シティハウス神宮北参道［旧：シティハウス北参道］

[匿名さん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/kitasando/
売主：住友不動産株式会社
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷四丁目9－6(地番)
交通：東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩3分
　　　JR山手線「代々木」駅から徒歩8分
　　　JR中央・総武線「千駄ヶ谷」駅から徒歩8分
総戸数：86戸
専有面積：55.15m2～91.48m2
販売スケジュール：平成26年11月下旬販売開始予定
完成年月：平成28年2月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上5　階建
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2014.12.25　管理担当】

[222: 物件比較中さん [男性]]

今どれくらいの売れ行きですか？
なんかHP全然更新されないし、やる気ないんですかね。

[223: 匿名さん]

>>222
いつも通りのすみふの販売テンポです。

[224: 契約済みさん]

>>222
スミフは抽選を回避しながら販売したいようで、購入意志の強くないモデルルーム来訪者は、あまり望んでないように私自身は感じました。そういう理由から、ホームページにも最低限の情報しか載せないのだと思います。タクシーで現地案内までするそうですから、やる気がない訳ではないと思いますよ。

>>219
居室の形状は、私も良いと思いました。部屋隅の張り出しや開戸によるデッドスペースも少ないと思います。廊下を少なくして部屋面積を確保したので、田の字っぽくなるのでしょうね。廊下が少ない結果、リビングインにせざるを得なくなったのでは？建築制限が厳しめの土地で、戸数と部屋面積を試行錯誤した結果の間取なのでしょう。設備グレードは人によって印象が違いますから、実際に確認された方が良いと思います。優雅なロビーやラウンジは不要と考える一方で、室内には大理石の廊下を希望する人もいます。人それぞれですからね。

[225: 匿名さん]

>>224
住友で抽選は聞いたことないですね。自分も抽選は嫌いなんでなくていいです。
低層でも納得して買ってほしい、というのが住友のスタンスなのでしょう。

[226: 匿名さん]

ホームページは平凡であまり更新されませんが、モデルルームに行くと猛烈に勧められますよ。実際にモデルルームに来る客を重視しているのだと思います。

[227: 匿名さん]

同じすみふのプレミアスイート外苑の杜も比較対象になるでしょうか？
あちらは旧価格(？)かつ即入居可でお得かもしれません。

[228: 匿名さん]

外苑の杜は買い物に非常に不便な場所なので、近所で買い物する習慣がない人でなければ厳しいと思います。

[229: 匿名さん]

あの界隈を避けたい人にとっては、外苑の杜だろうと迎賓の森だろうと比較対象にならない。旧価格なのではなく、それが相場なんでしょ。

[230: 匿名さん]

なるほど、想像以上に立地リスクが高いところなのですね。都心で便利で緑が多くてお得と思ったのですが、仕方がないですね。

[231: 匿名さん]

立地リスクってどういったことなのでしょうか？

[232: 匿名さん]

>>231
あの政教一致団体コミュニティの近くに住みたくないということ。
あなたがその一員ならすまん。

[233: 匿名さん]

周囲の環境がいいのはわかっていますが、昨年のデング熱発生の公園(代々木、外苑、御苑？)に囲まれているのが心配です。
今年は感染者が出なければいいですが。

[234: 匿名さん]

まあ、緑と花と虫はセットですね。
昨年9月に代々木体育館にライブ行きましたが、全く問題ありませんでした。

[235: 匿名]

>>227
旧価格じゃないですよ。第１期より坪30万程度あげてます。

[236: 匿名さん]

虫がイヤならタワーマンションの上層階がいいでしょう。

[237: 匿名さん]

タワーマンションの上層階でも虫は発生します。
下層階ほどではないと思いますが、蚊もいます。
エレベーターに乗ってくるのか、バルコニーで
発生するのかわかりませんが。

233さんが言うように、去年のことがあるので
デング熱発生の公園に囲まれているのは
ちょっと怖い感じもありますね。

[238: 匿名さん]

やっぱりスミフだけあって価格設定おかしいw
いくらマンション全体値上がりしているからってね...

[239: 匿名さん]

＞２３６
タワーでも相当上まで虫は飛んできますよ。地上100Ｍくらい平気で。

[240: 匿名さん]

駅近といっても、北参道かつ外廊下で坪500万はちょっとやりすぎでは？
買った瞬間含み損になりそうなので、見送ることにしました。

常陸宮邸近くのブランズに期待しようと思います。

[241: 契約済みさん]

坪単価で考えた場合、物件価格に含まれる土地持分を勘案しないといけません。この物件の場合、建築制限が建ぺい率60%・容積率196%ですから、土地の広さに対する建物面積がかなり狭く、価格に占める土地分が非常に大きいのです。他の物件と比べても、かなり特殊です。
余談ですが、目白台の東大病院分院跡地が外国人学生寮になるそうです。周囲の住民から反対運動がないのが不思議ですね。これには噂があって、分院跡地の周囲は道路幅が狭く、容積率が制限されているんです。寮を作る時に周囲の道路を少し拡張さえしてくれれば、建築制限が緩和され土地の値段が上がるんですね。マンション建築も夢ではなくなりますし、資産価値が上がるなら住民も納得でしょう。
同じような条件で、まとまった広さの土地に大手デベが作る中層物件は、極めて特殊なんです。
話を戻しますと、手頃な価格なら申込多数で抽選になるでしょうが、デベロッパーからすると本来の価値より安く売ったことになります。もしくは、デベロッパーが狡猾に売り払っています。
自動車や家電品と異なり不動産は大量生産できませんし、全く同一の物件も存在しません。他の人が割高感を持とうと、その価格に納得する購入希望者が1人いれば、それが適正価格になってしまうのです。住友はその嗅覚というか、物件を最高値で売り切る勘と経験で、他のデベロッパーより自信があるのでしょう。
1期1次が抽選になったことで、住友は自信が確信に変わった？のか知りませんが、私は納得して契約できました。そうは言っても、やっぱり高いんですけどね・・・。