サンクタス文京大塚

[購入検討中さん]

新大塚駅徒歩4分。4路線4駅アクセスで池袋へ3分、大手町へ12分。
よろしくどうぞ。

物件データ：
所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
間取：1Room～3LDK
面積：31.17平米～73.75平米
売主：オリックス不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：青木あすなろ建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ


《サンクタス文京大塚(A棟)のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370566/

[181: 匿名さん]

>>180
よくわかっているというのは、おたくはデベの方ですかね？
わかっていない方も購入検討者で分かっていない方もいると思うのですよ。

ともかく住民の立場に立っていない、デベの都合を中心に企画したとしか思えないところが満載なんですよ。
埋設物のこともしかり、土壌汚染のこともしかり。

まあ土壌汚染は汚染しているものはやむを得ない面もあるし、埋設物は除去したら莫大に金がかかるから（＋土壌汚染が再発見されるから？）放っているのかもしれませんが、ダウンライトや駐車場無料占有なんかはさして費用がかからず心がけひとつの問題ですからね。よくこれだけあれもこれも無神経な条件つけてマンションを販売するものと思うのですよ。

[182: 匿名さん]

>181
ふんふん、それで結論は？

[183: 匿名さん]

説明会行ってみた時、確かボウテラスの部屋で契約直前まで行った人で手付け金が工面できず紆余曲折を経てキャンセルせざる終えなくなった例があったとか営業マンがいってた、、、、。

関連性は裏付けられないけど。

私は以前からこのマンションも候補に入れ興味があり掲示板みていたけど

これだけ粘着をするということはよほど個人的に恨みを持つか、もしくは何かしらの利害関係者であると考えるのが自然でしょう。

たとえば売れ残って欲しいとか、個人的恨み？とか、キャンセル待ちとか。まあこれらは憶測の域を出ないですが。

でも、そうじゃなきゃ自分に何ら関係ないマンションなら人生の貴重な時間を割いてこれだけ詳細綿密にマンションの欠点と思われる部分を列挙しますか？

なんて思ったりもする

[184: 匿名さん]

>>183
で？
欠点が事実なら粘着の動機はどうでもいいよ。
検討参考になる情報ならいい。

[185: 匿名さん]

＞欠点が事実なら

匿名掲示板はこの判断が難しい。裏付けがとれないから

[186: 匿名さん]

>裏付けがとれないから
え？とれてるでしょう。みんな重説にかいてあるネタだから。

[187: 匿名さん]

>みんな重説にかいてあるネタだから。
すいません、それで事実だと判断するのですか？

[188: 匿名さん]

デベに不利なことで重説に書いてあることは事実でしょう。

[189: 匿名さん]

土壌については出尽くしただろうから
もうやめようよ。

[190: 匿名さん]

>デベに不利なことで重説に書いてあることは事実でしょう。
なるほどそれは確かですね、デベロッパーに不利になることがたくさん書いてありましたね。

[191: 匿名さん]

新旧の建物が乱立していた東京で、土壌汚染の可能性が限りなく少ない土地を見つけるほう逆に難しい気がする。
新しく土地を整備すれば23区はどこだろうが何かしらでるんじゃない？

[192: ビギナーさん]

>179
また、誤解をまねく記載を・・・。
これって、はっきり言って犯罪レベル？？

ちゃんと、
具体的に問題点をあげてください。
あなたの言い分は、
「アメリカの殺人者の９９％は
　朝にパンを食べた。
　よってパンは危険な食べ物だ」
って言ってるのと近いレベル。

[193: 周辺住民さん]

＞＞１７９
地下室マンションの一番の問題は、

傾斜にマンションが建てられた場合に、
「３階だて（地下６階）」
として登録されても、
傾斜下からみれば、
「９階（３＋６）」
のマンションができちゃうから、
うざい。

はっきりいって、
このマンションでのデメリットは
見当たらない。

[194: 匿名さん]

むやみにデベ側を擁護したりしたくないし、中立的な立場で考えようと思ってるのですが。

証明性のない情報を連ねて「～なのだ」という勝手な論調で結論を出されて延々マンションの否定をされてもね。

[195: 匿名さん]

>>193
地下室マンションの問題点は、将来既存不適格になる潜在的可能性（立て替え床面積減による資産価値落下）では？

[196: 匿名さん]

