サンクタス文京大塚

[購入検討中さん]

新大塚駅徒歩4分。4路線4駅アクセスで池袋へ3分、大手町へ12分。
よろしくどうぞ。

物件データ：
所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
間取：1Room～3LDK
面積：31.17平米～73.75平米
売主：オリックス不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：青木あすなろ建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ


《サンクタス文京大塚(A棟)のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370566/

[161: 匿名さん]

>>160
ちなみに
なにかあれば、
めんどうなことになる
のはどこでも一緒。

文京区に住みたいなら、
ここはおすすめ
元印刷工場だからやすい。
めんどうなのは、
全部代表者に一任。
特に問題はない。

素人は化学物質とか放射線にビビりすぎ。
基準値うわまっててもそう問題は起きない。
そういう私は、おばけと火事とカミナリが怖い。

[162: 匿名]

>161

160です

ちょっと笑えました

ありがとうございました

[163: 匿名さん]

長すぎて読む気にならない。
もっと簡潔にヨロシク。

[164: 匿名さん]

得意気に書き込んでいた鶴見くんはどこに行ったのかな？

検討者としては、土壌汚染に関する鶴見くんのお考えを知りたいのだが。

[165: ビギナーさん]

犯罪分布みたけど、
ここらへんって犯罪率すごく低いよね？

[166: 匿名]

鶴見くんってどなた様ですか？

[167: 匿名はん]

・犯罪について
　このマンション周辺は犯罪が少ない
　多いのは新大塚北側（ソース：警視庁犯罪マップ）

・病院について
　大塚病院は、
　行く前に電話する。
　評判いいよ。

・土壌汚染について
　平成22年4月1日改正後の、
　土壌汚染対策法施行後のマンションなので、
　それほど気にする必要なし。

・備考
　鶴見くん「は」買って正解だったでしょう。

[168: 匿名]

>167

販売員さん？

[169: 通りすがり]

なんか土壌汚染で盛り上がってるけど、
改正土対法後のマンションだから気にすんな。

病院とか犯罪とかは地元の人に聞け。

[170: 匿名さん]

>>161
基準値上回っても実際の健康被害の懸念はあまりないということはもとから指摘しています。
一番心配しているのは、何度もいっていますが、汚染判明時の、浄化責任のための費用発生です。

>>167 >>169
>土壌汚染対策法施行後のマンションなので
こういうコメントには、あまりにも的はずれな素人コメントなので、返答がむずかしいのですが．．．。
土壌汚染対策法はその趣旨として、土壌に対する持ち主（または国土に対する国民の、または地球環境に対する人間の）責任を問うものであって、不動産購入者の権利や利益確保を目的としたものでは全くないのです。
むしろ、汚染物件を不用意に購入してしまった人間にババを引かせることで、土地に対する浄化責任を負わせるための法律といいかえることもできる法律かと思います。

土壌汚染の本質、土壌汚染対策法の成立経緯を少しでも知っていたら、こういう
土壌汚染対策法の方式では、汚染を見逃す可能性が非常に高いことは、すでに何度も説明しました。

それにしても、マンション購入希望者やＭＲの販売員も含めて一般的にこういう誤った甘い認識だから、十分売り抜けるとデベがふんだのではないでしょうか。これなら隠れ汚染リスク高の物件を手がけて、入居者にババを引かせることによりもうけようと考えたとしても、勝算のある話だったのかなという気もします。しかしそうだとすると、なんだか、人に健康的で快適な生活を提供すべき不動産開発業者の発想というより、やっぱり投機的金融業者の発想という気がしますがね。

それにしても、駅近人気エリア物件にもかかわらずそれほど早く売りきれないのは、汚染リスクがなくても高めな値段設定もあるかと思いますが、汚染の怖さをわかっている人は手を出さない、土壌汚染や法律をよく知らないでうかうか安心してしまう人が網にかかったときだけ売れる、という図式なのではないでしょうか？

[171: 匿名さん]

