サンクタス文京大塚

[購入検討中さん]

新大塚駅徒歩4分。4路線4駅アクセスで池袋へ3分、大手町へ12分。
よろしくどうぞ。

物件データ：
所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
間取：1Room～3LDK
面積：31.17平米～73.75平米
売主：オリックス不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：青木あすなろ建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ


《サンクタス文京大塚(A棟)のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370566/

[201: 匿名さん]

＞どの部分が（具体的に、例えば、A棟の１階のこの部分といった具合で）、
どういう根拠に基づく地下室マンションであって（例えば、実質は地上階である階の全体のうち1/3が地下に埋まっているため、この階が地下階扱いになっている等）
現在どういう問題を持っていて（例えば、傾斜下の家が文句いっている等）、
将来のどういう問題をはらんでいるのか（○棟の○○号室当たりが立て替え床面積減の対象で、これによる資産価値落下の可能性がある等）
ど素人の私にもわかるように、
具体的な階や詳細な内容の
ご指摘おねがいします。

急ぎならとりあえずこれらの疑問全部営業マンにぶつけてみればいいんじゃ？
私を含め匿名さんの意見を鵜呑みにするのもどうかと。
ひとつ言えるのは焦って買うようなモノじゃないからいろいろ心配なら見送ればいいだけかと。
また他のあなたにあったマンションもそのうち出てきますよ。

[202: 匿名]

間取りが全然駄目。
何故魅力的な間取りが作れないのか不思議。

[203: ベルクソン]

これだけ悪く言われるのはやっぱりよくないのう。過去にもサンタクスは神楽坂や小石川の販売経過をみてもややっこしい問題がでてますな。この会社がまた住不と組んだものだから一段と負の方向に向かいましたな。物件概要の媒介というのが何を仲介しているのか？ちょっと平民には手は出せん物件だわな。、、、という印象です。

[204: 匿名さん]

>サンタクスは神楽坂や小石川の販売経過をみてもややっこしい
詳しく知りたいのでもしよろしければどこで見たか教えていただけないでしょうか？

[205: 匿名]

だれか200にまともに応えてやれよ(・∀・)ニヤニヤ

[206: 購入検討中さん]

２００です。

だれかまともに応えてください。
私のほうでもいろいろネットで調べましたが、
このマンションは、
問題がないような気がします。

見落としているのは怖いのでだれか考える材料をください。

>201
鵜呑みにはしません。
営業マンの話も鵜呑みにはしません。
権原あるのものによる公式文書でも鵜呑みにはしません。

悪意を持った目でこの物件を見てくれる人の意見が欲しいのです。

最終的には法律等に照らし合わせ、
その上で自分で判断します。
他にアドバイスあればお願いします。

[207: 匿名さん]

>悪意を持った目でこの物件を見てくれる人の意見が欲しいのです

そういう意見ならこの掲示板でたくさん聞けると思いますよｗ

[208: 半泣き]

実はここは問題ないってオチ？
まっまさかな(;´∀｀)

[209: 匿名さん]

釣り？

[210: 匿名]

あの博識な方の見解を早く聞きたいのは私だけ？

[211: 匿名さん]

あなただけでしょう

[212: 匿名]

すみません(>_<)

[213: 匿名]

私も聞きたいが

[214: 匿名]

いつもの人の見解待ってます。
やっぱりああいう人が一人はおらんといけんね。

でも今までのが全てただの嫌がらせだったらまじ怖いな。
残り２戸と聞いて、もう表れないのかなぁ。

[215: 匿名]

嫌がらせじゃなければ

もしかしてあの人が真面目に調べて最終チェックしてるかも

なんて期待し過ぎかな

[216: 匿名さん]

＞もしかしてあの人が真面目に調べて最終チェックしてるかも

そしたら俺なら黙ってるな、人に教えても１円にもならんし

残り２戸ってマジかな？それだけでも知りたい。９月完成まで一月あるしもう少しあると思ったんだけど

[217: 匿名さん]

