プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[301: 匿名さん]

スーモとかだと当初の値段のまま延々と広告打ってるから
もうこの表示値段では、最初からMRに行く気もしないという人が大半なんだと思う。
野村の戦略ミスだね。

まあ、スーモに「新価格・値下げ！」とか書く野村物件とか確かに想像も出来ないけど。
それだけ最初の値付けに失敗すると苦しい、ということか。

[302: ご近所さん]

最初の値付けに失敗したというか、土地を日産からリーマン前に買い付けている物件だから
どうしようもないんだけどね。
駅前のタワー、5,000万円以上でも買う人間がいるなら、
それなりの設備にすればここも買う富裕層がいるだろうという戦略だったんだろうね。
そのおかげで建物は最近のプラウドよりも多少豪華だと思う。

ちょっと前の野村は、たとえ完売できないどうしようもない物件でも、
プラウドのブランドと販売力で売り切ってしまうデベだった。
ま、そのおかげで、富裕層でもないのに高い物件買わされた人もいるんだろうと思う。
最近はプラウドのメッキもはがれてきたが。

相場からかけ離れた物件を販売するのは、購入者も野村も幸せにならないから、
それなりの価格で販売されればいいんじゃないか。

ま、土地を高く売り抜けた日産が一番得したんだろうね。

[303: 匿名さん]

前にモデル行ったとき１Ｆ以外もかなり紹介されましたが今は１Ｆしか残ってないって事ですか？
だとしたら２０％引かれても買わないですが、２Ｆ以上だったら２０％オフされるなら考えたいものですが…。
２Ｆ以上でかなりの値引きを打診された方っていますか？

[304: 匿名さん]

上の階で20パーセント引きを狙うのがいい感じだと思う（それでもちょっと高いが）。
ただ、1階は地下だから、2階は地上と同じ高さじゃなかったっけ？それって実質1階だよね。
3階以上じゃないと厳しいんでは？
3階以上から売れているなら、まだ売れ残ってる部屋あるのかな。

[305: 匿名さん]

確かに…
２階でも実質い１Ｆより若干目線上程度でしたね。

３階以上で２０％狙うのはちょっと厳しい感じしますね。
でもちょっと聞いてみようかしら

[306: 匿名さん]

なんだか2割引の宣伝みたいになってきたね。これで週末のMRは値引き目当ての客がいっぱい押し寄せるんじゃない。少しでも完売に近づきそうで、よかったね、野村。これも野村がしくんでるのかもしれないけど。

[307: 匿名さん]

>>306
しかしそういう客が殺到した時は「値引きはしてません」と言うのが野村
あっちは百戦錬磨だからね

[308: 匿名さん]

ながなが話して、何度もMRにこさせて、顔なじみにさせて、
特別にとか行って最後に値引きの話しを切り出してくるんだろ。
結局は値引き目当てでも客がたくさん集まればいいんだよ。
その中で値引き要求額が低い客を見つけて売りつけるだけなんだからさ。

ここのマンション自体は欲しい人間は多くて、ネックは価格だけなんだから、うっかり釣られる人間が出てくれば野村の勝ちってとこじゃない。こういう部分で底力を見せるのが野村だと思う。

[309: 匿名さん]

3,000万円台でなければ買わないほうがいいです。買ったら最後、＊＊＊みです。

[310: 匿名さん]

3,000万円台ねぇ。。
駅からそこそこのまぁまぁの新築マンションがその値段が妥当って上大岡って、いったい。。。
自分も高いと思ってパスしたクチではあるが、最近のスレ観てると安売り頼みでハエみたいなのたかってくる最近の状況を観るにつけ、そういうヤカラと一緒に住むことにならなくてホント良かったと思ってしまうよ、正直。

[311: 匿名さん]

>310

高くても欲しいなら、値引きしてほしいと思うのが普通じゃないの？
高いけど値引きしてとは言わないとか、プライドの高い貴族気どりな人間と住むほうがいやだけど。

[312: 購入経験者さん]

そういう輩には意地でも値引きしない、のが野村不動産なのだと思います。
その反面、質のいい客には、ウソみたいにポロッと結構な額の値引きを提示するのも野村です。
だから値引きを広告しなくても、いつのまにか売れているのです。

