ザ・パークハウス南行徳

[マンコミュファンさん]

先に施工会社と共同で開発したプレキャストの新工法を採用した第１弾として、すでにリリースが出ていた物件です。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-minamigyoutoku
プレスリリース：http://www.mec-r.com/news/2014_0801.pdf

＜全体概要＞ザパークハウス南行徳
所在：千葉県市川市南行徳３‐７‐１
交通：東京メトロ東西線南行徳駅徒歩9分
総戸数：60戸
間取り：2LDK～3LDK、64.15～80.37m2
入居：2015年8月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
設計・施工：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[61: 匿名さん]

１階が高いのは仕方がないのではないでしょうか？
Agタイプをみてみると、庭の横には駐車場もありますし
道路側にはサイクルスペースまであります。
便利さでみれば、２階、３階とは比べ物にならない気がします。

玄関から続くたくさんの収納はいい感じですね。

[62: 匿名]

>>61
そのサイクルスペースって屋根はあるのでしょうか。
屋根がない場合、便利だけど雨の日はサドルずぶ濡れ？

[63: 匿名さん]

>>62
私は専用庭横のサイクルスペースに屋根がついてる物件見たことないです。

[64: 匿名]

>>63
じゃあ自転車びしょ濡れですね。
専用駐車場って便利なようで実は大したことない。
家に誰もいない場合は、そこから家に入れませんから。
外出時も同様。

[65: 匿名さん]

>>63
ＮＴＴの物件は屋根付きでしたよ。
ま、過去の分譲なので比較できませんが。。。

[66: 匿名さん]

>>62
ｻｲｸﾙｽﾍﾟｰｽ屋根ないですよ
それに毎月ｻｲｸﾙｽﾍﾟｰｽ使用料で2千円とられる
普通に借りたら高くても月400円

[67: 匿名さん]

>>64
1階住戸は玄関からもテラス側からも出入りできます
テラス側にも鍵がついてますよ

[68: ビギナーさん [男性]]

このクオリティでこの価格は……。
他のところを探しまふ…

とモデルルームを見て正直思ってしまった…

[69: 64]

>>67
玄関と同様のセキュリティなら問題無しですね。
失礼しました。

[70: 匿名さん]

>>68
クオリティそんなに低いですかね？
たとえばどのへんが？

[71: 物件比較中さん]

南行徳にしてはお高い設定ですねー
思い切ったことしたね

[72: 匿名さん]

今はこんなものですよ
諸々の価格が上がっているからマンションの価格が跳ね上がる
跳ね上がりすぎると売れないから設備仕様を落としたり面積を狭くしてグロスを安くする
遅くてもオリンピック後には弾けると分かってるバブルです
必要に迫られてるのでなければ今は買うべき時期ではないっていうのが定説
もちろんマンションは必要な時期に買うのがベストなので買うことは否定しません

サイクルスペースに屋根付けると税金上がっちゃうんじゃなかったかな
月額2000円は高いですね、専用駐車場も結構高いからそういうものなのかな

[73: 匿名さん]

南行徳徒歩８分の三井不動産パークホームズスレより。
少し昔はこんな相場だったみたいですね。

76㎡で4090万ってお買い得だったんですね。。。
パークハウス、これみちゃうと高いですね。


第1期価格情報

南東向き(新浜通り向き)
1階　70～89㎡　3,700～4,850万
2階　70～75㎡　3,750～4,180万
3階　70～89㎡　3,950～5,180万
4階　70～82㎡　4,040～5,090万
5階　71～75㎡　4,290～4,450万
6階　71～75㎡　4,490～4,550万
7階　71～75㎡　4,600～4,780万

南西向き(ダイエー向き)
1階　66～70㎡　3,640～3,790万
2階　66～76㎡　3,740～4,080万　　　　↓日当たり悪い境界線
-----------------------------------------------------------
3階　70～76㎡　4,050～4,090万
4階　84㎡　　　5,090万
5階　70～79㎡　4,250～4,990万
6階　96㎡　　　5,890万

[74: 匿名さん]

