プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[244: 購入検討中さん]

ここ、中住戸と角部屋で値段違いすぎませんか？
角部屋にしたいけど高すぎて。。。
交渉で下げてくれるのかなあ。

中住戸⇔角部屋
壱～参番館⇔四・伍番館で格差が出来てそう。。。

[245: 匿名]

まあ、中住戸に4LDKがないですからね。
ただでさえ角住戸は高いのに、4LDKなので、差が大きくなりますよね。

[246: 匿名さん]

１階（地下階）のテラス住戸ってどんな感じなのでしょうか？
暗くて眺めはあきらめないといけないけど、広さ重視なら選択肢の一つとしていいのでしょうか？
住んでみると厳しい！？

[247: 匿名さん]

最近じゃ野村でも普通に値引きとかやってるんですね・・。
確かに業績も下方修正してたし、強気の定価販売ではたな卸し資産の減損に
なってしまうから、柔軟にやらざるを得ないんだろうけど。

でも、ちょっと前のあの強気一辺倒から考えると隔世の感が。

[248: 購入検討中さん]

　１階と２階のどちらかを検討しています。１階は寒いでしょうか？低層階は日当たり悪いでしょうか？

[249: 匿名さん]

物件は完成しているのだから、実際に見に行ってみたら。

[250: 購入検討中さん]

>248さん

１Fは「日当たり悪い」、じゃなくて「日が当らない」です。

[251: 匿名さん]

1Fって地下部屋のことですよね？
景観がまったく望めず、セキュリティも弱いし、虫も入ってくるし、日当たりがないので、
マンションの意味があまりないように思います。
価値観の問題ですが、部屋の広さだけを重視する人以外は厳しいのでは？
2Fが事実上、地上と同じ高さですが、やはり景観が望めないし、南向き以外の部屋はさらに厳しいと思います。
まだ売れ残っているのか分かりませんが、3F以上をお勧めします。
1F、2Fの部屋を買うなら、今はどれくらい値引きしてくれるか分かりませんが、
駅周辺の築浅の中古マンション探してリフォームしたほうがいいと思います。

ネガレスになってしまいましたが、レンガがたくさん使ってあって、照明もおしゃれで、素敵な建物ですよね。

[252: 匿名さん]

上大岡は交通が便利だと聞きましたが、どうも駅前の狭まった道路沿いの町並みが苦手です。圧迫感があるというか。
ミオカに行ってみましたが、映画と家電以外あまり用が無さそうです。
上大岡は一見賑やかそうですが、商業施設は大変ですね。
刑務所もありますが、丘の上には航空会社の寮なんかもあったと思います。

[253: 匿名さん]

> 上大岡は交通が便利だと聞きましたが、どうも駅前の狭まった道路沿いの町並みが苦手です。圧迫感があるというか。

都内まで通勤するには便利です。終電も遅くまであります。
昔からの町ですからお年寄りも多く、道もごちゃごちゃしてますね。
圧迫感もあるでしょう。それが嫌なら新しい街の東戸塚か港北ニュータウンに行くしかないでしょう。

> ミオカに行ってみましたが、映画と家電以外あまり用が無さそうです。
> 上大岡は一見賑やかそうですが、商業施設は大変ですね。

今は鶴見も戸塚も再開発ラッシュですし、ま、あんなものですよ。
これ以上のお店はみなとみらいか横浜駅まで行かないと。
映画館ができたのはすばらしいと思うのですが。

> 刑務所もありますが、丘の上には航空会社の寮なんかもあったと思います。

刑務所は別に塀の中の人が出てくるわけではないので問題ないのでは？
風俗店もあり、中学生はカツあげされるとかいう話もあって、治安がよいというわけではありませんが、
他と比べて特別悪いという話もあんまり聞きません。

丘の上の航空会社の寮は10年位前にオーベルグランデュオ上大岡というマンションになっています。
駅からわずかな距離の坂がとてもきついですが、けっこう高級感があって中古マンションでは人気だったと思いますよ。
プラウドと比較しても引けはとらないと思います。

上大岡にこだわる人にはいい街ですが、価値観の問題ですから、好きになれない人も多いでしょうね。

[254: 購入検討中さん]

　コメントありがとうございます。３階以上の部屋がよさそうですね。でも、確かもうほとんど高い階はなかったような。値引きもどのくらい望めるか分からないし、近くの中古を探してもいいかなと思ってきました。

[255: 買いたいけど買えない人]

　どのくらい値引きしてくれるのかな。大幅値引きなら欲しいが。

[256: 匿名さん]