価格次第で、と興味のある方はまずはＭＲへ行ってみることをおすすめします。
あなたが質のいい客だとみなされれば、驚くほどの値引き額を提示されるかもしれませんよ。

[313: 匿名さん]

世界一の時間へ！

[314: 購入経験者さん]

じらせてじらせて、ほしくさせてから、最後の最後にようやく値引きってやり方じゃないの？
いろんなMRまわってみて、野村は一番すごいと思う。単なる心理戦なんだよね。
でもどこのデベもそうだったけど、どっかで断ると、本性出すんだけどね。

[315: 匿名]

297さん

1000万円値引きを提示されたのにも関わらず、買わなかったのは、何故なんでしょう？
建物とか構造とかに、何か重大な問題でもあるんですかね。地震に弱いとか。

あの仕様と立地で、1000万も引いてくれたら、自分ならコロンと行きそうです。

[316: 匿名]

>315さん


297です。
それこそ、一発目で交渉もなくその値引き提示があったから、焦らなくてもしばらく売れないな・・・と踏んで他の物件と色々比較できた。

そしたらこれより良い物件が見つかったので断った。
やっぱりその時点でも検討物件はまだ売れ残ってたよ。

[317: 匿名さん]

297さん＞

1000万円値引きしてくれたのは、1階の部屋ですか？それとも3階以上ですか？

[318: 匿名さん]

ここが1000万引きだったらコロンと行っちゃうって人は騙されやすい人なんだろうね。
自分は元々上大岡住みだから、知り合いの不動産屋にここが中古に出たら
どれくらいの査定になるか聞いてみたことがあるけど、その時にここはいくら下がっても
将来売るつもりがあるんなら買ったらいけないと悟ったよ。

定価で買っちゃった人はどうするんだろうね。
まあ、元々何があっても売るつもりが無い人しか買わないのかもしれないが。

[319: 匿名]

318さん

買ってはいけないと悟ったのは何故ですか？
具体的に教えていただき、参考にしたいです。

[320: 匿名さん]

SUUMOで中古物件の相場とか見れば分かりますけど、
駅から10分で70平米で築10年の中古マンションで上の階でも3000万円前半で取引されている地域です。
ここは売り出し価格が5000万円くらいなので、売却すると赤字になってしまうのです。
4000万円以上の物件は駅から1分とか、いくら高くても欲しいという決定的な条件が必要です。
新築マンションは、最初の数年で価値が一気に落ちていきますけど、ここはそれが激しすぎるので、
一生ここに住むから売却する予定はなく、価値が下がってもいいという人しか購入に踏み切れないのです。

ヘリオスとかオーベルグランデュオは中古でも値段が高いですが、人気があってそんなに価値が下がらないです。

ここはいいマンションなので住みたいという人はとても多いと思います。
でも買わなかった理由としては、たとえ1000万円値引きされても割が合わないので、
どうしても住みたいなら3000万円切るような値段になったときに中古で考えようと思ったのだと思います。
それ以上は激しく価値が落ちていくことはないですから。1階は避けたほうがいいと思いますけど。

野村から定価で高く買ってしまった場合は、たとえ1階でも、
自分で住むか高い賃料は期待できなくても賃貸に出して、売却しないで持ち続けたほうがいいと思います。
60年たってもしっかりした建物なので、ちゃんとのこっているでしょうし、
最初に大きく価値が下がった後は、ゆっくりとしか価値は下がらないですから。
マンション自体が供給過剰にならなければいいですが、不動産を買う限りはついて回るリスクですし。

野村はやっぱり百戦錬磨で、よくここまで販売したと思います。

[321: 匿名さん]

