シティテラス戸田公園ってどうですか？Part6

[匿名さん]

シティテラス戸田公園Part6です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445690/

所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分
京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.19平米～76.72平米
売主：住友不動産


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[482: 匿名さん]

となりの値引きを引き出したら安くなりますか。

[483: 匿名さん]

このマンションの魅力
わからないよ
需要無いから売れ残りで、西棟は販売出来ない。
歯抜け入居は、スミフにメリット無し。
管理費と修繕費負担大変。
それが販売価格に転嫁。
このペースの販売を普通と思う人居るのかね？

[484: 匿名さん]

隣は値引きしないけどね…

[485: 匿名さん]

月30なら住友にしては好調なんじゃない？
他は竣工前に売らないとアウトだろうけど、
住友は企業体力あるから時間かかっても時価で売り切る印象だよ。
多分、不動産関係知ってる人なら分かってることだと思うけど。

[486: 匿名さん]

>>484
あれ、隣は最初に値下げしたりしてたから、もうちょい待てば値引きいけるよ。シティは値引き無理だけど。

[487: 物件比較中さん]

>>485
ですね、不動産関係者がどうにか素人を唆そうと必死なのよね。

[488: 匿名さん]

その住友不動産も重要事項説明で、売れ残った場合は住友不動産の社員寮にすると説明するくらいだから、住友不動産も勝算は五分五分と考えてるんじゃないの？。

[489: 匿名さん]

>>488
いんじゃない？

[490: 購入検討中さん]

さすが、財閥系大手。全部責任をとってくれるって安心ですね。管理費の未払いとかも心配ないし、シャトルバスの廃止もないと言うことですね。

[491: 匿名さん]

売れ残っても、人が住んでくれればね。

[492: 匿名さん]

やっぱり大手が安心って結論ってこと？

[493: 匿名さん]

オリンピックまでの建材費高騰は中小キツイだろうね。
何社生き残れるんだろう。。
そう考えると大手は安心感あるかも。

[494: 匿名さん]

そうですね…私もそう思います！

[495: 購入検討中さん]

今後おっしゃる通り、資材の高騰や消費税の増税があります。マンションの価格も値上げされるのではないかと思います。
それでも現在の価格でやり続けるのであれば、デュオヒルズの様に内装に関してはオプション多数とか言って標準的な物もオプションにするのかも知れませんね。

[496: 匿名さん]

>>495
これから、他者はデュオのようにオプションで少しでも利益を見出す戦術が多くなりそうですね、確かに。

[497: 購入検討中さん]

住友の寮になる方が、バスもなくならないし、身元もしっかりしてるし、いいかもね！

[498: 匿名さん]

最終的に住友不動産の寮になったら、ここは失敗物件と言う事になるね。488だけど良いと書いている人多いけど、失敗物件に住むっていかがなものなんでしょうか？。

[499: 匿名さん]

>>483
いつものスミフに見えます。
最上階の何部屋かは、かなり最後まで、とっておきます。
高く売りつけたいから。

[500: 匿名さん]

>>498
仮にそうなっても、住友にとっての失敗であって、買ったひとにとっての失敗ではないでしょ。
買ったひとは、そこに住むことを考えて納得してるんだから。
住んでみて住みにくいとかなら、買ったひとにとっての失敗かもしれないけど。
違うの？

[501: 匿名さん]

>>500
おっしゃるとおりてすね。
住んでみて問題なければ失敗ではないですね。
資産としてとして考えた場合は失敗でしょうね。

[502: 匿名さん]

>>497
きっと西棟が全部寮になるのでしょうね！

完成半年で棟が丸々売られないなんて聞いた事ありますか？

[503: 購入検討中さん]

>>502
たしかに。あまり聞いたことないですね！
第四期を遅らせてるのも、寮にするか迷っているからですかね？

でも、住民にとって、寮になってマイナスはないと思います。
住友社員に見守られて安心して生活できますね。

[504: 匿名さん]

そうなんですよ。住友不動産として失敗物件って事は、リセールとしても失敗になるのではないか？と思って、心配に思うのです。498の感想は。

[505: 購入検討中さん]

