KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー)ってどうですか？Part.16

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525410/

[481: 購入検討中さん]

お値段もお得な人気の部屋は売れちゃってますよん。
W-95Eaなんていかが？

[482: 契約済みさん]

E-90-Haはいかがですか？低層階は環状2号と被るので、そこらへん割り切らないと対象外かもしれませんが、高層階だとまだのこってるんじゃないかな？TTTとお見合いって言っても角部屋なんでそれほど真正面てわけじゃないし。北東側は比較的眺望も抜けてると思うんだけど。

[483: 匿名さん]

免震・制振、それぞれひとくくりにはできないし方式が違うのだから単純に優劣もつけられないですよ。得意不得意もあるのでは？
想定された地面の揺れを内部に伝えない点は免震が有利だけどどういう揺れを想定しているかにもよるでしょうし、外部の力は地震だけじゃなくて風の力もある。

[484: 匿名さん]

ここって割安ですか？？

私が眺望や間取りがいいと思った部屋は、
晴海住友のドゥトゥールと同じくらいの坪単価なんだけど。

同じ間取りでも、眺望悪いと一気に安くなるし。。

よく考えられた価格だなぁと思う反面、
ちょっと安いと、
必ず眺望なり騒音なりのデメリットがあるから見逃さないようにしないと怖い。。

皆さん、そこんとこ見極めながら決めてるんですよね。。
もうあんま選択肢も限られ始めてるし。

リセール考えても同じ間取りでも価格帯の幅が広くなりそうで、どちらに振れるかもちょっと怖い。

[485: 購入検討中さん]

DTと同等くらいの坪単価かもしんないけど80Naとかよさそう。
5丁目西開発がまだ当面動きがなさそうだし、角部屋だし間取りもそこそこ。
検討部屋の一つでもある。

[486: 匿名さん]

眺望は3日で飽きるから、あまり気にする必要なし。

[487: 購入検討中さん]

>>485
む、ライバルですかね。
あまり高層階にしなければDTレベルまでいかず、
かなりいいなーと思ってます。
希望通りのとこがまだあればいいのですが。

[488: 匿名さん]

>>486
そうなんですよねー、眺望あきらめれば結構お得な値段だなぁと思う部屋あるんですよね。
けど、リセール考えると躊躇してします。。
タワマンは、眺望最優先して買うべし、と色んなサイトや本に書いてあったりして。。

[489: 匿名さん]

＞488
確かにタワマン初めての方は、眺望に拘るかもしれませんね。
一度買えば、もういらないって思いますよ。3日で飽きました。
眺望より、立地を優先する方が、宜しいかと思います。
立地（通勤、通学）は、毎日のことですので。

[490: 購入検討中さん]

よくタワマンは、上からと下から売れていくって聞きますね。
上は眺望希望の人、下は眺望よりも経済性の人。

自分は眺望派で、DTは高層階が殆ど出てしまっているから、
こっちにやってきた。

にわかに信じがたいが、ここが盛り上がっているってホント？
だとしたら少し焦る・・・

[491: 契約済みさん]

眺望は重要です。晴海高層北向きに半年いますが、飽きないですよ。北向きはなんといっても都心夜景。観光資源ですよ。

[492: 匿名さん]

昼間はオフィスでビルに囲まれて、家でもビルは見たくないなぁ。特に休日。
海見たいよ。

[493: 匿名さん]

隅田川の夕方から夜は、行き交う屋形船の光が、なかなか風情あります。昼は松本零士デザインの観光船も行き交い、好きです。ただ、休日昼は、ジエットスキー珍走団がいます。どうしても、珍走団がイヤなら、この物件はやめた方がいいと思います。わたしは、あまり気になりませんが。

[494: 購入検討中さん]

景気が良い時は、眺望及び階数重視になるよね。

[495: 匿名さん]

高層住まい経験者です。眺望はあったほうがよいとは思うけど、眺望ない部屋と500万違うとしたら、そんだけの価値があるかなぁ...
１万円使ったお出かけを週１回、１０年続けるのと、どちらが精神的に豊かなのか、とかビンボくさいことを考えてしまう。
リセールを考えると、眺望のあるほうが成約は早いと思うけどね。売値自体は新築時ほどの差は出ないと思う。

なので実需としたら、どれだけ住むつもりなのかによるのかも。

[496: 購入検討中さん]

