プラウドタワー東雲キャナルコート【契約者専用】 Part７

[マンション住民さん]

立てました。
重複がないかプラウドタワー東雲で検索しようとしたら予測で
「プラウドタワー東雲　理事長」と出てきてもやっと……


所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
　　　山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社
前レス：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361246/


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[4141: 入居済み]

取り巻きの方もありえないと言ってますので

4099 住民板ユーザーさん3 1日前
実情を知らないIT企業単独ならまだしも、共同開発したシステムにそんな脆弱性がある訳ねーだろ。いい加減なことをネットに書くことは危ねぇぞ。それじゃ本人の顔写真をインスタのアイコンにしたりしたら鍵になっちゃうだろ。そんな初歩的な脆弱性があるわけがない。
仮に動作が不安定でも実験中なんだから今後改善されるんじゃないのか？活発な理事会活動のお陰で剰余金があるんだ、それを理事会自ら考え投資を先導していく姿勢には大いに賛成だ。
そもそも不要に説明会を繰り返したりすれば現状維持バイアスで大阪のようになる。突破力。行動力。信念。民意は後からついてくれば良い。良いものは良い、ただそれだけ。

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[4142: 住民板ユーザーさん1]

>>4140 住民板ユーザーさん

「開け?ごま！」
だけの問題ではないと言うことですね。

①長期修繕積立金に必要な金額
②現状の積立額
③積立計画(①-②)
現状のままでいくとすると足りるのか、足りないのか
④推定余剰金額(現状の積立金でいくら余るのか)

④がもしかして現状マイナスって事ですか？

[4143: 住民板ユーザーさん4]

今後は「理事長」ではなくて、「やる気のない理事長」としてプロフィール紹介されてはいかがでしょうか？

本人が断ったと言っても、周囲の数人に引き止めたらたといっても、やる気がない、と公言するのはいかがなものでしょうか。

[4144: 住民板ユーザーさん5]

>>4143 住民板ユーザーさん4さん

多分レストランが再開されたら入り浸ることに
なるのでしょうからそこで会って、すごく
感謝しています！！とか気持ちを伝えると、
モチベーションがもりもり湧いてくる
らしいです。どんだけ承認要求が強いんだか
とは思いますが理事長がやる気がないなんて
怪文書を、管理費使って印刷してばら撒くのは
これで最後にして欲しいですね。

[4145: 住民板ユーザーさん]

>>4142 住民板ユーザーさん1さん

もしかしなくてもマイナスです

[4146: 住民板ユーザーさん1]

>>4145 住民板ユーザーさん

話が違います…

[4147: 住民板ユーザーさん4]

ごちゃごちゃ言わないでさ理事会来なよ！
どれだけ大変かわかるからさ。
少しくらい承認得た上で好きに使えるくらいじゃないとやってらんないっしょ

[4148: 匿名さん]

大変なのは当たり前。

[4149: 住民板ユーザーさん]

>>4147 住民板ユーザーさん4さん
いやいや、好きに使われたら困る
多くの承認を本当の意味で得てから話を進めてくれマジで

[4150: 住民板ユーザーさん1]

タワマンでは、平米あたり300円以上の修繕積立金が必要というのが最近の風潮。
これに対してプラウドタワーは平米あたり157円。毎月、平米あたり約150円不足してる。

ざっくり平均面積75平米として、
150円×75平米×600戸×12ヶ月=8100万の不足。

毎年2000万の繰り入れでは全然足りないのです。

[4151: 住民板ユーザーさん4]

>>4148 匿名さん

だったらやれよ！
あたりまえとか言いながら、こんなにやってあげてるのに酷いやつだな

[4152: 入居済みさん]

>>4151 住民板ユーザーさん4さん
ごちゃごちゃ言うなら理事会辞退すればいいのに。二度と理事会にかいらなければいいのにね。

[4153: 入居済みさん]

>>4146 住民板ユーザーさん1さん
そうですよね良く話が違うからね。

4099 住民板ユーザーさん3 1日前
実情を知らないIT企業単独ならまだしも、共同開発したシステムにそんな脆弱性がある訳ねーだろ。いい加減なことをネットに書くことは危ねぇぞ。それじゃ本人の顔写真をインスタのアイコンにしたりしたら鍵になっちゃうだろ。そんな初歩的な脆弱性があるわけがない。

[4154: 匿名さん]

やってあげてるとは何様だ。

[4155: 住民板ユーザーさん4]