SUUMOで調べてみました

検索条件 ： 上大岡 | 3000万円以上 | 駅徒歩：15分以内 | 10年以内

重複を省くと12件見つかりました

320さんがおっしゃる3000万前半というのは
ここより条件が悪い徒歩10分以上のところですね
しかも山の上です

中古を買う時も表示価格から500万値引きを狙えということでしょうか？

* リステージ上大岡　3990万円
徒歩13分　143.71m2
'04年12月（築後年数6年）
* グランシーナ上大岡プラティナム　3780万円
徒歩9分　85.5m2
'04年2月（築後年数7年）
* グランシーナ上大岡プラティナム　3980万円
徒歩9分　96.36m2
'04年2月（築後年数7年）
* クレッセント上大岡ヴューズテラス　3580万円
徒歩15分　85.24m2
'04年2月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3100万円
徒歩13分　73.72m2
'04年1月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3480万円
徒歩13分　81.39m2
'04年1月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3580万円
徒歩13分　84.49m2
'04年1月（築後年数7年）
* 横浜ヘリオスタワー　4480万円
徒歩1分　67.29m2
'03年12月（築後年数7年）
* パークホームズ上大岡ディアエアー　4480万円
徒歩8分　84.57m2
'03年11月（築後年数7年）
* ネオマイム上大岡ステーションアベニュー　4980万円
徒歩1分　99.84m2
'03年8月（築後年数7年）
* ジェイパーク横濱ヒルズ　6080万円
徒歩15分　167.53m2
'03年6月（築後年数8年）
* クリオ上大岡西弐番館　3480万円
徒歩13分　78.15m2
'02年2月（築後年数9年）

[322: 匿名さん]

321さん＞

SUUMOで検索すると出てくるのは、だいたい3000万円後半とか山の上でいつまでも売れてない部屋です。
売れてしまう部屋は、3000万円後半とか立地が良いので、検索しても出てこないのです。
なので実際の相場は3000万円前半くらいだと思います。
中古物件を買うときは、部屋の中が汚れているから、表示価格から200万円値引きしてほしいとか、
そういうやりとりが必ずあります。
またなかなか売れないので300万円値下げするといきなり売れてしまうので、検索しても出てこないのです。
駅から10分以内だとすぐ売れるので、ローンを組むのに少し敷居の高い4000万円以上の物件しか残っていないと思います。山の上でもオーベルグランデュオとかは人気ありますけど。
こういう地元の相場観みたいなことはMRではなく、中古を扱う不動産屋さんに聞いてみれば教えてくれると思いますけど。この物件買うなら、みんな駅前のタワーとかみなとみらいか東戸塚の中古とか資産価値が減らない物件に流れてしまったんじゃないですか。

野村はリーマン前に高い値段で日産から土地を買い付けているので、定価かそれに近い価格で売らないとなかなか利益が出せず、すぐローン審査通りそうなお客を見極めて(これが仕事の大半なのでしょうが)、今となっては値引き幅を調節したり、マンションの雰囲気に合わないお客には値引きしなかったりと頑張ってるのだと思います。それはそれで、住んでいる人のためにも、プラウドのブランドを保つためにも大切なのでしょうね。

[323: 匿名さん]

いえいえ、SUUMOを見れば相場がわかるとおっしゃったので調べたまでですよ

買い手がつくかどうかは別として
駅から10分で70平米で築10年の中古マンションを
3000万円前半で売りたくない人の方が大半なのではないか
ということです。

[324: 近所をよく知る人]

どうだろう、実質１０分じゃ駅までいけないですよ。あの距離

[325: 匿名さん]

323さん＞

おっしゃる通り、売りたくないと考える人は多いと思いますよ。
でもそれだと買う人がいないから検索してもずっと残っていて、それで相場が分かるのだと思いますが。

[326: 周辺住民さん]

野村らしき書き込みが増えてきたね。

[327: 匿名]

野村も早く終わらせて、別のところに力を入れたいのでしょう。

１、２、３番館は結構順調だったみたいだけど、４、５は苦戦。さすがにあの値段でここに住みたい人はそんなにいなかったのかな。

もしヨーカドーが撤退したら、ここは厳しいよね。

[328: 匿名さん]

上の中古マンションよかは高く売れるんじゃねぇの？普通に考えて。
で、3000万前半でほしけりゃあと５，６年待ってみればいーじゃんねぇ。。
出るのかどうかしらんけど。

[329: 購入経験者さん]

他のマンションより多少高く売れるだろうが、よくても3000万円中盤じゃないか。
赤字になるから実際には売却しない人が多いんだろが。
1番館、2番館、3番館でもそれくらいになっちゃうと思う。
大規模マンションだと複数の物件が売り出されると値下げ合戦になるから、売却は大変じゃないかな。

[330: 匿名]

大規模はそうなんですよねぇ。

[331: 周辺住民さん]