484さん、三井の値付けは眺望、方角、階数のいづれかの理由を付けて、客寄せパンダ住戸を作り、幅広い客層を呼びこみ、第一期で、販売数を稼ぎ、盛り上げていくパターンが多いね。よって、中古の時は、パンダ住戸が最も、値上がりするんだよ。逆に、資金力がある客には、パンダ住戸は理由があるから安いと納得させるだけだよ。

[497: 匿名]

うぅ〜ん、うぅ〜ん、購入者ですけど、近隣マンション値上げしたと聞きますが、１番の激震は地権者住戸が売りだされても、あの販売不信のていたらくだった事が、購入者としては不安に思う事です。

[498: 契約済みさん]

まぁ、あそこ買うなら普通に新築の選択肢のほうが多いし・・・割安ならともかく、色々コミコミで新築とトントンだったから。
というわけでタイミング的に売れるタイミングじゃないですよね。

[499: 契約済みさん]

まだ竣工もしていない、まだ新築でも買える、実物も見られない中古物件を買う理由はないのではと思います。根拠はないけど、地権者住戸は内装のグレードが落ちるとどこかで見たような記憶もあります。ただそれだけでは？

[500: 匿名さん]

うん。地権者物件は割高だけど売れたから、
一般販売住戸は、さらに含み益があるよね。

あの間取りと眺望は良くなかった。間違いなく。

[501: 匿名]

497です。そうですよね。後二年以上も後の評判は建築費の高騰等で、あ〜買っておいてよかったと言える環境になってれば良いですよね。

[502: 匿名さん]

地権者住戸は南角部屋で仲介手数料込みで坪290。
間取りがよくないとはいえ売れ残っていたのは不思議でしたけどね。

[503: 匿名さん]

かなり、形が出来て来ましたね。
そろそろ3階部分に突入でしょうか。

[504: 匿名さん]

ここの東向きの景色って、特にランドマークはないけど、
正面を遮るものはとくにないですよね？

東向き中住戸、安いので検討中です。

[505: 匿名さん]

>>504
勝どき駅方面は勝どきビュータワーくらいじゃないですか。
実はそっち側の眺望がかなりいいですよ。
環2が気にならなければかなりいいと思います。

[506: 購入検討中さん]

＞504

部屋によっては、小さくですがスカイツリーが見えます。
また、45階？以上だとTTTの日陰にならず、12時くらいまでは日照が保証されますよ♪
隅田川の花火は、見えないかな？

[507: 匿名さん]

眺望重視に１票です。
上のほうで書かれてた３日で飽きちゃう眺望は眺望って言えないだけでしょう。

[508: 匿名さん]

>>478
BAYZの方は２期１次が１０８戸販売で残り９５戸になるようですよ。どっちが多いでしょうね

[509: 匿名さん]

>>508

ベイズは全戸売れてもKTTの1次合計には及びませんよね。
GFTとベイズが熾烈な2位争いですね。まぁ、売り方次第でもあるか。

[510: 匿名さん]

「眺望は３日で飽きる」人もいるし、季節時間によって少しずつ変化する眺望を楽しみにしている人もいる。まあ人それぞれですね。その眺望を買うのに何百万円もプラスしても欲しいと思う人もいれば、それだったら他で使った方が効用が高い人もいるでしょう。私は眺望も重視しますが、広さや間取りを犠牲にするほど重要視しません。不快な眺望じゃなければいいや！でも眺望が良いってことは、だいたい高層階で、１階まで降りるのに時間がかかって結構不便なんですよねー。

[511: 匿名さん]

>>510
ここはタンクも柱2本も室内にあって、部屋も4畳や4.5畳が普通にありますが間取りは犠牲にしないレベルですか？

[512: 匿名さん]

>>511さん
あくまでも居住用としてですが、私は4畳や4.5畳の部屋（仮に行灯でも）を予備的な部屋として使うのならそれはありです。ただし子供部屋など誰かの寝室用としたら最低でも窓のある5畳以上は欲しいかな。
タンクはこのマンションのどの部屋にもあるので、その他の好条件と判断した（立地や住環境、価格など？）要素が気に入ってここを選ぶなら割高要素ではありますが、仕方ないと割り切ります。柱の本数については間取りによって含まれる本数も違うので、なるべく柱が専有部分になくて満足できる間取りを探しますが、どうしても2本含まれてしまう間取りしか満足できないのだったら、タンクと同様割高だけど仕方ないので割り切ります。
基本は家族の誰もが「不快」には感じないところが検討のスタートラインですかね。柱の本数やタンクが室内にあるのは「割高」要素ですけど「不快」には感じないんじゃないかと思ってます。

