プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[344: 匿名さん]

265さんが書いている賃貸に出てる4番館の2部屋、まだありますね。

4番館 17.8万円 77平米 2F
4番館 18万円 84平米 地下
1番館 18.9万円 90平米 4F

売却するよりは賃貸に出したほうがいいんだろうけど、大規模だから賃貸に出る部屋も多くなってきましたね。
壱番館のけっこう高かった部屋も賃貸に出てるんですね。
これでもずっと借り手がつかないとちょっと心配ですね。
不況だし賃貸も15万円くらいじゃないと、みんな借りないのかな…。

[345: 匿名さん]

343さん

実際に値引きがあるかは分かりませんが、値引きしてもらった人は念書を書くのですから、
値引き額の正確な情報はなかなか入手しにくいのでは。
MRにたくさん人がいるときは、野村も値引きの話はしないでしょう。

ただ3階以上でも1000万円引きの4000万円、2階以下なら3500万円くらいが妥当な価格だと思います。
理由としては、山の上のパークハウスが新築で3580万円で売れずにずっと残っていますから、
実際は3000万円くらいの価値だと思っている人が多いと思われるからです。
だとすると、少し条件もグレードも高いここは3500万円より少し上のレンジじゃないでしょうか。
5000万とかの定価がついていたのは、リーマン前に土地を買い付けてしまったのと、
駅前のタワー5000万以上で買う人がいるなら、
ここも5000万で買う人がいるという販売戦略だったと思います。

上の書き込みにあるように、賃料の相場も、一番いい条件の1番館でも売れ残っている4番館と大して変わりません。
大規模なので、もっとも安い部屋に資産価値が引っ張られてしまうリスクが高いです。
だから無理して買う必要はないと思います。(もし買った場合は、売却せず、長く持ち続けることです)

値引き額に一喜一憂せず、自分でこれならと思える金額なら購入されればいいのではないでしょうか。
定価はとうてい無理だが、いくらなら買うとか、予算と購入意志をはっきり伝えたら、
野村も対応しやすいんじゃないですか。

[346: 近所をよく知る人]

パークハウスの売れ残りって、モデルルームで使用された部屋が3580万円だろ。
フローリングとクロスを全部交換して、せいぜい150万円だから、
実際は3700万円くらいかあ。それが売れないってやっぱり、実際の価値は3000万円くらいなのかね。

[347: 匿名さん]

あんまり期待すんな(笑)

[348: 匿名さん]

3000万円台前半にはならないですかね？？

[349: 購入経験者さん]

欲しいけど、決して無理しては買わない、ここまでの金額だったら買う。
という姿勢を最後まで貫けばいいんじゃないかい。
野村は、欲しい客には、泣き落とし、逆切れ、なんでもやって精神的にゆさぶりをかけてくるぞ。がんばれ(笑)。

[350: 匿名さん]

無理すれば３０００万前半いけるかしら？
今週末無理しに行こうかな

[351: 匿名さん]

　ここより駅近で管理のいいタワーマンションでない中古マンションって例えばどこ？上大岡でマンション探してプラウドも見たけど、どうしても高すぎる感が否めず。未だに住み替えの目処立っていません。

[352: 匿名さん]

坂の上でも資産価値の減らないオーベルや、駅の隣に名前は分からんがいくつか新しいマンションもあると思う。
少し築年数はたつが平坦なとこでパークスクエアかパークホームズかいくつかあるはず。
プラウドと反対に別所のヨーカドーの隣にもあったと思う。
築年数相応に買いやすくなって、きちんと管理されてるよ。
それこそ新築のコミュじゃなく、リハウス、アーバンネットとかリバブルに聞け。

ぴったりおんなじ条件でここと比較できる物件はないかもしれんが、ここの値段の高さは周りと比べて飛び抜けてる。大規模マンションなんだから、希少価値なんてどこにもない。

[353: 匿名さん]

中古の値段を色々調べるのは結構だがそれと同等の金額で交渉してどうにかなる物件なのか、ここ？？
それに横浜市内の急行以上の停車駅から徒歩約10分マンションで、3000万円前半の新築物件って実際あるのか他に？？

[354: 匿名さん]

>>353
イニシア横濱鶴見とか

[355: 匿名さん]

61平米くらいの部屋じゃん。。。でもまぁ徒歩10分くらいではあるな（笑）

[356: 購入検討中さん]

近所に新築はないかもしれんが、買うなら、もし中古で売ったときの値段は、普通、気になるだろ。
価値のある高額物件なのか、無意味な高額物件なのか、判断する材料にはなると思う。
でも3000万円前半はさすがに安すぎだね。345の言うとおり、1階2階で3500万円くらいが普通じゃないのかな。

