KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザタワー)ってどうですか？Part.16

[匿名さん]

KACHIDOKI THE TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～100.43平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所レジデンス
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525410/

[401: 匿名さん]

高層にして、戸数を増やして安く売るってのは、
裏を返せば下がりだしたら、とんでもないことになるかと。

選手村は、オリンピックで建材費が高止まりしてるから
戸数を5000から１万以上に増やす計画。共食い状態。

なら、オリンピックが終わるとどうなる。一気に建設需要が
なくなる。逆風が吹き荒れると思う。

[402: 匿名さん]

ここがタクラマカン砂漠みたいにならない事を祈るんだけど。

[403: 購入検討中さん]

401さん 10000戸に増やすのは何情報？

[404: 契約済みさん]

んー、やっぱりTTTと近すぎるわ
北側買って正解だったな。

[405: 購入検討中さん]

清澄通りも幅があるから、距離は結構取れている感じですよ。

[406: 購入検討中さん]

あと、現地の感覚だと馬鹿でかいといった感じです。

[407: 匿名さん]

そうなんだよね、ここは超巨大。しかしきになるのは地下の深さだよね。
随分浅いと思ってしまうのは気のせいだろうか？
通常であればあと2mは掘り下げるはずだとおもうのだけど。詳しい人いたら解説もとむ。

[408: 匿名さん]

のらえもん　ブログ
選手村跡地は　高層マンション
http://wangantower.com/?p=6670

ブログで細工してるな、１４階までしか使わないのは、
移動がしやすい、じゃなくて、健康への配慮だろ。

記事を改ざんして、都合良く書き換えてやがる。
みなさん　気をつけろ。

[409: 匿名さん]

こういうの、どうなの？

毎日、記者の記事をはっつけて、勝手に手をくわて、
ネットで再送するとか、違法じゃないの？

[410: 匿名さん]

>>409
出典をちゃんとかいての印尿はOkayでしょ

[411: 匿名さん]

建築費が高止まりしてるから、高層マンションだよ。

勘違いしている人多いけど、高層になるほど安く作れるし、
戸数も稼げる。

[412: 購入検討中さん]

408さん情報ソース古くない。その後、豊晴計画で想定居住人口が設定されているよ。

[413: 購入検討中さん]

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2014/03/70o3h100.htm つまり、選手村跡地は12000人だから5000戸程度でしょ。

[414: 購入検討中さん]

高層になると安く作れるのではなく、土地負担力が下がるので、グロスを抑えられる。超高層より、長谷工仕様の板状型の方が遥かに安く作れる。晴海においては、眺望、駅距離、土地負担力を考えると事業としては超高層にした方が明らかに有利だよ。

[415: 購入検討中さん]

>>407
「通常」が何を指しているのかわからないけど、
支持層が地下15メートルでそこまで掘っているみたいよ。

[416: 契約済みさん]

>>405
距離は思ったほどないし真正面。上の階に行けば行くほど高層ビルって圧迫感あるように感じるものだよ。
MRのシミュレーションと現実の圧迫感はかなり違っていてTTT側買った人は可哀想。

[417: 購入検討中さん]

このマンションで四方塞がりという人がいるけど、
南と西側の計画はかなり遠のくと思われる。
理由は、建築資材の高騰と過剰供給だ。

もっと言えば、南側、西側の計画が実行段階になる場合は、
少なくとも等価以上になっているから売れば良いとも考えれれる。

その意味で、「眺望確保」「等価売却」を西側南側は持っているとも言える。

いま、結構購入の方に心が傾いている。
誰かネガってこの心を落ち着かせてくれ！

[418: 匿名さん]

>>415
いや、杭じゃなくて。杭はいいんだけど、普通は地下に排水処理正接や対振動アブソリュート圏空域呼びエリアとして
それなりの深さになるはずなんだよね。だけどいがいに浅いからなぜかなと。

[419: 購入検討中さん]

南側の豊海の再開発は順調。準備組合もできているから、あと5年ぐらいで販売だろうね。供給過剰ではないよ。需要が強いエリアだから供給しているだけ。

[420: 購入検討中さん]

>>419
5年後ぐらいで販売は、一番可能性が低いんじゃない？
地権者はやりたがるだろうけど10年は頓挫じゃないかな。

[421: 購入検討中さん]

準備組合設立から3年ぐらいで都市計画決定の再開発も増えてきたので3年後都市計画決定で、翌年解体、着工、販売だと6年はかかるね。

[422: 購入検討中さん]

