プラウドシティ上大岡ってどうですか？【２】

[匿名さん]

プラウドシティ上大岡のスレッド２です。
前スレに引き続き、物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

【過去スレッド】
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8392/

【物件情報】
所在地：神奈川県横浜市港南区上大岡西3丁目527番1（壱番館）、528番1（弐番館）、
　　　　　529番2（参番館）、667番8（四番館）、667番1（伍番館）（地番）
交通：京急本線「上大岡」駅
　　　　　　徒歩8分 （壱番館、弐番館）、徒歩9分（参番館、四番館）、徒歩10分（伍番館）
　　　　横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅
　　　　　　徒歩7分（壱番館、弐番館）、徒歩8分（参番館、四番館）、徒歩9分（伍番館）
間取：3LDK～4LDK
面積：75.65平米～100.66平米
売主：野村不動産
売主：三井物産
販売代理：野村不動産

施工会社：前田建設工業
管理会社：物産コミュニティー株式会社（予定）

[224: 221]

刑務所は隔離されているので問題ないと思いますけど、
私は公立の学校のレベルとかどうなのか知りたいです。

上大岡は子供を私学へ行かせている人が多いのでしょうか。
もしくは公立へ行かせる人がほとんど？

[225: 匿名さん]

過去レス見るといいよ

[226: 物件比較中さん]

224さんと同意見で刑務所は余り気になりません。別に上大岡の住民が
収容されている訳ではなく、釈放されれば地元に帰るだろうし。
ただ、学区とか気になりますね。小学校は上大岡小でしょうか。
ここの評判如何でしょうか。誰かご存知でしたら、ご教示ください。
あと、京急沿線は結構いい高校があると聞いていますが、如何でしょうか。
やはり長く住むとなると学校は気になりますね。

[227: 周辺住民さん]

刑務所はまったく気になりませんよ。
私は勤めているので平日日中の様子はあまり知りませんが、
夜7～9時くらいの時間帯や、土日は、
刑務所周りでウォーキング、ランニングに励んでいる方を多く見かけます。

[228: 匿名さん]

さすがに、空き部屋の在庫が減り出したね。
1割くらい値引きしてるのかな？

[229: 匿名さん]

空き部屋の在庫が減りだしたとはいえ

残り２２戸ですか・・・。

大変ですね。

[230: 物件比較中さん]

残り22戸ですか、、結構健闘してる方じゃないの。

[231: 購入検討中さん]

今、どれくらい値引きしてくれそうか、ご存知の方、いますか？

せめて500万円、あわよくば700万円くらいは値引きして欲しいです。

[232: 匿名]

900万まで打診されたと聞きました。

[233: 購入検討中さん]

じゃあ4000万円代前半で買えそうですね

[234: 匿名]

3000万代でも買えますね。買おうかな…

[235: 匿名]

この物件、最高の仕様で気に入りました。

[236: 匿名さん]

ちょっとだけ高級感はあるが、最高の仕様なわけないだろ。
空堀、ベランダ狭いし、ディスポーザーとかもないよ。
眺めがいいわけでもないし、駅からすごく近いわけでもない、
買い叩けて、3,000万円台ならまあまあだろうが。

[237: 匿名さん]

上大岡の子育て環境はどうですかね？

[238: 匿名さん]

駅から遠いのに高くないでしょうか？

[239: 匿名さん]

在庫だいぶ減りましたね。いい感じです。

[240: 匿名さん]

上大岡駅近のタワーマンションと比較してどうなのでしょうか？ご存知の方教えてください

[241: 物件比較中さん]

>240

私も気になります。

両方の小学校の評判をご存じの方、教えて下さい。

[242: 匿名さん]

ここ高くないですか？同じ値段でもっといいとこ買えますよね？購買する年齢層が高いのでしょうか？

[243: 匿名さん]

やっと値引きしてくれるみたいですね。地価、部屋の広さ、装備にしても強気すぎましたね。リーマンショック前の値付けから変わってないし。

[244: 購入検討中さん]

ここ、中住戸と角部屋で値段違いすぎませんか？
角部屋にしたいけど高すぎて。。。
交渉で下げてくれるのかなあ。

中住戸⇔角部屋
壱～参番館⇔四・伍番館で格差が出来てそう。。。

[245: 匿名]

まあ、中住戸に4LDKがないですからね。
ただでさえ角住戸は高いのに、4LDKなので、差が大きくなりますよね。

[246: 匿名さん]

１階（地下階）のテラス住戸ってどんな感じなのでしょうか？
暗くて眺めはあきらめないといけないけど、広さ重視なら選択肢の一つとしていいのでしょうか？
住んでみると厳しい！？

[247: 匿名さん]