[357: 匿名さん]

ついにイニシアと比較されるようになっちゃったね。さすがにイニシアよりは格上だとは思うが。

[358: 匿名さん]

アールブラン西蒲田もソコソコ安いけど当然ここよりは狭い。
ただ、今はこういう倒産格安物件の方に目が向いている段階なんじゃないかな。
住友とか野村の割高物件はどこも売れ残りばかりだし。

[359: 物件比較中さん]

割安物件に客が流れるから、売る方も困ってるというのが本音でしょう。

[360: 匿名さん]

オーベルってあの坂が無駄にきつい（ありえない）場所のマンションですよね？
雪なんて降ったら登れるんだろうかってとこ。

あそこは資産価値ありですか？

[361: 匿名さん]

オーベル、確かにスキーのできそうな、ものすごい坂の上なんだけど、
なぜか中古で売り出されると4000万円以上でもすぐ売れちゃうんだよ。
たまに中古で出るけどすぐ消えるから見ててみ。

あの坂で資産価値あるのかって納得できない部分はあるけど、確かに資産価値高いんだと思う。
駅から3分、行きは下り坂だからそれこそ2分くらいだし、
築10年くらいだけど、高級感あるし、山の上で眺めもそれなりで、
中庭式で静かでセキュリティも高そうだからなのかな。

ここもオーベル以上に高級感あって雰囲気がオーベルと似てるんだけど、
なぜだかオーベルと比べると資産価値があると思えない。なんでだろ。
駅からの距離が微妙でベランダ狭いし、建物の間を一般道路が通っていて、落ち着かないからかね。
実際、こんなに売れ残ってるし。

[362: 物件比較中さん]

残り17戸。
いさぎよく各部屋1000万円づつ値引きして売り切れば1億7000万の損だが、
このまんまだと完売まで1～2年以上かかるんだから、
何人もの人件費やMRのコストから見ても、とんとんじゃないのか。
何年も売れ残り続けたらこれまでの購入者も売却しづらいし、ブランドを落としてしまうから、そのほうがいい。

[363: 匿名]

1000万づつ値引きして完売できるならいいけど、１F　はそれでも難しいかも？
そしたら値引きでブランド価値が下がって、人件費もかかって・・・

そんな単純じゃないでしょ。

[364: 匿名さん]

多分もう残り17戸もないですよ

[365: 匿名さん]

17戸も残ってないなら、もうそろそろ撤退したいんだろうね。
でも確かに1000万円引きぐらいじゃ売れないね。

ブランド価値は今更変わらないよ。
プラウド、即完の物件と、売れ残ってどうしようもない物件の二つに分かれてきたのは、みんな知ってるし。

[366: 匿名さん]

野村、この状況下で早く完売して野村の底力を見せてくれ。
どうしようもない物件でも完売させるのが野村のすごさだったはず。
この物件をここまで売ったのはすごいと思う。それはみんなが認めている。
あともう少しだ。顔なじみにさせて泣き落としなどで同情を誘うのではなく、みんな、値引きに期待しているぞ。

[367: 匿名]

このマンション、やけに嫌われてますね。
或いは野村さんが嫌われてるのかな？
ここ最近の書き込みで「どうしようもないマンション」と
連呼されていて、ちょっと同情します。
雰囲気は素敵なので、完売に向けて頑張って欲しいです。

[368: 匿名さん]

そうだね。日産から買った土地だし、地権者ともめたわけではないだろうし、
販売のやり方になんか問題があったのかね。
不動産業はもめごとばかりだから、だからどうしたって感じなんだろうけど。

値引き期待してる人も多いみたいだし、早く完売するといいね。

[369: 匿名さん]

結局、最初の値付けが強気すぎたんだと思う。

まあこのマンションが計画された時は、まさにプチバブル全盛で
駅前タワーという相場を吊り上げる要因もあったから
仕方ない面もあるとは思うけど。どちらにしてもバブルが弾けたら、中途半端なとこはどこもダメだよ。

[370: 匿名さん]

367>
同情するなら、定価で買ってあげたら？
MRに行けば、掲示板のことなんて知らないふりして、勧めてくると思うよ。
ネガレスがめちゃくちゃ多いが、それなりに的ははずしていないし、
悪い部分も見ないで同情して買ってしまうよりは、役に立ってる情報だと思う。
販売戦略を見直さないと仕方ないんじゃない。

[371: 匿名さん]

駅前の値段ですよね。
実際駅前ではないし。
スーパーは近いけれど。

[372: 匿名]

お金ある人達が定価で買って、向かいのヨーカドーでもバシバシ買えば、
ヨーカドー上大岡店も存続で、ご近所さんにメリットあり。
それで良いのでは？
いくらで買うかは自己責任。敢えて買わない我々には関係ない話。