今なら1,000万円くらい値引きしてくれるんじゃない？
ただ売れ残ってる条件の悪い部屋でも5,000万円はするだろうから、うまく買えて4,000万円くらいじゃない。

近所の築浅の人気のある中古マンションでもっと条件のいい部屋が3,000万円台後半～4,000万円前半であるよ。
1階とか南向けじゃないとか、条件が悪くて人気がない部屋でも、何が何でも新築にこだわる人なら、大幅値引きを狙ってもいいんじゃないか。

[257: ご近所さん]

＞２５６

それ本当だとしたら1番館とか買った人は・・・。
６０００万円だったような。

[258: 匿名さん]

>>257
もはや最初の値段なんて無いのも同然だよ。
他のマンションじゃ、2500万円引きしてるのまであるぐらいだからね。
プチバブル期に高値のマンション買っちゃった人はかわいそうの一言に尽きる。

[259: 匿名さん]

2500万円引きするようなマンションもあるんだね。ここではさすがに無理だろけど。
最初に1番館とか買った人は、資産持ってた人が多いんだろうし、損してるんだろうけど気にしてないんじゃない。
ここ買ったら、割高で売却はあてにできないから永住するしかないっていうのは前から出てた話しだし、ようやくもうじき完売じゃないか。

こんなに割高なのに何とかここまで売った野村はすごいと思う。良いとこといえば、最近のプラウドと比べて、建物や内装は豪華でいいと思うよ。

[260: 匿名さん]

>>259
ここは1000万なんて誤差の範囲、という感じのお金持ちしか買えないマンションだろうね。
そういう顧客を見つけてくるのは野村の得意技だから。
プラウドだったら割高なんて気にしない人も多いだろうし。

[261: 購入検討中さん]

　割高割高って、何割くらい高いの？

[262: 匿名さん]

>　プラウドだったら割高なんて気にしない人も多いだろうし。

野村はどこでもそう言うよね。最近のプラウドは、コストダウンのためか、なんだこれは？というような仕様が多いけど。これまでで築いたブランドで、なるべく高く売ろうという考えじゃないか。だから、結構売れ残ってるプラウドも多いと思う。

買えるようなお金持ちを見つけてくるというよりは、まだ共働きで所帯年収の高めの何も知らない若い夫婦を見つけて、ローンを組ませるんじゃないか。購入者の特集でも、ほとんど共働きだったと思う。本当にお金を持っている人は、プラウドだろうが割高な物件には手は出さないんだろうけどね。

ここの営業員って求人見てると派遣か契約社員なんだよね。

[263: 匿名さん]

>261
3割くらいじゃない。中古物件の価格見てみたら？

[264: ご近所さん]

つーことは横浜エリア値引き率ＮＯ．１！ってこと。

[265: 匿名さん]

ここんとこ、しばらくSUUMOに四番館(たぶん)の部屋が賃貸物件で出ているんだが、こんな感じ。

77平米(2階) 17.8万円
84平米(地下) 18万円

2部屋とも5,000万円以上した部屋だろうし、
転勤が決まった人が賃貸で借り手を募集しているのだろうけど、借り手がつくかな。

[266: 購入検討中さん]

私も四番館、伍番館の１階、２階の日当たりがかなり気になる。それも冬の。特に伍番館って日産の寮が割と近い距離で建っているので心配です。

[267: ご近所さん]

朝とか夕方とかいろんな時間帯に部屋見せてもらって、問題なさそうか、自分で確認してみるしかないんじゃない。
でも売却する可能性もあるなら、1階2階は人気がないからやめときな。
中古でもっと安く日当たりいい部屋が見つかるよ。

[268: 匿名]

それくらいでしか貸せないのか…。
やはりより駅ちかのほうが高く出せるようだな。
しかし借り手にしてみれば低層ファミリータイプがいいと言う人もいるだろうに。賃貸は割と弱気な値段設定だ

[269: 匿名さん]

賃貸の賃料も期待できないよ。別に賃料が弱気なのではなく、それくらいの相場だから。
売却価格も期待できないよ。ここ買ったら永住するしかない。
仮に1,000万円値引きしてくれても、まだ高い。
唯一いいところは、最近のプラウドよりも設備や内装が多少豪華なところかな。
プラウドに住んで自分は貴族だと思い込める人向け。
ただタワーが完売したので、比較物件がなくなって、あんまり値引きしてくれないんじゃないか。

[270: 匿名さん]

そもそもここを買って賃貸で出したり売却する人って、どうしてここを買ったんだろう。
地権者は別だけど。

潰しが利かない物件というのは買う前から明白だっただろうし。

[271: 匿名さん]

18万（あるいはもっと安くしても）で貸しても十分利益が出せる値段で購入できたのでしょう。

[272: 匿名さん]

