サンクタス文京大塚

[購入検討中さん]

新大塚駅徒歩4分。4路線4駅アクセスで池袋へ3分、大手町へ12分。
よろしくどうぞ。

物件データ：
所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
間取：1Room～3LDK
面積：31.17平米～73.75平米
売主：オリックス不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：青木あすなろ建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ


《サンクタス文京大塚(A棟)のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
以下のスレッドからのご利用をお願いいたします。管理担当》
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370566/

[101: 匿名さん]

>>100

横レスすいません。
某物件の契約者ですが、OWL要注意ですよ。
色んな形で仕掛けてきますので。

[102: 匿名]

>101

なんで仕掛けてくるの？

[103: 匿名さん]

「土壌汚染　再調査」でぐぐって上位２０位くらいまで読んでみれば？
調査のたびに新たな汚染が発見されたり、浄化完了を宣言した土地で汚染が発見されたりってトラブルばかり。
http://homepage3.nifty.com/fkc1/toyosuiten.html
「東京ガスは2007年3月に土壌対策を完了しており、都はこれで問題は片づいたとみた。．．．再調査したら、環境基準を超えるベンゼンがまた見つかった。」以下再調査するたびに延々と再発見が．．．。

http://nsk-network.co.jp/dozyouosen.htm#5
「売買対象土地についてのみ土壌汚染調査を行い、対象土地については汚染除去措置が完全に行われた場合であっても、引渡しを受けた後に浄化したはずの土壌汚染を原因とする地下水汚染や周辺の土地に対する土壌汚染被害が発覚する場合がある。この場合、損害賠償責任は第一義的にはその時点における所有者である買主に降りかかってくる。」

[104: 匿名さん]

>99
契約前だと思うので書きますね。
１．調査で見つかっていない汚染が残っているリスク。
土壌汚染調査は抜き取りであって全土壌を調査するわけではありません。
ある程度数のスポット表面近くの土壌を調べ、深いところは数カ所程度ボーリングするのがせいぜいです。
印刷工場などの化学物質汚染物質は、土中を少しづつしみて広がったり、地下水にのって大きく広がったりします。どれだけ調査をやったら完全に

２．見つかった汚染除去が不十分なリスク。
１．と共通するのですが、汚染濃度が基準以下の土壌まで掘ったところで汚染をそこまでと考えてストップしていても、その奥で再び濃度が高くなっている場合があります。土壌入れ替えた部分だけに限っては再発リスクはないはずですが、本当に汚染土壌全てを入れ替えたかどうかが

３．封じ込めや埋め戻しで土壌に残した、あるいは見逃された汚染物質が流出するリスク。敷地外に出て行く場合、隣に補償しないといけません。

４．法規制が強化され、現在封じ込めでＯＫだった部分の浄化が義務づけられるリスク。

１．２．については、きれいに」なんておおざっぱな表現ではなくて、調査と除去工事の詳細をチェックしないと何もわからない。それも素人には無理で、中立的な第三者にチェックしてもらえれば、ある程度水準が判断できるでしょう。ただし１００％大丈夫とは誰も言えないから、あとはギャンブルですね。
保険といっしょで、将来リスクをいくらと考えて、それを反映した価格で買えるならよしとするか。
リスクがない物件しか買わないというのも選択肢もありで、そういう人は手をださないので、転売リスクもありますね。
３．４．ですが、「私道になる部分の一部を除き」が気になりますね。私道も汚染されていて、そのまま舗装してしまったということですか。法規制が変わって浄化させられる場合費用は住民の負担になるでしょうね。

[105: 匿名さん]

