プラウドタワー東雲キャナルコート【契約者専用】 Part７

[マンション住民さん]

立てました。
重複がないかプラウドタワー東雲で検索しようとしたら予測で
「プラウドタワー東雲　理事長」と出てきてもやっと……


所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分 、東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
　　　山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社
前レス：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/361246/


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[2679: 住民板ユーザーさん6]

>>2677 住民板ユーザーさん1さん
区分所有法18条2項に規約で別段の定めができると書いてありますよ。

[2680: 匿名さん]

>>2679 住民板ユーザーさん6さん

今回は規約に保険「契約締結」に関して何ら別段の定めはされていないので、区分所有法が適用されるという話です。

[2681: 匿名さん]

ここの管理規約第25条は、標準管理規約第24条と同じ規定ですが、
標準管理規約を採用しているマンションでは保険の契約、更新は総会事項です。

[2682: 住民板ユーザーさん6]

>>2680 匿名さん
そう読むんですかね。それだと区分所有法と同じことを2度定めているだけのように思うので、わざわざ規約で定める意味があるのかと思うんですが、まぁ、そのあたりは有志の方が動いてくれればはっきりしますね。

[2683: 住民板ユーザーさん1]

>>2682 住民板ユーザーさん6さん
区分所有法が上位にあって、例外を規約に定められるよ、としてます。
規約にその例外の規定が無いので、区分所有法がそのまま適用されます。

[2684: 部外者]

>>2682 住民板ユーザーさん6さん

区分所有法の強行規定を守るべく足並みを揃えているのが、標準管理規約なので区分所有法と同じ条文も当然に出てきます。

区分所有法に書いてあるからと、管理規約から単に削ると管理規約だけ通しで見た時に訳わからなくなるのを避けるためです。

[2685: 部外者]

>>2683 住民板ユーザーさん1さん

そういうことです

[2686: 住民板ユーザーさん1]

議論するときは明記して話した方が明確ですよ！
初めて読みましたが、私の解釈は以下ですね。

区分所有法18条においては保険契約は共用部の管理に該当するため、管理事項として集会の決議が必要と定められている。ただし、規約に別段の定めが可能。

→別段の定めが規約になされているか否かが問題となる

規約25条に管理組合が保険契約を締結する事を承認するとあるので、別段の定めと言えますね多分。

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

規約

(損害保険)
第25条 団地建物所有者は、住宅共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
2 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地建物所有者を代理する。

[2687: 住民板ユーザーさん7]

>>2678 匿名さん

違法なのは明確なので、どう落とし前つけてくれるのか楽しみです。

[2688: 匿名さん]

>>2686 住民板ユーザーさん1さん

何度も書いてすみません。

"管理組合が締結する"のと"管理者が締結する"
のは別物です。

第25条は、共有者である各区分所有者ではなく、管理組合が共用部に関する保険を締結することを承認するという規定です。

管理組合の行動は総会で決まりますので、総会決議事項です。

この第25条は標準管理規約第24条と内容は一緒です。
どこのマンションでも基本的に同じ規定を入れていますが、どこのマンションでも保険締結は総会決議を取った後で行っています。

添付は標準管理規約のコピーです。

[2689: 住民板ユーザーさん1]

>>2678 匿名さん


2686 住民板ユーザーさん1 7分前
議論するときは明記して話した方が明確ですよ！
初めて読みましたが、私の解釈は以下ですね。

区分所有法18条においては保険契約は共用部の管理に該当するため、管理事項として集会の決議が必要と定められている。ただし、規約に別段の定めが可能。

→別段の定めが規約になされているか否かが問題となる

規約25条に管理組合が保険契約を締結する事を承認するとあるので、別段の定めと言えるかと思いましたが、これは管理組合が保険に入ることは了承するだけの条文なんですね！

総会の議決で決定する事項には、この保険契約の定めがない。

よって別段の定めがないことから、総会の決議が必要となる。

それでは、権限がないにも関わらず締結した契約の効果についてはどのように解釈されるのか

→これやばいやつやんってことですね！

（共用部分の管理）
第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４　共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

規約

(損害保険)
第25条 団地建物所有者は、住宅共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する。
2 理事長は、前項の契約に基づく保険金額の請求及び受領について、団地建物所有者を代理する。

[2690: 住民板ユーザーさん1]

>>2688 匿名さん

よく理解できました！
管理組合はという主語なので、理事会がやっていい事にはならないということですね。
よく気がつきましたね笑

すっかり騙されました

[2691: 住民板ユーザーさん4]

やはり自分達で手を動かして頭で考えることが重要だとということですね。
はるぶーさんに頼らなくてもできた！

[2692: マンション住民さん]

まとめ・結論:
　保険契約の切替を総会を経ずに実施したのは、管理規約違反。

区分所有法１８条４項には規約留保がないので保険の締結は、「狭義の管理」つまり区分法第１８条１項の適用で通常は総会が必要。
保険の代理に関わる規定、標準管理規約２４条（相当の条文）はそのままプラウドタワー東雲にもあります（２６条は標準管理規約と全く同文です）。

ただし区分所有法第１８条１項には規約留保があり、２項で”規約に別段の定め”をすることは可能。逆にいえば「規約に別段の定めがある場合にのみ」、総会決議の省略が可能になる可能性がある。

ここでマンションの規約をみてみると、保険関係は標準管理規約２４条相当部分そのままの文面で、保険契約の締結に総会を不要とする”別段の定め”は細則も含めどこにもないから、総会は必須。
結果として、もともと認められている予算枠を超過しているから、これは規約６３条２項違反。臨時総会は必須であった。

保険金などは同じでも、肝心の保険料が大きく変わって上がっている。明らかに住民に不利になる変更だから、同一（あるいは有利な）契約とみなすことはできない。

[2696: 住民板ユーザーさん1]

[No.2694～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2697: 住民板ユーザーさん3]

住民が理事会で決議した内容の違法性について調べてくれている。

いいマンションだなぁ。

[2698: 住民板ユーザーさん1]

>>2696 住民板ユーザーさん1さん

またあなたですか笑
面と向かって言うことより、正しいのか正しくないのか判断する方が重要ですよ
判断できないと面と向かってちゃんと言えませんよ笑

[2699: 住民板ユーザーさん4]

理事会側は対策してくるだろうな。どうなるんだろ。

[2700: 民板ユーザーさんTOP]

>>2699 住民板ユーザーさん4さん

全く不要。

[2701: 住民板ユーザーさん1]

>>2700 民板ユーザーさんTOPさん

強気なのはわかったけどさ、何で利益相反取引いらないのかちゃんと説明して。総会当日は逃さねーからさ