プラウドシティ志木本町

[マンコミュファンさん]

先に発表された、三井の『パークホームズ志木ザ・レジデンス』と同じくダイエー志木店跡地に誕生するプロジェクトです。保育園・スーパー併設予定。

＜全体概要＞
所在地：埼玉県志木市本町2119－21、36
交通：東武東上線志木駅徒歩4分
総戸数：402戸
間取り：3LDK～4LDK、71.05～90.11m2
入居：2016年8月下旬予定

売主：野村不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション

[163: 匿名さん]

トラックの搬入や害虫、かなり気になります。
営業さんが得意気に話すカスミのカートをそのまま持ち込めるというのも私は微妙。マンション内をガラガラ音立てて移動するんでしょ。なんだか品がない…。
それとも廊下の床は音が響かないよう工夫されてるのかな。
(営業時間がどうなるかわからないけど、)廊下側の部屋が寝室になるから、遅い時間にガラガラカートの音やトラックの音が聞こえるなんて…嫌だなぁ。

[164: 購入検討中さん]

雨に濡れずにスーパーに行けるのはうれしいけど、スーパーがなかったらもっと魅力的なマンションだった気がします。
スーパーの存在によって起こるデメリットの方が気になってしまって…。

[165: 匿名さん]

スーパーがなければあんなに人気にならないと思います。どうしても気になるなら、個性はないですが、いわゆる普通のマンションの隣のパークホームズで良いのではないでしょうか

[166: 匿名さん]

周辺相場より高い金額でショッピングモールに住まう的な感じですか？

[167: 匿名さん]

スーパーはもともとない予定だつたのを志木市の要望で入れたんじゃなかったっけ
市議会の要望書みたいのがあったはず
当初予定のスーパー位置に公園のがよかったですね
東向きの棟が一番いいかな

[168: 匿名さん]

パークホームズさんと比べると、中の仕様はプラウドの方が良い感じですよね⁇
ただやっぱり管理費等高そうだし、コスパは良くないと思われますよね。
公園も住民以外の人もみんな使えるわけだし。
でも、中のグレードが好きで悩ましい。
ただ値段的には南西はない、西向きしかない、となると、パークホームズさんの方がいいのかなとも。

[169: 匿名さん]

管理費まだ発表されてませんよね？色々ついててパークホームズと変わらない水準なら良い感じですね。

[170: 匿名さん]

管理費は今週末発表らしいです。
ただ大規模修繕の時とか、色々リスクありそう。
タワー式駐車場とか。
リセールもタイミングによってはイイ値でっていうのは難しいのかなと思いますし。
あと15階なのに低め⁈とか言われている部分が何ともよく分からず。

[171: 匿名さん]

>>168
>ただ値段的には南西はない、西向きしかない、となると、パークホームズさんの方がいいのかなとも。
南西の坪単価と三井の坪単価はそんなに変わりましたっけ？
階・面積にもよるけど、どちらも坪220万くらいじゃなかった？
野村の南西の方が広いし仕様いいしで、むしろお得感がある印象だけど。
トータル金額がネックなら、また別の話ってことで。

[172: 物件比較中さん]

>>152
153さんがおっしゃる通りですね。
人気のある中古マンションで、パークシティ豊洲1400戸がありますが、西向きが一番人気があるそうです。
眺望が開けていること、バルコニーがワイドであることが理由にあるようですが、不人気になりやすい西向きだったからこそワイドバルコニーにしているようです。新築価格が安かったのに価格上昇率が一番高いそうです。

[173: 匿名さん]

豊洲は景色がよくてオリンピックなどで注目されてるから、ここの西向きとは別物なので比較できないでしょうね。メリットとなる景色もバルコニーが広いとかもないし。
まぁでも中央にエントランスなどいろんな施設を置くことでデメリットもいくらか打ち消しかも。何を重視するかですよね。
設備の必要度や欲しい仕様が人それぞれですから。
ちなみにタワー駐車場は建て替えるとなると億単位だそうです。どのくらい保つのかな？建物と同じくらいもつのであればいいけど。
個人的にはバルコニーの木製風シートは良いなと思いました