最近じゃ野村でも普通に値引きとかやってるんですね・・。
確かに業績も下方修正してたし、強気の定価販売ではたな卸し資産の減損に
なってしまうから、柔軟にやらざるを得ないんだろうけど。

でも、ちょっと前のあの強気一辺倒から考えると隔世の感が。

[248: 購入検討中さん]

　１階と２階のどちらかを検討しています。１階は寒いでしょうか？低層階は日当たり悪いでしょうか？

[249: 匿名さん]

物件は完成しているのだから、実際に見に行ってみたら。

[250: 購入検討中さん]

>248さん

１Fは「日当たり悪い」、じゃなくて「日が当らない」です。

[251: 匿名さん]

1Fって地下部屋のことですよね？
景観がまったく望めず、セキュリティも弱いし、虫も入ってくるし、日当たりがないので、
マンションの意味があまりないように思います。
価値観の問題ですが、部屋の広さだけを重視する人以外は厳しいのでは？
2Fが事実上、地上と同じ高さですが、やはり景観が望めないし、南向き以外の部屋はさらに厳しいと思います。
まだ売れ残っているのか分かりませんが、3F以上をお勧めします。
1F、2Fの部屋を買うなら、今はどれくらい値引きしてくれるか分かりませんが、
駅周辺の築浅の中古マンション探してリフォームしたほうがいいと思います。

ネガレスになってしまいましたが、レンガがたくさん使ってあって、照明もおしゃれで、素敵な建物ですよね。

[252: 匿名さん]

上大岡は交通が便利だと聞きましたが、どうも駅前の狭まった道路沿いの町並みが苦手です。圧迫感があるというか。
ミオカに行ってみましたが、映画と家電以外あまり用が無さそうです。
上大岡は一見賑やかそうですが、商業施設は大変ですね。
刑務所もありますが、丘の上には航空会社の寮なんかもあったと思います。

[253: 匿名さん]

> 上大岡は交通が便利だと聞きましたが、どうも駅前の狭まった道路沿いの町並みが苦手です。圧迫感があるというか。

都内まで通勤するには便利です。終電も遅くまであります。
昔からの町ですからお年寄りも多く、道もごちゃごちゃしてますね。
圧迫感もあるでしょう。それが嫌なら新しい街の東戸塚か港北ニュータウンに行くしかないでしょう。

> ミオカに行ってみましたが、映画と家電以外あまり用が無さそうです。
> 上大岡は一見賑やかそうですが、商業施設は大変ですね。

今は鶴見も戸塚も再開発ラッシュですし、ま、あんなものですよ。
これ以上のお店はみなとみらいか横浜駅まで行かないと。
映画館ができたのはすばらしいと思うのですが。

> 刑務所もありますが、丘の上には航空会社の寮なんかもあったと思います。

刑務所は別に塀の中の人が出てくるわけではないので問題ないのでは？
風俗店もあり、中学生はカツあげされるとかいう話もあって、治安がよいというわけではありませんが、
他と比べて特別悪いという話もあんまり聞きません。

丘の上の航空会社の寮は10年位前にオーベルグランデュオ上大岡というマンションになっています。
駅からわずかな距離の坂がとてもきついですが、けっこう高級感があって中古マンションでは人気だったと思いますよ。
プラウドと比較しても引けはとらないと思います。

上大岡にこだわる人にはいい街ですが、価値観の問題ですから、好きになれない人も多いでしょうね。

[254: 購入検討中さん]

　コメントありがとうございます。３階以上の部屋がよさそうですね。でも、確かもうほとんど高い階はなかったような。値引きもどのくらい望めるか分からないし、近くの中古を探してもいいかなと思ってきました。

[255: 買いたいけど買えない人]

　どのくらい値引きしてくれるのかな。大幅値引きなら欲しいが。

[256: 匿名さん]

今なら1,000万円くらい値引きしてくれるんじゃない？
ただ売れ残ってる条件の悪い部屋でも5,000万円はするだろうから、うまく買えて4,000万円くらいじゃない。

近所の築浅の人気のある中古マンションでもっと条件のいい部屋が3,000万円台後半～4,000万円前半であるよ。
1階とか南向けじゃないとか、条件が悪くて人気がない部屋でも、何が何でも新築にこだわる人なら、大幅値引きを狙ってもいいんじゃないか。

[257: ご近所さん]

＞２５６

それ本当だとしたら1番館とか買った人は・・・。
６０００万円だったような。

[258: 匿名さん]

>>257
もはや最初の値段なんて無いのも同然だよ。
他のマンションじゃ、2500万円引きしてるのまであるぐらいだからね。
プチバブル期に高値のマンション買っちゃった人はかわいそうの一言に尽きる。

[259: 匿名さん]

