全く違います。
ブランズはもうすぐ販売が完了しそうなので、乗り遅れてしまった方はこちらをゆっくり検討できると思います。しかもこちらの方が入居タイミングが半年も早いです。竣工後もおそらく販売するでしょう。値上がる可能性も高いですが。

[174: 匿名さん]

ブランズ代々木は線路沿いの繁華街の真ん中、ものすごく騒々しい立地。ペンシルマンション。
シティハウス神宮北参道は大通りから奥まった閑静な住宅街。敷地が広い低層マンション。
購入検討者の層はかぶらないと思います。

[175: 匿名さん]

>>174
住み心地を細かく考えず、山手線内側でとにかく利便性と資産価値追求の人には、ブランズが一番手、僅差で北参道が二番手になるのではないでしょうか？

[176: 匿名さん]

北参道は利便性重視の人には不向きですよ。所詮、副都心線で各駅停車しかとまりません。代々木駅は遠いし、店は少ないし。
ここは都心で静かな生活をしたい人向きでしょうね。
むしろ、新宿御苑前駅のそばにできるパークハウスの方が、シティハウス神宮北参道と客層がかぶると思います。
パークハウスの価格が出るまで、様子見する人も多いのではないでしょうか。

[177: 匿名さん]

不動産は建物＋土地でしょ。土地も商業地と住宅地で
全く別。地価だけなら商業地の方が高いし、隣が
SOHOで許せるなら商業地マンションもありかな。
でも管理規約でSOHO不可にしないと、お隣さんが
ボランティア団体の事務所とか風俗嬢の待機室になる
ことさえある（実話）。たとえ自分のマンションが
健全でも、代々木や御苑は街全体が商業地だからねぇ。
北参道を選ぶ人って、そういうの避けたいんじゃない？

[178: 匿名さん]

北参道の住宅街で商売しようとは考えませんからね。
落ち着いた上品な入居者が多そうです。
代々木だとどうしても水商売率が高くなります。

[179: 匿名さん]

北参道は共有住宅内での事業規制があり、明治通り沿いでなければ商売は難しいので、そもそもソーホー不可物件のはずです。資産価値は土地持分なら北参道、利便性なら代々木でしょうけど、どちらを重視するかは人それぞれですから、購入希望層はかぶらないと思います。

[180: 匿名さん]

そういうものがあるのですか。
ということは、事業をされる方もいないので、
不特定多数の人が出入りするというようなこともないという風に考えてよろしいのでしょうか。
住居専用ということですものね？
それにしても事業規制があるとは知りませんでした。

[181: 匿名さん]

SOHO の可否はデベに確認した方が良いのでは？

[182: 購入検討中さん [ 30代]]

現在、レフィール参宮橋のルーバル付き85平米1.3億とシティタワー北参道80平米1.2億で悩んでおります。詳しい方アドバイスをお願いします。まずは居住用で考えております。すみません、参宮橋にも投稿しております。

[183: 匿名さん]

シティタワー北参道ってどこ？

[184: 購入検討中さん]

>>183
シティハウス神宮北参道です。

[185: 購入検討中さん]

シティタワー→シティハウス神宮北参道です。
失礼しました。

[186: 匿名さん]

>>182
予算はずっと下で都内に電車通勤し、資産価値をそれなりに気にする者の目線で言えば、北参道ですね。
参宮橋の住環境はよさそうですが、上りは新宿終点の電車しかなく、しかも郊外の急行停車駅よりずっと本数少ない点で便利とは言い難いかと。北参道もそんなに電車多くありませんが、新宿三丁目、渋谷、池袋、横浜に直通ある分使い勝手がよさそうです。
電車がそれほど重要でない生活をされていれば、お好きな方としか言えないです。

[187: 購入検討中さん [ 30代]]

>>186
御丁寧にありがとうございます。現在、新宿南口・渋谷が再開発されてることを考えると、資産価値としては北参道に軍配があがると私も考えております。しかし、参宮橋のプレミア（ルーバル・風呂サイズ・トランクルーム）と内廊下などの質を考えるととても迷います。今後の両駅の発展（利便度が上がる程度の）についてはいかがでしょうか？

[188: 匿名さん]

シティハウス神宮北参道はごく平凡な田の字で、外廊下側の採光は悪いと思います。昼でも照明が必要でしょう。
レフィール参宮橋の方が間取りは優れていると思います。1億円未満のプランであっても、です。採光も良いでしょう。ルーフテラスやトランクルームがあるのも素晴らしい。

[189: 匿名さん]

ただ、デベロッパーのブランド力は圧倒的に住友不動産の方が上です。
また、実際に生活しやすいかどうかは別にして、山手線の内側か外側かを気にする人が多いことも注意すべきでしょう。
そういう「名前」という意味では、シティハウス神宮北参道が優れています。

[190: 匿名さん]

そうは言っても、私が1.3億円出せる立場ならば、迷うことなくシティハウス神宮北参道を選びます。
レフィールの場合、利用できる駅は参宮橋だけなのに対して、シティハウスは北参道のほか、代々木が使えます。JRの駅まで徒歩10分圏内というのは大きいです。
あと、北参道ならば、新宿も原宿も歩いていこうと思えば可能な距離です。
参宮橋の場合、専ら新宿行きしか利用しないでしょう。下りに乗る用事がある方ならば、良いと思いますが。
北参道ならば、池袋方面でも横浜方面でも利用することはあるでしょう。

[191: 匿名さん]

外野が一言、1.3億円出せる立場ならば迷うことなく目黒駅前のブリリアだな^ ^