プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[264: ご近所さん]

つーことは横浜エリア値引き率ＮＯ．１！ってこと。

[265: 匿名さん]

ここんとこ、しばらくSUUMOに四番館(たぶん)の部屋が賃貸物件で出ているんだが、こんな感じ。

77平米(2階) 17.8万円
84平米(地下) 18万円

2部屋とも5,000万円以上した部屋だろうし、
転勤が決まった人が賃貸で借り手を募集しているのだろうけど、借り手がつくかな。

[266: 購入検討中さん]

私も四番館、伍番館の１階、２階の日当たりがかなり気になる。それも冬の。特に伍番館って日産の寮が割と近い距離で建っているので心配です。

[267: ご近所さん]

朝とか夕方とかいろんな時間帯に部屋見せてもらって、問題なさそうか、自分で確認してみるしかないんじゃない。
でも売却する可能性もあるなら、1階2階は人気がないからやめときな。
中古でもっと安く日当たりいい部屋が見つかるよ。

[268: 匿名]

それくらいでしか貸せないのか…。
やはりより駅ちかのほうが高く出せるようだな。
しかし借り手にしてみれば低層ファミリータイプがいいと言う人もいるだろうに。賃貸は割と弱気な値段設定だ

[269: 匿名さん]

賃貸の賃料も期待できないよ。別に賃料が弱気なのではなく、それくらいの相場だから。
売却価格も期待できないよ。ここ買ったら永住するしかない。
仮に1,000万円値引きしてくれても、まだ高い。
唯一いいところは、最近のプラウドよりも設備や内装が多少豪華なところかな。
プラウドに住んで自分は貴族だと思い込める人向け。
ただタワーが完売したので、比較物件がなくなって、あんまり値引きしてくれないんじゃないか。

[270: 匿名さん]

そもそもここを買って賃貸で出したり売却する人って、どうしてここを買ったんだろう。
地権者は別だけど。

潰しが利かない物件というのは買う前から明白だっただろうし。

[271: 匿名さん]

18万（あるいはもっと安くしても）で貸しても十分利益が出せる値段で購入できたのでしょう。

[272: 匿名さん]

>270

賃貸に出している人は、転勤とか事情が変わって住めなくなった人でしょう。
購入する際に、つぶしがきかないということを十分説明受けているならいいのですが。

>271

仮に物件価格の全額5,000万円を現金で購入していた場合、
80%稼動で借り手が見つかったとして、これから先の管理費や修繕積立金が平均月3万円として計算して、
利益が出るのに37年くらいかかりますよ。
家賃下落率や固定資産税も考慮したら40年かかっても利益は出ないと思います。
5000万円ものお金を40年以上も遊ばせておく人がいるわけないでしょう。

[273: 匿名さん]

1,000万円値引きしてもらっても、まだ高いっていう意味が分かりました。ここは厳しいね。
近所のビルに販売事務所を構えたみたいだけど、知らない人が覗きに来るのを待ち構えて、
値下げしないでまだまだ長期戦で売るつもりかな。

[274: 購入検討中さん]

　上大岡で物件探してチラシでこちらの物件を見ました。高額でモデルルーム行く勇気がないんですが、ここって皆さんおっしゃるように潰しがきかないんでしょうか？プラウドだし、値引きも望めませんかね。外観は素敵だなと思ったんですが。中古で８０平米以上くらいの駅近平坦物件って、それなりに高そうだし迷ってます。

[275: 匿名さん]

>中古で８０平米以上くらいの駅近平坦物件って、それなりに高そうだし迷ってます。

駅から1分の中古が4000万円台がいくつかあるね。これから先もここよりは値崩れしないんじゃない？
4000万円台だと時間はかかるけど、駅から近いから強気な値段設定で売れるよ。
ここは中古で出るときはせいぜい3000万円台だよ。
駅から距離あるし、強気な値段設定しても、いつまでたっても売れず、値段を下げざるを得なくなる。
つぶしがきかなくて、損してもいいなら、買えば。