[174: 匿名さん]

　大規模修繕の時とかがらみだけどスーパーとかの商業施設ってどうなるんだろう。複合開発ちうことだが管理は施設が独自にやるんかな？それとも地権者みたいに管理組合に大口として入ってマンション一体として大規模修繕に参加するのかな。
この場所ってもとダイエーがあって撤退しちゃった場所だけど、同じ失敗はしないように小規模にスーパーをいれたのかもしれないがちゃんと利益をだしていけるかどうか。赤字が続けば管理費も滞納しないとかまでは言い切れないでしょう。
また商業施設の常として将来施設が陳腐化して客足が遠のけば、正にダイエーがそうだったのかもしれないが、もう独自改修をやって行かないと経営がなりたたないということもあるだろう。そうなったときとか住居部分と共同歩調を取ることができないだろうし。まあ、客足が遠のき結果経営放棄してシャッターが下りっぱなしのゴーストタウン状態とかそんなことになっては大変だが。この辺は駅から近いもののららぽーとが無くなりダイエーが撤退した跡だからな。
　永住するつもりであれば、商業施設が住居とは異質な管理になるので心配。大規模修繕よりも日常の管理にも心配な面がいろいろレスに書かれているみたいだし。複合開発は便利だがかえってマンション単独開発のほうが住居として安心。

[175: 匿名さん]

結果的に棚ぼた的にスーパーが出来るという他のマンションの人がラッキーてことですねw
スーパーのカートって私物化する人がどうしても出てきたり、廊下やエレベーターにタイヤ痕がついたり、周辺に路駐されまくるのかなと思うと考えてしまいます。
さばくのに必死で対策とか考えてないのでは……
イオン付近の神谷プラザのあたり路駐されまくりです(通勤通学者の違法駐輪)
スーパーは当初はあんなメリットに感じていたのに、目先のことだけで決めたらいかんですね。
管理費と修繕費にはどこまで含まれるのか、
費用だけでなく内容も吟味しなきゃ。

[176: 匿名さん]

結局入居者のモラル次第でしょう。まあスーパーのないマンションでも共用部の使われ方によるトラブルのリスクはありますから。そのリスクは管理費や、修繕費でまかなえる話ではないですよ、どんなマンションでも。

[177: 匿名さん]

せめてスーパーとマンションが完全に分離されていればねぇ・・・

[178: 匿名さん]

スーパー部分の大規模修繕って、スーパーはスーパーでこちらの修繕積立を割合に応じて出しているのかなぁと思うけれども。
確認はきちんとした方がいいですね。

もともとダイエーがあった場所なので、
周辺の方からするとスーパーがあれば使う！という感じなんだと思います。
周りの方にとっては良かったのか。

[179: 匿名さん]

スーパー気にされる方多いですね、うーん悩ましい

[180: 匿名さん]

>>170
15階なのに低めなのは、他の建物より少し掘って建てるということと、床間の厚みを薄くしているそうです。
天井高は維持しつつ、床の厚みを削ることで高さが他の建物とさほど差異なくなると理解してますが。
それが悪いという話ではなく、最低限はあるけれども、さらに余裕をもってということではないという話です。
床の厚みはパークホームズと比べると分かりますよ。

[181: 匿名さん]

>>180
ご返答ありがとうございます。
ただ掘ってないよ的なことを営業の方が言ってたと思います。
すぐ別の話に変わってしまったので、結局何なのかわからないまま終わったのですが。
掘ってたら異常豪雨とかの時はなんか怖いですよね。
床の厚みは削ってあるんですねー、確認してみます！
営業の方に、今度色々聞いてみようかな。
でもデメリット的なこと、あんまりプラウドは言ってくれなさそうだから意外と嫌なんですよね。
意外と三井は言ってくれる営業の方も多く、企業的に信頼出来る三井の方が好きです。