ヨーカドーは日産の寮が使われなくて放置されていた時も、閉店したりしなかったんだから、
このマンションができたおかげで、この先も潰れないんじゃない？
だから近所の人は、このマンションを欲しいと思ってる。
ただし、マンションのためだけに高い支払いをしても仕方がないから、無理せず、値段が十分に下がるのを待ってるのさ。大規模だから、いろんな事情で売却をする人も出てくるだろうしね。

さすがにヨーカドーも50年後はあるかどうか分からないし、あっても建物は老朽化で建て替えるだろうから、何らかのリスクはあるけど。それが嫌なら、やっぱり駅の近くにするしかないね。駅の位置はたぶん移動しないから。

[332: 匿名さん]

だから中古で買おうと思ってるなら別にこの板リアルタイムでみなくていーじゃん

[333: 匿名さん]

ここが数年で3000万円台前半になる？あまりそんな気がしないけど。坂の上のマンションと同列に考えていいのか。俺は全然違う次元の話ではないかと思う。もう少し高く売れるんでないか？ま、新築のスレで議論することでもないけどね…

[334: 匿名さん]

坂の上とは同じにできないですよね。さすがに。

しか～し、駅から遠い事にはかわりない。
それを考慮した上でわが家は駅前のマンションにしました。
とても素敵だし雰囲気もすっごく好きだったんですが…。

[335: 購入検討中さん]

買うなら、資産価値は私は気になります。本当に大丈夫なんですか？

[336: 匿名さん]

中古のオーベル・グランディオかヘリオスタワーの方が資産価値は上かも・・・

[337: 匿名]

遠くないでしょ。上大岡で喧騒避けて平坦駅近探すと自ずと限られるような

[338: 匿名さん]

いつのまにか書き込みが増えてますね。
自動車もそうですが、新築で買うときに中古で売れるかは気になりますよね。

中古で検索すると出てくるのは、高すぎるとか、山の上とか売れてない物件ばかりです。
3000万円後半の売り出し価格になっているのは、多少、70平米より占有面積が広いというのもあるでしょう。
でもいつまでたっても検索一覧から消えず、500万円引きとか価格改定された瞬間に消えてしまいます。

新築で買って住宅ローン減税の適用が終わる10年後に売って住み替えようと考えたとき、
4000万円以上で売り出してすぐに売れたらいいんですが、
売り出したらいつまでも検索一覧に表示される状態だと困りますよね。
今、新築の状態で値引きがあったとして、4000万円前半くらいの価格でそれでもたくさん部屋が売れ残っている状態だとすると、10年後は4000万円で売り出しても買い手が見つからず、価格改定せざるを得なくなります。
売りたい価格はいろいろあると思いますけど、周りのマンションが3000万円台で売られていると、
買い手が買いたい価格帯は3000万円中盤から下のレンジになってしまいます。
1階とか地下の部屋だと人気がないのでさらに大変な状況になると思います。
大規模なので、同時に複数の部屋が売り出されると、お互いに値引き合戦になることもあると思います。
もちろんここはグレードが高いマンションで、他のマンションよりは少し高く売れると思いますけど。

ここの周辺はやかましくありませんが、交通量の多い道にも面していて、極端に静かな場所でもありません。そもそも駅から近い建物はある程度、喧騒があるのが普通です。
平坦で壱番館よりもっと駅に近いマンションなら、この地域ならパークホームズとかパークスクエアもあったと思います。同時に中古で売り出されたら、こういうのと比較されてしまうこともあります。そんなこと気にする人は、まったく値崩れしない地域で駅前のタワーマンションとか買えばいいんですけど、この地域でこのマンションを欲しい人は多いと思うし、やっぱり気になると思います。

野村だってプラウドのブランドのためにも、そろそろ売り切りたいのでいい時期でしょうし、
納得できれば買えばいいんじゃないでしょうか。
たとえ定価で買った人も、グレードの高いマンションなので、
住み替えを考えず、ずっと所有していれば問題ないと思いますし。

[339: 匿名さん]

↑
ノムラウザイ

[340: 匿名さん]

↑
アンチノムラウザイ

検討板ではなく冷やかし板に成り下がってるここに
何書かれようが野村は気にしてないよ

[341: 匿名さん]