>>104のリスクは、工場跡地や汚染履歴のある物件全てに共通のリスクですが、この物件特有の不安もあります。

ここは元の地主との等価交換物件であることはご存じと思います。もと印刷工場など汚染土地の旧所有者が住人になるということです。売買後の汚染発覚では、買い主が売り主に賠償を要求したり訴訟したりもめまくるわけですが、マンションの場合、分譲においてはデベが売り主なのですが、敷地の仕入れにおいては買い主なので、デベは住民から責任追求された場合、住民をなだめる一方で、土地の売り主に責任を追求します。
しかしこの場合、オリックスが責任追及するべき土地の売り主が住民の一員でもあることになります。
その旧地権者は、デベに追求された責任は、まわりまわって自分に来るとわかっているので、問題追求には反対するに決まっています。住民が一致団結しても解決が難しいと思われるのに、議決権もつ地権者がその住民の中に含まれていると、泥沼です。具体的には被害が起きたり汚染が疑われて管理組合で再調査したいと思っても、地権者住人が反対する、汚染がわかってデベを管理組合でデベと訴訟しようと思っても反対されるなどです。
また、当初の土地の調査においても、デベにとって地権者は仕入れ先であるだけでなく、お客でもあるわけなので、どこまでシビアにできたか不安がのこります。
任意の自主調査だと言っていますね。自主的に調査して良心的みたいに思われたかと思いますが、違います。自主調査だからどれほど甘くするかは依頼主のさじかげんということです。
デベと地権者でなあなあでおざなり調査になったという可能性は、通常より高くなります。
マンションに詳しい人なら、売り主、設計、施工のうち、同じ会社が兼ねていると、互いの監視や責任追及があいまいになるので、ろくなことはないということをご存じでしょう。それと似た構図です。

[106: 匿名さん]

＞105

不安を煽っておりますが、土壌改良ではなく、全ての土壌を入れ替えることまでしてるわけで、マンションに詳しい人ならとの締めくくりですが、本当に詳しい人は問題ないことは分かるはず。
実際に営業に聞いてみたらどうですか。

私も契約前に確認しました。
ちなみに久々に現地を見に行った時に改めて聞きましたが、私道部分も封じ込めではなく、土を入れ替えたそうですよ

[107: 匿名さん]

>100
不安を煽っているわけではなく単なる事実の指摘。
そもそも「全ての土壌」の「全て」の定義は何？あなたの考える全ては、地中何メートルなら全てなの？
重要事項説明書に「全ての土壌を入れ替えた」とか「きれいになった」とかいう馬鹿げた表現はしてないでしょ。そもそも敷地全面を奥深くまで掘り返して土を入れ替えてたら、全面盛り土と同じやわらかい埋め戻した土に基礎をたてていることになるので、むしろそっちのほうが不安です。

本当に大丈夫と言い切れるなら、契約書に売り主は、浄化により全ての汚染物質は完全に除去され、敷地に汚染がないことを保証する、もし将来汚染が発見された場合は売り主の責任と費用で浄化すると書いてもらったらいいでしょう。絶対そんな保証はしないでしょうね。なぜならデベも自信ないからです。
ある土地について「大丈夫」「安心」とおいうのは、ものすごく大変なことだからです。
確かに「私道になる部分を除き」ではなく「私道になる部分の一部を除き」という表現なら、私道の汚染についても確かに一部は土壌入れ替えもしたんでしょう。でも一部は入れ替えていないで封じ込めたというふうに読めますね。現地で口頭で言うなら「私道も土壌入れ替えしましたよ」で全然嘘ではないわけです。
一般論ですが、重要事項説明書や契約書の文言は、一字一句考えて練ってあるもので、ひとつひとつ意味があるのだからじっくり言葉の裏まで読み込まなくてはだめですよ。
>実際に営業に聞いてみたらどうですか。
営業に、私道も敷地も発見した汚染箇所の土壌を入れ替えたのか聞いてみたらどうですかね。
それに発見しなかった汚染箇所は絶対にないか、ないならないと一筆書いてもらえるかも聞いてみたらどうですかね。そもそもＭＲの営業なんか全く専門知識はありません。宅建とかの知識とは全く別物ですから。
もしも営業が「大丈夫ですよ」とか「問題はありません」とか断言するなら、その会話を密かに録音して保存しておくことをおすすめします。将来もしももめたときに少しは材料になるでしょう。ただし営業はそのへんは断言しないで逃げると思いますが。
本当にあなたが問題がないと思うならどうぞご自由に。どうなってもどのみち私には全く損はありませんから。