[513: 匿名さん]

505さん、506さん

本当にありがとうございます！
かなりいい景色ですね。前向きに検討します^ ^

[514: 匿名さん]

ここは、ちゃんと眺望いいとこは、やはり高い！
眺望あんまり興味なし派の人にとっては、割安感あるね。

あと日本最大級の規模に比べて、エントランスが小さくない？

リセールや賃貸は、エントランスと眺望のイメージが肝心な気がする。
自分が賃貸の物件見に行って、帰ってきて残る印象ってその２つだと思うんだよな。。

[520: 匿名さん]

エントランス、小さくないよ。
のらえもんさんの比較ブログでも大差無かった。

[522: 物件比較中さん]

ここはクルマ寄せありますか？
クルマ寄せは1000万以上のクルマじゃないと使えませんよね？

[523: 匿名さん]

>>520

りゅうたろうさんのブログのこと？
http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/10/20149.html?m=1

[524: 匿名さん]

>>522

住友さん、今宵は分が悪い。
立ち去ろう。

[525: 匿名さん]

>>523

dtのほうがエントランスは広いかも。
契約者だけど、なんでもかんでもポジらなくてもいいと思う。

[526: 匿名さん]

エントランス重要かな？
ラウンジのほうが重要な気がする。

[527: 匿名さん]

ラウンジって展望ラウンジ？

[528: 匿名さん]

どっちも大事だよ。
タワーマンションは豪華さが命。

[529: 匿名さん]

ラウンジも窓小さいし酒飲めないしダメじゃんか

[530: 購入検討中さん]

ここのエントランスは一階にあるところがいいね。
今すんでるところはエスカレーターで二階に上がらないといけないのでちょっとめんどくさい

[531: 匿名さん]

実はそこは俺も高評価ポイント。
今のマンションもオフィスもエスカレーター面倒。

マンションは、多少高級感の担保にはなるが、
さすがに時間がもったいない。

[532: 物件比較中さん]

大きなエントランスで人の往来が少ないと寂しい感が増さないでしょうか。
オフィスビルのエントランスは吹き抜けで大きかったりするけど豪華ではないですよね。
カタログのイラストやCGで夢を見すぎるとがっかりするんじゃないかな。
それだけイラストやCGが良く出来ているんだけど。

[533: 購入検討中さん]

その意味ではここはちょうどよいかもしれないですね。
派手すぎず、質素過ぎず。

[534: 匿名さん]

価値観でしょうが、イマイチ眺望の良さがわかりませでした。

No504の白いところにビルが建つとかなり印象が変わる気がしました。
湾岸って、工業や商業地なのであれば今後も増えるんですよね。。
海が見えても、美しい島並みというよりは湾岸の工場や倉庫などだと
あんまりきれいな感じがしないのですが。


なにより、タワーマンションや高層マンションが多いと現代版の団地みたいな
印象を受けるのは自分だけなのでしょうか？

[535: 匿名さん]

普通に団地でいいんじゃない。昭和のそれとは全く異なるけどね

[536: 匿名さん]

>>535
私もそう思います。団地でいいんです。1950年代から建設が始まった団地も、水洗トイレやダイニングキッチン、ベランダやガス湯沸かしによるお風呂といった当時では比較的贅沢な設備が整ったもので、場所によっては何十倍もの抽選倍率にもなった羨望の住居だったんですよね。タワマンも設備こそ近代化してちょっと贅沢な部分もあるけど、結局は巨大な団地ですよね。決して特別なものじゃないです。だから購入しました。

[537: 匿名さん]

>>533

契約者です。
24時間施設が多いのと、施設の種類も多いので
良いかと思っていますが、唯一、展望ラウンジだけ
ダイレクトウィンドウではないところなど、
寂しく思ってます。

ちなみにスタディルームも、24時間にしたいと
考えてたりします。

あと、ミュージックスタジオも。

[538: 匿名さん]

スタディルーム良いね。一部屋少なくて済むし。

[539: 匿名さん]

ですよね。

ところで
フォレストカフェとライブラリーラウンジが
24時間なのいいね。

[540: 匿名さん]

>>538
スタディールームは自室の寝室にはなり得ない4.5畳の部屋がそうなるでしょ

[541: 匿名さん]

書斎のつもりで書いたんですが。。。

[542: 匿名さん]