>270

賃貸に出している人は、転勤とか事情が変わって住めなくなった人でしょう。
購入する際に、つぶしがきかないということを十分説明受けているならいいのですが。

>271

仮に物件価格の全額5,000万円を現金で購入していた場合、
80%稼動で借り手が見つかったとして、これから先の管理費や修繕積立金が平均月3万円として計算して、
利益が出るのに37年くらいかかりますよ。
家賃下落率や固定資産税も考慮したら40年かかっても利益は出ないと思います。
5000万円ものお金を40年以上も遊ばせておく人がいるわけないでしょう。

[273: 匿名さん]

1,000万円値引きしてもらっても、まだ高いっていう意味が分かりました。ここは厳しいね。
近所のビルに販売事務所を構えたみたいだけど、知らない人が覗きに来るのを待ち構えて、
値下げしないでまだまだ長期戦で売るつもりかな。

[274: 購入検討中さん]

　上大岡で物件探してチラシでこちらの物件を見ました。高額でモデルルーム行く勇気がないんですが、ここって皆さんおっしゃるように潰しがきかないんでしょうか？プラウドだし、値引きも望めませんかね。外観は素敵だなと思ったんですが。中古で８０平米以上くらいの駅近平坦物件って、それなりに高そうだし迷ってます。

[275: 匿名さん]

>中古で８０平米以上くらいの駅近平坦物件って、それなりに高そうだし迷ってます。

駅から1分の中古が4000万円台がいくつかあるね。これから先もここよりは値崩れしないんじゃない？
4000万円台だと時間はかかるけど、駅から近いから強気な値段設定で売れるよ。
ここは中古で出るときはせいぜい3000万円台だよ。
駅から距離あるし、強気な値段設定しても、いつまでたっても売れず、値段を下げざるを得なくなる。
つぶしがきかなくて、損してもいいなら、買えば。

[276: ビギナーさん]

　ここって言われてるほどそんなに駅から遠いかな。ちゃんと測ったことないけど１０分かからないのでは？上大岡で平坦な大型物件って貴重な気がするけどな、素人には。中古で３０００万台ってことはないと思うけどな～。売り出しのお値段がもっとお手ごろならいい物件だったんじゃ。上大岡で駅近はタワーばっかだし、ごみごみしてるから駅から少し離れても静かな環境を求める人はいると思う。ただし隣のヨーカドーがずっとあるなら。

[277: 匿名さん]

買ってみたら？新築でも4000万円台だと高いから売れてないのに、
中古で4000万円台で売りだしても、いつまでたっても売れないよ。

[278: ご近所さん]

4・5番館は、実際に歩いたら10分以上かかりますよ。

[279: 匿名さん]

高くて売れなくてこう着状態なら、
野村不動産アーバンネットで減価償却分を引いた価格で買い取り保証でもつけてやったらいいんじゃないか？
野村も高い物件、うまいこと言って売りつけるなら、せめて買い手のリスクの少しは負担してやれば。

[280: 入居済み住民さんZ]

ご参考までに、私（男）の足で、京急のホームまで、毎朝約８分３０秒。万歩計の歩数は約１２００歩です。

[281: 匿名さん]

それ、1番館から、京急の一番近くのホームの端までの距離じゃない？
京急の改札口はホームの端から、まだかなり歩かないといけないからね。
ちず丸で距離計測すると、4番館の玄関から京急の改札口まで12分かかるよ。
http://www.chizumaru.com/route/alongroad/
不動産表記の徒歩10分は、最短距離でホームの端までの時間計測だから、改札口まで歩くと実際はそれ以上かかる。

[282: 入居済み住民さんZ]

いえいえ、ちゃんと３番線ホームの品川方面行き電車に乗る直前までの計測時間です。
スタート地点は、四番館の玄関からと思って下さい。一～三番館なら、それより
１～２分早いはずです。ちず丸は、あくまでも地図上の参考資料にすぎません。

住民にとっては、毎日のことですから、間違いありません。
それでなきゃ、毎日電車に乗り遅れてしまいます。

[283: ご近所さん]

車のある道を渡ったり、信号あり、朝は抜け道使えないし、男の足で急がないと、ちょっと無理じゃない？
京急の改札口をホームの南端に作ってくれたらいいなと思うんだけど。
ミオカ、オープンして上大岡もにぎやかになったね。街の人気が上がって完売するといいね。

個人的にはミオカの南側のガソリンスタンド跡とかにプラウド建ててくれたら買いたい。ペストリアンデッキがつながればなおいい。風俗店とか近くにあって、賛否両論だろうけど。

