プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[324: 近所をよく知る人]

どうだろう、実質１０分じゃ駅までいけないですよ。あの距離

[325: 匿名さん]

323さん＞

おっしゃる通り、売りたくないと考える人は多いと思いますよ。
でもそれだと買う人がいないから検索してもずっと残っていて、それで相場が分かるのだと思いますが。

[326: 周辺住民さん]

野村らしき書き込みが増えてきたね。

[327: 匿名]

野村も早く終わらせて、別のところに力を入れたいのでしょう。

１、２、３番館は結構順調だったみたいだけど、４、５は苦戦。さすがにあの値段でここに住みたい人はそんなにいなかったのかな。

もしヨーカドーが撤退したら、ここは厳しいよね。

[328: 匿名さん]

上の中古マンションよかは高く売れるんじゃねぇの？普通に考えて。
で、3000万前半でほしけりゃあと５，６年待ってみればいーじゃんねぇ。。
出るのかどうかしらんけど。

[329: 購入経験者さん]

他のマンションより多少高く売れるだろうが、よくても3000万円中盤じゃないか。
赤字になるから実際には売却しない人が多いんだろが。
1番館、2番館、3番館でもそれくらいになっちゃうと思う。
大規模マンションだと複数の物件が売り出されると値下げ合戦になるから、売却は大変じゃないかな。

[330: 匿名]

大規模はそうなんですよねぇ。

[331: 周辺住民さん]

ヨーカドーは日産の寮が使われなくて放置されていた時も、閉店したりしなかったんだから、
このマンションができたおかげで、この先も潰れないんじゃない？
だから近所の人は、このマンションを欲しいと思ってる。
ただし、マンションのためだけに高い支払いをしても仕方がないから、無理せず、値段が十分に下がるのを待ってるのさ。大規模だから、いろんな事情で売却をする人も出てくるだろうしね。

さすがにヨーカドーも50年後はあるかどうか分からないし、あっても建物は老朽化で建て替えるだろうから、何らかのリスクはあるけど。それが嫌なら、やっぱり駅の近くにするしかないね。駅の位置はたぶん移動しないから。

[332: 匿名さん]

だから中古で買おうと思ってるなら別にこの板リアルタイムでみなくていーじゃん

[333: 匿名さん]

ここが数年で3000万円台前半になる？あまりそんな気がしないけど。坂の上のマンションと同列に考えていいのか。俺は全然違う次元の話ではないかと思う。もう少し高く売れるんでないか？ま、新築のスレで議論することでもないけどね…

[334: 匿名さん]

坂の上とは同じにできないですよね。さすがに。

しか～し、駅から遠い事にはかわりない。
それを考慮した上でわが家は駅前のマンションにしました。
とても素敵だし雰囲気もすっごく好きだったんですが…。

[335: 購入検討中さん]

買うなら、資産価値は私は気になります。本当に大丈夫なんですか？

[336: 匿名さん]

中古のオーベル・グランディオかヘリオスタワーの方が資産価値は上かも・・・

[337: 匿名]

遠くないでしょ。上大岡で喧騒避けて平坦駅近探すと自ずと限られるような

[338: 匿名さん]

いつのまにか書き込みが増えてますね。
自動車もそうですが、新築で買うときに中古で売れるかは気になりますよね。

中古で検索すると出てくるのは、高すぎるとか、山の上とか売れてない物件ばかりです。
3000万円後半の売り出し価格になっているのは、多少、70平米より占有面積が広いというのもあるでしょう。
でもいつまでたっても検索一覧から消えず、500万円引きとか価格改定された瞬間に消えてしまいます。

新築で買って住宅ローン減税の適用が終わる10年後に売って住み替えようと考えたとき、
4000万円以上で売り出してすぐに売れたらいいんですが、
売り出したらいつまでも検索一覧に表示される状態だと困りますよね。
今、新築の状態で値引きがあったとして、4000万円前半くらいの価格でそれでもたくさん部屋が売れ残っている状態だとすると、10年後は4000万円で売り出しても買い手が見つからず、価格改定せざるを得なくなります。
売りたい価格はいろいろあると思いますけど、周りのマンションが3000万円台で売られていると、
買い手が買いたい価格帯は3000万円中盤から下のレンジになってしまいます。
1階とか地下の部屋だと人気がないのでさらに大変な状況になると思います。
大規模なので、同時に複数の部屋が売り出されると、お互いに値引き合戦になることもあると思います。
もちろんここはグレードが高いマンションで、他のマンションよりは少し高く売れると思いますけど。