豊海、勝どき5丁目西地区は眺望が抜群だから諸条件がまとまればデベとしても早く事業化したいプロジェクトだとおもうよ。勝どき東地区も結局、早くまとまったからね。それだけ、勝どきは希少な土地ということだよ。

[423: 購入検討中さん]

2つの相反する事が描かれていますね。
「過剰供給」と「さらに供給」。
オリンピックは止められないでしょうけど、
さらに供給は無理っしょ。

勝どき東も、勉強会発足から5年はかかっているっしょ。
勝どき東はより駅近で条件がいいけど、
南側、西側は駅から10分以上の条件悪い地域だよ。

この勝どきがオリンピックの過剰供給でも
値段が下がらんようであれば可能性があるかもしれないけどね

[424: 匿名さん]

ＤＴのスレが買わないやつらの遊び場になってる．．誰かどうにかしてあげて

[425: 購入検討中さん]

豊海は再開発準備組合が既にできている。準備組合は通常、勉強会発足から2、3年かかるからね。ちなみに、勝どき駅南側も再開発が進んでおり、街づくり検討会までいっている。地権者及び事業協力者で野村不動産も入っているから早く事業化したいだろうね。

[426: 購入検討中さん]

確かに悲惨だ・・・
こうなったらおさまるのを待つしかないですね。

所詮は匿名掲示板なんで致し方ない。

[427: 購入検討中さん]

あと、築地市場が2016年から解体を開始。更地になり、恐らくカジノ級の施設が出来る。そこ迄、徒歩10分以内の土地は希少性あり。だから、供給過剰ではなく、それ以上の需要があるエリアだよ。

[428: 購入検討中さん]

つまり、供給は多数あるが、それ以上にインフラ、周辺の再開発が進む、また、円安によるインフレ、株高、建築資材の高騰から、勝どきエリア@310は現状のマーケットは割安。将来的には@350エリアになるポテンシャルがあり、多少前に建物があり、眺望を遮る可能性があったとしても、購入が得策といった感じだろうね。

[429: 購入検討中さん]

再開発は、経済状況に左右されるので、
これからの再開発は時間がかかるでしょう。
大手はリスクを取るわけがないし、
地権者は早く新しくしたいでしょうけどね。

豊海、勝どき西は共に駅から遠いのは痛いですよね。
中央区的にはこれ以上は学校とかの準備でOUT何じゃないかな。

でも、新しいタワーマンションができるぐらい人気な土地になると
購入者にとっては喜ばしいことでしょうね。

[430: 購入検討中さん]

小学校は豊海小学校が建替えしており、周辺再開発の需要も考慮済。中央区は購入者の年齢層が幅広く、ディンクス、シニアもいるから江東区のように子供だらけにはならないよ。経済情勢は、土地を入札で高値買いした住友DTなどとは異なり、地権者がいるから再開発だから、マーケットが悪ければ、建築費、売値が下がるだけで、事業化を遅らせる理由はない。住友DTは土地入札時に売値が決まっており、リーマンショックで事業化が延期になった事例。入札じゃないから遅らせる理由がないね。

[431: 購入検討中さん]

横浜のみなとみらいとかはタワー密集で前建ありの物件も高値で取引されている。ここも、タワー密集地帯だけど、超人気エリアに間違えなくなるよ。その証拠に、昨年の地価上昇率全国ナンバー1が勝どき3丁目。今年は、月島3丁目といずれも、勝どき駅周辺。マンションの広告ではないけど、時代は勝どきになってきたんだよ。

[432: 匿名さん]

まあそれは駅近で電車の便も良ければという条件つきだよ。不便な立地にそれはない。３丁目はただみたいなところにタワマンたったんだから当たり前。

[433: 契約済みさん]

>415 & 418

私も基礎が15mって浅くないかと思い、説明会で浅くないかと質問したら、
専門家から適切な深さとの回答をもらいました。
地上180m近い上物を地下15mの基礎で、大きな揺れで倒壊しないか心配ですが、
専門家が大丈夫と言うので大丈夫なんでしょうね・・・

素人でも分かりやすいように、心配無用の説明出来る方いましたら説明お願いします。

[434: 匿名さん]

少し調べればわかるから勉強したら？

とりあえず地盤は途中まで柔らかくて途中から固くなる。その固い部分がどれくらいの深さかってのがヒント

[435: 物件比較中さん]

地盤よりもからくりだらけの専有部・共有部に神経使ったほうがいいよ

[436: 匿名さん]