第四期を遅らせてる理由を教えてください。
延期、延期って、いつまで延期してるんですかね？

[506: 匿名さん]

>>504
きっと住友の名誉にかけて、そう言われない施策をやるだろうね。シャトル代住友が全部負担するとか。
修繕費全部住友が持つとか。

その程度のお金で住友のブランドイメージ守れるんなら、安いもんですよね♪住友さん。

[507: 匿名さん]

それは無いよ。今確実に言える事はモデルルームにあった、過去の販売マンションの写真にはシティテラス戸田公園は絶対に紹介されないね。
ちょっとこの販売ペースきついね。

[508: 匿名さん]

>>506
なるほど、それは嬉しいですね。いいかも。

[509: 購入検討中さん]

最近のマンションでリセールが期待出来るのは、クレヴィアの南棟の中、高層階位ではないでしょうか。
後は似たり寄ったりだと思います。
シティで考えれるのは、南棟の上層階が考えられます。
これもバスが無くなると、下がるでしょうね。
皆さんどう思います？

[510: 匿名さん]

戸田でリセール期待するのはやめた方がいいんじゃない？
リセール考える人が選ぶエリアじゃないかと。
都心行った方がいい。

[511: 匿名さん]

ここは西棟が最安値になるかと思いますが、2300万くらいで販売されればリセール期待できるかもしれません。

[512: 匿名さん]

そもそも下がらないマンションなんてあるの？

[513: 匿名さん]

2300なら即売れじゃないか？w
坪単価@115とか聞いたことないぞw

[514: 匿名さん]

戸田でリセールなんて夢だよ。グランシンぐらいかな。

[515: 購入検討中さん]

>>510
確かにそうですよね。
上の方達がリセール云々おっしゃていたので、戸田でリセールが期待出来る物件を知っているかと。
シティと近隣のマンションを比べたら、ぶっちゃけドングリの背比べレベルですもんね。
酷評をするのは、住友が競合している物件に何かしたのかなと思いました。
こんなこと言っておきながら、消去法でシティに行きそうですが(^^;;

[516: 匿名さん]

>>515
コラッ！近隣のマンションもいいマンションですよ。。

[517: 匿名さん]

もしリセールの意味がほぼ購入時の価格でということなら
クレヴィア南の高層（って言っても８階まで？）を中古で４千後半くらいで
買おうなんてとても思わない。
つまり戸田市でリセール云々やめましょう。シティだけの問題ではありません。

[518: 匿名さん]

クレは相当値引きしてたから、実際の値段を把握しないとダメでしょう。

[519: 購入検討中さん]

>>517
すいません、言葉足らずで。
購入時というより、減価償却の残存価格もしくは残債以上で売却できると捉えてくださいね。
なぜなら先程威勢良くシティを否定された方は、資産価値のある物件もしくは人気のある物件にお住まいまたは検討されていると思い、聞いてみたかったんです。
それか住友が嫌いなだけか(^^)

[520: 匿名さん]

クレ値引きしたのは東と低層だけではないのですか。

[521: 匿名さん]

ここで言っているリセールと言うのは、値下がり率が少ないマンションと言う事ではないでしょうか？。
その点シティテラス戸田公園は値下がり率はちょっと駅近マンションと比べて、大きいと思いますよ。

[522: 匿名さん]

>>521
質問の意図としては519読めばわかると思うけど、他にリセール見込める物件があるかってことみたいだよ。
そして戸田公園だったら、どこもどんぐりの背比べということで落ち着いた感じ

[523: 匿名さん]

>>520
合わせて6分の1くらい値引きしてったぽいね。

[524: 匿名さん]

>>505
第４期遅らせる理由。
私の予想ですが、西棟の販売戦略が定まってないからだと思います。
全戸安くするのは比較的簡単なので、先に今の3棟をできるだけ売ってしまおうという考えもあるのでは？

ただ、西棟もできるだけ今の価格レンジで売りたいという望みも捨てきれずにいる。
もしくは西の全てを社員寮にするとかも検討してるのではないでしょうか。

[525: 契約済みさん]