[373: 匿名]

買わないならホッとけばいいじゃん

[374: 購入検討中さん]

これだけ書き込み増えたら、値引きを期待して、MRはいっぱい人が来るんじゃない。
支払い能力の高そうな客から順に少な目の値引きを提示して、
値引き幅をなるべく少なく抑えるとか…。でも、こっちは4000万円以上では買わないよ。

[375: 匿名さん]

みんな強気だねぇ。
でも資金力がなくてどうしようもない人達の悪足掻きにしかみえないのは何故だろう。

[376: 匿名さん]

資金力がなくて、審査が通らない人のひがみだったら、矛先は銀行になるんじゃない？
みんな、高いから、正直に高いと言ってるだけだよ。資金力は関係ないんじゃない？
高くないって言うなら、根拠持って説明してよ。というか定価で買ってみてよ。

[377: 匿名さん]

3500万円ならば買います。

[378: 匿名さん]

ネガレスは増えたけど、たくさんの人が検討してくれるようになってよかったんじゃないかな。

[379: 匿名さん]

↑同感

でも3500はないでしょう。
中古の値段だよ。
高いのは事実だけど悪足掻きしてるっていうのも理解できる。
審査なんて大抵は通るんだしさ。
今後の生活考えての資金力じゃないの？

[380: 匿名さん]

>でも3500はないでしょう。
パークハウスなんか新築3500万でずっと売れ残ってるよ。
モデルルームで使われた分を直して150万プラスして実質3650万だと思うけど、ずっと売れてないし。
山の上だし、みんな3000万くらいが妥当だと思ってると思う。
だったら、格上のここは1階で3500万前後だと思う。

>中古の値段だよ。
中古だろうが新築だろうが、適切な資産価値で取引されるのが普通だろ。
新築でも3000万円台の中古と同じ価値だと買い手から思われるなら、同じ価格帯でも仕方がない。

>高いのは事実だけど悪足掻きしてるっていうのも理解できる。
高い根拠を示してるなら、単なるネガレスではなく、購入の参考にはなると思う。
悪足掻きって根拠はあるのかな。

>審査なんて大抵は通るんだしさ。
銀行は金貸し付けて金利を取って儲けないといけないんだから、
むちゃくちゃだが、たいてい年収の4割までの返済率で審査通すよ。
だから定価で5000万円の物件なら年収600万台でギリギリ審査通るよ。
なので、たいていの共働きで家庭でも買えることは買える。
でも資産価値がないのに無駄に高い物件に対して、そんなギリギリの無理なローン組んでも仕方ないから、
定価で買えても、みんな買わないんだよ。

>今後の生活考えての資金力じゃないの？
当然そうじゃない？無駄に高い物件に対して、定価でローン組んだって仕方ないんだし、余ったお金は他に使えばよい。3000万円台の価値の物件には3000万円台のローンの借り入れで十分。
それ以上は、いくら年収が高くて資金力があっても、無駄な借り入れはしない。

[381: 匿名さん]

ここが平均価格３５００万なら即完売してるでしょ。
そういう価格設定って適性って言えるのかな？

少なくとも「こんな値段で誰が買うの？」という物件を売るのが得意な
野村では失敗とみなされるよね。

同時期に売り出したライオンズだってもっと高かったよ。

[382: 匿名さん]

380さんの言っている事、説得力あるなぁ。
妙に納得しちゃいました。

[383: 匿名さん]

>ここが平均価格３５００万なら即完売してるでしょ。
>そういう価格設定って適性って言えるのかな？
売れ残っている今となっては適正だと思う。
「あれ、定価だと高すぎるから」ってみんな思って買わない状況で、ギリギリ審査が通りそうな人に、
「十分買えますよ」とか言って売ってたら、たちの悪い話になるし、だからみんな警告してくれてるだけだよ。

>少なくとも「こんな値段で誰が買うの？」という物件を売るのが得意な
>野村では失敗とみなされるよね。
そのとおりだと思う。だから定価じゃなく、こそっと値引きしてくれればいいんだよ。
いつまでも売れ残ったら、どうしようもない物件ってことでプラウドのブランドに傷がつくし、
すでに買った人たちもなかなか売りに出せないんだからさ。

>同時期に売り出したライオンズだってもっと高かったよ。
そうだったね。でもあっちはここまで高くなかったから、とっくに完売しちゃったしね。
売り切れた今となっては比較対象にはならず、周辺の中古やパークハウスと比較されるだけ。
そうなったら、たたかれちゃうだけだよ。

[384: 匿名さん]