>>192
頭悪いね。これ以上具体的な指摘もないと思うけど。

[197: 匿名さん]

残り２戸？

[198: 匿名さん]

根拠の薄い可能性の話はもういいんじゃないですか？
どんなマンションだって可能性の話を言い出したらキリが無いし。
それを言ったらタワーマンションなんて建物としてはあらゆる「可能性」に富んでますよ。

[199: ビギナーさん]

>>193　>>195
このマンションでも、不適格になる部分あるの？

[200: 購入検討中さん]

>>179 >>196
長文ですけど助けてください。

親切にいつも指摘頼りにしています。
土壌やらで迷ってる間に物件どんどんなくなってきて、
あと少ししか物件残ってないので、
早く結論ださなきゃいけないんです。
ご教授お願いいたします。


サンクタス文京大塚の
どの部分が（具体的に、例えば、A棟の１階のこの部分といった具合で）、
どういう根拠に基づく地下室マンションであって（例えば、実質は地上階である階の全体のうち1/3が地下に埋まっているため、この階が地下階扱いになっている等）
現在どういう問題を持っていて（例えば、傾斜下の家が文句いっている等）、
将来のどういう問題をはらんでいるのか（○棟の○○号室当たりが立て替え床面積減の対象で、これによる資産価値落下の可能性がある等）
ど素人の私にもわかるように、
具体的な階や詳細な内容の
ご指摘おねがいします。

本気で迷っていて、
あなたを頼りにしています。
お願いします。
なお、土壌は気にしないことにしました。

[201: 匿名さん]

＞どの部分が（具体的に、例えば、A棟の１階のこの部分といった具合で）、
どういう根拠に基づく地下室マンションであって（例えば、実質は地上階である階の全体のうち1/3が地下に埋まっているため、この階が地下階扱いになっている等）
現在どういう問題を持っていて（例えば、傾斜下の家が文句いっている等）、
将来のどういう問題をはらんでいるのか（○棟の○○号室当たりが立て替え床面積減の対象で、これによる資産価値落下の可能性がある等）
ど素人の私にもわかるように、
具体的な階や詳細な内容の
ご指摘おねがいします。

急ぎならとりあえずこれらの疑問全部営業マンにぶつけてみればいいんじゃ？
私を含め匿名さんの意見を鵜呑みにするのもどうかと。
ひとつ言えるのは焦って買うようなモノじゃないからいろいろ心配なら見送ればいいだけかと。
また他のあなたにあったマンションもそのうち出てきますよ。

[202: 匿名]

間取りが全然駄目。
何故魅力的な間取りが作れないのか不思議。

[203: ベルクソン]

これだけ悪く言われるのはやっぱりよくないのう。過去にもサンタクスは神楽坂や小石川の販売経過をみてもややっこしい問題がでてますな。この会社がまた住不と組んだものだから一段と負の方向に向かいましたな。物件概要の媒介というのが何を仲介しているのか？ちょっと平民には手は出せん物件だわな。、、、という印象です。

[204: 匿名さん]

>サンタクスは神楽坂や小石川の販売経過をみてもややっこしい
詳しく知りたいのでもしよろしければどこで見たか教えていただけないでしょうか？

[205: 匿名]

だれか200にまともに応えてやれよ(・∀・)ニヤニヤ

[206: 購入検討中さん]

２００です。

だれかまともに応えてください。
私のほうでもいろいろネットで調べましたが、
このマンションは、
問題がないような気がします。

見落としているのは怖いのでだれか考える材料をください。

>201
鵜呑みにはしません。
営業マンの話も鵜呑みにはしません。
権原あるのものによる公式文書でも鵜呑みにはしません。

悪意を持った目でこの物件を見てくれる人の意見が欲しいのです。

最終的には法律等に照らし合わせ、
その上で自分で判断します。
他にアドバイスあればお願いします。

[207: 匿名さん]

>悪意を持った目でこの物件を見てくれる人の意見が欲しいのです

そういう意見ならこの掲示板でたくさん聞けると思いますよｗ

[208: 半泣き]

実はここは問題ないってオチ？
まっまさかな(;´∀｀)

[209: 匿名さん]

釣り？

[210: 匿名]

あの博識な方の見解を早く聞きたいのは私だけ？

[211: 匿名さん]

あなただけでしょう

[212: 匿名]

すみません(>_<)

[213: 匿名]

私も聞きたいが

[214: 匿名]