私個人の感想ですが、社員寮でも構わないと思います。
そうすれば、シャトルバスの存続が可能性が高まるので。
ここはバスが無いと陸の孤島になりますからね。
通勤、急な天候の変化を考えると、バスあってラッキーとなるんで。15分も歩きたくないですからね。

[526: 匿名さん]

住友不動産の寮になるとしても、あと２年くらいは販売するんじゃない。いくら住友不動産でも結論出すの早すぎでしょう。

[527: 匿名さん]

>>526
ですね。
まだまだ売るでしょう。

[528: 契約済みさん]

525です。
最終的に売れない場合と付け足すべきでした。
どうしたらここを選択肢の一つに入れてもらえますかね？
結構悩んでここを決めたので。
良くはないけど、悪くもない物件だと思います。

[529: 近隣住人]

全てにおいて、528さん立地が影響してるんでしょうね。
戸田駅１分のファインレジデンスは値段高かったけど、完売になったし（戸数も少なかった）。
住友不動産も７年前にここの土地購入した時は、土地代相当安かったんだから、ビックリする様な価格設定してもよかったのにと、近隣住人ですけど思いますよ。
参考に戸田ボートコースの奥の方に、早瀬１丁目近辺の新築マンションが2000万円を切った販売価格を見て、衝撃を受けた記憶があります。

[530: 匿名さん]

そうなんですよ！ここは立地のわりに価格にインパクトがありませんよね。もっと値下げしないと選択肢に入れてもらえない。

[531: 近隣住人]

改正です。2000万円切った新築販売広告を見たのは、メイプルタウンウィズ戸田公園だった様な気がします。
住友不動産さん７年前に坪70万円行かないくらいで土地購入してると思いますので、利益乗せ過ぎですよ。

[532: 匿名さん]

>>531
ちなみに今って坪いくら位なのでしょうか？
マンションはデュオと値段ほとんど変わらないから、ぜひ参考に教えてください。

[533: 近隣住人]

新曽南って倉庫等大きい敷地ばかりだから、あまり土地取引事例少ないんじゃない。７年前の坪単価からしたら２割以上３割近くは坪単価高くなってると思います。（現在85万円以上95万円以下）が妥当なんじゃない。
戸田公園駅近辺は４割５割は高くなっていますが。

[534: 契約済みさん]

528です。
読ませていただきました。
ありがとうございます！
私が思ったのは、本当は2600〜が妥当かなと。
そうしますと坪単価が130〜になるかと思います。
他物件との差は300がシャトルバスを運営するので、資産の目減りが防げる、後の300は殿様住友ブランドと思います。
残り200が消費税による、資材、人件費の高騰ではないかな。後80は4月以降の上乗せかな。4月以前に関しては正直シティがいくらで出していたかわかりません。
そこはすんません。
600についても振り分けは大体です。
他物件の価格が似ているのは、シティが基準になっているのかも知れませんね。
長々と申し訳ありません。

[535: 近隣住人]

え、え、え、528(534)さん。新曽南の土地坪いくらくらいと言う事ですよ。マンションは土地価格＋建物価格＋広告費人件費＋利益でマンション坪単価が出されているんですけど、何か間違えてませんか？。
私が書いたのは土地の１坪いくらくらいと思って書いたのですけど、誤解したんじゃないですか？。

[536: 匿名さん]

そうすると前にも書いてあったように300戸も売れれば
採算取れるので余裕だし,住民にとってもほど良いかもね
ウィズ戸田公園シリーズは3つくらいあったように思うけど
さすがに立地が問題以前の問題ですよね
デュオと同じデベだったような気がしますが

[537: 契約済みさん]

>>535
そうなんですね。利益を乗せ過ぎている、というところに関して考えてしまいました。
噛み合っていなくてすいません。
新曽南の坪単価ですが、7年前の平成19年としますと、公示地価で70万ですね。これは宅地ですので、準工業地域ですと減りますよね。
平成26年ですと69万でした。

[538: 近隣住人]

７年前は公示地価でも売れないと言う時代でした。
現在は倉庫等の用地がマンションに代わり、住居としての用地としても考えられる様になってきました。７年前とほぼ同じ金額ですが土地の用途が増えたので、実際の土地坪単価は７年前よりも上がっています。