からくりって？

[437: 購入検討中さん]

>>433
直接基礎で検索すればなんとなく分かるんじゃないかな。

[438: 匿名さん]

固い地盤と直接基礎こそこの建物の一番のウリだよな
湾岸で一番地震に強い物件だと思うよ

[439: 匿名さん]

杭基礎と比べちゃうと当然そのとおり。
まだ証明されていない免震よりは制震のほうが確実だし。

[440: 匿名さん]

免震のほうがいいにきまってますけど。馬鹿じゃあるまいし

[441: 匿名さん]

地下部分のスペースがあまいのはがどういうことなんだろうね。
いくら制震だとしても。これは驚愕

[442: 匿名さん]

地盤はこのスレのpartいくつかでかなりやってたよね。
たしか支持層は内陸並みの強度だった結論が。
出典は忘れたけど、過去ログ参照してください。

[443: 買い換え検討中]

免震は横揺れには絶対的に強い。でも縦揺れには機能が半減以下。首都直下型では？

[444: 匿名さん]

もし、本当に、直下型の震度７だと、

どりあえず、地上にあるものは、全壊する。全部ね。

免震も耐震も関係ない話だから。

ピアノや車が数メートルジャンプする、マンションだって同じ。

[445: 匿名さん]

地震なんてけっきょくおきてからはじめてわかるからね。
それに免震では縦揺れで意味無しなので！

[446: 匿名]

このマンションに入る
地権者店舗のさんに聞きましたが
なんと スーパーが入るとの事！
大丸 ピーコックだそうです。

[447: 匿名さん]

あとはビバホームらしい。

[448: 買い換え検討中]

>>446
ピーコック？？ 1〜2Fはスーパー希望なので事実ならラッキー。今の住居の近くにあり大変便利！

[449: 匿名さん]

>>440

439が言うのもあながち間違いではないよ。
決着はついていない。振動の種類による。

さらに言えば、鹿島の制震は鹿島以外と
比べると数段レベルが上。

[450: 匿名さん]

これを見る限りでは、免震のほうが世の中から認められてるのは事実だが。

http://bayfront-redevelopment.blogspot.jp/2014/08/20148_27.html

[451: 匿名さん]

>>446
ピーコック好きじゃないから残念

[452: 匿名さん]

446が嘘臭い件

[453: 匿名さん]

制度上では免震がかなり有利だよね
あと免震の場合、強度が求められない？らしくて
梁や柱が最小限で済むんだよね。結果制震よりは広々とした部屋になる
逆に免震で抑えきれないほどの大地震が来た場合、一気に倒壊するんじゃないかという不安が...
なので制震のほうが安全な気もする

[455: 匿名さん]

>>453
453さんの意見に賛成。制度上の有利さや揺れの軽減では免震が良いと思うが縦揺れや大きな地震での積層ゴムの破断のリスク(修復コスト含む)、強風での問題を考えれば制震でもいいような気がする。

[456: 購入検討中さん]

>>454
何を根拠にガセというのですか？

[457: 契約済みさん]

耐震制振免震構造の優位性は建物の高さ、地盤によっても違います。http://www.nikken.co.jp/ja/solution/ndvukb00000040x2.htmlq一概にはいえないようです。鹿島建設のやることです。相当な考慮がされているはずですね。ちなみに日建設計も屈指の設計会社ですよ。

[458: 匿名さん]

のらえもんさんの記事によるとDTはかなり値上げ傾向らしい。KTTも上げてくるのかな？
ここまでくるとちょっとバブル気味で怖い気もするけど
湾岸はどこも好調だから売り手としては上げたいだろうね。

[459: 匿名さん]

ペンシルで免震はやっぱり怖いかなとは思う。

ただ制震も３．１１の怖さを思い出すと高層はどんだけゆれるのか正直怖いは怖い。安全性は大丈夫だと思うけどね

[460: 匿名さん]

>>455

まったく同じです。
あと、直接基礎の最新施設が免震を採用してないのも
僕みたいな素人には大きかったです。

スカイツリーとか、六本木や虎ノ門のヒルズなど。

[461: 匿名さん]

>>457
下のグラフ見ると、100ｍ超える建物は制震（制振？）のほうがいいみたいだな
確かにひょろ長い高層物件だと下層で揺れを吸収しても上層はグラグラ揺れるんではないかと心配してしまう

KTTの場合、アスペクト比がよいし地盤も固いし地震には強そうだけど
VDコアフレームという制震工法がどう出るかがわからないのがちょっと不安
3棟の接合部にダンパーというのは、すごく効果がありそうに思えるけど、前例がないからね