ここの周辺はやかましくありませんが、交通量の多い道にも面していて、極端に静かな場所でもありません。そもそも駅から近い建物はある程度、喧騒があるのが普通です。
平坦で壱番館よりもっと駅に近いマンションなら、この地域ならパークホームズとかパークスクエアもあったと思います。同時に中古で売り出されたら、こういうのと比較されてしまうこともあります。そんなこと気にする人は、まったく値崩れしない地域で駅前のタワーマンションとか買えばいいんですけど、この地域でこのマンションを欲しい人は多いと思うし、やっぱり気になると思います。

野村だってプラウドのブランドのためにも、そろそろ売り切りたいのでいい時期でしょうし、
納得できれば買えばいいんじゃないでしょうか。
たとえ定価で買った人も、グレードの高いマンションなので、
住み替えを考えず、ずっと所有していれば問題ないと思いますし。

[339: 匿名さん]

↑
ノムラウザイ

[340: 匿名さん]

↑
アンチノムラウザイ

検討板ではなく冷やかし板に成り下がってるここに
何書かれようが野村は気にしてないよ

[341: 匿名さん]

>339さん

338ですが、野村じゃないですよ。
ここ(特に今、売れ残っている部屋)は資産価値があんまりないので、
1000万円値引きがあったとしても住み替えで売ると売却損が出ますから、
それでもいいなら買えばいいんじゃないでしょうかと言っているだけです。
野村から最近、特にチラシがいっぱい送られてきますし、いいかげんそろそろケリをつけたいのでしょう。

[342: 338]

338です。

結論が紛らわし言い方をしてすみません。
341さんの言うとおり、住み替えを考えたときに値引きがあっても売却損が出てしまうリスクをお伝えしたかっただけです。
新築であえて買わなかった人たちは、みんなそれを待っていますから。
マンションは最初は気に入って永住するつもりでも、なぜかそのうち住み替えたいと思う人が多いです。
戸建ては思い入れがある人が多くて、多少、不便でもなかなか手放さないんですけど。

支払いに余裕のある人たちはこういうことをよく知っているので、こういう物件に手を出したりしないんですけど、
グレードが高いマンションなので、支払いに余裕のない人が値引きに興味をそそられて食いついてしまうと、
ただ売切れればいい野村の思う壺になってしまいます。

[343: 匿名さん]

１０００万円も値引きされるんでしょうか？
となると１Ｆか２Ｆの日辺りが極端に悪い部屋ですよね？
現在どれくら売れ残っているんでしょうか。

もう一度モデルに行こうと思ってるんですが、１Ｆ２Ｆの部屋だけならちょっと考えようと思って。

[344: 匿名さん]

265さんが書いている賃貸に出てる4番館の2部屋、まだありますね。

4番館 17.8万円 77平米 2F
4番館 18万円 84平米 地下
1番館 18.9万円 90平米 4F

売却するよりは賃貸に出したほうがいいんだろうけど、大規模だから賃貸に出る部屋も多くなってきましたね。
壱番館のけっこう高かった部屋も賃貸に出てるんですね。
これでもずっと借り手がつかないとちょっと心配ですね。
不況だし賃貸も15万円くらいじゃないと、みんな借りないのかな…。

[345: 匿名さん]

343さん

実際に値引きがあるかは分かりませんが、値引きしてもらった人は念書を書くのですから、
値引き額の正確な情報はなかなか入手しにくいのでは。
MRにたくさん人がいるときは、野村も値引きの話はしないでしょう。

ただ3階以上でも1000万円引きの4000万円、2階以下なら3500万円くらいが妥当な価格だと思います。
理由としては、山の上のパークハウスが新築で3580万円で売れずにずっと残っていますから、
実際は3000万円くらいの価値だと思っている人が多いと思われるからです。
だとすると、少し条件もグレードも高いここは3500万円より少し上のレンジじゃないでしょうか。
5000万とかの定価がついていたのは、リーマン前に土地を買い付けてしまったのと、
駅前のタワー5000万以上で買う人がいるなら、
ここも5000万で買う人がいるという販売戦略だったと思います。