あの人は、もう、こない・・でほしい。

[218: 匿名さん]

あの人は伝説になりました

[219: 匿名さん]

販売苦戦中の近隣物件の営業か契約者じゃないの？



あの人は

[220: 匿名さん]

たしかにそんな気もする、、。何らかの形で関わってるねきっと

[221: 匿名]

近隣他の営業なら、 不正競争防止法で確実にアウト。
根拠条文は忘れた。

[222: 匿名]

そもそもここは地下マンションなんけ？

[223: 匿名さん]

>根拠条文は忘れた。
これは根拠はないってのと同じだと思う

[224: 周辺住民さん]

＞確実にアウト。

つっこむならこっちだろ。

[225: 匿名さん]

>>200
地下室マンションの定義ですが、問題は、容積率に算入されていない居住スペースがあることと考えています。
見た目が地下になっているかどうかは関係ないです。
現在の法規制で、地下であるから容積率に算入しなくてよいというルールを活用し、居住スペース（分譲できる物件面積）を増やしているので、立て替え時に法規制が変わると既存不適格（平たく言うとそれまで住んでいた住居スペースと同じ住居スペースを立て替え後に確保できないこと）となるリスクがある物件です。たしか文京区の場合、土地ごとに、ゼロ起点の高さを決めてそこより下は地下として算入しないという方式だったかと思います。

どこが地下にあたるかは問題ではありません。規制変更があった場合に、損をかぶるのは全住民になります。
容積率に算入されていなかった地下部分の住居の住人だけがあぶれるというわけではありません。地下部分の住人も、分譲スペースに応じた敷地区分所有権を持っているからです。逆に言うと地下でない部分を購入する場合も同様にリスクがあります。どの部屋が地下であるかよりは、居住スペース中に占める地下部分（容積率未算入部分）の比率のほうが重要です。崖っぷち地下マンションに比べれば、ここは比率は低いほうですよ。将来法規制が変わらなければ、実際の問題はありませんが、規制が変わる可能性を懸念する人は地下室マンションを購入検討対象からはずしますので、転売時のネガティブ要因です。賃貸する場合には別にマイナス要因になりません。

なお、法規制が将来も現状どおりなら、地下室マンションでない物件は、建て替え時に地下室マンションに建て替えて居住スペースを増やせるので有利になります。ですので、たとえば他の全ての条件が同じで、地下室マンションとそうでないマンションがあったとしたら、地下室マンションでないマンションの方が購入者にとって有利なことは確かです。

斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。

個人的には、この物件に関しては、地下室マンションよりも、土壌汚染の件、埋設物の件、汚染土地の旧所有者が等価交換で住むことにまつわり、住民間の雰囲気が悪くなる可能性の方がずっと気になります。

ちなみに、私はどこの販売員でもありません。ここのＭＲにせよ近隣？にせよ、不動産販売員は土壌汚染についての認識が浅いですね。

[226: 匿名]

待ってました

お見事

[227: 匿名]

２２５はどんな人かな？

[228: 匿名さん]

>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。

どこの契約者さん？
ア○ルタワー？

[229: 匿名]

225さん
200にちゃんと応えてやれば。

で、造りからしてここは容積率に算出されてない居住区はないんじゃないの？

[230: 匿名さん]

>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。
でしょうね。
＞規制が変わる可能性
可能性の話はうんざり
＞斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。
たとえばの問題を細々とありがとうございます。

ちなみに疑問符、疑問形で相手に思考させる文を書くのは営業のテクニックの一つです。
というか心理学初歩の一種ですね。
書店で簡単に手に入る心理学の本で最初のほうに書いてあります。興味ある方は立ち読みでもどうぞ

[231: 匿名さん]

＞２２５はどんな人かな？
以前の書き込みにもあったけど、意図的に資産価値を落とそうとしてる人じゃないか？契約できなかったとか？

[232: 匿名さん]

