プレミスト北品川

[匿名さん]

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/kitashinagawa/
売主：ダイワハウス工業
施工会社：三井住友建設

14階建のマンションです。三菱自動車ディーラー跡地。サンクタンス南品川の北側です。
最寄駅は新馬場。


所在地：東京都品川区北品川3丁目257番1・6（地番）
交通：JR山手線「大崎」駅から徒歩13分、京浜急行電鉄本線「新馬場」駅から徒歩4分
　　　JR東海道本線「品川」駅から徒歩21分
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

【物件情報の一部を追加しました 2014.9.28　管理担当】

[561: 匿名さん]

大和さんには騙されませんよ

[562: 匿名さん]

>>558
デベロッパーの利益とかどうでもいいのだけど本来価値と異なるプライシングだとしたらそれを支払う合理性（それでもこのマンションじゃないとダメな理由）が見つけられないまま買うというのは負けって感じだよね。

[563: 匿名さん]

確かにまだ割高感はありますね

[564: 買い換え検討中]

>>560
御殿山って駅から坂道で遠いし、下界の方が近いから。
御殿山の方が静かだけど。
新幹線や電車を、眺める生活はできないやね。

[565: 検討中の奥さま]

検討中ですが、間取りで迷っています。ＢかＣの二択で、わずかな違いなんですが...同じような方いらっしゃいますか？

[566: 買い換え検討中 [男性]]

最近広告が入るので見るようになりました。
既出ネタですが、、、墓は広告に載っていないので現地に行ったらきになる人は気になりますね。。
ちなみに目黒川挟んだ斜め向かいも墓地がずらっとならんでいます。。

物件のなりの賃貸タワーに知人がいますが目黒川の匂いに参っていました。。。
夏は覚悟が必要のようです。。。

大崎駅まで歩ける範囲、バス停も近い（大井町〜渋谷）なので交通はそれほど不便を感じませんが、環境面がちょっと厳しそう

[567: 匿名さん]

山手通り沿いの墓所は細川家のものです。東海寺は名刹なのになんでこんなにやる気ないんですかね。

[568: 申込予定さん]

>>565
同じく悩んでおります。人気はオープンキッチンだと思いますが、Cの方がリビングの形やリビングからバルコニーに出られるのが良いですよね。

[569: 匿名さん]

この辺の目黒川はくさいんだよね

[570: ご近所さん]

>>569
隣の賃貸の南向き住んでたけど別に臭いは。。
まぁたしかに夏の暑い日に川沿いを歩いてたら。
でも気になるほどじゃないよね。
一番気になるのは緊急車両のサイレン音しょ。
消防車にパトカー白バイも。交差点で違反した車両をよく追っかけてるしね。
まぁパトロールしてくれてると思えば安心だけど。

[571: 検討中の奥さま]

>>568
まさに！そうなんですよね。
収納の多さと、玄関側の寝室になるであろう洋室の広さを考えると、オープンキッチンは諦めた方がよいのかと...迷います。。

[572: 匿名さん]

BとCだったらBでしょう。
Cのリビングは、框扉の可動部分と、キッチン・洋室・バルコニーへの動線を考えると、ほとんど何も置けません。

[573: 物件比較中さん]

新馬場や北品川の中古が半端なくリーズナブルなんですが、ここも売る時はそうなってしまうんでしょうか。。
値段だけが気になります。

[574: ご近所さん]

>>573
情弱さん達は気づかない問題ですね。
まぁ売らないで一生住むから関係ないっていう考えなのでしょう。
10年、20年したときの価格など気にしないでしょうね。
自分は中古相場は大切だと思います

[575: 申込予定さん]

>>573
時期によるでしょ。そんなの誰も分からない。そんな簡単に分かれば苦労しないよー

[576: 買い換え検討中]