>>4154 匿名さん

どれだけ働いてるかわかってるのか？

[4156: 匿名さん]

受任したら働くのは当たり前。

[4157: 住民板ユーザーさん3]

騙りの荒らしだろ。
反応するなよ。

[4158: 住民板ユーザーさん4]

>>4156 匿名さん

じゃあお前がやれよ
酷いやつだな

[4159: 入居済みさん]

>>4158 住民板ユーザーさん4さん
まずは理事会辞任しましょう。　やりたくないからお前やれよ。なんでしょう？　誰かに立候補させられたんですか？　誰に強制されてやっているんですか？

[4160: 住民板ユーザーさん4]

他の方が修繕金が足りないというので第5期に決めた修繕計画を改めてみてみたら、2029年に今のほぼ2倍に値上げすることになってますね。1戸当り平均金額のところ。

「世間では、タワーマンションは管理費が値上げされるとか、修繕積立金が足らないとか言われていますが、当マンションには関係ありません。」
と書いてますが、思いっきり関係してますよね。今の2倍に値上げしないと毎年2000万円移したって足りなくなるんだから。

何なんだろう。

[4161: 住民板ユーザーさん4]

それとも表の見方が間違っているのかな。
誰か教えて下さい。

[4162: 匿名さん]

>>4157 住民板ユーザーさん3

反応しろよ。（笑）

[4163: s]

国初分譲マンションに顔認証オートロック、駐車場ナンバープレート認証。　楽しみです。早く駐車場に機会つけてください。よろしくお願いします。

[4164: 住民板ユーザーさん4]

>>4159 入居済みさん

最近モチベーションが保てなくて

[4165: 住民板ユーザーさん5]

住民の生活写真を許可なくマンションとは一切関係ない協会のHPに宣伝材料として勝手に掲載。その上でやり気がない。
なんでこんな人に継続させるの？？

[4166: 入居済みさん]

>>4164 住民板ユーザーさん4さん

理事を辞任しましょう。　ゆっくり心も体も休んでください。マンション内だけが楽しいことじゃないと気づきますよ。　マンションの外には新しいモチベーションが待ってますよ。いっぱい楽しみましょう。　応援しています。

[4167: 住民板ユーザーさん]

>>4160 住民板ユーザーさん4さん
マジかよ、完全に騙されたわ
何が「関係ない」だよ
全然足りてないのかよ

[4168: 住民板ユーザーさん]

気になって第5期総会の資料確認した
2022年からどんどん上がってく計画だった…
2千万の余剰で喜んでる場合じゃないな
ましてや追加投資してる場合じゃない

[4169: 住民板ユーザーさん]

>>4168 住民板ユーザーさん

第7期通常総会のこの公約？…当マンションには関係ない…というものは、長期修繕計画も積立金計画も第5期の通常総会の第5号議案からは変わっていないわけですから両者は矛盾しています。

それに気が付いていないのなら無能ということになりますし、気が付いていて7期のこの文章を書いたのなら故意に誤った情報を書いて住民を安心させて、やりたい事業への財布の紐を緩目させるように誘導したということでかなり悪質ではないでしょうか。

明日時間が取れたとこでまとめてここで
ご意見を問いかけてみたいと思います。

[4170: 住民板ユーザーさん4]

この書き込みした人凄いね。
言った通りになってるね裁判でも。
知ってて止めない場合も多分善管注意義務違反を問われるね。

https://twitter.com/momoo_t/status/1324296033745080320?s=21

2364 住民板ユーザーさん1 2020/08/13 08:26:21
>>2361 住民板ユーザーさん8さん

適切な議論を経て問題のない議案の場合はおっしゃるとおりに可決されるかと思います。今回は議案事態が問題があるのではないか？と物議があり、そのことを前提としていたところがありましたが説明が不足してましたね。
問題が本当にあるのであれば、以下のサイトが正しければ可決されたところで理事会の責任は免れてないので、後々問題となり得ます。
総会で住民の方々からの質問に適切に回答できるのであれば、仰るとおり問題ないと思いますので総会での説明によるのではないでしょうか。