うわ！
パークホームズはダイエーの裏ですよね？

確かに。
そう考えると、今回のパークハウスは高価ですね。
２ＬＤＫで４０００万だと、３ＬＤＫ８０ｍは…高い設定なのでしょうね
浦安のほうが安そうですね。

[75: 匿名さん]

>>74
浦安って物件そのものがないですが。。
イニシアくらいしか。

[76: 匿名さん]

ここを買い求める人、いるのでしょうか？

[77: 匿名さん]

まぁかなり残るでしょうね～

[78: 匿名さん]

>>76
不勉強で親などに勧められて物件を決めてしまうような人かな。

[79: 匿名さん]

梁と下がり天井の多さに萎えました。
あの価格帯にするならもっと高級感貫いてほしかった。
車寄せはよかったけどね、それ以外はコストカットを意識したつくりという印象です。

この近辺の需要は三井と住友が食いつぶした感ありますが
どれくらい売れるの様子見するとします。

[80: 匿名さん]

そんなに悪いと思わなかったけどなぁ。

みなさんのお薦めを教えて欲しいです。

[81: 匿名さん]

間取り図を見ると戸境壁に斜線が入っていますが、これってどういう壁なのでしょうか。

[82: 匿名さん]

乾式壁です。
意味は調べてくださいな。

[83: 匿名さん]

>>82
ありがとうございます。
高層マンションでは当たり前の壁なんですね。
なぜこちらの低層マンションで採用するのでしょうね。
乾式壁のほうがコストはかかりそうな気がしますが。

[84: 匿名さん]

ぶっ高い。

[85: 匿名さん]

>>80
ここをコキ下ろしているのは周辺の売れ残り物件の関係者（営業さん、契約者さん）だったりします。
残念ながら代案は期待できませんよ。

[86: 匿名さん]

低層マンションで乾式壁を使用するのはやっぱりコストダウンが大きいのでしょうか？
こういう壁で生活をしたことがないので、よくわかりませんが、小さな音が響き渡ったりするのでしょうか？経験した人の話が聞けるのが一番なのですが。
分かる人は見えますか？

[87: 匿名さん]

モデルルーム見に行ったけど、価格聞いてやめた。広さのわりにぶっ高い 。

[88: 匿名さん]

また販売延期になってますね。
ゴールデンウイークにはパークハウス妙典の広告も始まるみたいですよ。

[89: 匿名さん]

買う人いるんですかね？
お金持ちぃぃぃ～！

[90: 入居予定さん]

南行徳にそこまでの額出すなら他のエリア選ぶ人多いだろうな～

[91: 匿名さん]

その通りだと思う。

この価格で購入する人いるのでしょうか。でかい戸建てならまだしも70平米で4500万以上って(-_-;)
思いきりましたね

[92: 匿名さん]

我が家は見送りましたが、
この価格で売り切ったら、プロのマーケティングって
すごいんだなって思いますね。

個人的には近年の相場とかけ離れ過ぎと思いますが。
素人目にはせめてパークホームズが分譲されてときくらいの
価格にしないと難しいかなって印象です。

[93: 匿名さん]

>>90さん
地元の方で南行徳に愛着があり、ご実家の近くにマンションを
持ちたい方が購入されるのかもしれませんね。

価格情報を拝見すると、予定価格は確かに割高で驚きますが
今週末に正式価格が発表になるそうで、顧客の反応が
どのように反映されているか興味を惹かれますね。

[94: 匿名さん]

高すぎて、買う人の気が知れないのだか。

[95: 匿名さん]

そんなに高いか？どこと比べてるの？？

[96: 匿名さん]

>>95
「売れ残りのシティテラス住民あたりが懸命にネガキャン張ってる」に１票

[97: 匿名さん]

確かにどこと比べて高いって言ってるんだろうか
比べようがないよね

[98: 匿名さん]

パークハウスさん、コメントお疲れ様です。って感じです。。
私はモデルルームを見に行って、高めの設定だと感じましたよ！

[99: 匿名さん]

>>98
モデルルーム見て高い安いがわかるって・・・失笑

ただのネガキャンのようですね。

[100: 匿名さん]