>>541

あはは、面白いです。

[543: 匿名さん]

面白いのは540さんで、ですよ。
542です

[544: 周辺住民さん]

眺望なら南西向きがいいんじゃない？
W-７５Ｄとかは価格もそこそこで南西で間取りもよいかと。

[545: 検討中]

4.5畳が二つ

[546: 購入検討中さん]

単身用での購入希望者はここにはいるのかな。
50－60平米で検討中。

[547: 購入検討中さん]

>>545
もしや80Na？？

[548: 匿名さん]

>>546
単身者です。結婚できそうにないので1LDKにしました

[549: 匿名さん]

直接基礎なんで安心してたけど、西新宿スレでは
「ベタ基礎で液状化が起こると物件が傾く、杭基礎ならそんなことにはならない」
という説が流布されてて不安になってきた（浦安の裁判物件がそうだったらしい）。
西新宿以上に液状化の恐れがある湾岸でかつ直接基礎...大丈夫だろうか。

[550: 匿名さん]

>>549

ベタ基礎で、土壌が弱ければ、
液状化リスクがあるのは事実です。

ただ、それ以前にベタ基礎に出来るような
地盤の上に建てていることが貴重かと。

もともと浅瀬のあったエリアですし、
かなり前からの埋立地ですので、地盤の
良さは大きな強みです。

[551: 購入検討中さん]

直接基礎はこのエリアでは稀有。

[552: 匿名さん]

適切なところであればこその直接基礎です。
ここは傾斜地ではなく、また東京都のボーリング調査でも都庁よりも支持地盤が浅く・硬い。
しかも鹿島施工なので、ここで地盤等について不安になるくらいなら他では買えないよ。

http://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/61819719.html
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html

[553: 匿名さん]

あと西新宿６０はアスペクト比数値が悪い。制振みたいだがあれだと揺れ易い。

KTTはトライスターだから、根をはるように３方向に足を伸ばして立地するのでアスペクト比が良好。
傾くなんて・・・素人すぎるっしょ。笑

ちなみに、支持基盤のところでは地盤が硬く水分量が少ないから液状化は起こりません。
すなわち建物直下に液状化は起こりません。起こるとすれば、誤った深度に基礎をおいた場合。

戸建てのように地表面に近いところに基礎をおき、地盤が柔らかく水分量が多いところが危ない。
東日本大震災の時の浦安戸建がわかりやすい例。

あとここに限らず、敷地内において必要な部分には液状化対策を施すのが最近のタワマンのトレンド。
穴を掘ってそこに硬いものを詰めて密度を増すことで水分量を減らすのが一般的。

[554: 匿名さん]

＞＞５４９

直接基礎＞＞＞杭基礎は建築業界の常識です。

直接基礎はがっちり基礎を埋め込み、地盤と基礎の接地面が広いので安定するのです。
スッポ抜ける・傾くイメージを持っているなら、心配ご無用。震度７の地震とかではあり得ないです。

杭基礎は本数が少なく、長いほど、折れやすく危ない。支持基盤に達するまでのやわらかい地盤は豆腐みたいなもの。
意味なしです。豆腐に爪楊枝を指しても上モノを支える機能は発揮しませんので。
杭基礎の先端は先が広くなっています。支持基盤との接地面積を広くするためです。接地面が最大限広がったのが
直接基礎の形態です。

これでも不安ですか？

[555: 購入検討中さん]

>>554
大体同意だけど、震度7ってその上位がないから無限大の可能性があるんじゃなかったっけ？
浦安は支持層に乗っけてるわけじゃなくてゆるゆるの地盤の上にベタ基礎だからこちらとは違うとか聞いた気がする

[556: 匿名さん]

西新宿は、もともとは沼地だよ。
埋立地です。

[557: 匿名さん]

TTTのウィキより
↓
埋立地にありながら基礎構造は事業地の安定した地盤から直接基礎構造を採用し、高層棟は地下16メートルの支持地盤に約70メートル角、高さ約4メートルのコンクリート基礎（マットスラブ）をのせる直接基礎によって支持される。支持地盤は、東京都庁舎などの超高層ビルが建つ西新宿地域と同様の上総層群である。
http://ja.wikipedia.org/wiki/THE_TOKYO_TOWERS

KTTはすぐ隣で同じ支持地盤です。
支持地盤までの深さ・硬さは東京都庁や六本木ミッドタウンにも負けてない。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html

[558: 匿名さん]

