サンクタス文京大塚

[購入検討中さん]

新大塚駅徒歩4分。4路線4駅アクセスで池袋へ3分、大手町へ12分。
よろしくどうぞ。

物件データ：
所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
間取：1Room～3LDK
面積：31.17平米～73.75平米
売主：オリックス不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：青木あすなろ建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ


《サンクタス文京大塚(A棟)のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370566/

[223: 匿名さん]

>根拠条文は忘れた。
これは根拠はないってのと同じだと思う

[224: 周辺住民さん]

＞確実にアウト。

つっこむならこっちだろ。

[225: 匿名さん]

>>200
地下室マンションの定義ですが、問題は、容積率に算入されていない居住スペースがあることと考えています。
見た目が地下になっているかどうかは関係ないです。
現在の法規制で、地下であるから容積率に算入しなくてよいというルールを活用し、居住スペース（分譲できる物件面積）を増やしているので、立て替え時に法規制が変わると既存不適格（平たく言うとそれまで住んでいた住居スペースと同じ住居スペースを立て替え後に確保できないこと）となるリスクがある物件です。たしか文京区の場合、土地ごとに、ゼロ起点の高さを決めてそこより下は地下として算入しないという方式だったかと思います。

どこが地下にあたるかは問題ではありません。規制変更があった場合に、損をかぶるのは全住民になります。
容積率に算入されていなかった地下部分の住居の住人だけがあぶれるというわけではありません。地下部分の住人も、分譲スペースに応じた敷地区分所有権を持っているからです。逆に言うと地下でない部分を購入する場合も同様にリスクがあります。どの部屋が地下であるかよりは、居住スペース中に占める地下部分（容積率未算入部分）の比率のほうが重要です。崖っぷち地下マンションに比べれば、ここは比率は低いほうですよ。将来法規制が変わらなければ、実際の問題はありませんが、規制が変わる可能性を懸念する人は地下室マンションを購入検討対象からはずしますので、転売時のネガティブ要因です。賃貸する場合には別にマイナス要因になりません。

なお、法規制が将来も現状どおりなら、地下室マンションでない物件は、建て替え時に地下室マンションに建て替えて居住スペースを増やせるので有利になります。ですので、たとえば他の全ての条件が同じで、地下室マンションとそうでないマンションがあったとしたら、地下室マンションでないマンションの方が購入者にとって有利なことは確かです。

斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。

個人的には、この物件に関しては、地下室マンションよりも、土壌汚染の件、埋設物の件、汚染土地の旧所有者が等価交換で住むことにまつわり、住民間の雰囲気が悪くなる可能性の方がずっと気になります。

ちなみに、私はどこの販売員でもありません。ここのＭＲにせよ近隣？にせよ、不動産販売員は土壌汚染についての認識が浅いですね。

[226: 匿名]

待ってました

お見事

[227: 匿名]

２２５はどんな人かな？

[228: 匿名さん]

>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。

どこの契約者さん？
ア○ルタワー？

[229: 匿名]

225さん
200にちゃんと応えてやれば。

で、造りからしてここは容積率に算出されてない居住区はないんじゃないの？

[230: 匿名さん]

>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。
でしょうね。
＞規制が変わる可能性
可能性の話はうんざり
＞斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。
たとえばの問題を細々とありがとうございます。

ちなみに疑問符、疑問形で相手に思考させる文を書くのは営業のテクニックの一つです。
というか心理学初歩の一種ですね。
書店で簡単に手に入る心理学の本で最初のほうに書いてあります。興味ある方は立ち読みでもどうぞ

[231: 匿名さん]

＞２２５はどんな人かな？
以前の書き込みにもあったけど、意図的に資産価値を落とそうとしてる人じゃないか？契約できなかったとか？

[232: 匿名さん]

フラット３５　S（優良住宅における特別ローン）の金利優遇が継続する方針が政府与党内で決定したみたいだね。

[233: 匿名]

チャンスを何度も与えられているのに、
225さんは適当なことばかりいう。

200の質問にちゃんとこたえてやるだけでいいのに。
結局重説で聞けることを超える事実を、何一つ述べていない。

穴だらけの重説についての説明は？穴だらけがまだ理解できん。
さすがに過剰に言い過ぎたことや、間違ったことは訂正したほうがよいよ。

[234: 匿名]

明後日の内覧会で２２５が事件起こしそうで怖い

[235: 匿名さん]

全裸で抗議

[236: マンコミュファンさん]

内覧会はどうだったの？教えて下さいまし

[237: 匿名]