ここ1年の築10年以内・50m2以上・駅5分以内の中古取引事例です
大崎
40件、平均坪単価337万円
品川
なし。徒歩7分、築15年まで広げると
11件、平均坪単価384万円
新馬場
なし。徒歩7分まで広げると
11件、平均坪単価235万円
天王洲アイル
11件、平均坪単価292万円

周辺の駅から比較しても谷間の相場ですね、新馬場は。

[577: 匿名さん]

底上げ価格には騙されませんよ！

[578: 買い換え検討中]

>>576
比べる駅がね。。。
新馬場は青物横丁、立会川、鮫洲、大森でしょう。

[579: 匿名さん]

>>578
なるほど。では、どうして鮫洲(勝島)のブランズやオーベルと比べて1.5倍以上高いんですかね。
あちらも高速やら倉庫やら場所はパッとしませんが、ココも大通りと墓とタワーマンションに囲まれてビミョーな感じなのに。

[580: 検討中の奥さま]

街を歩けばわかりません？勝島あたりとは全然違います。住民の質も含めて。分からない人には分からないものですかね。

[581: ご近所さん]

>>579
勝島とは全然違います。
ほんと質が違いすぎます。

[582: 周辺住民さん]

>>579
鮫洲と勝島は別です。
埋立地区は別で考えてください。
勝島は過剰供給もあり暴落しています。
私的には青物横丁＞新馬場です。
新馬場にはスーパー、飲食店が少なくというかほとんどありません。願いは商店街がムサコや戸越のように少しでも輝いてくれればと。

[583: 検討中の奥さま]

>>582
これで買物環境がよければ最高ですね。
帰り際に大崎のライフか、ネットスーパーかなぁ。

[584: 購入検討中さん]

検討中です。だいぶ値段調整入りましたね。不動産関係の仕事してますが、悪くない買い物だとおもっています

[585: ご近所さん]

>>584
もともと悪い物件という問題ではなくて、誰もが想定していた価格のはるかに上をいっていたのでみなさん驚愕していたのでしょう。
少しでも下がって土地価格相応になれば買いたい人はたくさんいるはずですね。（私も）

[586: 周辺住民さん]

>>585
買いたいのに買えないからこの板にはネガティヴコメントが多いのですね（笑）人の性ですね

[588: ご近所さん]

>>586
買いたいのに買えないのではなく適正価格になったらですね。新馬場駅物件に7000万も払いたくないので。、

[589: 物件比較中さん]

確かに新馬場になると極端に安くなってますね。576さんのデータからすると。
中古が新築並みで取引されている中で、プレミスト新馬場だけ中古と坪100万円の乖離があるのは違和感があります。

[590: 購入検討中さん]

>>589
だから情報古いってば。今やプレミストも坪300ちょっとまで下げてますから。こんなところにいないで見に行きなよ。こりゃ嗅いだなー

[591: 買い換え検討中]

初回に近い回のMRしかしらないので。
価格調整入ってるの、知らないし。
なんどもMR顔出さないと価格調整したつて教えてくれないの？
値段下がったとかは営業が教えてくれないの？なんのために個人情報アンケートしたの？
ホームページはなかなか更新しないのにこそこそ価格調整なんて。こっちだって真剣に検討してるのに。
まぁ少し受け身でしたのも反省してるけど。

[592: 検討中の奥さま]

>>591
営業も、ひと選ぶでしょ

[593: 購入検討中さん]

>>591
買い替えだからじゃないでしょか。

[594: 匿名さん]

>>588
いつもお疲れ。

[595: 匿名さん]

最初に買っちゃった人ってどうなってるんだろう。住む前に評価損？

[596: 匿名さん]

>>595
まだ売ってないですよ

[597: 物件比較中さん]

>>596
んで今南向きの部屋はいくらなの？

[599: 匿名さん]

>>597
@260くらい？ブランズが先に締めるから迷うよねー？

[600: 物件比較中さん]