[284: 匿名さん]

採用のHP見てると野村の販売員って契約社員か派遣なんだよな。どこもそんな感じなのかな。

[285: 匿名さん]

>265
> ここんとこ、しばらくSUUMOに四番館(たぶん)の部屋が賃貸物件で出ているんだが、こんな感じ。
> 77平米(2階) 17.8万円
> 84平米(地下) 18万円
>
> 2部屋とも5,000万円以上した部屋だろうし、
> 転勤が決まった人が賃貸で借り手を募集しているのだろうけど、借り手がつくかな。

賃貸業界、いま相当の不況だし、
こんな高額賃料だと他の安い賃貸物件に流れるから、難しいだろ。
企業が社宅で借りてくれればいいんだろうけど、他にも空き部屋の賃貸物件いっぱいあるし。

[286: 匿名さん]

　最近、投稿が減っているが、もう完売間近なのだろうか。近所の住民としては、気になる。最後は何割引なのか。

[287: 匿名さん]

完売したら野村の勝ちだね。野村すごいよ。
こんな高額物件でも、駅から平坦、大規模、プラウドというだけで、ここまで販売しちゃったんだから。
べつにここまで大規模じゃなくても、もっと安い管理費でマンション組合の運営うまく行ってるとこあるだろし、
平坦な物件もいっぱいあったんだから。

[288: 匿名さん]

>286

新築SUUMO見てると、いっぱい売れ残ってる間取りあるよ。
マンションって、物件価格以外に管理費、修繕積立金、駐車場代の支払が必要だから、5,000万円でこんなに高い物件はちょっとねえ。
3,000万円後半まで値下げしても、まだちょっと高いって感じだから。

逆に近所の人とかは、3,000万円前後くらいで中古で売り出されるのを「よろしくお願いしまーす」って感じで見ているんだろうね。

[289: 匿名さん]

　近所に住む者としては、坪180万位が妥当な金額かと。物件価格は1000万から1500万高いと感じます。それでも買う人はこれだけ大勢いるんだから、やはりいいマンションなのかなあと思い、日々眺めています。

[290: 匿名]

あきらかに悲惨な物件だと思いますが・・

[291: 匿名さん]

ほんとに10％も値引きしてくれるなら買いたいところだけど、
それを確認するためにMRに行くのも気が引ける。野村のMRに良い記憶が無い、

[292: サラリーマンさん]

明らかに、本気モードでないから、相手にされてないだけでは？

[293: ご近所さん]

＞明らかに、本気モードでないから、相手にされてないだけでは？

そのとおりだよね。どうしようもない物件だから、１０％値引きしても、常識ある客には売れないって分かるし、
売るほうも、常識ある客は相手にしたくなくなるよね。
高いのが欠点なだけで、いいマンションだから、近所のみんなは適正価格で中古が出るのを待ってるよ。

[294: 匿名さん]

50年後にこのマンションってどうなっているのでしょうね。
建物はしっかりしてそうなので、十分管理されて、綺麗なマンションとしてのこっているでしょうか？
それともマンションは供給過剰だから、駅の周りにもっと新しいマンションがいっぱいできて、
ここは空き部屋いっぱいで荒れはてそうでしょうか？

[295: 匿名さん]

実際値引きはどれくらいされるのでしょうか。

[296: 匿名さん]

実際にMRに行って聞いてみなよ。そしてフィードバックしてくれ。
みんな10％くらい値引きされても、どうしようもない物件だから、ここに書き込んでるだけだし。

[297: 匿名さん]

随分前にMRに行った時「これより１０００万くらい安ければね～」って軽く言ったら
ほぼその金額ですぐにOK出たよ。　約１８％OFFだったかな。

あまりに簡単に安くしてくれたから逆に苦戦してるんだなぁ～と思った。

１階って地下だけど、洪水とか大丈夫なの？

[298: 匿名さん]

おお、18パーセントも値引きしてくれるのか。
それでも、こんなに売れ残っているというのは、どういうことなんだ？
1,000万円値引きしてもらってもまだ高いのか。
やっぱり、みんなせいぜい3,000万円台中盤だと思ってるんだろうな。

1階なんて、地下なんだから、どうしようもないだろ。洪水があろうがなかろうが、マンションの意味がない。
買ってちょっと住んで、じめじめして暗くて嫌だと思っても、手放せないから大変だろ。

[299: 匿名さん]

ごめんなさい、すごい計算間違えた。

１４％程度だったわ。

[300: 匿名さん]

値引き率が14パーセントでも18パーセントでもどっちでもいいよ。
いずれにせよ、大量に売れ残ってるんだから。野村の底力もこれくらいが限界かな。

[301: 匿名さん]