[276: ビギナーさん]

　ここって言われてるほどそんなに駅から遠いかな。ちゃんと測ったことないけど１０分かからないのでは？上大岡で平坦な大型物件って貴重な気がするけどな、素人には。中古で３０００万台ってことはないと思うけどな～。売り出しのお値段がもっとお手ごろならいい物件だったんじゃ。上大岡で駅近はタワーばっかだし、ごみごみしてるから駅から少し離れても静かな環境を求める人はいると思う。ただし隣のヨーカドーがずっとあるなら。

[277: 匿名さん]

買ってみたら？新築でも4000万円台だと高いから売れてないのに、
中古で4000万円台で売りだしても、いつまでたっても売れないよ。

[278: ご近所さん]

4・5番館は、実際に歩いたら10分以上かかりますよ。

[279: 匿名さん]

高くて売れなくてこう着状態なら、
野村不動産アーバンネットで減価償却分を引いた価格で買い取り保証でもつけてやったらいいんじゃないか？
野村も高い物件、うまいこと言って売りつけるなら、せめて買い手のリスクの少しは負担してやれば。

[280: 入居済み住民さんZ]

ご参考までに、私（男）の足で、京急のホームまで、毎朝約８分３０秒。万歩計の歩数は約１２００歩です。

[281: 匿名さん]

それ、1番館から、京急の一番近くのホームの端までの距離じゃない？
京急の改札口はホームの端から、まだかなり歩かないといけないからね。
ちず丸で距離計測すると、4番館の玄関から京急の改札口まで12分かかるよ。
http://www.chizumaru.com/route/alongroad/
不動産表記の徒歩10分は、最短距離でホームの端までの時間計測だから、改札口まで歩くと実際はそれ以上かかる。

[282: 入居済み住民さんZ]

いえいえ、ちゃんと３番線ホームの品川方面行き電車に乗る直前までの計測時間です。
スタート地点は、四番館の玄関からと思って下さい。一～三番館なら、それより
１～２分早いはずです。ちず丸は、あくまでも地図上の参考資料にすぎません。

住民にとっては、毎日のことですから、間違いありません。
それでなきゃ、毎日電車に乗り遅れてしまいます。

[283: ご近所さん]

車のある道を渡ったり、信号あり、朝は抜け道使えないし、男の足で急がないと、ちょっと無理じゃない？
京急の改札口をホームの南端に作ってくれたらいいなと思うんだけど。
ミオカ、オープンして上大岡もにぎやかになったね。街の人気が上がって完売するといいね。

個人的にはミオカの南側のガソリンスタンド跡とかにプラウド建ててくれたら買いたい。ペストリアンデッキがつながればなおいい。風俗店とか近くにあって、賛否両論だろうけど。

[284: 匿名さん]

採用のHP見てると野村の販売員って契約社員か派遣なんだよな。どこもそんな感じなのかな。

[285: 匿名さん]

>265
> ここんとこ、しばらくSUUMOに四番館(たぶん)の部屋が賃貸物件で出ているんだが、こんな感じ。
> 77平米(2階) 17.8万円
> 84平米(地下) 18万円
>
> 2部屋とも5,000万円以上した部屋だろうし、
> 転勤が決まった人が賃貸で借り手を募集しているのだろうけど、借り手がつくかな。

賃貸業界、いま相当の不況だし、
こんな高額賃料だと他の安い賃貸物件に流れるから、難しいだろ。
企業が社宅で借りてくれればいいんだろうけど、他にも空き部屋の賃貸物件いっぱいあるし。

[286: 匿名さん]

　最近、投稿が減っているが、もう完売間近なのだろうか。近所の住民としては、気になる。最後は何割引なのか。

[287: 匿名さん]

完売したら野村の勝ちだね。野村すごいよ。
こんな高額物件でも、駅から平坦、大規模、プラウドというだけで、ここまで販売しちゃったんだから。
べつにここまで大規模じゃなくても、もっと安い管理費でマンション組合の運営うまく行ってるとこあるだろし、
平坦な物件もいっぱいあったんだから。