直接基礎で地震に対する不安は殆どないが、免震構造でないため長期優良住宅認定が
受けれないのがとても残念

[559: 匿名さん]

だよね、同意。
長期優良認定ないの残念。

10年後でも5000万円以上ローン残高が残ってればの話だけど、
100万円戻りが違うし、固定資産税減免期間も違うし、何よりも聞こえが違うんだよな。

ただ、これってリセール時にはあんまり優遇って、、、あるんだっけ？

[560: 購入検討中さん]

リセール時の優遇、きになります！

[561: 購入検討中さん]

TTTの南西向きだけが
たった一つの唯一無二の眺望となるわけですね

TTTの南西だけは貴重な存在かもしれません。

[562: TTT南西は湾岸の星]

TTTは都内屈指の物件ですよね
都心でプール付ゴルフレンジ付ゲストルーム11室お洒落な外観芸能人多数

勝どきタワーズは庶民的だけど価格がリーズナブル

う〜ん....大きな買い物だけに悩むなぁ。

[563: 働くママさん]

エセセレブでもいい、勝どきに住みたいです。
いくら豊洲でも江東区には下がりたくないです。

一般人でも手の届く勝どきタワーズの2LDKを狙います。

[564: 周辺住民さん]

一般人でも手が届くとは、、、皆様リッチすぎてうらやましいです。
南西向き買いたかったですが7000万8000万には手が出ず…
貧乏人は去るのみです。

[565: 購入検討中さん]

>>562
TTT住人かな？
湾岸の星？？
笑っちゃうよ…。

[566: 契約済みさん]

>>563
よその区をそういう言い方しかできない
働くママさんとは同じマンション願い下げです。

[567: 匿名さん]

江東区も中央区も何も変わらないよ^ ^

双方、良い区だと思います。
中央区長が力が少し弱いけど、視野は広かったり
江東区長は行き過ぎることもあるけど、積極的に政策を打ち出す人だったり。

中央区の方がやや堅実でしょうか。

[568: 購入検討中さん]

契約済みは別のスレがあるよ？

[569: 購入検討中さん]

確かに設備を考えるとTTTは軍を抜いてるけれど
まぁ付加価値とか考えずに普通に住むならここの設備で充分だと思います。
港区より安いですし

[570: 購入検討中さん]

たしかにリーズナブルだけれどどうも外観の形が好きになれないのと、敷地が狭すぎて不動産価値としてはいかがなものなんでしょうか。あの敷地に1400世帯区分とは

[571: ビギナーさん]

眺望悪くあの敷地面積で1400の戸数だからリーズナブルなんじゃないですか？
どこを取るかです

セレブな方々は眺望や敷地の広さ等気にする方が多いと思いますが、庶民の私は最低限住居が確保できてタワーに住めて共用設備が使えるなら満足です。それでも私にとっては高いですけどね！

[572: ご近所の奥さま]

人口が増えるのは仕方が無いですね
ただファミリーが増えるのは、、、中央区は大人の街でよかったので本当に残念。

[573: 匿名さん]

契約済みの方、どうぞ！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444071

[574: 匿名さん]

ここ、コスパマンションという認識を結構されているし、
私も最初の最初はそう思っていましたが、共有施設の手数もとても多いですし、
制震もかなり高い技術で実現されているようですし、パフォーマンス、という
点でも十二分に優れていると思います。

あと5%くらい高い値付けでも同様に売れたのかな、と思います。

[575: 匿名さん]

私もここがコスパや資産性の面で湾岸ナンバー1マンションだと思います。資産性よりも眺望重視という方は駅遠マンションを選ばれたら良いと思いますよ。ここは賃貸も可能だと思うので柔軟性もありますね。

[576: 匿名さん]

眺望もなかなかですよ。
自分は浜離宮目当てで東ウィングの北側にしました。
五丁目西地区のタワマンが完成したらふさがれてしまいそうですが...

[577: 契約済みさん]

免震構造で長期優良ではないマンションが最近多いよ。

[578: 匿名さん]

安くする為でしょ！
め免震にすると１割高くなる。

[579: 物件比較中さん]

免震にする事で想定揺れが小さくなって必要強度が小さくなってスラブ厚を減らせたり梁や柱を細くできたりはしないのでしょうか。

[580: 匿名さん]

免震と制震のコスト差は、3〜5%です。
また、トライスターと言う形が、免震と制震の前に
決まったようで形の特徴に合わせてベストな選択肢に
していると聞いています。