[182: 匿名さん]

>>181
掘ってたとしてもあの辺りは別に影響はなさそうですが、スラブ厚については数字で比較出来るので再度ご自身でも聞かれた方がいいとおもいます。
確かに私も野村の営業マンはデメリットは殆ど教えてくれないなと思いましたがパークホームズのデメリットは結構言ってました。妥当三井！な感じです(笑)
北西向きについて日照を尋ねても、すぐエントランスの豪華さが〜云々逸らされてしまって…
南西向きについても、奥の部屋はパークホームズの影の影響を受けそうだけど？と聞いたみたら、奥の方がプライバシー制は保たれますと。それを聞いてる訳じゃないから、て感じでした。

三井は、メリットを話した後にデメリットも伝えてくれる感じは受けました。
買う前にある程度デメリットを伝えてくれた方が、妥協点を見つけて納得して買えるし、こんなはずじゃなかった！と思う事も減ると思うのですが…とにかく申し込みを入れさせるのがお仕事でしょうから、売り方は様々だなと思いました。
なのでここで皆さんが思いつく限りの不安要素を知れるのは個人的には良いなぁと思いながら比較してます。
そろそろ決断にかからねば。

[183: 匿名さん]

坂の上なので洪水の心配はないですね

[184: 匿名さん]

三井も打倒野村感すごいですよ

[185: 匿名さん]

双方ライバル視するのはいいけど
この2物件に関しては購入層のタイプが異なる気がするから
そんな張り合わなくても良さそうなものなのに。
取り合いになるのは70平米前後を求める層くらいでは。

[186: 匿名さん]

三井のMR行きましたが、プラウドのデメリットを延々と説明してくださいました(苦笑)
皆さん仰るようにそれぞれの売りが違うと思うのですが。

広さと共有設備の充実具合でこちらにしようと思っていたのですが、スーパーやタワー駐車場の将来に渡る維持費、敷地の立て込み感など、ここにきて気になる点が増えてしまい、かなり悩んでます。

[187: 匿名さん]

>>186
ちなみに三井が言ってたプラウドのデメリットとはどんなものでしたか⁇
気になります。
よろしければ参考に全て教えて頂きたいです。

[188: 匿名さん]

リセール考えるとここの西かな
三井は狭くてだめっしょ

[189: 匿名さん]

それはないわ

[190: 匿名さん]

>>189
できれば理由教えてほしい
西向きのが価格下落が低いみたいのが上にあったけど。

[191: 匿名さん]

西向きの下落率が低いとされてるのは元値が安い設定とか大きなバルコニーとか眺望最高の時とかでは？
ここは北寄りの西向き、バルコニーとか眺望は、、、

はじめてそれで他の向きの条件と近くなるだけの話。
賃貸にするなら利便性でありかもしれないが賃貸を求める層はそこまで広い部屋を求めない事が多い。
住み潰すということでなければ周辺の中古がどのような売れ方してるか見た方がいいよ。
西向き自体が少ないし、すぐ近くにある三井のマンションの西側の中古相場は大いに参考になったけどな。

[192: 匿名さん]

>>187
スーパーの搬入専用口がなく、グリーンコート１階(の入り口)を抜けてトラック等がマンション敷地内を走る。
マスターコートの１階にスーパーのバックヤードがあるため、車の騒音等が予想される。
狭い敷地に無理やり4棟建てるので、圧迫感がある。
一番日当たりがよいとされるマスターコートも三井の陰になり、日当たりは限られる。

といったところです。
主観的意見もあり、全て正しいわけではありませんね。

[193: 匿名さん]

なるほど。勉強になります。ありがとう

ステーションファーストの西物件は2013年の時だと築5年経過で平米62万円が60.46万円になってるみたいですね
ほとんど下落しなそうかな
やはり駅近は人気があるんですかやね