>>158
長文すみませんが、長いローンを組むことを考えたらこのくらいは読んでもよいのでは？
この程度の長さの文章を読む気力がなければ、たいへん失礼ですが重要事項説明書も、ご理解できないのでは？
ここの重要事項説明書は、特に落とし穴満載で要注意という気がしますよ。
そんな暇がないという方には、もっと素直な物件もあると思うので、やはりこの物件はパスされたほうがよいと思いますが．．．。

>>161
>埋設物を除去したら汚染発見の事例ではなく、発見された汚染物質が基準値を下回っていた場合の事例ですね。
環境法の基準値以上のものだけが「汚染」ではありませんよ。そもそもあなたも発見された「汚染」物質といっているではありませんか。しかも裁判で瑕疵担保責任を問われたということは、十分問題がある「汚染」と認められたということです。本物件とぴったしの事例でないことはレスの最初に言っていますよ。

本マンションの参考になるのは、埋設物を取り出したらその下に汚染がみつかることの指摘です。たまたま引用のケースが濃度が低いからといって、濃度が濃い物質がある可能性も同じです。
本マンションは、印刷工場跡の埋設物を除去していないから、指摘しているのです。

>>154　の主旨は、最初に書いているように、
>要は印刷工場跡の埋設物は怖いということ
もあるのですが、>>159さんの言われたように、瑕疵担保では期限があるので、いったん建ったマンションを購入してしまったらなかなか救済されないでしょうから、ご慎重にということです。

>>161
>なにかあれば、 めんどうなことになる のはどこでも一緒。
ですが、なにかあってめんどうなことになりそうな可能性が、ここは特に高いのではというのが、私の考えです。
理由はすでにご説明したとおり。

まとめると

事実関係としては、
・汚染リスクの高いとされる業種の印刷工場あとである。
・実際に調査で汚染物質が見つかった。一部は除去せずに封じ込めているので敷地に残っている。
・現在の調査水準では、調査に見逃しは多く、特に印刷工場に多いＶＯＣ関連は土壌に潜ることが多く見つけにくい。
・埋設物を除去していないので、そもそも調査が不十分な可能性が高い。
・等価交換マンションである。（印刷工場の土地提供者が居住者の一員になると思われるので、汚染が判明した時には、管理組合や住民の中で泥沼の争いになる懸念）

下記はまあ推測ですね。
・浸水リスクのある土地なので、浸水時に中に潜っている汚染物質が広がる可能性が高いのでは？
・物件が不自然に敷地全体に蓋をするように建てているように思われ、デベが未発覚汚染の存在可能性を認識しているのでは？

[172: 匿名さん]

よくもまあこんなに粘着できること。

[173: 匿名さん]

まとめるとって・・・
ぜんぜんまとまっていないし、もういいんじゃないの
そこまで必死にならなくても

[174: 匿名さん]

土壌汚染で見送った検討者
VSポジ＝契約者＝鶴見くん(文京区に憧れて鶴見のマンションを売ってサンクタス買った人)

[175: 匿名さん]

そんなにグダグダ言って、何が目的なのでしょうかね？
契約しようとしている人や、してしまった人を助けたくて色々書いているなら、
その方法でも具体的に書けばいいのに。
言い合いして格好悪い。

[176: 購入予定]

＞落とし穴満載
について具体的に教えて

[177: 購入検討中さん]

＞ここの重要事項説明書は、特に落とし穴満載
くわしくおしえて。

[178: 匿名さん]

土壌汚染の話題は出尽くしたようなので、もうやめましょうよ。

[179: 匿名さん]

>落とし穴満載

この物件の一階（傾斜地半地下）の部分は容積率に算入されていないので、いわゆる「地下室マンション」です。問題点は、検索してみたらわかりますよ。

ダウンライトの下にドアがあるからドアが焦げて火事になる危険があり、それを重説に乗せるくらいなら気が付いた時点で設計変更しろよとは思いませんか？そもそも買ってはいけないマンションという本にも載っていてこういうことは常識なのではないですか。

オリックスカーシェアリングのために外部のカーシェア利用者がマンションに立ち入ります。せっかく室内廊下のセキュリティ完備なのに、住民以外がいつでも立ち入れるって気になります。

そのためにわずかしかない棟内駐車場をオリックスカーが住民をさしおいてそれも無料で使用するってずうずうしくないですか。せめて駐車料金を組合に払って欲しい。

[180: 匿名さん]