正式価格って少し下がったのですかね？

[101: 匿名さん]

パークハウス市川妙典の情報出ましたね。
あっちのほうが断然よさそう。

[102: 匿名さん]

チラシ入ってたので調べてここにたどり着きました。60平米で3900～だから高いなと思いましたが、やはり同じ意見の方がいて目が覚めました。(笑)
別物件を探します。妙典みてみようかな？

[103: 匿名さん]

第一期開始ですね。
基本情報は以下ですね。

60戸中、28戸の販売。
駐車場 総戸数に対して30台（平置9台・身障者用平置1台、専用駐車場8台／月額16,000円、機械式駐車場12台／月額11,500円～15,000円）
販売価格 3,738万円円～5,998万円
最多価格帯 4,300万円台・4,400万円台(4戸)(100万円単位)
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 64.15㎡～80.37㎡
管理費(月額) 12,770円～16,000円(月額)
修繕積立金(月額) 6,740円～8,440円(月額)
修繕積立基金 修繕積立基金：673,580円～843,890円(引渡時一括)
施設費用・償却費 管理準備金：12,770円～16,000円(引渡時一括)、テラス面

[104: 匿名さん]

妙典は駅近でイオンも近くにあり利便性バッチリ、接道条件や向きも良いから、めちゃくちゃ高くなるのでは？
どれだけ高くなるか楽しみですね。

[105: 匿名さん]

モデルルームの白っぽい床って良いですよね。
白だと部屋の中が明るく広くみえるので憧れます。
でも小さい子供とかいると掃除とか大変なのかな？
こういう色はオプションとかになるのでしょうか？
それとも標準で選べたりするのでしょうか？
ご存知の方みえますか？

[106: 匿名さん]

妙典良さそうですね！
でも高そう…最高値7千万いっちゃうよねきっとw
南行徳でも予算オーバーなら到底無理だろうね！

[107: 匿名さん]

7000万の部屋はさすがに買えません。。。
でもこの立地で70㎡で4500万なら
妙典で60㎡4500万のほうがほしいかなー

[108: 匿名さん]

妙典に流れて南行徳売れ残りそう
値下げするのかなー
妙典は条件がいいから、かなり強気でくるだろうな
どうなるか楽しみですね！

[109: 匿名さん]

パークハウスさんが紛れてレスしてますね、必死。
106とか。

[110: 匿名さん]

価格出ましたね。すごい強行価格ですね。
買う人いるのでしょうか(゜ロ゜;

[111: 匿名さん]

第１期が終わるのを見守りましょう。
１期の２８戸すべて売り切ったら、
さすが三菱地所ってカンジですね！

個人的には正直厳しいのではと
感じてますが。。。。
私は妙典に期待してます！

[112: 匿名さん]

>>105
モデルルームの床は標準のだと思います

傷とかに強くてお手入れも簡単って書いてありましたよ！

[113: 匿名さん]

白い床は子どもがいる家にとってはかなり厳しいかもしれないですね
大人だけとかもう子供も大きくなっているのであれば、
広く見えるし明るいし、すごくいいと思います。

現状で持っている家具と合わせやすいとか考えると
標準カラーが一番かもしれないですね。

[114: 匿名さん]

さて、第一期どうなるかな

[115: いつか買いたいさん]

やっぱり高いですよね、ここ。
南行徳駅で看板観てここに来たんですけど
正直、南行徳で、全戸にセキュリティーは必要ないと感じたのですが。。。
狭いうえ、高いとか、、、、思い切りましたね、三菱さん。

[116: 匿名さん]

物件概要見ると、101号室を1戸追加販売のようです。

[117: 匿名さん]

あ、SUUMOに第１期発売の全２８戸の価格出てますね。
少し価格下げたのかな？
一番下がった部屋で予定価格より２００万くらい安くしてますね。

坪単価
最安値は　EGタイプ　107号室　3,998万　70.95㎡　坪単価　約185万
最高値は　Lrタイプ　601号室　5,998万　76,95㎡　坪単価　約257万

