プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[244: 購入検討中さん]

ここ、中住戸と角部屋で値段違いすぎませんか？
角部屋にしたいけど高すぎて。。。
交渉で下げてくれるのかなあ。

中住戸⇔角部屋
壱～参番館⇔四・伍番館で格差が出来てそう。。。

[245: 匿名]

まあ、中住戸に4LDKがないですからね。
ただでさえ角住戸は高いのに、4LDKなので、差が大きくなりますよね。

[246: 匿名さん]

１階（地下階）のテラス住戸ってどんな感じなのでしょうか？
暗くて眺めはあきらめないといけないけど、広さ重視なら選択肢の一つとしていいのでしょうか？
住んでみると厳しい！？

[247: 匿名さん]

最近じゃ野村でも普通に値引きとかやってるんですね・・。
確かに業績も下方修正してたし、強気の定価販売ではたな卸し資産の減損に
なってしまうから、柔軟にやらざるを得ないんだろうけど。

でも、ちょっと前のあの強気一辺倒から考えると隔世の感が。

[248: 購入検討中さん]

　１階と２階のどちらかを検討しています。１階は寒いでしょうか？低層階は日当たり悪いでしょうか？

[249: 匿名さん]

物件は完成しているのだから、実際に見に行ってみたら。

[250: 購入検討中さん]

>248さん

１Fは「日当たり悪い」、じゃなくて「日が当らない」です。

[251: 匿名さん]

1Fって地下部屋のことですよね？
景観がまったく望めず、セキュリティも弱いし、虫も入ってくるし、日当たりがないので、
マンションの意味があまりないように思います。
価値観の問題ですが、部屋の広さだけを重視する人以外は厳しいのでは？
2Fが事実上、地上と同じ高さですが、やはり景観が望めないし、南向き以外の部屋はさらに厳しいと思います。
まだ売れ残っているのか分かりませんが、3F以上をお勧めします。
1F、2Fの部屋を買うなら、今はどれくらい値引きしてくれるか分かりませんが、
駅周辺の築浅の中古マンション探してリフォームしたほうがいいと思います。

ネガレスになってしまいましたが、レンガがたくさん使ってあって、照明もおしゃれで、素敵な建物ですよね。

[252: 匿名さん]

上大岡は交通が便利だと聞きましたが、どうも駅前の狭まった道路沿いの町並みが苦手です。圧迫感があるというか。
ミオカに行ってみましたが、映画と家電以外あまり用が無さそうです。
上大岡は一見賑やかそうですが、商業施設は大変ですね。
刑務所もありますが、丘の上には航空会社の寮なんかもあったと思います。

[253: 匿名さん]

> 上大岡は交通が便利だと聞きましたが、どうも駅前の狭まった道路沿いの町並みが苦手です。圧迫感があるというか。

都内まで通勤するには便利です。終電も遅くまであります。
昔からの町ですからお年寄りも多く、道もごちゃごちゃしてますね。
圧迫感もあるでしょう。それが嫌なら新しい街の東戸塚か港北ニュータウンに行くしかないでしょう。

> ミオカに行ってみましたが、映画と家電以外あまり用が無さそうです。
> 上大岡は一見賑やかそうですが、商業施設は大変ですね。

今は鶴見も戸塚も再開発ラッシュですし、ま、あんなものですよ。
これ以上のお店はみなとみらいか横浜駅まで行かないと。
映画館ができたのはすばらしいと思うのですが。

> 刑務所もありますが、丘の上には航空会社の寮なんかもあったと思います。

刑務所は別に塀の中の人が出てくるわけではないので問題ないのでは？
風俗店もあり、中学生はカツあげされるとかいう話もあって、治安がよいというわけではありませんが、
他と比べて特別悪いという話もあんまり聞きません。

丘の上の航空会社の寮は10年位前にオーベルグランデュオ上大岡というマンションになっています。
駅からわずかな距離の坂がとてもきついですが、けっこう高級感があって中古マンションでは人気だったと思いますよ。
プラウドと比較しても引けはとらないと思います。

上大岡にこだわる人にはいい街ですが、価値観の問題ですから、好きになれない人も多いでしょうね。

[254: 購入検討中さん]

