シティテラス戸田公園ってどうですか？Part6

[匿名さん]

シティテラス戸田公園Part6です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/445690/

所在地：埼玉県戸田市新曽南三丁目6837番（地番）
交通：埼京線 「戸田公園」駅 徒歩15分
京浜東北線 「西川口」駅 バス17分 「戸田公園駅」バス停から 徒歩15分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：64.19平米～76.72平米
売主：住友不動産


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[522: 匿名さん]

>>521
質問の意図としては519読めばわかると思うけど、他にリセール見込める物件があるかってことみたいだよ。
そして戸田公園だったら、どこもどんぐりの背比べということで落ち着いた感じ

[523: 匿名さん]

>>520
合わせて6分の1くらい値引きしてったぽいね。

[524: 匿名さん]

>>505
第４期遅らせる理由。
私の予想ですが、西棟の販売戦略が定まってないからだと思います。
全戸安くするのは比較的簡単なので、先に今の3棟をできるだけ売ってしまおうという考えもあるのでは？

ただ、西棟もできるだけ今の価格レンジで売りたいという望みも捨てきれずにいる。
もしくは西の全てを社員寮にするとかも検討してるのではないでしょうか。

[525: 契約済みさん]

私個人の感想ですが、社員寮でも構わないと思います。
そうすれば、シャトルバスの存続が可能性が高まるので。
ここはバスが無いと陸の孤島になりますからね。
通勤、急な天候の変化を考えると、バスあってラッキーとなるんで。15分も歩きたくないですからね。

[526: 匿名さん]

住友不動産の寮になるとしても、あと２年くらいは販売するんじゃない。いくら住友不動産でも結論出すの早すぎでしょう。

[527: 匿名さん]

>>526
ですね。
まだまだ売るでしょう。

[528: 契約済みさん]

525です。
最終的に売れない場合と付け足すべきでした。
どうしたらここを選択肢の一つに入れてもらえますかね？
結構悩んでここを決めたので。
良くはないけど、悪くもない物件だと思います。

[529: 近隣住人]

全てにおいて、528さん立地が影響してるんでしょうね。
戸田駅１分のファインレジデンスは値段高かったけど、完売になったし（戸数も少なかった）。
住友不動産も７年前にここの土地購入した時は、土地代相当安かったんだから、ビックリする様な価格設定してもよかったのにと、近隣住人ですけど思いますよ。
参考に戸田ボートコースの奥の方に、早瀬１丁目近辺の新築マンションが2000万円を切った販売価格を見て、衝撃を受けた記憶があります。

[530: 匿名さん]

そうなんですよ！ここは立地のわりに価格にインパクトがありませんよね。もっと値下げしないと選択肢に入れてもらえない。

[531: 近隣住人]

改正です。2000万円切った新築販売広告を見たのは、メイプルタウンウィズ戸田公園だった様な気がします。
住友不動産さん７年前に坪70万円行かないくらいで土地購入してると思いますので、利益乗せ過ぎですよ。

[532: 匿名さん]

>>531
ちなみに今って坪いくら位なのでしょうか？
マンションはデュオと値段ほとんど変わらないから、ぜひ参考に教えてください。

[533: 近隣住人]

新曽南って倉庫等大きい敷地ばかりだから、あまり土地取引事例少ないんじゃない。７年前の坪単価からしたら２割以上３割近くは坪単価高くなってると思います。（現在85万円以上95万円以下）が妥当なんじゃない。
戸田公園駅近辺は４割５割は高くなっていますが。

[534: 契約済みさん]

528です。
読ませていただきました。
ありがとうございます！
私が思ったのは、本当は2600〜が妥当かなと。
そうしますと坪単価が130〜になるかと思います。
他物件との差は300がシャトルバスを運営するので、資産の目減りが防げる、後の300は殿様住友ブランドと思います。
残り200が消費税による、資材、人件費の高騰ではないかな。後80は4月以降の上乗せかな。4月以前に関しては正直シティがいくらで出していたかわかりません。
そこはすんません。
600についても振り分けは大体です。
他物件の価格が似ているのは、シティが基準になっているのかも知れませんね。
長々と申し訳ありません。

[535: 近隣住人]

え、え、え、528(534)さん。新曽南の土地坪いくらくらいと言う事ですよ。マンションは土地価格＋建物価格＋広告費人件費＋利益でマンション坪単価が出されているんですけど、何か間違えてませんか？。
私が書いたのは土地の１坪いくらくらいと思って書いたのですけど、誤解したんじゃないですか？。

[536: 匿名さん]

そうすると前にも書いてあったように300戸も売れれば
採算取れるので余裕だし,住民にとってもほど良いかもね
ウィズ戸田公園シリーズは3つくらいあったように思うけど
さすがに立地が問題以前の問題ですよね
デュオと同じデベだったような気がしますが

[537: 契約済みさん]

>>535
そうなんですね。利益を乗せ過ぎている、というところに関して考えてしまいました。
噛み合っていなくてすいません。
新曽南の坪単価ですが、7年前の平成19年としますと、公示地価で70万ですね。これは宅地ですので、準工業地域ですと減りますよね。
平成26年ですと69万でした。

[538: 近隣住人]

７年前は公示地価でも売れないと言う時代でした。
現在は倉庫等の用地がマンションに代わり、住居としての用地としても考えられる様になってきました。７年前とほぼ同じ金額ですが土地の用途が増えたので、実際の土地坪単価は７年前よりも上がっています。

私もリビオ浮間舟渡（借地権マンション）等を見ましたが、ここシティテラス戸田公園の設備よりもグレード下でしたが、近隣相場よりも安いので100戸ちょっとのうち半分は売れていました。
住友不動産も土地の仕入れが安かった時に土地を買ったので、もう300万円各住戸安かったら全然売れいき違ったのになと思います。

[539: 契約済みさん]

連投すいません。
この価格から考えると、確かに住友は利益を乗せ過ぎと考えてもおかしくはないのではと思います。
ただこの金額に追随していく他社も同様に利益をかなりのせているのかもしれませんね。

[540: 契約済みさん]

>>538
ありがとうございます。
確かに300安ければかなり人気にはなっていたと思いますね。

[541: 匿名さん]

人気なんかでて即日完売なんてしたら、スミフの担当のクビが飛びますよ。