>>599
ブランズと値段が500前後の差なら質を考えても間違いなくプレミストかな。
プレミスト近くに住んでいたこともあって環境慣れしてるので安くなるだったら買いたいです。

[601: 匿名さん]

ブランズとの差は総合的にみれば縮まらないでしょう。
多少高くても一生一度の買い物ですから、思いきらないと

[602: 匿名さん]

思い切るなら大崎、大井町でしょ

[603: 匿名さん]

ブランズと比べるとまだまだ高いな

[604: 物件比較中さん]

>>603
どの位が適正と？

[605: 周辺住民さん]

>604
こういう人はスルーしましょう。

[606: 物件比較中さん]

>>605
なぜ？普通に聞いてるんですけど。。
ブランズとプレミストの差はたしかにあるけどどの位なのかと。

[607: 検討中の奥さま]

ブランズ推しの人が多いようですが、
あちらのスレは盛り上がっていませんね

なんだかんだプレミストが気になる方が多いのかな？

[608: ブランズは検討外]

最新の坪単価を知りたいです。
＠３０６ぐらいだと思っていたのですが、
その後下がったのでしょうか？

[609: 物件比較中さん]

>>608
同じく知りたいです。
@280くらいですね？

[610: 検討中の奥さま]

>>609
そのくらいです。もう第1期のアンケートの締切迫ってますよ。

[611: 物件比較中さん]

>>610
70くらいの部屋だと6000スタートですかね。
あともう一声なんですが、。悩むなぁ。

[612: 物件比較中さん]

>>611
下がったと言われてもブランズと1000近くの差だね。

[613: 匿名さん]

急に静かになったな。

[614: 検討中の奥さま]

ブランズの価格も決定して、こちらも第一次アンケート締切ですからね。
アンケートでは、中層階が結構埋まっている印象でしたが。。

[615: 申込予定さん]

Ｇタイプが人気で埋まりつつあると聞きました。
価格も手ごろだし、広さや方角など
バランスが良いからでしょうか。

[616: [男性 30代]]

サンク掲示板もネガ派ばかりだったみたいだけど、今考えると適正価格だったよね
大崎・天王洲のタワーに価値を感じない人にはよい物件だと思います

世帯年収1000万円くらいの人が大森・蒲田方面と比較検討って感じかな？
大井町のアリュール・プラウドの中古はもっと高いし

[617: 匿名さん]

大井町徒歩5分の物件と比べても意味なしと思います。
大井町を名乗っている、大森と大井町の中間の物件よりは少し上だと思うけど。

[618: 匿名さん]

>>617
同感です。立会川の2物件もいい値段しているのでこちらの方が仕様や駅距離含め条件は良いですね。立会川に比べたら新馬場の方が駅周辺の雰囲気が全然いいですしね。

[619: 匿名さん]

勝島の倉庫物件のメリットは安さのみだよね。
買い物は文化堂が直近にあることを考えれば勝島の方がいいけどね。ただあの辺の八潮の団地や競馬場が近いのがどうもね。。
陸の孤島新馬場は何もないけど大崎、大井町徒歩圏の魅力は確かに大きい。少し高くても新馬場なのかなぁ。まぁ少しじゃなくかなり高いけど。。。

[620: 購入検討中さん]

もう申し込みされてれ方もいらっしゃるのらですか？

[621: 申込予定さん]

>>620
検討アンケートは出してます。このまま申し込む予定です

[622: 購入検討中さん]

>>621
値段はもう確定されたのでしょうか？？

[623: 申込予定さん]

＞620さん
単なる打ち間違えなのでしょうか。
日本語が・・・

[624: 物件比較中さん]

こことグローバルフロントで迷ってる。どっちがいいですか？メリットデメリットを簡潔に教えてください。

[625: 匿名さん]

GFTは管理費等が高い。修繕費の上がり方もすごい。
でも、それ以外はプレミストが優れていること、何も無いですね。

[626: 匿名さん]