[462: 匿名さん]

免震のほうが有利に決まってる。有利じゃなかったらただの詐欺じゃねーか。
普通に考えて分かるレベルで、それを耐震のほうが、っいうのは馬鹿すぎる

[463: 匿名さん]

>>460
ヒルズやスカイツリーは鉄骨造でRC造のマンションとは根本的に構造が異なるから、ヒルズ等の採用設備は全然関係ないけどね。

[464: 匿名さん]

ここは制震だから安いんでしょ？

[465: 購入検討中さん]

454さん1階テナントはコンビニ程度が入る区画しかない。2階も同様。3、4階のデイケアスペースなら面積とれるが、普通スーパーを3階にはしない。まあ、ガセでしょ。

[466: 物件比較中さん]

>>465
的確。確かにその通りだよね

[467: 匿名さん]

まあ、鹿島ブランドは大きいんじゃないかな

[468: 契約済みさん]

先の日建設計の資料では、150メートル超えると制振構造が有利みたいですね。免震構造を使う意味がないですし、優位性がないのに、高いコストはかけられないですよ。この耐震三棟を制振構造で繋ぐ、かつ直接基礎このあたりが、ここの優位性だと判断します。

[469: 匿名さん]

>>468
地盤も固いし免震より制振構造が有利なのに
耐震等級が1で長期優良認定が受けれないってなんでなんだろう？

[471: 匿名さん]

２期いくつ売り出すのかな。
モデルルームに足を運んでみたが盛況で驚いた。今６４０戸として３００戸位は余裕で捌けそうかな。
ん・・・スタートダッシュに躓いた。

[473: 購入検討中さん]

晴海住友は値上げらしです。平均で@350は余裕で超えています。

[474: 購入検討中さん]

年内1000戸はいきそう。驚きの販売ペース。値付けが安すぎたね。

[475: 匿名さん]

確かに好調そうですね、ここは。
モデルルームには、スーモに広告出すまでもないくらい人で溢れてますもん。
近隣物件が値上げと報じられていますので、１期値付けと同じであれば２期１次は４００位はでると思います。

[476: 匿名さん]

都内マンションで2014年の販売戸数目下、トップだそうです。
西新宿がまだ始まらず、と言うこと考えると抜かされることは無く、そのままウィニングランでしょう。

売れ足のはやいマンションであったことは、かなり近い意義（＝では無いが）で

　≒割安なマンション（≒コスパの高いマンション）
　≒転売時の損の可能性が低いマンション

と考えてしまいました。
売れ足はやい≒割安なマンション、のところは「素人の判断だからそうとは言えない」とも思いつつ、
不動産市場のプレイヤーはメインは素人（一般消費者）かと思われ、素人に受ければそれで市場価値が
保てる。と思い直したところです。

[477: 匿名さん]

>>476

なるほど。同感。２位はどこ？
プラウド立川？いや、bayzのほうが多い。

[478: 匿名さん]

２位はベイズかＧＦＴとかじゃないかな。

[479: 購入検討中さん]

ポジの連投だな

[480: 匿名さん]

人気のある部屋タイプってどこなんですか？
知っている方教えて下さい。

お勧めの部屋ありますか。予算は８０００万円代までを考えてます。

[481: 購入検討中さん]

お値段もお得な人気の部屋は売れちゃってますよん。
W-95Eaなんていかが？

[482: 契約済みさん]

E-90-Haはいかがですか？低層階は環状2号と被るので、そこらへん割り切らないと対象外かもしれませんが、高層階だとまだのこってるんじゃないかな？TTTとお見合いって言っても角部屋なんでそれほど真正面てわけじゃないし。北東側は比較的眺望も抜けてると思うんだけど。

[483: 匿名さん]

免震・制振、それぞれひとくくりにはできないし方式が違うのだから単純に優劣もつけられないですよ。得意不得意もあるのでは？
想定された地面の揺れを内部に伝えない点は免震が有利だけどどういう揺れを想定しているかにもよるでしょうし、外部の力は地震だけじゃなくて風の力もある。

[484: 匿名さん]