601号はルーフバルコニー付の部屋ですね。


70㎡で3000万台の部屋は２つだけか。
どうなんでしょうねこれ。

[118: 匿名さん]

どうもこうも、高いとしか言いようがありませんが。。。
200万下がったように見えるのは消費税抜きとかなんですかね？
それにしても80平米6000万円越えはナイなぁ。

[119: 匿名さん]

suumoに掲載されていた
第１期価格を共有しますね。
分譲価格が安い順にしてみました。

部屋 タイプ 広さ 価格 坪単価
[１] 106 AG 64.15 3,738 192
[２] 206 A 64.15 3,768 193
[３] 406 B 64.19 3,848 197
[４] 107 EG 70.95 3,998 185
[５] 209 D 70.87 3,998 186
[６] 307 E 70.95 4,088 190
[７] 309 D 70.87 4,098 190
[８] 203 F 71.82 4,198 192
[９] 204 G 71.82 4,198 192
[１０] 202 C 70.68 4,198 196
[１１] 102 CG 70.68 4,258 198
[１２] 205 J 72.67 4,288 194
[１３] 303 F 71.82 4,348 199
[１４] 304 G 71.82 4,348 199
[１５] 302 C 70.68 4,348 203
[１６] 210 I 72.63 4,398 199
[１７] 305 J 72.67 4,438 201
[１８] 403 F 71.82 4,448 204
[１９] 404 G 71.82 4,448 204
[２０] 407 H 72.47 4,498 204
[２１] 405 J 72.67 4,538 206
[２２] 201 O 80.37 5,198 213
[２３] 308 N 78.75 5,198 217
[２４] 408 N 78.75 5,248 219
[２５] 508 N 78.75 5,298 222
[２６] 706 N 78.75 5,658 237
[２７] 501 O 80.37 5,998 246
[２８] 601 LR 76.95 5,998 257

[120: 匿名さん]

これ以外に 諸経費200万かかるんだよね？？
ぶったかい

[121: 匿名さん]

119さん、とても分かりやすいです。ありがとうございます。

[122: 匿名さん]

1期2次は物件概要から以下みたいですね。
119さんの形式にしてみました。

部屋 タイプ 広さ 価格 坪単価
[29] 101 OG 80.37 5,298 218

[123: 匿名さん]

>>120
200万？？
ｵﾌﾟｼｮﾝとかですか？

[124: 匿名さん]

1期って完売したの？
まさかね。

[125: 匿名さん]

>>123
諸経費で登録免許税（国税）やら何やらかかるって意味じゃない？
200万。

[126: 匿名さん]

第一期二次までの29戸売り出しのうち、9戸が先着順のようですね。
となると契約済みは、20戸/全60戸ですね。
やはり低調ですね。

[127: 匿名さん]

妙典の価格が出るまで様子見の人がけっこういるかも知れませんね。

[128: 匿名さん]

>>126
へー20戸も売れたんだ！
予想をはるかに上まった(笑)

確かに妙典待ちの人が多そうですね！
みんなお金持ちだなー

[129: 匿名さん]

私も予想を超えてました、さすが三菱さんですね。
あの立地で、あの価格設定で20戸も売ったってある意味すごいなって思います。
我が家は妙典に狙いを絞りましたのでここは見送ります。

[130: 匿名さん]

諸経費って実は意外とかかるって言われていますよね。
どの程度かかるのかっていうのが正直わからないのですが…。
なんとなくスレを見ていてこれ位なのかな、的な指標は出ているように感じました。
家を買うのって
本体価格以外もナカナカかかってきますね（汗）

[131: 匿名さん]

なかなか動きがないねー

妙典はここと同じような設備みたいだし更に食器棚までついてお高くなる要素が満載
立地の善し悪しは人それぞれの価値観があるから一概に妙典の方がいいとは言えないけど、でもみんな妙典に期待してるみたいだね
早く価格発表して諦めさせてあげないと期待させちゃった分可哀想なことになっちゃうよ

[132: 周辺住民さん]

私も妙典に期待。
ただ、49戸しかないので抽選のような気もしますが。

[133: 匿名さん]