＞623
これはわざとでしょう。
気を引くための単なる悪ふざけ。
釣られちゃダメ。

[627: 物件比較中さん]

小学校が近いことが利点でしょうか。

[628: 匿名さん]

だいぶ下がりましたか？

[629: 申込予定さん]

>>624
GFTは色々メリットありますが、駅10分、港区再開発だけど流行に載ってるかんじ。PMは元々ある街で駅近、賑やかではないけど街として成り立ってて、その中ではピン立地、鶏口牛後。

[630: 物件比較中さん]

ありがとうございます
値下がりリスクはどうお考えでしょうか？

[631: 匿名さん]

港区>品川区
883戸>117戸
34F>14F
10分<4分
田町>新馬場
三井>大和

規模が大きくて駅から近くて背が高くて大手分譲で再開発地域なら下がりにくいです。
GFTの勝ち

[632: 物件比較中さん]

>>631
戸数と階数を単純比較するとは中々のアホですな。それに立地特性を比較しなくてアホすぎる。あんな運河の近く、住む場所じゃない。住む場所じゃないから再開発して綺麗にせねばならないわけで。駅4分で学校、
公園も徒歩1分。住宅として兼ね備えるべく要素が豊富。それでGFTより全然安い。大和で勝負できてるだけこの物件すごいよ。

[633: 匿名さん]

>>631
ここならGFTやね。
価格で勝負と言いたいが、対して変わらないしね。
うちはGFTかなぁ。迷い中

[634: 申込予定さん]

>>633
それならはやくそっちの板にいけよ

[635: 匿名さん]

>>634
迷い中なんだな。両方みてるし

[636: 匿名さん]

http://suumo.jp/tokushu/daikibo_kaihatsu/mansion_kanto/kiji/
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/29993/3/
これ見てもアホと言えますか？

[637: 匿名さん]

お墓の前でピン立地と言ってるほうがよっぽど…
学校とか公園も二次的な要素で、さすがに東京カンテイもデータ取ってないでしょうね。

[638: 申込予定さん]

>>635
GFTは残り少ないでしょ。いそげ！

[639: 匿名さん]

>>630
新馬場の中古マンションと田町の中古タワーマンションとどっちが人気あると思います？

[640: 不動産業者さん]

>639
どちらも人気あります。

[641: 周辺住民さん]

>>640
京急の普通しか止まらない新馬場様が田町駅とともに人気？？初めて聞きました。

[642: 匿名さん]

新馬場駅って揺れますよね。電車が通過する度に。
なかなか電車停まってくれないし。あの虚しさはJR山手線の駅では味わえません。
ここ申込予定の方は駅に入ったことあるんでしょうか？それとも大崎使うんでしょうか。

[643: 周辺住民さん]

八ツ山橋付近（北品川）の線路工事が始まっても新馬場駅は変わらずですかね？新馬場駅なんとかなんないかな。
せめて昔みたいに周辺はマックとかコーヒー飲めたり時間潰せる店が増えたらなと。
ラーメン屋はかなり増えたけどね。。。

[644: 匿名さん]

>>643
新馬場がなんとかなるまで待つより他のエリア探したほうが良いと思う

[645: 物件比較中さん]

全く違うエリア、規模の物件比較しても単に迷うだけだと思います。大規模マンションはより広いエリアから人を集めないと完売が難しいからそれだけの魅力付けをする。再開発とか共用部とか。その分ランニングコストが掛かったり、生活感がなかったりするし。その点プレミストは、派手さはないけど、専有部のグレード感とかランニングとかすごく考えてると思う。そもそも地元の人が多いと思うから派手さも求めないと思うし、新馬場エリアでは目立つマンションになると思う。自分に合うマンションをどう見つけるかだよね。

[646: 匿名さん]

不動産ってのはブランドエリアとか一部の例外を除くと基本地元の人が一番高く買う。

[647: 匿名さん]