　コメントありがとうございます。３階以上の部屋がよさそうですね。でも、確かもうほとんど高い階はなかったような。値引きもどのくらい望めるか分からないし、近くの中古を探してもいいかなと思ってきました。

[255: 買いたいけど買えない人]

　どのくらい値引きしてくれるのかな。大幅値引きなら欲しいが。

[256: 匿名さん]

今なら1,000万円くらい値引きしてくれるんじゃない？
ただ売れ残ってる条件の悪い部屋でも5,000万円はするだろうから、うまく買えて4,000万円くらいじゃない。

近所の築浅の人気のある中古マンションでもっと条件のいい部屋が3,000万円台後半～4,000万円前半であるよ。
1階とか南向けじゃないとか、条件が悪くて人気がない部屋でも、何が何でも新築にこだわる人なら、大幅値引きを狙ってもいいんじゃないか。

[257: ご近所さん]

＞２５６

それ本当だとしたら1番館とか買った人は・・・。
６０００万円だったような。

[258: 匿名さん]

>>257
もはや最初の値段なんて無いのも同然だよ。
他のマンションじゃ、2500万円引きしてるのまであるぐらいだからね。
プチバブル期に高値のマンション買っちゃった人はかわいそうの一言に尽きる。

[259: 匿名さん]

2500万円引きするようなマンションもあるんだね。ここではさすがに無理だろけど。
最初に1番館とか買った人は、資産持ってた人が多いんだろうし、損してるんだろうけど気にしてないんじゃない。
ここ買ったら、割高で売却はあてにできないから永住するしかないっていうのは前から出てた話しだし、ようやくもうじき完売じゃないか。

こんなに割高なのに何とかここまで売った野村はすごいと思う。良いとこといえば、最近のプラウドと比べて、建物や内装は豪華でいいと思うよ。

[260: 匿名さん]

>>259
ここは1000万なんて誤差の範囲、という感じのお金持ちしか買えないマンションだろうね。
そういう顧客を見つけてくるのは野村の得意技だから。
プラウドだったら割高なんて気にしない人も多いだろうし。

[261: 購入検討中さん]

　割高割高って、何割くらい高いの？

[262: 匿名さん]

>　プラウドだったら割高なんて気にしない人も多いだろうし。

野村はどこでもそう言うよね。最近のプラウドは、コストダウンのためか、なんだこれは？というような仕様が多いけど。これまでで築いたブランドで、なるべく高く売ろうという考えじゃないか。だから、結構売れ残ってるプラウドも多いと思う。

買えるようなお金持ちを見つけてくるというよりは、まだ共働きで所帯年収の高めの何も知らない若い夫婦を見つけて、ローンを組ませるんじゃないか。購入者の特集でも、ほとんど共働きだったと思う。本当にお金を持っている人は、プラウドだろうが割高な物件には手は出さないんだろうけどね。

ここの営業員って求人見てると派遣か契約社員なんだよね。

[263: 匿名さん]

>261
3割くらいじゃない。中古物件の価格見てみたら？

[264: ご近所さん]

つーことは横浜エリア値引き率ＮＯ．１！ってこと。

[265: 匿名さん]

ここんとこ、しばらくSUUMOに四番館(たぶん)の部屋が賃貸物件で出ているんだが、こんな感じ。

77平米(2階) 17.8万円
84平米(地下) 18万円

2部屋とも5,000万円以上した部屋だろうし、
転勤が決まった人が賃貸で借り手を募集しているのだろうけど、借り手がつくかな。

[266: 購入検討中さん]

私も四番館、伍番館の１階、２階の日当たりがかなり気になる。それも冬の。特に伍番館って日産の寮が割と近い距離で建っているので心配です。

[267: ご近所さん]

朝とか夕方とかいろんな時間帯に部屋見せてもらって、問題なさそうか、自分で確認してみるしかないんじゃない。
でも売却する可能性もあるなら、1階2階は人気がないからやめときな。
中古でもっと安く日当たりいい部屋が見つかるよ。

[268: 匿名]

それくらいでしか貸せないのか…。
やはりより駅ちかのほうが高く出せるようだな。
しかし借り手にしてみれば低層ファミリータイプがいいと言う人もいるだろうに。賃貸は割と弱気な値段設定だ