以下サイトからのコピペです

役員の責任 - 免責されるには注意義務を尽くしたことが必要となります。
組合の役員が単独で職務を行なうにつき、故意または過失によって組合に損害を与えた場合は、その役員個人が責任を負います。
また、その職務行為が理事会の決議を経て行なわれたものである場合は、この決議に参加し、これに賛成した理事も共同して賠償義務を負担する場合があります。（※1. このような決議のばあい議事録へ賛成者名、反対者名の詳細を記入しておくとよいでしょう。）
また、総会決議を経て決議した職務を執行して、管理組合に損害を与えた場合でも賠償責任は発生します。総会の決議があったからといって役員の責任がなるくることはありません。故意、または過失に基づく誤った議案を作成して総会にかけた責任はなくならないからです。
ただ、総会上程議案を作成する段階で、十分な検討をし、総会でも事案の内容や問題点等を十分説明し、組合の意志によりこれを決定したという事実があれば、役員は善管注意義務を尽くしたものとして免責されると考えられます。しかし、その場合も、総会の決議が免責要件ではなく、総会決議に至る過程で、理事の職務執行に過失がなかったという結果によるものです。
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2365 住民板ユーザーさん1 2020/08/13 08:32:40
>>2355 住民板ユーザーさん8さん

自分の事業に利用することはマンション組合の利益に反する可能性があるので、以下のように法律が定められていますので、自分の事業に直接又は間接的に利用する場合にはちゃんと承認を経ないとダメです。

以下合人社のホームページより


　このたび改正された標準管理規約の役員に関する条文として「利益相反取引の防止」（第37条の2）が追加されています。どのような趣旨で定められたものなのでしょうか。

answer
　役員は、マンションの資産価値の保全に努めなければならず、管理組合の利益を犠牲にして自己または第三者の利益を図ることがあってはいけません。
　この条文は、役員が直接または間接的に管理組合と取引を行おうとする場合には、理事会で当該取引につき重要な事実を開示し、承認を受けなければならないことを定めたものです。
　また、標準管理規約では、理事会の決議に特別の利害関係を有する理事は、議決に加わることができない（第53条第3項）ことを定めるとともに、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する（第38条第6項）ことも定めています。
　標準管理規約でこれらのことが定められた趣旨は、管理組合の取引先として自身の所属会社や知り合いの会社を選定し、自己のために利益誘導をしようとする事例が後を絶たないため、これを抑止するためです。
　役員はもちろん、組合員も管理組合の取引先の選定にあたって自身に近い業者等を推薦することは、図らずとも上記のような疑念を抱かれることになりますので、厳に慎むべきです。また、万が一管理組合内でそのような疑念がある行為がみられた場合には、他の役員または組合員は毅然としてこれを制止するべきでしょう。

[4171: s]

>>4170 住民板ユーザーさん4さん

そうですよね。普通の一般論ですよね。（笑）　それが通らない理事会ですがちゃんと法律がありますよね。　

[4172: 住民板ユーザーさん]

>>4170 住民板ユーザーさん4さん

この東京高裁の判決は、役員の自分への利益誘導があった場合に、例え総会の決議を経ていても大規模修繕工事に関わる支出を理事長１人だけの支払いとしたものです。マンションの規模がちょうど50倍違いますが、高裁判決で敗訴した理事長は約1000万円の支払いとなります（最高裁に進むようです）。

理事会は管理規約を、最近の『標準管理規約』に『利益相反排除条項』を追随して変える提案が質問シートで多数寄せられていたのには、ご意見ありがとうございましたと返事するだけで、今のところ乗り気ではないようです。

しかしながら民法108条2項の改正の影響は、なにも規約を書きかえなくても有効になっているわけですから、利益相反行為については無権代理として扱われることになるのでは？
例えば、もしも自分の立ち上げた協会と取引関係（一口30万円の協賛会員としての会費を受領するなど）のにあるコンサル会社に、保険の切替で代理店を任せれば、保険契約に関わる区分所有者に対する代理権は認められないことになります。

2022年4月から始まる『マンション管理適性評価制度』
　　http://www.kanrikyo.or.jp/lp/evaluation/index.html
（中に仮採点シートがある）
では、最新の標準管理規約中、必須と考えられるものへの準拠状況に関する採点があり、項番26の8項目には、当マンションの規約はいくつかの点で準拠できていません。

理事会役員による、不適切な大規模修繕工事などの誘導行為など問題が多数起こったことから、標準管理規約第37条-2への準拠は、項目の採点項目の筆頭(a)にあり、準拠していなければ-2点、もし非開示であれば-11点の大幅減点です。
国交省として全部のマンションが準拠すべきと考えていることの表れかと思います。