[194: 匿名さん]

>>193
あそこはつい先日、東向き最上階が分譲価格以上で売れてました
新しい三井が売り出そうとされる中、すごいと思いました
もしかしたら慶応で視界が開けている、
上階で光が入りやすいのが一因のように思います。
その前年には東向き13Fが分譲価格と同価格で成約。
西向きが何度か出ましたがそちらは全て値下がり、または何度も価格改定して下げて成約です。なのでこのあたりで好んで西向きを買う方は少ないのではと個人的には思います
新座方面も見てみると面白いですよ

[195: 匿名さん]

>>187
あと、ゲストルームがC-Aタイプの部屋を縦２つに割った形で使いにくいとか言ってました。
細かいところついてきますね(笑)

[196: 匿名さん]

なんだか単なる悪口みたいなレベルですね…

[197: 匿名さん]

>>194
情報ありがとうございます
価格維持はいいですね。西の下落幅も悪くはない
南の日当たりが悪くなければ寝上がるかもですね

西の上を狙うか、南の中層にするか、東を待つか…
迷うところです

[198: 匿名さん]

ステーションファーストとかほとんど下落してないというけど、今の相場からみたら2008年当時は格安だったってこともあると思うよ。リーマンの影響とかで値落ちもし無いくらい割安だったんでしょう。
今は、だって単価高くなってるもん。ザレジデンスは面積を絞ってステーションファーストとにたような価格になってるわけだから、ザレジデンスの価格でステーションファーストと同様の中古価格を維持できるかといえば難しいだろうね。だって新築時の同じ値段でザレジデンスは狭い部屋になっちゃう。その点はプラウドシティも同じ状況にあるわけだけど。
中古といえば隣のファイブハイツは以外に人気もあって健闘しているな。
前面高校とかひあたりもいいし、このブロックではいい位置だからかな。
いずれのマンションもみな同じように駅に近いから価値は維持しそうな物権になりますね。

[199: 匿名さん]

ここの共用のカフェみたいなの、地域の方も出入り可能とのことですが、入居者の管理費でその部分まかなうのってどうかと思うのは私だけですか？
いくら志木市の要望とは言い、志木市お金出してくれないのに。
入居したら反対して解放出来なくしたりはダメなんでしょうか。
公園は外にあるものなので仕方ないとは思うのですがね。

[200: 匿名さん]

開放禁止出来るかは確認してませんが、カフェの収入となる飲み物代など？で運営するので、住民の管理費でまかなうわけではないとのことでした

[201: 匿名さん]

地域での物件の価値が高まるならいいかな
自分の住むマンションがコミュニティーの一部をになえるのはいいことかと
これも人それぞれですね

[202: 匿名さん]

>>200
ただカフェを提供する人件費はこちら持ちですよね。
ただのコーヒーレベルであっても、一応食品を扱う事になるのだし、色々衛生面もありますしね。
もちろん綺麗な感じで使われてならばいいですが、
近所の人がやたらめったら集まられてもと思ってしまって。
この辺り少し児童館等遠いので、駅近辺の方々が気軽に行けるとマルイのキッズスペースっぽい感じで使われたら正直かなり嫌です。。。
でももし自分がここの人間でなく近所の住民であれば、とりあえず綺麗そうだし行こーって思いますし。
イイ意味で価値が出る場になればそれはもちろんいいのですがね。

[203: 匿名さん]

>>202
開放しないとなると、カフェが維持できなくなるのではないですか？人件費が住民持ちとはほんとですか？
開放しなくするということであれば入居後の住民総会での決議ですが、4分の3の賛成が必要になりますからね…

[204: 匿名さん]

カフェの収入で人件費はペイされるとの説明でしたので、住民持ちではないです。ここでの情報はあやふやな話も多いので、直接問合せをお勧めします。

[205: 匿名さん]