一・二階が嫌われてるけど個人的には三階の方が嫌だ。
二階はまだ緑で隠れるけど三階は通行人から丸見えのような気がする。

高いというのはよくわかったから、そろそろ違う情報が欲しい。

[385: 匿名さん]

MR行っても、野村もこの状況でいきなり値引きは切り出さないんじゃない？
資産価値の話になると、理屈で勝てないから、客に対して逆切れするしか対応方法がなくなるし。

勿体つけて、何度も何度もMRに足を運ばせて、割高でも何でもいいから、
ここにすみたい、この物件が欲しい、という状態になるまで顔なじみにして、接待して、
さんざんじらせて精神的にこの物件が欲しいという状態にさせて、
ほんの少しだけ値引きを切り出すんじゃないかな？それでコロッといっちゃう人もいるんだろうし。
売っちゃえば、それでいいんだからね。

それとも、年齢、年収、勤務先、子供の数とかから、客の支払い能力を判断し、
値引き幅を調整して、いきなり値引きを切り出すのかな？

[386: まりん]

すみません、購入を考えているものです。
小学校のことについて皆様にお聞きしたいのですが、上大岡小学校を見学してみたのですが、坂が相当きついですよね。小学生達は、みな、頑張って毎日通っているのだと思いますが、３年生くらいから転校して通うにはきつくないでしょうか？
女の子なので、心配で悩んでいます。どうか、ご意見をお聞かせいただきたく、メールしました。
よろしくお願いします。

[387: 入居済み住民さん]

＞386さん

就学前の子供を持つ入居済の者です。
ご指摘の通り相当な坂です。
一度見学しに行きましたが、次は子供が小学校に入るまでやめておこうと思うぐらいの坂でした。
でも、このマンションから毎日通学して行きますよ。
低学年の女の子もいるみたいです。
集団登校もあるでしょうし(現場をみたわけではないのであるかわかりませんが)、
低学年の子を高学年の子が励まして通学するような感じになってくれれば
子供も思いやりも心が芽生えて体力もつくのかな、と期待しています。

他の方はネガレスになると思いますが、少しはプラス材料になればと思います。

[388: 匿名]

私も物件を見に行った時に、３Fの窓のレースのカーテンが見事に全部屋閉まってて、「３Fは丸見えなんだ、嫌だな」と思ったクチです。

[389: 匿名さん]

>一・二階が嫌われてるけど個人的には三階の方が嫌だ。
>二階はまだ緑で隠れるけど三階は通行人から丸見えのような気がする。

どこのマンションでも上の階は外から丸見えだと思うが。
それでも日当たりや景観がいいから人気があって資産価値があるのが普通だろ。

1階、2階はセキュリティが悪いし、日当たりや景観も望めないから、マンションの意味がない。
それでもいいという価値観なら1階2階を選べばいいと思うが、売るときはかなり後悔するぞ

中庭式のマンションなら、上の階でも外から丸見えってのはないだろうけど、
ここはそうじゃないから3階以上も厳しいのでは？
決して1階2階が3階と同じくらい資産価値があるという意味ではなく、
3階以上も1階2階と同じ資産価値しかないということだ。

外から丸見えが嫌なら、マンションではなく戸建てにしたほうがいいのでは？
4000万円で建売も買えるし、もうちょっとだせば注文住宅も買えるぞ。

[390: 匿名さん]

>小学校のことについて皆様にお聞きしたいのですが、上大岡小学校を見学してみたのですが、
>坂が相当きついですよね。小学生達は、みな、頑張って毎日通っているのだと思いますが、
>３年生くらいから転校して通うにはきつくないでしょうか？

お子さんに実際に坂を見せて、聞いてみればよいのではないでしょうか？
坂をあがって通っていらっしゃるお子さんも実際にいらっしゃるのですから、
本気で検討をされているのであれば、掲示板の意見よりも何よりも、
お子さんご本人の意見が大切ではないでしょうか？

[391: 匿名さん]

というかそこの小学生の三年生のけっこうな数の女の子がその坂のぼってるんでしょ？
子供なんかそんなのぜんぜん平気ですよ。というかむしろ鍛えられていいいのでは？
ひょっとして電車とかでも優先して座らせたりしてませんか？？

[392: 匿名さん]

子供の時、坂の多い町に住んでいて1キロ先の小学校に通っていました。中学は2キロ超え。
（親は学校に用事の時はバス利用でした。）
最初はどんな子も初めてです。
もっと小さい1年生の時点で最初から歩いているのですから、最初はキツイと思っても、すぐに慣れると思いますよ。

自分が今でも歩くのが苦にならないのは、子供の時にしっかりと歩いたからだと考えています。

[393: 匿名]

電車で座る子供は馬鹿な親に育つんでしょうね。