思ったよりはよかったですよ

下がり天井はそれほど気にならない部屋だったようで良かったです

[238: 匿名]

購入者の年齢層が近くて
子連れの子供の年齢層も近かったです(笑)

感じが良かったですよ

[239: 購入検討中さん]

>>237
内覧会で指摘事項ありました？

[240: 匿名]

>239

まぁ、それなりに頑張って見たから
それなりに出しました

初めてなもので何個がいいかはわからないが

目につくのは出したつもり

[241: 匿名]

>239

それなりに頑張って見たから
１０個は出せました

少ないかな？

[242: 購入検討中さん]

>>240-241
ありがとうございました。
みなさんそのくらいですよね。多分…
私もはじめてなので皆さんどのくらい指摘しているのか
気になりました。

[243: 匿名さん]

政府が10日に閣議決定する経済対策のうち、規制改革や国内への投資を促す総合対策の原案が８日、分かった。老朽化したマンションなどの建て替えを促進するため、容積率の緩和を検討する、対策の財源が限られるなかで、約100項目の規制改革を前倒しするようです。（2010/9/9　日経新聞）

[244: 匿名さん]

容積率緩和ですか。立て替え検討中の老朽物件には有利ですね。
ただし、この物件は建ったばかりだから、有利というより不利かもしれませんね。
将来立て替え時には、容積率が緩和されていれば確実に有利ですが、その恩恵を受けるのはまだ遠い先ですよね。それよりも緩和容積率を利用して、周辺に高いものが建って眺望や日照が悪くなれば、これから立て替えまでの数十年ずっと条件が悪くなることになりますし。

[245: 匿名さん]

それを言ったら、今建ってる新築物件もこれから建つ新築物件もすべての物件が不利って事かと。
特に老朽化した築40年以上経つ規模の大きなマンションなどが近隣にある場合に。
そもそもの緩和の目的がそういった老朽化マンションなどの大規模な建物が立替もせずに放置されてる状況下でその立替をうながす為だし。

[246: 匿名さん]

第一種住宅は日照規制あるけど。
準工業地域や商業地域に土地が指定される場合は日照に関しては影響をうけるマンションもあるかもね。
但し今回は大規模な建物が対象の緩和（だったはず）だから、上記の地域に土地が指定されていて、なおかつ古くて大きなマンションが建っていたりしたら要注意ってことだね。

[247: 匿名]

このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？

戸建ても適用されますか？

[248: 匿名]

いつも人はなんでこんなに粘着してるんだ？
すごく怖い。

[249: 匿名さん]

＞このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？

戸建ても適用されますか？

近隣にはないです、一応、ちゃんと自分の目で確かめたほうがといいよ。

戸建に適用されるかどうかは、まだ具体的な緩和の条項が定まってないから、現時点ではわからない。

[250: 匿名さん]

＞このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？
西側に機械式駐車場がありますね。
別に立て替えでなくたって駐車場に新規に建てるのだって同じ。
それに駐車場のところはここと同じ準工業地域だから緩和されたら高さでは負けますね。
＞戸建に適用されるかどうかは
戸建てかマンションかで適用容積率は変わりませんよ。用途地域で決まるんだから。

[251: 匿名]

249です

ありがとうございました

[252: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
①午前中でしたが日当たりは思っていたよりも悪く無かったです。
②エントランスも派手ではないまでも落ちついていた印象です。
③部屋は間取り図では確認できなかった天井が気になっていましたが天井は高かったのでコンパクトマンション特有の圧迫感は感じられませんでした。
④周辺環境は本当に閑静な住宅街といった感じで街灯が多く交番もあり、女性でも暮らしやすそうだと思います。
⑤近隣の周辺施設は寂しい感じがしました、コンビニ、スーパー、病院、公園、商店街、飲食店等一通り揃っていますが、徒歩3分以内のスーパー２つはどちらも小規模でしたし、必要最低限といった感じです。西友が現地の通りから700ｍほど先にあるといっていましたが確認はしていないです。
⑥サンシャインが建物から見えています。池袋は徒歩でいけそうですね。

近隣のアウルなどと比べるとタワー型でない分、派手さは無いですしモデルルームから見えた展望は住宅街しか見えず寂しい感じがしました。

現在埼玉のタワーマンションに済んでいますが、確かに景色は３日で飽きます。けど、それにしても寂しいですね。
元印刷工場跡地ということで懸念していた土壌汚染などの心配ですが、30分ほど説明を聞き、質問しましたが生活する分はたいした問題では無さそうです。
容積率が将来変わって建替え時に専有面積が減らないかも質問しましたが、35年以上先の話なのではっきりとはわからないがそれは他のマンション全てにいえるので特別このアンションが該当してるわけではなさそうです。
細かい点で（窓からの展望、15時以降の日照、共用施設がそれほど充実していない）気になる点はありましたが、長く住む分にはさほど影響がないので相場の価格より安い分、妥協できる点かなと思っています。