私もリビオ浮間舟渡（借地権マンション）等を見ましたが、ここシティテラス戸田公園の設備よりもグレード下でしたが、近隣相場よりも安いので100戸ちょっとのうち半分は売れていました。
住友不動産も土地の仕入れが安かった時に土地を買ったので、もう300万円各住戸安かったら全然売れいき違ったのになと思います。

[539: 契約済みさん]

連投すいません。
この価格から考えると、確かに住友は利益を乗せ過ぎと考えてもおかしくはないのではと思います。
ただこの金額に追随していく他社も同様に利益をかなりのせているのかもしれませんね。

[540: 契約済みさん]

>>538
ありがとうございます。
確かに300安ければかなり人気にはなっていたと思いますね。

[541: 匿名さん]

人気なんかでて即日完売なんてしたら、スミフの担当のクビが飛びますよ。

[542: 契約済みさん]

>>541
確かにw
そういえばシティ契約したんた！
早く住みたいなー。

[543: 入居済み住民さん]

>>542
歓迎します！！

[544: 匿名さん]

あえて人気なんか出ないような価格設定にしてるんですね。道理で…

[545: 購入検討中さん]

安すぎて、変な人が入居してくるのも嫌ですが、売れなくて廃墟、もしくは社員寮になるのも、いかがなものかな。

南、東は売れてるから、あとは西を何とかオプションでもサービスして頑張ってほしいですね！

[546: 匿名さん]

そうそう、安すぎるとどっかの外環近くのマンションみたいになるよね。
あのマンションいろんなとこで大荒れを指摘されたもんだから
今必死にストレスをためこんでいるところで痛痛しい状況だね。

[547: 匿名さん]

ここは定常的にに他をディスりますよね。
そうしていないと不安なんですか？
駅遠バス物件と言われたストレスはそんなそんなに辛かったですか？

[548: 匿名さん]

まぁまぁ、そういうのが余計、火に油になると思うので、もうやめましょうよ。建設的な情報交換の場所ですから。

[549: 購入検討中さん]

>>548
そうですね！
顔はみえないけど、温かい気持ちで情報交換しましょう。

[550: 匿名さん]

私の予想が外れたみたいですね…。

[551: 購入検討中さん]

シティテラスとデュオヒルズどちらにするか迷い中。
あの距離だとバスは恐らく７年で廃止される気がします。

シティテラス
長所-大手、大規模、バス、実物が見れる

デュオヒルズ
長所-二重天井、学区中学が近い、平置駐車場、収納が多い

皆さんの決め手は何ですか？参考にさせてください。

[552: 入居済み住民さん]

・シャトルが最悪なくなっても、自分にとっては徒歩圏内(自転車でもいいし)。
・大手、大規模
・実物を見て嫁が気に入ってしまった。
・即入居可
・周りが静か

かな。

[553: 匿名さん]

>>551
シャトルバスが廃止されると予想される理由は何でしょうか？教えていただけると幸いです。

[554: 匿名さん]

中古はどうですか？
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_141E3029/

[555: 匿名さん]

賃貸
http://www.stepon.co.jp/chintai/detail/1442A121/

http://www.stepon.co.jp/chintai/detail/1442A116/

[556: 匿名さん]

>>554
いいですね、最上階、未入居なんでしょうね。

[557: 購入検討中さん]

>>553
ずっとシャトルバスあってこそのあのマンションだと思っていたのですか、 この前駅からマンションまで何回か歩いていたら、雨が降らない日は15分に全然遠さを感じなかった事。時間でなく感覚的なものです。


我が家は毎日家族全員利用するため、シャトルバス廃止の可能性が少しでもあれば絶対買わないと思っていた私でさえも、廃止ならそれでしょうがないかなと思える体感距離でした。

そういう人が増えていくと、修繕が上がる時期になれば相当反対の家族が増えるかなと。

[558: 契約済みさん]

>>551
私は500世帯との近所付き合い(シャトルバス乗車中のコミュニケーション含む)に不安があったのと、車を頻繁に使う理由でデュオにしました。

収納もかなり大きなポイントでした。

[559: 匿名さん]