スーモとかだと当初の値段のまま延々と広告打ってるから
もうこの表示値段では、最初からMRに行く気もしないという人が大半なんだと思う。
野村の戦略ミスだね。

まあ、スーモに「新価格・値下げ！」とか書く野村物件とか確かに想像も出来ないけど。
それだけ最初の値付けに失敗すると苦しい、ということか。

[302: ご近所さん]

最初の値付けに失敗したというか、土地を日産からリーマン前に買い付けている物件だから
どうしようもないんだけどね。
駅前のタワー、5,000万円以上でも買う人間がいるなら、
それなりの設備にすればここも買う富裕層がいるだろうという戦略だったんだろうね。
そのおかげで建物は最近のプラウドよりも多少豪華だと思う。

ちょっと前の野村は、たとえ完売できないどうしようもない物件でも、
プラウドのブランドと販売力で売り切ってしまうデベだった。
ま、そのおかげで、富裕層でもないのに高い物件買わされた人もいるんだろうと思う。
最近はプラウドのメッキもはがれてきたが。

相場からかけ離れた物件を販売するのは、購入者も野村も幸せにならないから、
それなりの価格で販売されればいいんじゃないか。

ま、土地を高く売り抜けた日産が一番得したんだろうね。

[303: 匿名さん]

前にモデル行ったとき１Ｆ以外もかなり紹介されましたが今は１Ｆしか残ってないって事ですか？
だとしたら２０％引かれても買わないですが、２Ｆ以上だったら２０％オフされるなら考えたいものですが…。
２Ｆ以上でかなりの値引きを打診された方っていますか？

[304: 匿名さん]

上の階で20パーセント引きを狙うのがいい感じだと思う（それでもちょっと高いが）。
ただ、1階は地下だから、2階は地上と同じ高さじゃなかったっけ？それって実質1階だよね。
3階以上じゃないと厳しいんでは？
3階以上から売れているなら、まだ売れ残ってる部屋あるのかな。

[305: 匿名さん]

確かに…
２階でも実質い１Ｆより若干目線上程度でしたね。

３階以上で２０％狙うのはちょっと厳しい感じしますね。
でもちょっと聞いてみようかしら

[306: 匿名さん]

なんだか2割引の宣伝みたいになってきたね。これで週末のMRは値引き目当ての客がいっぱい押し寄せるんじゃない。少しでも完売に近づきそうで、よかったね、野村。これも野村がしくんでるのかもしれないけど。

[307: 匿名さん]

>>306
しかしそういう客が殺到した時は「値引きはしてません」と言うのが野村
あっちは百戦錬磨だからね

[308: 匿名さん]

ながなが話して、何度もMRにこさせて、顔なじみにさせて、
特別にとか行って最後に値引きの話しを切り出してくるんだろ。
結局は値引き目当てでも客がたくさん集まればいいんだよ。
その中で値引き要求額が低い客を見つけて売りつけるだけなんだからさ。

ここのマンション自体は欲しい人間は多くて、ネックは価格だけなんだから、うっかり釣られる人間が出てくれば野村の勝ちってとこじゃない。こういう部分で底力を見せるのが野村だと思う。

[309: 匿名さん]

3,000万円台でなければ買わないほうがいいです。買ったら最後、＊＊＊みです。

[310: 匿名さん]

3,000万円台ねぇ。。
駅からそこそこのまぁまぁの新築マンションがその値段が妥当って上大岡って、いったい。。。
自分も高いと思ってパスしたクチではあるが、最近のスレ観てると安売り頼みでハエみたいなのたかってくる最近の状況を観るにつけ、そういうヤカラと一緒に住むことにならなくてホント良かったと思ってしまうよ、正直。

[311: 匿名さん]

>310

高くても欲しいなら、値引きしてほしいと思うのが普通じゃないの？
高いけど値引きしてとは言わないとか、プライドの高い貴族気どりな人間と住むほうがいやだけど。

[312: 購入経験者さん]

そういう輩には意地でも値引きしない、のが野村不動産なのだと思います。
その反面、質のいい客には、ウソみたいにポロッと結構な額の値引きを提示するのも野村です。
だから値引きを広告しなくても、いつのまにか売れているのです。

価格次第で、と興味のある方はまずはＭＲへ行ってみることをおすすめします。
あなたが質のいい客だとみなされれば、驚くほどの値引き額を提示されるかもしれませんよ。

[313: 匿名さん]

世界一の時間へ！

[314: 購入経験者さん]