なにも不正をしていないのであれば、なにより先に準拠して変な邪推を受けないようにするべきかなと考えます。

きちんと明確化して規約に書きこまなければ、将来代理権がないのに高額の契約をしてしまう理事会役員が現れてしまったら、その本人にとっても気の毒に思います。特に悪気はなくとも、つい自分の会社の製品を薦めてしまうようなことは起こり得ますので。

[4173: 住民板ユーザーさん3]

自己顕示欲 vs 自己顕示欲

[4174: 住民板ユーザー]

>>4169 住民板ユーザーさん

転載禁止じゃなかったっけ？

[4175: 入居済みさん]

>>4174 住民板ユーザーさん

配られた７期の議案書の全ページを確認しましたが転載禁止などの規定はなし。

[4176: 入居済み]

>>4174 住民板ユーザーさん

確認したほうがいいですよ。お知らせかもしれないですからね。

[4177: 入居済み]

>>4173 住民板ユーザーさん3さん

素晴らしい自己顕示欲の皆さんから愛されているらしい人に勝てる人はいるかな？?

[4178: 入居済みさん]

>>4176 入居済みさん

文章そのものに書いてないとそんなの見なかったといわれたら無効。
そもそも通常総会の議案書って、仲介取引なら普通に売主に、
購入検討者が普通に求めるもの。コラボからダウンロードして渡すのに
隠しようもないと思うけどね。　

隠さないといけない程度のものなんかな？
　

[4179: 住民板ユーザーさん3]

利益相反規定に関して住民みんな願ってることだから新たに規定定めるんだよね？

これで、まさかスルーだったら、絶対に疑わしいよね。

[4180: 住民板ユーザーさん4]

>>4179 住民板ユーザーさん3さん

マンション評価制度の評価ポイントになっているのに入れないとは、不要な憶測を呼ぶので流石に規程するでしょう。
「資産価値」毀損しますからね。

[4181: 中古マンション検討中さん]

>>4178 入居済みさん
ありがとうございます。普通はそうですよね。隠さないといけないことが、なんかいっぱいあるみたいですよ。

SNSの、小さなポートレートアイコンの話はやめろ

[4182: 住民板ユーザーさん]

>>4169 住民板ユーザーさん

８月総会の議案書には理事会のあいさつ部分に以下の記載があります。

『管理費が値上げされるとか、
修繕積立金が足りないとか言われていますが、
当マンションには関係ありません。』

果たしてこれは本当か？

5期通常総会第5号議案（この後は計画は更新なし）と比較すると、

[1] 修繕積立金は徴収額が、今から僅か２年で値上げになり、大幅な値上げを10/14/17期に繰り返していかねば２回目の大規模修繕工事以降が実施できないこと

[2] 積立金計画上では17期には今の２倍の実に１平米あたり月300円を超える水準まで上がる予定であること

[3] ３回の値上げは規約上に明文化されて約束されたものではなく、あくまで予定であって、その都度総会承認をとらなければならない

状況を考えば、『当マンションは無関係』は明らかに言い過ぎでしょう。

以下は２桁程度しか正しくない概算です。

① 30期までに50億円必要で、うち7期までに10億を積立金として既に貯金した。

② (50億-10億)/(30期-7期）で均等割を仮定して必要な１年間の積立金は今後23年の平均で 1.74億円/年。

③ これに対し、現行の１年の積立金徴収は 0.86億円。年2000万円を毎年永久に管理費会計から移動するとしても1.06億円。

④ ②と③を比較すると、今すぐ積立金を均等割りに移行するとしても年7000万円近い積立金の値上げが必須。

⑤ ②の1.74億円/年をマンションの総専有面積～47600平米でで割り算すると、305円/㎡/月となり今の2倍に近い。（一般会計の2000万は35円/㎡/月の低減に相当）

⑥ この計算はただちに均等割移行した場合であり、計画通りに漸増で上げていった場合の17期以降の積立金は 332円/㎡/月。

確かに理事会は努力をして、管理費会計に若干の収支の余裕を作りました。

しかし１億資金移動したぞ！とか、年に2000万送っているぞ！という理事会の自慢も、年平均で7000万の積立不足を今後ケアしなければならず、現行計画は２年先からの7年で3回の値上を実施予定だという長期修繕計画と資金計画の前では、桁違いに小さな話で空疎に聞こえます。