>>179
わかったから。しつこいんだよ。

[181: 匿名さん]

>>180
よくわかっているというのは、おたくはデベの方ですかね？
わかっていない方も購入検討者で分かっていない方もいると思うのですよ。

ともかく住民の立場に立っていない、デベの都合を中心に企画したとしか思えないところが満載なんですよ。
埋設物のこともしかり、土壌汚染のこともしかり。

まあ土壌汚染は汚染しているものはやむを得ない面もあるし、埋設物は除去したら莫大に金がかかるから（＋土壌汚染が再発見されるから？）放っているのかもしれませんが、ダウンライトや駐車場無料占有なんかはさして費用がかからず心がけひとつの問題ですからね。よくこれだけあれもこれも無神経な条件つけてマンションを販売するものと思うのですよ。

[182: 匿名さん]

>181
ふんふん、それで結論は？

[183: 匿名さん]

説明会行ってみた時、確かボウテラスの部屋で契約直前まで行った人で手付け金が工面できず紆余曲折を経てキャンセルせざる終えなくなった例があったとか営業マンがいってた、、、、。

関連性は裏付けられないけど。

私は以前からこのマンションも候補に入れ興味があり掲示板みていたけど

これだけ粘着をするということはよほど個人的に恨みを持つか、もしくは何かしらの利害関係者であると考えるのが自然でしょう。

たとえば売れ残って欲しいとか、個人的恨み？とか、キャンセル待ちとか。まあこれらは憶測の域を出ないですが。

でも、そうじゃなきゃ自分に何ら関係ないマンションなら人生の貴重な時間を割いてこれだけ詳細綿密にマンションの欠点と思われる部分を列挙しますか？

なんて思ったりもする

[184: 匿名さん]

>>183
で？
欠点が事実なら粘着の動機はどうでもいいよ。
検討参考になる情報ならいい。

[185: 匿名さん]

＞欠点が事実なら

匿名掲示板はこの判断が難しい。裏付けがとれないから

[186: 匿名さん]

>裏付けがとれないから
え？とれてるでしょう。みんな重説にかいてあるネタだから。

[187: 匿名さん]

>みんな重説にかいてあるネタだから。
すいません、それで事実だと判断するのですか？

[188: 匿名さん]

デベに不利なことで重説に書いてあることは事実でしょう。

[189: 匿名さん]

土壌については出尽くしただろうから
もうやめようよ。

[190: 匿名さん]

>デベに不利なことで重説に書いてあることは事実でしょう。
なるほどそれは確かですね、デベロッパーに不利になることがたくさん書いてありましたね。

[191: 匿名さん]

新旧の建物が乱立していた東京で、土壌汚染の可能性が限りなく少ない土地を見つけるほう逆に難しい気がする。
新しく土地を整備すれば23区はどこだろうが何かしらでるんじゃない？

[192: ビギナーさん]

>179
また、誤解をまねく記載を・・・。
これって、はっきり言って犯罪レベル？？

ちゃんと、
具体的に問題点をあげてください。
あなたの言い分は、
「アメリカの殺人者の９９％は
　朝にパンを食べた。
　よってパンは危険な食べ物だ」
って言ってるのと近いレベル。

[193: 周辺住民さん]

＞＞１７９
地下室マンションの一番の問題は、

傾斜にマンションが建てられた場合に、
「３階だて（地下６階）」
として登録されても、
傾斜下からみれば、
「９階（３＋６）」
のマンションができちゃうから、
うざい。

はっきりいって、
このマンションでのデメリットは
見当たらない。

[194: 匿名さん]

むやみにデベ側を擁護したりしたくないし、中立的な立場で考えようと思ってるのですが。

証明性のない情報を連ねて「～なのだ」という勝手な論調で結論を出されて延々マンションの否定をされてもね。

[195: 匿名さん]

>>193
地下室マンションの問題点は、将来既存不適格になる潜在的可能性（立て替え床面積減による資産価値落下）では？

[196: 匿名さん]

>>192
頭悪いね。これ以上具体的な指摘もないと思うけど。

[197: 匿名さん]