そもそもマンションのカフェって利用します？
個人的には、わざわざお金払って利用するなら家でいいと思うし、マンション住民じゃなければ、駅のスタバやドトール行くかな。
よっぽど美味しいパンやケーキがあるとかなら話は別だけど。

設置することは決まってるわけだから、始めてみて閑古鳥が鳴いてるなら協議の上、もっと有効な利用方法を模索すればいいと思います。

今住んでるマンションにはテレビ付きのマッサージチェアがある部屋があって、わりと住民に好評ですね。

[206: 匿名さん]

>>205
カフェ利用しないでしょうねー。

マッサージチェア論、いいと思います！
そちらの方がはるかに活用されそうですね！

[207: 匿名さん]

>203

カフェの外部開放取りやめは特別決議なのでしょうか？
カフェの廃止じゃなければ共用部分の変更にならないような気がするのですが。
極端な話、営業時間の変更と同じと考えたら普通決議でも行けるのでは？

（もっと言うなら、外部利用者だけ値上げしてコーヒー1杯1,000円とかにすれば、実質的に排除することも可能ですよね。）

[208: 匿名さん]

>>207
そうですよねー。
でもプラウドが志木市の要請受けてのことだから、プラウド的には嫌がるんですかね。
でも購入した人達のお金で全てが始まるのだから、いくら志木市から要請受けたとはいえ、なんかおかしい気がする。
入居前に住民の意向を聞いてから始めるべきなのではとさえ思ってしまいます。
アンケートとか取ってほしい。
高いお金払ってるのに、なんだが納得いかない部分が出そう。

あと保育園の送迎時とか、マンション住民に迷惑にならないようたむろしないような規定とかちゃんと欲しいです。

[209: 匿名さん]

保育園やスーパー、公園は志木市から要請でるのわかりますが、カフェ作ってくれなんて言うでしょうか？？？
「市民の交流の場を」って要請ならカフェでなくていいはず。

プラウドシティってカフェ好きですよね。他の物件にもありますし。
そこまで住民から好評を得ているとは思えないのですが。
何か野村にメリットがあるのでしょうか。

これを見ている野村の営業さん、カフェとスーパーのカートガラガラは止めていただけませんか！？

[210: 匿名さん]

>209

カフェが多いのは、コンシェルジュ・カフェ＋α（ミニショップとか）で請け負うビジネスがあるから。
業者は多分アスクじゃないかな？

ビジネスモデルは、管理費で人件費を補ってもらって、売れた分を利益で取るっていうパターン。
ここの営業時間は知らないけど、コンシェルジュの休憩時間にカフェを営業するパターンとか、
カフェ・ミニショップなどで一人雇うパターンとか色々アリアmすね。

[211: 匿名さん]

>>210
そうなんですねー。
それでも私もカフェとスーパーのガラガラ禁止でお願いしたい！
カフェはせめて住民だけで！
プラウドシティ池袋本町の物件見たけど、スーパーのガラガラの人がマンションにあふれてて、かなり品がなかったです。
あの物件高値で取引されてるけど、私は品位がなく買いたいと思えませんでした。
高級感あふれるホテルライク的なマンション希望、資産価値も維持されます。
プラウドの営業さん、きっと見てますよね⁇
おねがいしまーす！
まだ色々改定間に合いまーす！
顧客に支持される会社になってください‼︎

[212: 匿名さん]

同感。スーパーのカートって、良く考えればわかるけど
家の前まで持っていく⇒家で荷物を下ろしたら
カート置場まで返しにいかなきゃいけない、ってことだよね。
特に上層階に住む人は手間なんでは？

いずれにせよ管理費・修繕積立金の額はかなり重要かな。

共用設備が充実・大規模マンションならではと謳ってるけど、
図面見るかぎり太陽光発電も申し訳程度の大きさしかないし、
どのくらい管理費の軽減に役立ってくれるか分からん。

イメージ云々ではなく、毎月お金出すのは買う側ですから。