じらせてじらせて、ほしくさせてから、最後の最後にようやく値引きってやり方じゃないの？
いろんなMRまわってみて、野村は一番すごいと思う。単なる心理戦なんだよね。
でもどこのデベもそうだったけど、どっかで断ると、本性出すんだけどね。

[315: 匿名]

297さん

1000万円値引きを提示されたのにも関わらず、買わなかったのは、何故なんでしょう？
建物とか構造とかに、何か重大な問題でもあるんですかね。地震に弱いとか。

あの仕様と立地で、1000万も引いてくれたら、自分ならコロンと行きそうです。

[316: 匿名]

>315さん


297です。
それこそ、一発目で交渉もなくその値引き提示があったから、焦らなくてもしばらく売れないな・・・と踏んで他の物件と色々比較できた。

そしたらこれより良い物件が見つかったので断った。
やっぱりその時点でも検討物件はまだ売れ残ってたよ。

[317: 匿名さん]

297さん＞

1000万円値引きしてくれたのは、1階の部屋ですか？それとも3階以上ですか？

[318: 匿名さん]

ここが1000万引きだったらコロンと行っちゃうって人は騙されやすい人なんだろうね。
自分は元々上大岡住みだから、知り合いの不動産屋にここが中古に出たら
どれくらいの査定になるか聞いてみたことがあるけど、その時にここはいくら下がっても
将来売るつもりがあるんなら買ったらいけないと悟ったよ。

定価で買っちゃった人はどうするんだろうね。
まあ、元々何があっても売るつもりが無い人しか買わないのかもしれないが。

[319: 匿名]

318さん

買ってはいけないと悟ったのは何故ですか？
具体的に教えていただき、参考にしたいです。

[320: 匿名さん]

SUUMOで中古物件の相場とか見れば分かりますけど、
駅から10分で70平米で築10年の中古マンションで上の階でも3000万円前半で取引されている地域です。
ここは売り出し価格が5000万円くらいなので、売却すると赤字になってしまうのです。
4000万円以上の物件は駅から1分とか、いくら高くても欲しいという決定的な条件が必要です。
新築マンションは、最初の数年で価値が一気に落ちていきますけど、ここはそれが激しすぎるので、
一生ここに住むから売却する予定はなく、価値が下がってもいいという人しか購入に踏み切れないのです。

ヘリオスとかオーベルグランデュオは中古でも値段が高いですが、人気があってそんなに価値が下がらないです。

ここはいいマンションなので住みたいという人はとても多いと思います。
でも買わなかった理由としては、たとえ1000万円値引きされても割が合わないので、
どうしても住みたいなら3000万円切るような値段になったときに中古で考えようと思ったのだと思います。
それ以上は激しく価値が落ちていくことはないですから。1階は避けたほうがいいと思いますけど。

野村から定価で高く買ってしまった場合は、たとえ1階でも、
自分で住むか高い賃料は期待できなくても賃貸に出して、売却しないで持ち続けたほうがいいと思います。
60年たってもしっかりした建物なので、ちゃんとのこっているでしょうし、
最初に大きく価値が下がった後は、ゆっくりとしか価値は下がらないですから。
マンション自体が供給過剰にならなければいいですが、不動産を買う限りはついて回るリスクですし。

野村はやっぱり百戦錬磨で、よくここまで販売したと思います。

[321: 匿名さん]

SUUMOで調べてみました

検索条件 ： 上大岡 | 3000万円以上 | 駅徒歩：15分以内 | 10年以内

重複を省くと12件見つかりました

320さんがおっしゃる3000万前半というのは
ここより条件が悪い徒歩10分以上のところですね
しかも山の上です

中古を買う時も表示価格から500万値引きを狙えということでしょうか？

* リステージ上大岡　3990万円
徒歩13分　143.71m2
'04年12月（築後年数6年）
* グランシーナ上大岡プラティナム　3780万円
徒歩9分　85.5m2
'04年2月（築後年数7年）
* グランシーナ上大岡プラティナム　3980万円
徒歩9分　96.36m2
'04年2月（築後年数7年）
* クレッセント上大岡ヴューズテラス　3580万円
徒歩15分　85.24m2
'04年2月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3100万円
徒歩13分　73.72m2
'04年1月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3480万円
徒歩13分　81.39m2
'04年1月（築後年数7年）
* グレイスガーデン上大岡　3580万円
徒歩13分　84.49m2
'04年1月（築後年数7年）
* 横浜ヘリオスタワー　4480万円
徒歩1分　67.29m2
'03年12月（築後年数7年）
* パークホームズ上大岡ディアエアー　4480万円
徒歩8分　84.57m2
'03年11月（築後年数7年）
* ネオマイム上大岡ステーションアベニュー　4980万円
徒歩1分　99.84m2
'03年8月（築後年数7年）
* ジェイパーク横濱ヒルズ　6080万円
徒歩15分　167.53m2
'03年6月（築後年数8年）
* クリオ上大岡西弐番館　3480万円
徒歩13分　78.15m2
'02年2月（築後年数9年）