上の書き込みにあるように、賃料の相場も、一番いい条件の1番館でも売れ残っている4番館と大して変わりません。
大規模なので、もっとも安い部屋に資産価値が引っ張られてしまうリスクが高いです。
だから無理して買う必要はないと思います。(もし買った場合は、売却せず、長く持ち続けることです)

値引き額に一喜一憂せず、自分でこれならと思える金額なら購入されればいいのではないでしょうか。
定価はとうてい無理だが、いくらなら買うとか、予算と購入意志をはっきり伝えたら、
野村も対応しやすいんじゃないですか。

[346: 近所をよく知る人]

パークハウスの売れ残りって、モデルルームで使用された部屋が3580万円だろ。
フローリングとクロスを全部交換して、せいぜい150万円だから、
実際は3700万円くらいかあ。それが売れないってやっぱり、実際の価値は3000万円くらいなのかね。

[347: 匿名さん]

あんまり期待すんな(笑)

[348: 匿名さん]

3000万円台前半にはならないですかね？？

[349: 購入経験者さん]

欲しいけど、決して無理しては買わない、ここまでの金額だったら買う。
という姿勢を最後まで貫けばいいんじゃないかい。
野村は、欲しい客には、泣き落とし、逆切れ、なんでもやって精神的にゆさぶりをかけてくるぞ。がんばれ(笑)。

[350: 匿名さん]

無理すれば３０００万前半いけるかしら？
今週末無理しに行こうかな

[351: 匿名さん]

　ここより駅近で管理のいいタワーマンションでない中古マンションって例えばどこ？上大岡でマンション探してプラウドも見たけど、どうしても高すぎる感が否めず。未だに住み替えの目処立っていません。

[352: 匿名さん]

坂の上でも資産価値の減らないオーベルや、駅の隣に名前は分からんがいくつか新しいマンションもあると思う。
少し築年数はたつが平坦なとこでパークスクエアかパークホームズかいくつかあるはず。
プラウドと反対に別所のヨーカドーの隣にもあったと思う。
築年数相応に買いやすくなって、きちんと管理されてるよ。
それこそ新築のコミュじゃなく、リハウス、アーバンネットとかリバブルに聞け。

ぴったりおんなじ条件でここと比較できる物件はないかもしれんが、ここの値段の高さは周りと比べて飛び抜けてる。大規模マンションなんだから、希少価値なんてどこにもない。

[353: 匿名さん]

中古の値段を色々調べるのは結構だがそれと同等の金額で交渉してどうにかなる物件なのか、ここ？？
それに横浜市内の急行以上の停車駅から徒歩約10分マンションで、3000万円前半の新築物件って実際あるのか他に？？

[354: 匿名さん]

>>353
イニシア横濱鶴見とか

[355: 匿名さん]

61平米くらいの部屋じゃん。。。でもまぁ徒歩10分くらいではあるな（笑）

[356: 購入検討中さん]

近所に新築はないかもしれんが、買うなら、もし中古で売ったときの値段は、普通、気になるだろ。
価値のある高額物件なのか、無意味な高額物件なのか、判断する材料にはなると思う。
でも3000万円前半はさすがに安すぎだね。345の言うとおり、1階2階で3500万円くらいが普通じゃないのかな。

[357: 匿名さん]

ついにイニシアと比較されるようになっちゃったね。さすがにイニシアよりは格上だとは思うが。

[358: 匿名さん]

アールブラン西蒲田もソコソコ安いけど当然ここよりは狭い。
ただ、今はこういう倒産格安物件の方に目が向いている段階なんじゃないかな。
住友とか野村の割高物件はどこも売れ残りばかりだし。

[359: 物件比較中さん]

割安物件に客が流れるから、売る方も困ってるというのが本音でしょう。

[360: 匿名さん]

オーベルってあの坂が無駄にきつい（ありえない）場所のマンションですよね？
雪なんて降ったら登れるんだろうかってとこ。

あそこは資産価値ありですか？

[361: 匿名さん]