>>645
目立ってるのは隣の賃貸マンションだと思いますが。
ところで632さんですよね。リセールの件はどうお考えですか？

[648: 匿名さん]

規模による下落率21.7%
階数による下落率26.3%
通勤時間帯は10分に1本しか来ない新馬場の駅力
マンションやってたんだ？の戸建屋・大和はうちゅ
墓ビュー

下がりやすい要素は多数持ち合わせてますね。

[649: 匿名さん]

まず新馬場駅は人気とは言えない京急沿線の取り立てて特徴がない各駅停車駅に過ぎないのでプレミアム性はないです。
品川駅に近い、大崎駅に歩けるというのはプラスポイントですが品川駅や大崎駅にもっと近い物件たくさんあるので、その観点で見ても希少性はないです、
また建物や規模もいたって普通のものでタワーマンションのような派手さもなくこれまた希少性はありません。

希少性があるとするとこのタイミングでこのエリアで新築がたくさん出るわけではないので、とにかく新築じゃないとという人は多少高くても買うかもしれません。
つまりここの価格の割高感はほぼ新築プレミアによるもので、リセール時にはその分落ちます。

[650: 周辺住民さん]

>>649
新馬場のこと悪く言うなぁ！って言ってもたしかにプレミアム性ないしね。
せめて青横位になれば日々願ってるよ。
新馬場は駅力不足に騒音に排ガスいろいろ問題あるけど住めば都。
やはりここは新参者より周辺住民の転居者がほとんどでしょうね。でなきゃ、この価格でこのマンションは買わないしね。

[651: 匿名さん]

>641
いつもお疲れ。

[652: 匿名さん]

>649
仕事はしてない？
働け。

[653: 申込予定さん]

角じゃないけど南向きのタイプか角だけど北向きのタイプと迷ってます。同じ悩みの方いませんか？

[654: 匿名さん]

>>649
何目的ですか？

[655: 匿名さん]

>>650
このマンションのリセールバリューはどうか？という観点での考察です。このマンションは新馬場相場に比べて価格が高めでありますが、その理由はいわゆる新築プレミアム。中古になるとそのプレミアムは剥げ落ちますのでリセールバリューが高いとは言いがたいマンションであります。
ただしマイホームの選択をする上でリセールバリューは一つの要素に過ぎません。新築プレミアムなんてどこでもある話だし、もし売るときに多少のロスがあっても別に気にしないよという人もたくさんいるでしょう。

[656: 申込予定さん]

タワーマンションは修繕費用が未知数で、
永住には向きませんから
下落率が一般マンションより
気になるのはわかります。

プレミストの良いところは、
14階建(15階より良いとされる)であるところや
余計な共用設備がないところでもあると思います。
管理費や修繕積立費を考えたとき、
一番効率がよいのは100世帯前後のマンションで、
タワマンはかなり割高だそうです。

私も長く住み続けたい地元民の一人ですが、
地盤も考慮して
今のところ周辺で他に選択肢がありません。

[657: 匿名さん]

気が変わりやすいとか、将来転勤などで居住地が変わる可能性があるとか、これから家族構成が変わるかもとかいろいろな理由でいずれマンションを売却する可能性があるなと思うからこそリセールバリューを気にするわけです。
いや俺は一生このマンション住むし、住まなくなっても売る可能性は低いのでリセールバリューなんてどうでもいいんだとい人もいるでしょう。事実は事実としても受け止め方は人それぞれでしょう。

[658: 匿名さん]

>>656
私も地元民ではないですがここに住んで10年になります。
今では居心地がよく北品川を気に入ってます。
相場が2割前後高くなっていなければ、今自分が住んでる物件の条件良く売れれば即決してでも購入したいです。
特徴のないマンションですが模型をみたらすぐにでも住みたいと思いました。

[659: 申込予定さん]

どうしてもこのマンションを買わせたくない人がいるようですね。

[660: 匿名さん]

それが
ダイワはうちゅ