[269: 匿名さん]

賃貸の賃料も期待できないよ。別に賃料が弱気なのではなく、それくらいの相場だから。
売却価格も期待できないよ。ここ買ったら永住するしかない。
仮に1,000万円値引きしてくれても、まだ高い。
唯一いいところは、最近のプラウドよりも設備や内装が多少豪華なところかな。
プラウドに住んで自分は貴族だと思い込める人向け。
ただタワーが完売したので、比較物件がなくなって、あんまり値引きしてくれないんじゃないか。

[270: 匿名さん]

そもそもここを買って賃貸で出したり売却する人って、どうしてここを買ったんだろう。
地権者は別だけど。

潰しが利かない物件というのは買う前から明白だっただろうし。

[271: 匿名さん]

18万（あるいはもっと安くしても）で貸しても十分利益が出せる値段で購入できたのでしょう。

[272: 匿名さん]

>270

賃貸に出している人は、転勤とか事情が変わって住めなくなった人でしょう。
購入する際に、つぶしがきかないということを十分説明受けているならいいのですが。

>271

仮に物件価格の全額5,000万円を現金で購入していた場合、
80%稼動で借り手が見つかったとして、これから先の管理費や修繕積立金が平均月3万円として計算して、
利益が出るのに37年くらいかかりますよ。
家賃下落率や固定資産税も考慮したら40年かかっても利益は出ないと思います。
5000万円ものお金を40年以上も遊ばせておく人がいるわけないでしょう。

[273: 匿名さん]

1,000万円値引きしてもらっても、まだ高いっていう意味が分かりました。ここは厳しいね。
近所のビルに販売事務所を構えたみたいだけど、知らない人が覗きに来るのを待ち構えて、
値下げしないでまだまだ長期戦で売るつもりかな。

[274: 購入検討中さん]

　上大岡で物件探してチラシでこちらの物件を見ました。高額でモデルルーム行く勇気がないんですが、ここって皆さんおっしゃるように潰しがきかないんでしょうか？プラウドだし、値引きも望めませんかね。外観は素敵だなと思ったんですが。中古で８０平米以上くらいの駅近平坦物件って、それなりに高そうだし迷ってます。

[275: 匿名さん]

>中古で８０平米以上くらいの駅近平坦物件って、それなりに高そうだし迷ってます。

駅から1分の中古が4000万円台がいくつかあるね。これから先もここよりは値崩れしないんじゃない？
4000万円台だと時間はかかるけど、駅から近いから強気な値段設定で売れるよ。
ここは中古で出るときはせいぜい3000万円台だよ。
駅から距離あるし、強気な値段設定しても、いつまでたっても売れず、値段を下げざるを得なくなる。
つぶしがきかなくて、損してもいいなら、買えば。

[276: ビギナーさん]

　ここって言われてるほどそんなに駅から遠いかな。ちゃんと測ったことないけど１０分かからないのでは？上大岡で平坦な大型物件って貴重な気がするけどな、素人には。中古で３０００万台ってことはないと思うけどな～。売り出しのお値段がもっとお手ごろならいい物件だったんじゃ。上大岡で駅近はタワーばっかだし、ごみごみしてるから駅から少し離れても静かな環境を求める人はいると思う。ただし隣のヨーカドーがずっとあるなら。

[277: 匿名さん]

買ってみたら？新築でも4000万円台だと高いから売れてないのに、
中古で4000万円台で売りだしても、いつまでたっても売れないよ。

[278: ご近所さん]

4・5番館は、実際に歩いたら10分以上かかりますよ。

[279: 匿名さん]

高くて売れなくてこう着状態なら、
野村不動産アーバンネットで減価償却分を引いた価格で買い取り保証でもつけてやったらいいんじゃないか？
野村も高い物件、うまいこと言って売りつけるなら、せめて買い手のリスクの少しは負担してやれば。

[280: 入居済み住民さんZ]

ご参考までに、私（男）の足で、京急のホームまで、毎朝約８分３０秒。万歩計の歩数は約１２００歩です。

[281: 匿名さん]