何回も業者を替え、工事なども実施してきながらなお、１戸平均月１回ほどの利用しかないレストランを、2000万の改修費用と、年1320万円の委託経費で維持しながら、
積立金は激しく値上げですという議案を3連続で本当に通せるのかどうか。

実施されたアンケートは、レストランがあったら嬉しい？　でしたが、
正しくは、使っても使わなくても入会金年３万円＋年会費２万円とられる会員制のレストランがマンション内に欲しい？であって、そうは訊いていません。

長期的な積立不足には目をつぶり、
今手元にあるお金は全部理事会が作ってきたお金だから
いろいろ好きに新規事業でグレードアップに使わせてくれ！
が、理事会の主張するところです。

それは妥当なのか、
本当に２回目の大規模修繕が可能なのか？を危惧します。

均等割に移行して長期修繕計画の積立不足を解決した後であれば、管理費会計の残りはグレードアップにも使える可能性はでてきます。
もっとも管理費会計が余れば管理費を値下するという選択肢も当然あるわけですので、理事会はそこまで含め真剣にマンションの遠い未来までを考えて頂きたいです。

[4183: 法人格否認の法理]

会社は法人であり契約主体となるが、契約主体となれる原則を貫くことで正義・公平の原則に反する結果が生じる場合がある。その場合に法人の裏にいる人物を法人と同一視し法人格を否認し、裏にいる人物の責任を問う法理がある。

具体的には、法人を介すことで権利主体となる義務から逃れるために法人格を利用する場合である（自分との契約ではなく第三者的な立場を演じる）。
具体的にはTAXヘイブン制度でも見られるように法人を利益の受け皿にして、実質的には法人の増やすことで自らの私腹を肥やすような場合があげられる。

このように法人の所有者が権限乱用をする場合にはそれを否定する法理はないか。具体的に明文化されてはいないが、権限乱用の場合がある。

権限乱用の場合とは、以下の２要件を満たす必要があるとされている。
①法人を意のままに利用できる場合
②違法な目的という主観的要素

①②の要件を満たす場合であれば、法人格は否認し法人と裏にいる個人は同一視される。

美しい響きや

[4184: マンション住民さん]

最後が凄い書き込みでスレッド進行とまった・・・

[4185: マンション住民さん]

パワハラ、モラハさん。　SNSのアイコンで確認していただけました？


4128 住民板ユーザーさん2 1日前
SNSの、小さなポートレートアイコンの話はやめろ

4099 住民板ユーザーさん3 2日前
実情を知らないIT企業単独ならまだしも、共同開発したシステムにそんな脆弱性がある訳ねーだろ。
いい加減なことをネットに書くことは危ねぇぞ。それじゃ本人の顔写真をインスタのアイコンにしたりしたら鍵になっちゃうだろ。
そんな初歩的な脆弱性があるわけがない。

[4186: 住民板ユーザーさん7]

顔認証登録をしてないのに何故か開くので、便利に使ってます
脆弱すぎる…

[4187: 住民板ユーザーさん3]

私も何故か開きますよー

どうなってんだか （笑）

[4188: 開けーごま！]

携帯?だけでなく、登録されてない方でも開錠されるって「最新のテクノロジー」過ぎない？
住民の顔予測しててあけてくれてるの？

みんな叫ぼう

「開けー！ごまっ」

[4189: 住民板ユーザーさん3]

下層階住民がゴタゴタうるせーよ、お前らみたいのがいるから高解像度の防犯カメラが必要になるんだよ、わかるか？AI違和感システムで見張った方が治安がいいだろ？日本は甘ちゃんが多いからダメなんだよ、コロナだって打つ手なくて自粛しかしないから終息してないだろ。中国を見てみろ、ITと顔認証を駆使して犯罪者は即特定できるから、赤信号無視なんか相当減ったって話だぞ。コロナも即終息。どちらがいい社会かよく考えてくれ。それなら使いこなせるレベルの人間に自由に映像の閲覧権限を付与した方が円滑だろ。
これから日本もゲートコミュニティが出来たり二極化が進むだろう、タワマンは下層貧民と上級国民が混在するカオスになる、そのための布石を今から打っておくんだよ。これは絶対に必要な実験と確信している！！
ま、そんな風に本音は言えないから俺が代弁するんだよ。これが「近未来」を手にする意味だろ？違うか？

[4190: 住民板ユーザーさん2]

は？
登録してないのに開いちゃうって話しでしょ？
大丈夫？