フラット３５　S（優良住宅における特別ローン）の金利優遇が継続する方針が政府与党内で決定したみたいだね。

[233: 匿名]

チャンスを何度も与えられているのに、
225さんは適当なことばかりいう。

200の質問にちゃんとこたえてやるだけでいいのに。
結局重説で聞けることを超える事実を、何一つ述べていない。

穴だらけの重説についての説明は？穴だらけがまだ理解できん。
さすがに過剰に言い過ぎたことや、間違ったことは訂正したほうがよいよ。

[234: 匿名]

明後日の内覧会で２２５が事件起こしそうで怖い

[235: 匿名さん]

全裸で抗議

[236: マンコミュファンさん]

内覧会はどうだったの？教えて下さいまし

[237: 匿名]

思ったよりはよかったですよ

下がり天井はそれほど気にならない部屋だったようで良かったです

[238: 匿名]

購入者の年齢層が近くて
子連れの子供の年齢層も近かったです(笑)

感じが良かったですよ

[239: 購入検討中さん]

>>237
内覧会で指摘事項ありました？

[240: 匿名]

>239

まぁ、それなりに頑張って見たから
それなりに出しました

初めてなもので何個がいいかはわからないが

目につくのは出したつもり

[241: 匿名]

>239

それなりに頑張って見たから
１０個は出せました

少ないかな？

[242: 購入検討中さん]

>>240-241
ありがとうございました。
みなさんそのくらいですよね。多分…
私もはじめてなので皆さんどのくらい指摘しているのか
気になりました。

[243: 匿名さん]

政府が10日に閣議決定する経済対策のうち、規制改革や国内への投資を促す総合対策の原案が８日、分かった。老朽化したマンションなどの建て替えを促進するため、容積率の緩和を検討する、対策の財源が限られるなかで、約100項目の規制改革を前倒しするようです。（2010/9/9　日経新聞）

[244: 匿名さん]

容積率緩和ですか。立て替え検討中の老朽物件には有利ですね。
ただし、この物件は建ったばかりだから、有利というより不利かもしれませんね。
将来立て替え時には、容積率が緩和されていれば確実に有利ですが、その恩恵を受けるのはまだ遠い先ですよね。それよりも緩和容積率を利用して、周辺に高いものが建って眺望や日照が悪くなれば、これから立て替えまでの数十年ずっと条件が悪くなることになりますし。

[245: 匿名さん]

それを言ったら、今建ってる新築物件もこれから建つ新築物件もすべての物件が不利って事かと。
特に老朽化した築40年以上経つ規模の大きなマンションなどが近隣にある場合に。
そもそもの緩和の目的がそういった老朽化マンションなどの大規模な建物が立替もせずに放置されてる状況下でその立替をうながす為だし。

[246: 匿名さん]

第一種住宅は日照規制あるけど。
準工業地域や商業地域に土地が指定される場合は日照に関しては影響をうけるマンションもあるかもね。
但し今回は大規模な建物が対象の緩和（だったはず）だから、上記の地域に土地が指定されていて、なおかつ古くて大きなマンションが建っていたりしたら要注意ってことだね。

[247: 匿名]

このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？

戸建ても適用されますか？

[248: 匿名]

いつも人はなんでこんなに粘着してるんだ？
すごく怖い。

[249: 匿名さん]

＞このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？

戸建ても適用されますか？

近隣にはないです、一応、ちゃんと自分の目で確かめたほうがといいよ。

戸建に適用されるかどうかは、まだ具体的な緩和の条項が定まってないから、現時点ではわからない。

[250: 匿名さん]

＞このマンションの周辺にそのような大型マンションはありますか？
西側に機械式駐車場がありますね。
別に立て替えでなくたって駐車場に新規に建てるのだって同じ。
それに駐車場のところはここと同じ準工業地域だから緩和されたら高さでは負けますね。
＞戸建に適用されるかどうかは
戸建てかマンションかで適用容積率は変わりませんよ。用途地域で決まるんだから。