20件以上モデルルームを実際に見ましたけど、ここを含め４件まで候補を絞り検討中です。

車の交通が激しい大通りに面していない閑静な住宅街に位置するのはここだけなので、他の候補と比べもう少し考えたら契約するかもしれません。

長文失礼しました。

[253: 匿名]

サンシャインシティも西友もよゆうで歩けました

大塚駅に行くよりも近かったです

それにしても
ここのエリアはマンション建設ラッシュですよね

[254: 匿名さん]

でもここは唯一大通りに面してないね。大通りは夜も早朝もうるさいよ。ベランダにもの干せない。
おススメはしません。

[255: 匿名さん]

まあ、最近じゃ優良物件と言えるマンションじゃないかな、サンクタス文京大塚は。
近隣の春日通り沿いは価格が上がるし、値段と立地環境を見てもコストパフォーマンスは高いよ。
文京区で山手線が近いというのは希少かもしれないし。

でも展望は期待しない方が良さそうだけどね。展望重視の場合はやっぱタワーマンションかな

[256: 匿名さん]

でも確かにサンクタス文京大塚ってネーミングはかなり微妙だよね、サンクタス護国寺でいいのに。
まぁ順調に売れているみたいだけど。

[257: 匿名さん]

文京区の物件は「文京」を入れることが多いようです。

[258: 匿名]

『文京』って教育ママたちが弱そうなネーミングだし(笑)

[259: 匿名さん]

『文京千駄木』、『文京護国寺』、『文京小日向』、『文京千石』ｗ

[260: 匿名さん]

都内で探してるなら、文京は立地・環境面で優良だと言えるかもしれませんし、、。
ただ価格設定がネック

[261: 周辺住民さん]

最後にだいぶ売れ残ってしまいましたね。
どのくらいで完売するのでしょう？当分先かな。

[262: 匿名]

どれくらい残ってるん？1LDKは残ってる？

[263: 申込済み]

もう、残りは少しでしたが。
1LDK6戸、2LDK4戸
たまたまか、見学の時には入居が始まったところでとにかく引越しが凄まじかった

駅近いし、丸ノ内だし、もう少し価格安ければいうことないんだけど

[264: 匿名]

思ったより1LDKが売れてる。2LDKは思ったより売れてない。3LDKはやはり売れ残りなし。
だからどうしたんだ俺

[265: 購入検討中さん]

駅までの導線が無理・・・・ジメジメして暗い・・・
ここは外し。

[266: 匿名さん]

>駅までの導線が無理・・・・ジメジメして暗い・・・
ここは外し。

そうかな？道は狭いけどこんな程度で外しなん？本当に歩いた人？

[267: 匿名さん]

肥満体の人には駅までの導線はつらいのかも？

[268: 匿名さん]

>肥満体の人には駅までの導線はつらいのかも？

どんだけ太ってんだよｗｗｗ

[269: 匿名さん]

２ＬＤＫってすぐ売れそうなのに
まだ残ってるようですね。
便利っちゃ便利だけど、価格がちょっとだけ高め
だからかな？？

[270: 匿名さん]

個人的に調べてみた結果だと（ザックリだけど）
1LDKのマンション相場はさほど開き無いからね、都内で2800-3200万くらいで。
あとは場所や周辺施設とか好みの問題。

2LDKだと都内で3600-4900万くらいと開きが大きいから、イマイチ踏み切れないのかな。

都内の新築マンションの完成までの平均販売戸数の割合が70％だとすると、まあまあ好調なんじゃないかな。
残り戸数は10/90（非分譲も入れて）なら。

都内の新築マンション売上はボチボチ好調だから2006-2008年と比較すると大きな値引きは見込めないかな、、。
デベが強気なのは政府のバラ撒きと金利の低下が背景にあるからかね、これが期間限定だから「今しかないですよ」的な、、、。
都内で販売が回復したとはいえ、それでも在庫はかなりダブついてるようだし、まあそれも織り込み済みかもしれないけど。

買い時は悩むね、、、、、、、、、、、。

[271: 匿名]

↑都内で？
アホクサ　バカだろオマエ
無駄な長文うざいよ

[272: 匿名]

>270
都心の物件よりここは安いから売り切ってないって事？？