[322: 匿名さん]

321さん＞

SUUMOで検索すると出てくるのは、だいたい3000万円後半とか山の上でいつまでも売れてない部屋です。
売れてしまう部屋は、3000万円後半とか立地が良いので、検索しても出てこないのです。
なので実際の相場は3000万円前半くらいだと思います。
中古物件を買うときは、部屋の中が汚れているから、表示価格から200万円値引きしてほしいとか、
そういうやりとりが必ずあります。
またなかなか売れないので300万円値下げするといきなり売れてしまうので、検索しても出てこないのです。
駅から10分以内だとすぐ売れるので、ローンを組むのに少し敷居の高い4000万円以上の物件しか残っていないと思います。山の上でもオーベルグランデュオとかは人気ありますけど。
こういう地元の相場観みたいなことはMRではなく、中古を扱う不動産屋さんに聞いてみれば教えてくれると思いますけど。この物件買うなら、みんな駅前のタワーとかみなとみらいか東戸塚の中古とか資産価値が減らない物件に流れてしまったんじゃないですか。

野村はリーマン前に高い値段で日産から土地を買い付けているので、定価かそれに近い価格で売らないとなかなか利益が出せず、すぐローン審査通りそうなお客を見極めて(これが仕事の大半なのでしょうが)、今となっては値引き幅を調節したり、マンションの雰囲気に合わないお客には値引きしなかったりと頑張ってるのだと思います。それはそれで、住んでいる人のためにも、プラウドのブランドを保つためにも大切なのでしょうね。

[323: 匿名さん]

いえいえ、SUUMOを見れば相場がわかるとおっしゃったので調べたまでですよ

買い手がつくかどうかは別として
駅から10分で70平米で築10年の中古マンションを
3000万円前半で売りたくない人の方が大半なのではないか
ということです。

[324: 近所をよく知る人]

どうだろう、実質１０分じゃ駅までいけないですよ。あの距離

[325: 匿名さん]

323さん＞

おっしゃる通り、売りたくないと考える人は多いと思いますよ。
でもそれだと買う人がいないから検索してもずっと残っていて、それで相場が分かるのだと思いますが。

[326: 周辺住民さん]

野村らしき書き込みが増えてきたね。

[327: 匿名]

野村も早く終わらせて、別のところに力を入れたいのでしょう。

１、２、３番館は結構順調だったみたいだけど、４、５は苦戦。さすがにあの値段でここに住みたい人はそんなにいなかったのかな。

もしヨーカドーが撤退したら、ここは厳しいよね。

[328: 匿名さん]

上の中古マンションよかは高く売れるんじゃねぇの？普通に考えて。
で、3000万前半でほしけりゃあと５，６年待ってみればいーじゃんねぇ。。
出るのかどうかしらんけど。

[329: 購入経験者さん]

他のマンションより多少高く売れるだろうが、よくても3000万円中盤じゃないか。
赤字になるから実際には売却しない人が多いんだろが。
1番館、2番館、3番館でもそれくらいになっちゃうと思う。
大規模マンションだと複数の物件が売り出されると値下げ合戦になるから、売却は大変じゃないかな。

[330: 匿名]

大規模はそうなんですよねぇ。

[331: 周辺住民さん]

ヨーカドーは日産の寮が使われなくて放置されていた時も、閉店したりしなかったんだから、
このマンションができたおかげで、この先も潰れないんじゃない？
だから近所の人は、このマンションを欲しいと思ってる。
ただし、マンションのためだけに高い支払いをしても仕方がないから、無理せず、値段が十分に下がるのを待ってるのさ。大規模だから、いろんな事情で売却をする人も出てくるだろうしね。

さすがにヨーカドーも50年後はあるかどうか分からないし、あっても建物は老朽化で建て替えるだろうから、何らかのリスクはあるけど。それが嫌なら、やっぱり駅の近くにするしかないね。駅の位置はたぶん移動しないから。

[332: 匿名さん]

だから中古で買おうと思ってるなら別にこの板リアルタイムでみなくていーじゃん

[333: 匿名さん]

ここが数年で3000万円台前半になる？あまりそんな気がしないけど。坂の上のマンションと同列に考えていいのか。俺は全然違う次元の話ではないかと思う。もう少し高く売れるんでないか？ま、新築のスレで議論することでもないけどね…

[334: 匿名さん]