>>556
中古なので未入居ではないですね。
（エアコン付き）

[560: 匿名さん]

駅徒歩15分のマンションだと、敷地入口から玄関まででプラス５分でしょうね。

[561: 購入検討中さん]

>>551
我が家は、車を持たないので反対にディオに傾いてます。
シティだと、タワーパーキングのメンテナンス費用も、管理費から出しますよね。
シャトルバスがあるのは魅力的ですが、タワーパーキングの見えないお金を考えると迷います。

[562: 契約済みさん]

>>551
私がシティに決めたのは、おっしゃる通りの長所でした。
また、同じ面積では収納の差を感じませんでした。
後、入居者の交流会があるのが、ちょっと…と思いました。
あ、シティも二重天上ですよ。
同じ長谷工ですので、基本的には似ていますからね確かに迷いますよね。

[563: 購入検討中さん]

>>561
え、、
車持たない人も払うのですか？
駐車場代で乗ってる人だけで負担するのかと思ってました。

もし本当なら車持たない家庭は大損もいいところですね。あんな高価な駐車場のメンテナンス、ましてや故障なんかしたらシャトルバス代どころの額じゃないのでは？

[564: 入居済み住民さん]

>>560
そんなかからないよ。
家の玄関出てから、10分後には電車のっているという事実。これ本当。

[565: 匿名さん]

バス使ったら徒歩10分のマンションと同じくらいになるということですね。

[566: 匿名さん]

>>565
door2doorで言ってるんじゃない？w
バスで5分って書いてあるよ

[567: 購入検討中さん]

>>563
タワーパーキングの維持費は、後々問題になると思います。
マンションマニアさんも、ここがタワーパーキングでなければ、特定の部屋で価格によっては検討してたと言っていました。

[568: 入居済み住民さん]

>>566
そうです。シャトルは5分乗ります。

[569: 住民でない人さん]

機械式駐車場は金食い虫。

[570: 匿名さん]

西棟なんて作らずに、自走式の駐車場棟作ればよかったのに。

[571: 契約済みさん]

タワーパーキングの維持費等は基本、駐車場代から賄われます。しかし、空き状況や急な経済状況の変化、天災で駐車場代で賄うことが出来ないと全世帯で負担となるようです。
この物件のマイナス面ですね。

[572: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

自走式にしてしまうと戸数稼げないから、わざとタワーパーキングにしてますね。
あと、隣り合った棟やタワーパーキングとの距離が近すぎて、共用廊下や共用廊下側の部屋がまったく日が当たりませんね。冬場は凍ったりして。

[573: 匿名さん]

>>572
詰め込み感はありますね。
共有廊下の日当たりって気にしてるの少数派では？
自走式が謳われてる風潮あるけど、都内大規模だと普通にタワー駐車場ですね。
デメリットは金、メリットはセキュリティと分かりやすい感はあります。
戸田公園にタワー必要かと言われると微妙ですけど

[574: 契約済みさん]

>>573
郊外でも自走式は稀。機械式が大半。

[575: 購入検討中さん]

>>574
そうなると、デュオの平置き駐車場は資産価値が高いですね。

車を使わなければシャトルバスのあるシティも良いけど、子供が出来たり、ララガーデンやイオンやグリーンパークへ頻繁に行くことを考えると、結局車買うことになりそうなので、悩みますなぁ。

[576: 匿名さん]

>>575
車通勤の方は平置き便利でしょうね。うちは週末利用メインだから機械式でもかまわないと思ってます。この規模だと修繕費も抑えられるし。

[577: 購入検討中さん]

1歳児がいる三人家族ですが、まだ施設内保育園は空いていますか？戸田とはいえ待機児童がいると聞きましたので。

[578: 匿名さん]

西棟の販売はいつからですか？
眺望と日当たりは期待できないけど、価格は期待できそうです。
社員寮になってしまうの？

[579: 購入検討中さん]

>>577
多分空きはあると思いますが、ちびっこランドすみれ保育園に確認してみたらどうでしょうか。

[580: 匿名さん]

>>576
そうなんだよね。
うちも週末しかのらないんだよね～。

[581: 匿名さん]

>>575
資産性まではいかないと思いますよ。