いつもの人の見解待ってます。
やっぱりああいう人が一人はおらんといけんね。

でも今までのが全てただの嫌がらせだったらまじ怖いな。
残り２戸と聞いて、もう表れないのかなぁ。

[215: 匿名]

嫌がらせじゃなければ

もしかしてあの人が真面目に調べて最終チェックしてるかも

なんて期待し過ぎかな

[216: 匿名さん]

＞もしかしてあの人が真面目に調べて最終チェックしてるかも

そしたら俺なら黙ってるな、人に教えても１円にもならんし

残り２戸ってマジかな？それだけでも知りたい。９月完成まで一月あるしもう少しあると思ったんだけど

[217: 匿名さん]

あの人は、もう、こない・・でほしい。

[218: 匿名さん]

あの人は伝説になりました

[219: 匿名さん]

販売苦戦中の近隣物件の営業か契約者じゃないの？



あの人は

[220: 匿名さん]

たしかにそんな気もする、、。何らかの形で関わってるねきっと

[221: 匿名]

近隣他の営業なら、 不正競争防止法で確実にアウト。
根拠条文は忘れた。

[222: 匿名]

そもそもここは地下マンションなんけ？

[223: 匿名さん]

>根拠条文は忘れた。
これは根拠はないってのと同じだと思う

[224: 周辺住民さん]

＞確実にアウト。

つっこむならこっちだろ。

[225: 匿名さん]

>>200
地下室マンションの定義ですが、問題は、容積率に算入されていない居住スペースがあることと考えています。
見た目が地下になっているかどうかは関係ないです。
現在の法規制で、地下であるから容積率に算入しなくてよいというルールを活用し、居住スペース（分譲できる物件面積）を増やしているので、立て替え時に法規制が変わると既存不適格（平たく言うとそれまで住んでいた住居スペースと同じ住居スペースを立て替え後に確保できないこと）となるリスクがある物件です。たしか文京区の場合、土地ごとに、ゼロ起点の高さを決めてそこより下は地下として算入しないという方式だったかと思います。

どこが地下にあたるかは問題ではありません。規制変更があった場合に、損をかぶるのは全住民になります。
容積率に算入されていなかった地下部分の住居の住人だけがあぶれるというわけではありません。地下部分の住人も、分譲スペースに応じた敷地区分所有権を持っているからです。逆に言うと地下でない部分を購入する場合も同様にリスクがあります。どの部屋が地下であるかよりは、居住スペース中に占める地下部分（容積率未算入部分）の比率のほうが重要です。崖っぷち地下マンションに比べれば、ここは比率は低いほうですよ。将来法規制が変わらなければ、実際の問題はありませんが、規制が変わる可能性を懸念する人は地下室マンションを購入検討対象からはずしますので、転売時のネガティブ要因です。賃貸する場合には別にマイナス要因になりません。

なお、法規制が将来も現状どおりなら、地下室マンションでない物件は、建て替え時に地下室マンションに建て替えて居住スペースを増やせるので有利になります。ですので、たとえば他の全ての条件が同じで、地下室マンションとそうでないマンションがあったとしたら、地下室マンションでないマンションの方が購入者にとって有利なことは確かです。

斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。

個人的には、この物件に関しては、地下室マンションよりも、土壌汚染の件、埋設物の件、汚染土地の旧所有者が等価交換で住むことにまつわり、住民間の雰囲気が悪くなる可能性の方がずっと気になります。

ちなみに、私はどこの販売員でもありません。ここのＭＲにせよ近隣？にせよ、不動産販売員は土壌汚染についての認識が浅いですね。

[226: 匿名]

待ってました

お見事

[227: 匿名]

２２５はどんな人かな？

[228: 匿名さん]

>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。

どこの契約者さん？
ア○ルタワー？

[229: 匿名]

225さん
200にちゃんと応えてやれば。

で、造りからしてここは容積率に算出されてない居住区はないんじゃないの？

[230: 匿名さん]

>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。
でしょうね。
＞規制が変わる可能性
可能性の話はうんざり
＞斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。
たとえばの問題を細々とありがとうございます。

ちなみに疑問符、疑問形で相手に思考させる文を書くのは営業のテクニックの一つです。
というか心理学初歩の一種ですね。
書店で簡単に手に入る心理学の本で最初のほうに書いてあります。興味ある方は立ち読みでもどうぞ