オーベル、確かにスキーのできそうな、ものすごい坂の上なんだけど、
なぜか中古で売り出されると4000万円以上でもすぐ売れちゃうんだよ。
たまに中古で出るけどすぐ消えるから見ててみ。

あの坂で資産価値あるのかって納得できない部分はあるけど、確かに資産価値高いんだと思う。
駅から3分、行きは下り坂だからそれこそ2分くらいだし、
築10年くらいだけど、高級感あるし、山の上で眺めもそれなりで、
中庭式で静かでセキュリティも高そうだからなのかな。

ここもオーベル以上に高級感あって雰囲気がオーベルと似てるんだけど、
なぜだかオーベルと比べると資産価値があると思えない。なんでだろ。
駅からの距離が微妙でベランダ狭いし、建物の間を一般道路が通っていて、落ち着かないからかね。
実際、こんなに売れ残ってるし。

[362: 物件比較中さん]

残り17戸。
いさぎよく各部屋1000万円づつ値引きして売り切れば1億7000万の損だが、
このまんまだと完売まで1～2年以上かかるんだから、
何人もの人件費やMRのコストから見ても、とんとんじゃないのか。
何年も売れ残り続けたらこれまでの購入者も売却しづらいし、ブランドを落としてしまうから、そのほうがいい。

[363: 匿名]

1000万づつ値引きして完売できるならいいけど、１F　はそれでも難しいかも？
そしたら値引きでブランド価値が下がって、人件費もかかって・・・

そんな単純じゃないでしょ。

[364: 匿名さん]

多分もう残り17戸もないですよ

[365: 匿名さん]

17戸も残ってないなら、もうそろそろ撤退したいんだろうね。
でも確かに1000万円引きぐらいじゃ売れないね。

ブランド価値は今更変わらないよ。
プラウド、即完の物件と、売れ残ってどうしようもない物件の二つに分かれてきたのは、みんな知ってるし。

[366: 匿名さん]

野村、この状況下で早く完売して野村の底力を見せてくれ。
どうしようもない物件でも完売させるのが野村のすごさだったはず。
この物件をここまで売ったのはすごいと思う。それはみんなが認めている。
あともう少しだ。顔なじみにさせて泣き落としなどで同情を誘うのではなく、みんな、値引きに期待しているぞ。

[367: 匿名]

このマンション、やけに嫌われてますね。
或いは野村さんが嫌われてるのかな？
ここ最近の書き込みで「どうしようもないマンション」と
連呼されていて、ちょっと同情します。
雰囲気は素敵なので、完売に向けて頑張って欲しいです。

[368: 匿名さん]

そうだね。日産から買った土地だし、地権者ともめたわけではないだろうし、
販売のやり方になんか問題があったのかね。
不動産業はもめごとばかりだから、だからどうしたって感じなんだろうけど。

値引き期待してる人も多いみたいだし、早く完売するといいね。

[369: 匿名さん]

結局、最初の値付けが強気すぎたんだと思う。

まあこのマンションが計画された時は、まさにプチバブル全盛で
駅前タワーという相場を吊り上げる要因もあったから
仕方ない面もあるとは思うけど。どちらにしてもバブルが弾けたら、中途半端なとこはどこもダメだよ。

[370: 匿名さん]

367>
同情するなら、定価で買ってあげたら？
MRに行けば、掲示板のことなんて知らないふりして、勧めてくると思うよ。
ネガレスがめちゃくちゃ多いが、それなりに的ははずしていないし、
悪い部分も見ないで同情して買ってしまうよりは、役に立ってる情報だと思う。
販売戦略を見直さないと仕方ないんじゃない。

[371: 匿名さん]

駅前の値段ですよね。
実際駅前ではないし。
スーパーは近いけれど。

[372: 匿名]

お金ある人達が定価で買って、向かいのヨーカドーでもバシバシ買えば、
ヨーカドー上大岡店も存続で、ご近所さんにメリットあり。
それで良いのでは？
いくらで買うかは自己責任。敢えて買わない我々には関係ない話。

[373: 匿名]

買わないならホッとけばいいじゃん