2500万円引きするようなマンションもあるんだね。ここではさすがに無理だろけど。
最初に1番館とか買った人は、資産持ってた人が多いんだろうし、損してるんだろうけど気にしてないんじゃない。
ここ買ったら、割高で売却はあてにできないから永住するしかないっていうのは前から出てた話しだし、ようやくもうじき完売じゃないか。

こんなに割高なのに何とかここまで売った野村はすごいと思う。良いとこといえば、最近のプラウドと比べて、建物や内装は豪華でいいと思うよ。

[260: 匿名さん]

>>259
ここは1000万なんて誤差の範囲、という感じのお金持ちしか買えないマンションだろうね。
そういう顧客を見つけてくるのは野村の得意技だから。
プラウドだったら割高なんて気にしない人も多いだろうし。

[261: 購入検討中さん]

　割高割高って、何割くらい高いの？

[262: 匿名さん]

>　プラウドだったら割高なんて気にしない人も多いだろうし。

野村はどこでもそう言うよね。最近のプラウドは、コストダウンのためか、なんだこれは？というような仕様が多いけど。これまでで築いたブランドで、なるべく高く売ろうという考えじゃないか。だから、結構売れ残ってるプラウドも多いと思う。

買えるようなお金持ちを見つけてくるというよりは、まだ共働きで所帯年収の高めの何も知らない若い夫婦を見つけて、ローンを組ませるんじゃないか。購入者の特集でも、ほとんど共働きだったと思う。本当にお金を持っている人は、プラウドだろうが割高な物件には手は出さないんだろうけどね。

ここの営業員って求人見てると派遣か契約社員なんだよね。

[263: 匿名さん]

>261
3割くらいじゃない。中古物件の価格見てみたら？

[264: ご近所さん]

つーことは横浜エリア値引き率ＮＯ．１！ってこと。

[265: 匿名さん]

ここんとこ、しばらくSUUMOに四番館(たぶん)の部屋が賃貸物件で出ているんだが、こんな感じ。

77平米(2階) 17.8万円
84平米(地下) 18万円

2部屋とも5,000万円以上した部屋だろうし、
転勤が決まった人が賃貸で借り手を募集しているのだろうけど、借り手がつくかな。

[266: 購入検討中さん]

私も四番館、伍番館の１階、２階の日当たりがかなり気になる。それも冬の。特に伍番館って日産の寮が割と近い距離で建っているので心配です。

[267: ご近所さん]

朝とか夕方とかいろんな時間帯に部屋見せてもらって、問題なさそうか、自分で確認してみるしかないんじゃない。
でも売却する可能性もあるなら、1階2階は人気がないからやめときな。
中古でもっと安く日当たりいい部屋が見つかるよ。

[268: 匿名]

それくらいでしか貸せないのか…。
やはりより駅ちかのほうが高く出せるようだな。
しかし借り手にしてみれば低層ファミリータイプがいいと言う人もいるだろうに。賃貸は割と弱気な値段設定だ

[269: 匿名さん]

賃貸の賃料も期待できないよ。別に賃料が弱気なのではなく、それくらいの相場だから。
売却価格も期待できないよ。ここ買ったら永住するしかない。
仮に1,000万円値引きしてくれても、まだ高い。
唯一いいところは、最近のプラウドよりも設備や内装が多少豪華なところかな。
プラウドに住んで自分は貴族だと思い込める人向け。
ただタワーが完売したので、比較物件がなくなって、あんまり値引きしてくれないんじゃないか。

[270: 匿名さん]

そもそもここを買って賃貸で出したり売却する人って、どうしてここを買ったんだろう。
地権者は別だけど。

潰しが利かない物件というのは買う前から明白だっただろうし。

[271: 匿名さん]

18万（あるいはもっと安くしても）で貸しても十分利益が出せる値段で購入できたのでしょう。

[272: 匿名さん]

>270

賃貸に出している人は、転勤とか事情が変わって住めなくなった人でしょう。
購入する際に、つぶしがきかないということを十分説明受けているならいいのですが。

>271

仮に物件価格の全額5,000万円を現金で購入していた場合、
80%稼動で借り手が見つかったとして、これから先の管理費や修繕積立金が平均月3万円として計算して、
利益が出るのに37年くらいかかりますよ。
家賃下落率や固定資産税も考慮したら40年かかっても利益は出ないと思います。
5000万円ものお金を40年以上も遊ばせておく人がいるわけないでしょう。

[273: 匿名さん]

1,000万円値引きしてもらっても、まだ高いっていう意味が分かりました。ここは厳しいね。
近所のビルに販売事務所を構えたみたいだけど、知らない人が覗きに来るのを待ち構えて、
値下げしないでまだまだ長期戦で売るつもりかな。