坂の上とは同じにできないですよね。さすがに。

しか～し、駅から遠い事にはかわりない。
それを考慮した上でわが家は駅前のマンションにしました。
とても素敵だし雰囲気もすっごく好きだったんですが…。

[335: 購入検討中さん]

買うなら、資産価値は私は気になります。本当に大丈夫なんですか？

[336: 匿名さん]

中古のオーベル・グランディオかヘリオスタワーの方が資産価値は上かも・・・

[337: 匿名]

遠くないでしょ。上大岡で喧騒避けて平坦駅近探すと自ずと限られるような

[338: 匿名さん]

いつのまにか書き込みが増えてますね。
自動車もそうですが、新築で買うときに中古で売れるかは気になりますよね。

中古で検索すると出てくるのは、高すぎるとか、山の上とか売れてない物件ばかりです。
3000万円後半の売り出し価格になっているのは、多少、70平米より占有面積が広いというのもあるでしょう。
でもいつまでたっても検索一覧から消えず、500万円引きとか価格改定された瞬間に消えてしまいます。

新築で買って住宅ローン減税の適用が終わる10年後に売って住み替えようと考えたとき、
4000万円以上で売り出してすぐに売れたらいいんですが、
売り出したらいつまでも検索一覧に表示される状態だと困りますよね。
今、新築の状態で値引きがあったとして、4000万円前半くらいの価格でそれでもたくさん部屋が売れ残っている状態だとすると、10年後は4000万円で売り出しても買い手が見つからず、価格改定せざるを得なくなります。
売りたい価格はいろいろあると思いますけど、周りのマンションが3000万円台で売られていると、
買い手が買いたい価格帯は3000万円中盤から下のレンジになってしまいます。
1階とか地下の部屋だと人気がないのでさらに大変な状況になると思います。
大規模なので、同時に複数の部屋が売り出されると、お互いに値引き合戦になることもあると思います。
もちろんここはグレードが高いマンションで、他のマンションよりは少し高く売れると思いますけど。

ここの周辺はやかましくありませんが、交通量の多い道にも面していて、極端に静かな場所でもありません。そもそも駅から近い建物はある程度、喧騒があるのが普通です。
平坦で壱番館よりもっと駅に近いマンションなら、この地域ならパークホームズとかパークスクエアもあったと思います。同時に中古で売り出されたら、こういうのと比較されてしまうこともあります。そんなこと気にする人は、まったく値崩れしない地域で駅前のタワーマンションとか買えばいいんですけど、この地域でこのマンションを欲しい人は多いと思うし、やっぱり気になると思います。

野村だってプラウドのブランドのためにも、そろそろ売り切りたいのでいい時期でしょうし、
納得できれば買えばいいんじゃないでしょうか。
たとえ定価で買った人も、グレードの高いマンションなので、
住み替えを考えず、ずっと所有していれば問題ないと思いますし。

[339: 匿名さん]

↑
ノムラウザイ

[340: 匿名さん]

↑
アンチノムラウザイ

検討板ではなく冷やかし板に成り下がってるここに
何書かれようが野村は気にしてないよ

[341: 匿名さん]

>339さん

338ですが、野村じゃないですよ。
ここ(特に今、売れ残っている部屋)は資産価値があんまりないので、
1000万円値引きがあったとしても住み替えで売ると売却損が出ますから、
それでもいいなら買えばいいんじゃないでしょうかと言っているだけです。
野村から最近、特にチラシがいっぱい送られてきますし、いいかげんそろそろケリをつけたいのでしょう。

[342: 338]

338です。

結論が紛らわし言い方をしてすみません。
341さんの言うとおり、住み替えを考えたときに値引きがあっても売却損が出てしまうリスクをお伝えしたかっただけです。
新築であえて買わなかった人たちは、みんなそれを待っていますから。
マンションは最初は気に入って永住するつもりでも、なぜかそのうち住み替えたいと思う人が多いです。
戸建ては思い入れがある人が多くて、多少、不便でもなかなか手放さないんですけど。

支払いに余裕のある人たちはこういうことをよく知っているので、こういう物件に手を出したりしないんですけど、
グレードが高いマンションなので、支払いに余裕のない人が値引きに興味をそそられて食いついてしまうと、
ただ売切れればいい野村の思う壺になってしまいます。

[343: 匿名さん]

１０００万円も値引きされるんでしょうか？
となると１Ｆか２Ｆの日辺りが極端に悪い部屋ですよね？
現在どれくら売れ残っているんでしょうか。

もう一度モデルに行こうと思ってるんですが、１Ｆ２Ｆの部屋だけならちょっと考えようと思って。