それ、1番館から、京急の一番近くのホームの端までの距離じゃない？
京急の改札口はホームの端から、まだかなり歩かないといけないからね。
ちず丸で距離計測すると、4番館の玄関から京急の改札口まで12分かかるよ。
http://www.chizumaru.com/route/alongroad/
不動産表記の徒歩10分は、最短距離でホームの端までの時間計測だから、改札口まで歩くと実際はそれ以上かかる。

[282: 入居済み住民さんZ]

いえいえ、ちゃんと３番線ホームの品川方面行き電車に乗る直前までの計測時間です。
スタート地点は、四番館の玄関からと思って下さい。一～三番館なら、それより
１～２分早いはずです。ちず丸は、あくまでも地図上の参考資料にすぎません。

住民にとっては、毎日のことですから、間違いありません。
それでなきゃ、毎日電車に乗り遅れてしまいます。

[283: ご近所さん]

車のある道を渡ったり、信号あり、朝は抜け道使えないし、男の足で急がないと、ちょっと無理じゃない？
京急の改札口をホームの南端に作ってくれたらいいなと思うんだけど。
ミオカ、オープンして上大岡もにぎやかになったね。街の人気が上がって完売するといいね。

個人的にはミオカの南側のガソリンスタンド跡とかにプラウド建ててくれたら買いたい。ペストリアンデッキがつながればなおいい。風俗店とか近くにあって、賛否両論だろうけど。

[284: 匿名さん]

採用のHP見てると野村の販売員って契約社員か派遣なんだよな。どこもそんな感じなのかな。

[285: 匿名さん]

>265
> ここんとこ、しばらくSUUMOに四番館(たぶん)の部屋が賃貸物件で出ているんだが、こんな感じ。
> 77平米(2階) 17.8万円
> 84平米(地下) 18万円
>
> 2部屋とも5,000万円以上した部屋だろうし、
> 転勤が決まった人が賃貸で借り手を募集しているのだろうけど、借り手がつくかな。

賃貸業界、いま相当の不況だし、
こんな高額賃料だと他の安い賃貸物件に流れるから、難しいだろ。
企業が社宅で借りてくれればいいんだろうけど、他にも空き部屋の賃貸物件いっぱいあるし。

[286: 匿名さん]

　最近、投稿が減っているが、もう完売間近なのだろうか。近所の住民としては、気になる。最後は何割引なのか。

[287: 匿名さん]

完売したら野村の勝ちだね。野村すごいよ。
こんな高額物件でも、駅から平坦、大規模、プラウドというだけで、ここまで販売しちゃったんだから。
べつにここまで大規模じゃなくても、もっと安い管理費でマンション組合の運営うまく行ってるとこあるだろし、
平坦な物件もいっぱいあったんだから。

[288: 匿名さん]

>286

新築SUUMO見てると、いっぱい売れ残ってる間取りあるよ。
マンションって、物件価格以外に管理費、修繕積立金、駐車場代の支払が必要だから、5,000万円でこんなに高い物件はちょっとねえ。
3,000万円後半まで値下げしても、まだちょっと高いって感じだから。

逆に近所の人とかは、3,000万円前後くらいで中古で売り出されるのを「よろしくお願いしまーす」って感じで見ているんだろうね。

[289: 匿名さん]

　近所に住む者としては、坪180万位が妥当な金額かと。物件価格は1000万から1500万高いと感じます。それでも買う人はこれだけ大勢いるんだから、やはりいいマンションなのかなあと思い、日々眺めています。

[290: 匿名]

あきらかに悲惨な物件だと思いますが・・

[291: 匿名さん]

ほんとに10％も値引きしてくれるなら買いたいところだけど、
それを確認するためにMRに行くのも気が引ける。野村のMRに良い記憶が無い、

[292: サラリーマンさん]

明らかに、本気モードでないから、相手にされてないだけでは？

[293: ご近所さん]

＞明らかに、本気モードでないから、相手にされてないだけでは？

そのとおりだよね。どうしようもない物件だから、１０％値引きしても、常識ある客には売れないって分かるし、
売るほうも、常識ある客は相手にしたくなくなるよね。
高いのが欠点なだけで、いいマンションだから、近所のみんなは適正価格で中古が出るのを待ってるよ。