[288: 匿名さん]

>286

新築SUUMO見てると、いっぱい売れ残ってる間取りあるよ。
マンションって、物件価格以外に管理費、修繕積立金、駐車場代の支払が必要だから、5,000万円でこんなに高い物件はちょっとねえ。
3,000万円後半まで値下げしても、まだちょっと高いって感じだから。

逆に近所の人とかは、3,000万円前後くらいで中古で売り出されるのを「よろしくお願いしまーす」って感じで見ているんだろうね。

[289: 匿名さん]

　近所に住む者としては、坪180万位が妥当な金額かと。物件価格は1000万から1500万高いと感じます。それでも買う人はこれだけ大勢いるんだから、やはりいいマンションなのかなあと思い、日々眺めています。

[290: 匿名]

あきらかに悲惨な物件だと思いますが・・

[291: 匿名さん]

ほんとに10％も値引きしてくれるなら買いたいところだけど、
それを確認するためにMRに行くのも気が引ける。野村のMRに良い記憶が無い、

[292: サラリーマンさん]

明らかに、本気モードでないから、相手にされてないだけでは？

[293: ご近所さん]

＞明らかに、本気モードでないから、相手にされてないだけでは？

そのとおりだよね。どうしようもない物件だから、１０％値引きしても、常識ある客には売れないって分かるし、
売るほうも、常識ある客は相手にしたくなくなるよね。
高いのが欠点なだけで、いいマンションだから、近所のみんなは適正価格で中古が出るのを待ってるよ。

[294: 匿名さん]

50年後にこのマンションってどうなっているのでしょうね。
建物はしっかりしてそうなので、十分管理されて、綺麗なマンションとしてのこっているでしょうか？
それともマンションは供給過剰だから、駅の周りにもっと新しいマンションがいっぱいできて、
ここは空き部屋いっぱいで荒れはてそうでしょうか？

[295: 匿名さん]

実際値引きはどれくらいされるのでしょうか。

[296: 匿名さん]

実際にMRに行って聞いてみなよ。そしてフィードバックしてくれ。
みんな10％くらい値引きされても、どうしようもない物件だから、ここに書き込んでるだけだし。

[297: 匿名さん]

随分前にMRに行った時「これより１０００万くらい安ければね～」って軽く言ったら
ほぼその金額ですぐにOK出たよ。　約１８％OFFだったかな。

あまりに簡単に安くしてくれたから逆に苦戦してるんだなぁ～と思った。

１階って地下だけど、洪水とか大丈夫なの？

[298: 匿名さん]

おお、18パーセントも値引きしてくれるのか。
それでも、こんなに売れ残っているというのは、どういうことなんだ？
1,000万円値引きしてもらってもまだ高いのか。
やっぱり、みんなせいぜい3,000万円台中盤だと思ってるんだろうな。

1階なんて、地下なんだから、どうしようもないだろ。洪水があろうがなかろうが、マンションの意味がない。
買ってちょっと住んで、じめじめして暗くて嫌だと思っても、手放せないから大変だろ。

[299: 匿名さん]

ごめんなさい、すごい計算間違えた。

１４％程度だったわ。

[300: 匿名さん]

値引き率が14パーセントでも18パーセントでもどっちでもいいよ。
いずれにせよ、大量に売れ残ってるんだから。野村の底力もこれくらいが限界かな。

[301: 匿名さん]

スーモとかだと当初の値段のまま延々と広告打ってるから
もうこの表示値段では、最初からMRに行く気もしないという人が大半なんだと思う。
野村の戦略ミスだね。

まあ、スーモに「新価格・値下げ！」とか書く野村物件とか確かに想像も出来ないけど。
それだけ最初の値付けに失敗すると苦しい、ということか。

[302: ご近所さん]