残り２戸？

[198: 匿名さん]

根拠の薄い可能性の話はもういいんじゃないですか？
どんなマンションだって可能性の話を言い出したらキリが無いし。
それを言ったらタワーマンションなんて建物としてはあらゆる「可能性」に富んでますよ。

[199: ビギナーさん]

>>193　>>195
このマンションでも、不適格になる部分あるの？

[200: 購入検討中さん]

>>179 >>196
長文ですけど助けてください。

親切にいつも指摘頼りにしています。
土壌やらで迷ってる間に物件どんどんなくなってきて、
あと少ししか物件残ってないので、
早く結論ださなきゃいけないんです。
ご教授お願いいたします。


サンクタス文京大塚の
どの部分が（具体的に、例えば、A棟の１階のこの部分といった具合で）、
どういう根拠に基づく地下室マンションであって（例えば、実質は地上階である階の全体のうち1/3が地下に埋まっているため、この階が地下階扱いになっている等）
現在どういう問題を持っていて（例えば、傾斜下の家が文句いっている等）、
将来のどういう問題をはらんでいるのか（○棟の○○号室当たりが立て替え床面積減の対象で、これによる資産価値落下の可能性がある等）
ど素人の私にもわかるように、
具体的な階や詳細な内容の
ご指摘おねがいします。

本気で迷っていて、
あなたを頼りにしています。
お願いします。
なお、土壌は気にしないことにしました。

[201: 匿名さん]

＞どの部分が（具体的に、例えば、A棟の１階のこの部分といった具合で）、
どういう根拠に基づく地下室マンションであって（例えば、実質は地上階である階の全体のうち1/3が地下に埋まっているため、この階が地下階扱いになっている等）
現在どういう問題を持っていて（例えば、傾斜下の家が文句いっている等）、
将来のどういう問題をはらんでいるのか（○棟の○○号室当たりが立て替え床面積減の対象で、これによる資産価値落下の可能性がある等）
ど素人の私にもわかるように、
具体的な階や詳細な内容の
ご指摘おねがいします。

急ぎならとりあえずこれらの疑問全部営業マンにぶつけてみればいいんじゃ？
私を含め匿名さんの意見を鵜呑みにするのもどうかと。
ひとつ言えるのは焦って買うようなモノじゃないからいろいろ心配なら見送ればいいだけかと。
また他のあなたにあったマンションもそのうち出てきますよ。

[202: 匿名]

間取りが全然駄目。
何故魅力的な間取りが作れないのか不思議。

[203: ベルクソン]

これだけ悪く言われるのはやっぱりよくないのう。過去にもサンタクスは神楽坂や小石川の販売経過をみてもややっこしい問題がでてますな。この会社がまた住不と組んだものだから一段と負の方向に向かいましたな。物件概要の媒介というのが何を仲介しているのか？ちょっと平民には手は出せん物件だわな。、、、という印象です。

[204: 匿名さん]

>サンタクスは神楽坂や小石川の販売経過をみてもややっこしい
詳しく知りたいのでもしよろしければどこで見たか教えていただけないでしょうか？

[205: 匿名]

だれか200にまともに応えてやれよ(・∀・)ニヤニヤ

[206: 購入検討中さん]

２００です。

だれかまともに応えてください。
私のほうでもいろいろネットで調べましたが、
このマンションは、
問題がないような気がします。

見落としているのは怖いのでだれか考える材料をください。

>201
鵜呑みにはしません。
営業マンの話も鵜呑みにはしません。
権原あるのものによる公式文書でも鵜呑みにはしません。

悪意を持った目でこの物件を見てくれる人の意見が欲しいのです。

最終的には法律等に照らし合わせ、
その上で自分で判断します。
他にアドバイスあればお願いします。

[207: 匿名さん]

>悪意を持った目でこの物件を見てくれる人の意見が欲しいのです

そういう意見ならこの掲示板でたくさん聞けると思いますよｗ

[208: 半泣き]

実はここは問題ないってオチ？
まっまさかな(;´∀｀)

[209: 匿名さん]

釣り？

[210: 匿名]

あの博識な方の見解を早く聞きたいのは私だけ？