ここって割安ですか？？

私が眺望や間取りがいいと思った部屋は、
晴海住友のドゥトゥールと同じくらいの坪単価なんだけど。

同じ間取りでも、眺望悪いと一気に安くなるし。。

よく考えられた価格だなぁと思う反面、
ちょっと安いと、
必ず眺望なり騒音なりのデメリットがあるから見逃さないようにしないと怖い。。

皆さん、そこんとこ見極めながら決めてるんですよね。。
もうあんま選択肢も限られ始めてるし。

リセール考えても同じ間取りでも価格帯の幅が広くなりそうで、どちらに振れるかもちょっと怖い。

[485: 購入検討中さん]

DTと同等くらいの坪単価かもしんないけど80Naとかよさそう。
5丁目西開発がまだ当面動きがなさそうだし、角部屋だし間取りもそこそこ。
検討部屋の一つでもある。

[486: 匿名さん]

眺望は3日で飽きるから、あまり気にする必要なし。

[487: 購入検討中さん]

>>485
む、ライバルですかね。
あまり高層階にしなければDTレベルまでいかず、
かなりいいなーと思ってます。
希望通りのとこがまだあればいいのですが。

[488: 匿名さん]

>>486
そうなんですよねー、眺望あきらめれば結構お得な値段だなぁと思う部屋あるんですよね。
けど、リセール考えると躊躇してします。。
タワマンは、眺望最優先して買うべし、と色んなサイトや本に書いてあったりして。。

[489: 匿名さん]

＞488
確かにタワマン初めての方は、眺望に拘るかもしれませんね。
一度買えば、もういらないって思いますよ。3日で飽きました。
眺望より、立地を優先する方が、宜しいかと思います。
立地（通勤、通学）は、毎日のことですので。

[490: 購入検討中さん]

よくタワマンは、上からと下から売れていくって聞きますね。
上は眺望希望の人、下は眺望よりも経済性の人。

自分は眺望派で、DTは高層階が殆ど出てしまっているから、
こっちにやってきた。

にわかに信じがたいが、ここが盛り上がっているってホント？
だとしたら少し焦る・・・

[491: 契約済みさん]

眺望は重要です。晴海高層北向きに半年いますが、飽きないですよ。北向きはなんといっても都心夜景。観光資源ですよ。

[492: 匿名さん]

昼間はオフィスでビルに囲まれて、家でもビルは見たくないなぁ。特に休日。
海見たいよ。

[493: 匿名さん]

隅田川の夕方から夜は、行き交う屋形船の光が、なかなか風情あります。昼は松本零士デザインの観光船も行き交い、好きです。ただ、休日昼は、ジエットスキー珍走団がいます。どうしても、珍走団がイヤなら、この物件はやめた方がいいと思います。わたしは、あまり気になりませんが。

[494: 購入検討中さん]

景気が良い時は、眺望及び階数重視になるよね。

[495: 匿名さん]

高層住まい経験者です。眺望はあったほうがよいとは思うけど、眺望ない部屋と500万違うとしたら、そんだけの価値があるかなぁ...
１万円使ったお出かけを週１回、１０年続けるのと、どちらが精神的に豊かなのか、とかビンボくさいことを考えてしまう。
リセールを考えると、眺望のあるほうが成約は早いと思うけどね。売値自体は新築時ほどの差は出ないと思う。

なので実需としたら、どれだけ住むつもりなのかによるのかも。

[496: 購入検討中さん]

484さん、三井の値付けは眺望、方角、階数のいづれかの理由を付けて、客寄せパンダ住戸を作り、幅広い客層を呼びこみ、第一期で、販売数を稼ぎ、盛り上げていくパターンが多いね。よって、中古の時は、パンダ住戸が最も、値上がりするんだよ。逆に、資金力がある客には、パンダ住戸は理由があるから安いと納得させるだけだよ。

[497: 匿名]

うぅ〜ん、うぅ〜ん、購入者ですけど、近隣マンション値上げしたと聞きますが、１番の激震は地権者住戸が売りだされても、あの販売不信のていたらくだった事が、購入者としては不安に思う事です。

[498: 契約済みさん]

まぁ、あそこ買うなら普通に新築の選択肢のほうが多いし・・・割安ならともかく、色々コミコミで新築とトントンだったから。
というわけでタイミング的に売れるタイミングじゃないですよね。

[499: 契約済みさん]

まだ竣工もしていない、まだ新築でも買える、実物も見られない中古物件を買う理由はないのではと思います。根拠はないけど、地権者住戸は内装のグレードが落ちるとどこかで見たような記憶もあります。ただそれだけでは？

[500: 匿名さん]

うん。地権者物件は割高だけど売れたから、
一般販売住戸は、さらに含み益があるよね。

あの間取りと眺望は良くなかった。間違いなく。