20戸売れたの？！笑
買う人いたんだ！！！笑

[134: 匿名さん]

競合物件が鉄塔横のイニシアと売れ残りシティテラスぐらいだからね。そりゃあ売れるでしょう。

[135: 匿名さん]

イニシアは8割強が売れたみたいですね。シティテラスは状況掴めませんが。
このエリアは供給過剰なんですかね、2〜3年売ってるマンションもちらほら目に付きますし。
マンションばかりじゃなく、商業施設とか増えれば良いのにな〜。駅前のパチンコ屋さんが建て替わってくれると嬉しいけど(^_^;)

[136: 近隣住民]

現場付近をよく歩くのですが、１フロアづつ、積み上がっていますね。なんだか、ブロックを組み立てているような感じです。
マンションってあんな風に積み上げていく印象はなかったので、見ていてちょっと楽しいです。

[137: 匿名さん]

モデルルームをみると、広々としている感じがしたのと
間取りも使いやすいようになっていますね。
収納に関しても悪くないかなと思います。
バルコニーなんですが、物干しはあの高さなんですかね。
外から見えないようにするためなのかもしれませんが
あの高さで乾くのかなとその点だけ気になりました。

[138: 匿名さん]

物干しは上に伸ばせますよ。
竿受けを収納してるから低いだけです。
マンションは大抵このタイプですね。

タワーマンションやホントの高級マンションだと、管理規約で干し方が決まってる場合もあります。
美観や風の問題で、手摺より下に干すようにとか、洗濯物をバルコニーに干してはいけないとか。

こちらは普通のファミリーマンションなので、そういう制限はないと思いますけどね。

[139: 匿名さん]

さりげなく価格下げてますね。
第１期の価格と比較すると同じ部屋なのに50万くらい安くなってる部屋がある。

[140: 匿名さん]

>>139
そうなんだ！
今どんぐらい売れてるんだろう

[141: 匿名さん]

>>140
20戸位のはず。
値下げしてるなら、妙典の価格が出たら買えない人が妥協してこちらに流れてきそう。
人気なないのは、駅から遠いのもあるけど、価格が高いのもあるからね。

[142: 匿名さん]

そうなんですよね～
スレの前の方でも話に出てきていたと思いますが、
駅からの距離の割には高めの価格設定であるみたいな話も出ていましたから。
ディスカウントがあって、
みんなが思っていたような価格になるのなら
動きは出てきそうな感じではあるのかしら～とは思います。

[143: 物件比較中さん]

高すぎ。
買った人、よく考えて買おうよ、って教えてあげたい

[144: 匿名さん]

高いって言ってる人多いけど、建材費や人件費が高騰していることと、三菱というブランドを考えたら、さほど高いわけではないだろ。一体どこの物件と比較して高いと言ってるんだろうかね。

ま、俺は妙典狙ってるけどね。

[145: 匿名さん]

>>144
相場が上がっていても、検討者の収入も上がってるわけではないからね。
高値掴みの残債割れリスクを当たり前と割りきれる人はそんなにいないんじゃない？

オリンピックまではいいとして、その後の相場は不透明でしょ？
今後十年二十年上げ相場が確実なら、心配せずに買うんだろうけど。
まあそれはどこの物件でも同じだけど、ここはここを買いたい所得層には高過ぎるということなんじゃない？

[146: 匿名さん]

だから、高い高い言う人はこの物件にそこまでの価値が見出だせない人でしょ
自分の価値観を人に押し付けるのはどうかと思うけどね
あと自分の金銭感覚も押し付けるのは良くないよ
高いと思うならもっと田舎に引っ込んで安くて広いとこに住めばいいだけ

私は妙典を見てから南行徳と比較する予定
妙典には妙典の南行徳には南行徳のいいところ悪いところがあるからね

[147: 匿名さん]

>>143
何をどう教えてあげたいんですか？

[148: 購入検討中さん]

高いですか？
駅から10分以内だし、室内の設備も充実していると思うので、適正価格かと思います。(当方、MR数回見学してます)
無駄な(使わない？)共有施設に管理費等取られないしいいと思います。