>339さん

338ですが、野村じゃないですよ。
ここ(特に今、売れ残っている部屋)は資産価値があんまりないので、
1000万円値引きがあったとしても住み替えで売ると売却損が出ますから、
それでもいいなら買えばいいんじゃないでしょうかと言っているだけです。
野村から最近、特にチラシがいっぱい送られてきますし、いいかげんそろそろケリをつけたいのでしょう。

[342: 338]

338です。

結論が紛らわし言い方をしてすみません。
341さんの言うとおり、住み替えを考えたときに値引きがあっても売却損が出てしまうリスクをお伝えしたかっただけです。
新築であえて買わなかった人たちは、みんなそれを待っていますから。
マンションは最初は気に入って永住するつもりでも、なぜかそのうち住み替えたいと思う人が多いです。
戸建ては思い入れがある人が多くて、多少、不便でもなかなか手放さないんですけど。

支払いに余裕のある人たちはこういうことをよく知っているので、こういう物件に手を出したりしないんですけど、
グレードが高いマンションなので、支払いに余裕のない人が値引きに興味をそそられて食いついてしまうと、
ただ売切れればいい野村の思う壺になってしまいます。

[343: 匿名さん]

１０００万円も値引きされるんでしょうか？
となると１Ｆか２Ｆの日辺りが極端に悪い部屋ですよね？
現在どれくら売れ残っているんでしょうか。

もう一度モデルに行こうと思ってるんですが、１Ｆ２Ｆの部屋だけならちょっと考えようと思って。

[344: 匿名さん]

265さんが書いている賃貸に出てる4番館の2部屋、まだありますね。

4番館 17.8万円 77平米 2F
4番館 18万円 84平米 地下
1番館 18.9万円 90平米 4F

売却するよりは賃貸に出したほうがいいんだろうけど、大規模だから賃貸に出る部屋も多くなってきましたね。
壱番館のけっこう高かった部屋も賃貸に出てるんですね。
これでもずっと借り手がつかないとちょっと心配ですね。
不況だし賃貸も15万円くらいじゃないと、みんな借りないのかな…。

[345: 匿名さん]

343さん

実際に値引きがあるかは分かりませんが、値引きしてもらった人は念書を書くのですから、
値引き額の正確な情報はなかなか入手しにくいのでは。
MRにたくさん人がいるときは、野村も値引きの話はしないでしょう。

ただ3階以上でも1000万円引きの4000万円、2階以下なら3500万円くらいが妥当な価格だと思います。
理由としては、山の上のパークハウスが新築で3580万円で売れずにずっと残っていますから、
実際は3000万円くらいの価値だと思っている人が多いと思われるからです。
だとすると、少し条件もグレードも高いここは3500万円より少し上のレンジじゃないでしょうか。
5000万とかの定価がついていたのは、リーマン前に土地を買い付けてしまったのと、
駅前のタワー5000万以上で買う人がいるなら、
ここも5000万で買う人がいるという販売戦略だったと思います。

上の書き込みにあるように、賃料の相場も、一番いい条件の1番館でも売れ残っている4番館と大して変わりません。
大規模なので、もっとも安い部屋に資産価値が引っ張られてしまうリスクが高いです。
だから無理して買う必要はないと思います。(もし買った場合は、売却せず、長く持ち続けることです)

値引き額に一喜一憂せず、自分でこれならと思える金額なら購入されればいいのではないでしょうか。
定価はとうてい無理だが、いくらなら買うとか、予算と購入意志をはっきり伝えたら、
野村も対応しやすいんじゃないですか。

[346: 近所をよく知る人]

パークハウスの売れ残りって、モデルルームで使用された部屋が3580万円だろ。
フローリングとクロスを全部交換して、せいぜい150万円だから、
実際は3700万円くらいかあ。それが売れないってやっぱり、実際の価値は3000万円くらいなのかね。

[347: 匿名さん]

あんまり期待すんな(笑)

[348: 匿名さん]

3000万円台前半にはならないですかね？？

[349: 購入経験者さん]

欲しいけど、決して無理しては買わない、ここまでの金額だったら買う。
という姿勢を最後まで貫けばいいんじゃないかい。
野村は、欲しい客には、泣き落とし、逆切れ、なんでもやって精神的にゆさぶりをかけてくるぞ。がんばれ(笑)。

[350: 匿名さん]

無理すれば３０００万前半いけるかしら？
今週末無理しに行こうかな