最初の値付けに失敗したというか、土地を日産からリーマン前に買い付けている物件だから
どうしようもないんだけどね。
駅前のタワー、5,000万円以上でも買う人間がいるなら、
それなりの設備にすればここも買う富裕層がいるだろうという戦略だったんだろうね。
そのおかげで建物は最近のプラウドよりも多少豪華だと思う。

ちょっと前の野村は、たとえ完売できないどうしようもない物件でも、
プラウドのブランドと販売力で売り切ってしまうデベだった。
ま、そのおかげで、富裕層でもないのに高い物件買わされた人もいるんだろうと思う。
最近はプラウドのメッキもはがれてきたが。

相場からかけ離れた物件を販売するのは、購入者も野村も幸せにならないから、
それなりの価格で販売されればいいんじゃないか。

ま、土地を高く売り抜けた日産が一番得したんだろうね。

[303: 匿名さん]

前にモデル行ったとき１Ｆ以外もかなり紹介されましたが今は１Ｆしか残ってないって事ですか？
だとしたら２０％引かれても買わないですが、２Ｆ以上だったら２０％オフされるなら考えたいものですが…。
２Ｆ以上でかなりの値引きを打診された方っていますか？

[304: 匿名さん]

上の階で20パーセント引きを狙うのがいい感じだと思う（それでもちょっと高いが）。
ただ、1階は地下だから、2階は地上と同じ高さじゃなかったっけ？それって実質1階だよね。
3階以上じゃないと厳しいんでは？
3階以上から売れているなら、まだ売れ残ってる部屋あるのかな。

[305: 匿名さん]

確かに…
２階でも実質い１Ｆより若干目線上程度でしたね。

３階以上で２０％狙うのはちょっと厳しい感じしますね。
でもちょっと聞いてみようかしら

[306: 匿名さん]

なんだか2割引の宣伝みたいになってきたね。これで週末のMRは値引き目当ての客がいっぱい押し寄せるんじゃない。少しでも完売に近づきそうで、よかったね、野村。これも野村がしくんでるのかもしれないけど。

[307: 匿名さん]

>>306
しかしそういう客が殺到した時は「値引きはしてません」と言うのが野村
あっちは百戦錬磨だからね

[308: 匿名さん]

ながなが話して、何度もMRにこさせて、顔なじみにさせて、
特別にとか行って最後に値引きの話しを切り出してくるんだろ。
結局は値引き目当てでも客がたくさん集まればいいんだよ。
その中で値引き要求額が低い客を見つけて売りつけるだけなんだからさ。

ここのマンション自体は欲しい人間は多くて、ネックは価格だけなんだから、うっかり釣られる人間が出てくれば野村の勝ちってとこじゃない。こういう部分で底力を見せるのが野村だと思う。

[309: 匿名さん]

3,000万円台でなければ買わないほうがいいです。買ったら最後、＊＊＊みです。

[310: 匿名さん]

3,000万円台ねぇ。。
駅からそこそこのまぁまぁの新築マンションがその値段が妥当って上大岡って、いったい。。。
自分も高いと思ってパスしたクチではあるが、最近のスレ観てると安売り頼みでハエみたいなのたかってくる最近の状況を観るにつけ、そういうヤカラと一緒に住むことにならなくてホント良かったと思ってしまうよ、正直。

[311: 匿名さん]

>310

高くても欲しいなら、値引きしてほしいと思うのが普通じゃないの？
高いけど値引きしてとは言わないとか、プライドの高い貴族気どりな人間と住むほうがいやだけど。

[312: 購入経験者さん]

そういう輩には意地でも値引きしない、のが野村不動産なのだと思います。
その反面、質のいい客には、ウソみたいにポロッと結構な額の値引きを提示するのも野村です。
だから値引きを広告しなくても、いつのまにか売れているのです。

価格次第で、と興味のある方はまずはＭＲへ行ってみることをおすすめします。
あなたが質のいい客だとみなされれば、驚くほどの値引き額を提示されるかもしれませんよ。

[313: 匿名さん]

世界一の時間へ！