高いと思えば検討しなければいいし、わざわざここで書き込みする必要はない気がする。

[149: 匿名さん]

>>148
書き込みすべきかどうかは投稿者が判断することで閲覧者の意見はどうでもいい。
いい意見も悪い意見も検討者にとっての有益な参考情報の位置付け。

だからいいと思うことも悪いと思うことも他人の意見なんか気にせず大いに書き込みすべき。
根拠なく悪い指摘しても誰も相手しないし、根拠なく持ち上げても叩かれるか相手にされないだけ。

妥当な価格だと思うなら納得して買えばよろしい。
そう思う人が多いならすぐに売れるはず。
売れてないならそう思うのは現時点で少数派。
相場が上がっているからといっても妙典のように無理しても買いたい物件ではないということ。

[150: 匿名さん]

>>146
それはあなたの事情、意見であって、検討者全般に言えることではないよね。価格は妥当だということを押し付けているように見えますよ。投稿している人はみんな自分の意見を披露したいんだから、みんな価値観を押し付けてるんじゃないの？あなたも含めて。

[151: 匿名さん [男性]]

>>149
>>150
なんでそんなに喧嘩腰なんだ？www
買わないって決めてるなら見なきゃいいじゃん
買えないやつの負け惜しみみたいに聞こえるw

[152: 匿名さん]

>>151
負け惜しみではなくて高値掴みへの警鐘を鳴らしているんだよ。
買う気があろうが無かろうが投稿は自由だしね。
前向きな検討者でないと投稿する必要なしみたいなアホなこというから反論されてるだけで、それを喧嘩腰と煽ってみても説得力がないよね。

[153: 匿名さん]

みんな高値掴み高値掴み言ってるけど、その根拠ってあるんですか？
経済のこととかよくわからないから詳しく教えてください
高値高値言ってる人はここはいくらが妥当だと思ってるんですか？

[154: 匿名さん]

第一期二次までの29戸売り出しのうち、先着順9戸が7戸になりましたね。
となると契約済みは、22戸/全60戸ですね。
ゴールデンウィークで少し盛り返してきましたね。

[155: 匿名さん]

>>152
>>153が言うとおり、警鐘を鳴らしてるつもりなら、高値である根拠を示せと言ってるんだろ。ただ単に高い高いと言われても、その根拠がないと負け惜しみとして捉えられても仕方ないだろ。

[156: 匿名さん]

>>155
売れ行きが全てを示してると思うんだけど、、、。

売れないときは高いと思われてるし、これから売れてくるなら今のご時世まあ妥当と思われてると判断できるかな。

仮に売れ行きが今後も上向かないなら、まだ駅遠立地の割に高いと思われてる証拠で、8月の完成後も伸びないなら値引きが必要かもね。

とにかく高い高くないは不毛な争いで、販売実績が全てだと思いますよ。

[157: 匿名さん]

ただ、これまでは売れてない=高いという評価だったけれど、妙典の正式価格発表で値ごろ感は出てくるかもしれませんね。だから売れるとは限らないですけど。

シティハウス南行徳と資産価値は大して変わらない上に、向こうのほうが大幅に安くて在庫もあり、今度はそこと比べて割高分の価値があるかどうかの話になりますから。

そういう意味では、在庫がだぶついているシティハウスの価格が今の南行徳エリア駅遠の相場と言えなくもないですね。

そこが完売したら、競合がいなくなるのでパークハウスの価格が相場になる気はしますけれども。

[158: 匿名さん]

>>157
シティテラスのこと？
あそことは比べようがないと思うんだけど
広さも間取りも規模とか色々全然違う

[159: 匿名さん]

高い高くないじゃなくて「高値掴み」という根拠を教えてほしいです
いつ買えば「高値掴み」にならないんですか？

[160: 匿名さん]

Ｎｇタイプのお部屋良いですね。
専用のポーチはとても広いですし、テラスもあって、専用駐車場、サイクルスペースまであるんですよね。
２ＬＤＫではありますが、玄関から廊下に続く収納もたくさんあって使いやすそうで良いなって思いました。お値段もやっぱり高いのでしょうね。