[108: 匿名さん]

>本当に詳しい人は問題ないことは分かるはず。

私の指摘が信用できないならそれで結構ですが、>103で引用したような、検索でヒットする土壌汚染に関するウェブ記事まで全て私のねつ造とでもいうのでしょうか。それらを読んで安心ならそれでいいでしょう。

東京ガスのような資金力も技術力も並はずれて高い企業が、調査と浄化をやって（たぶん専門業者に外注して）完了したと判断し東京都にまで売りつけたのちにやっぱりだめだったことがわかるくらいなのに、金融上がりのオリックス不動産だの町工場の旧地権者だので完全な調査と浄化ができたはずとどうして言い切れるのか、理解できませんね。

[109: 申込済]

99です。
104さん、リスクの説明をありがとうございます。
どれもなるほど、と思えるお話でした。

そもそも私の持ち出した重要事項の説明の要約が火種になってしまったようで、こちらのスレッドをご覧になっている皆さんには大変ご迷惑をお掛けしました、申し訳ございません。

リスクについてはどこまで考慮すべきか難しいところですが、購入を検討されている方は是非重要事項説明書の原文を営業の方に請求して見て下さい。判断の参考になると思います。。。

[110: 申し込み済]

>108 はいはい、だから？余計なお世話。

[111: 申し込み済]

大気汚染やら、温暖化やら、水道水が飲めないとか、そこから話す?正直土壌がどーだろうが、あんまり問題ないと思ってるけど。住みたいと思った所に住んで何が悪い？今の時代、この腐った環境で生きてるんだから、どこに住んだってリスクは一緒だと思うけど。レベル低くてすいませんね。正直こんなことで真剣に罵りあえるあなたたちが凄いなーと。

[112: 匿名さん]

誹謗中傷が酷いですね。
近所の物件の契約者だと思いますが、その辺で止めてはしたらどうでしょう？

[113: 匿名]

そんなに羨ましいねかねぇ？

[114: 匿名さん]

羨ましがるような物件か？

[115: 匿名さん]

まっ毎日見に来てるのは
羨ましいからからなんかじゃないんだからねっ！

[116: 匿名さん]

そもそも、丸の内線は、車両がミニサイズで編成も短いし、混んでて、遅延も多く使い難いですね。
護国寺を使うと良いでしょう。

[118: 匿名さん]

>111
>どこに住んだってリスクは一緒
一緒ではありませんよ。おっしゃっているのは、リスクが高くても低くても自分にとっては一緒というだけではありませんか。リスクは現在わかっている事実から想定される被害の大きさと被害を被る可能性できまる一応客観的なものです。どこに住んでも全く悪くありませんし、リスクを気にしないという考え方や選び方というのも、純粋に個人の選択の問題なので、レベルが高い低いという問題ではありません。
たとえ土壌汚染があったとしても、おっしゃるように住む分には直接の健康被害のリスクはほとんどないと思います。>91でそう言っていますよ。個人的には、高速道路近くに住むよりリスクは低いかもと思います。

ただし、直接被害のリスクの他に、将来の汚染再発見や浄化負担のリスクや、そういう懸念からの転売時の値下がりのリスクがあると言っているだけです。実際には、再発見リスクは何十年後かの立て替え時までは考慮しなくてＯＫとも言っているでしょう。ただし、土壌汚染問題は発展途上なので今後長期的には、指定物質の種類が増える、濃度規制の基準が厳しくなる、調査方法の精度が向上し現在より汚染が発見しやすくなる、所有者に要求される対策が高度になる、などの可能性が予測されます。そうなった場合、汚染発見、浄化負担の場合、いくらかかるか想定がつかないですね。

また、一般人の環境指向や土壌汚染に対する認識、取引における汚染リスクの情報開示の義務づけが高まるなどすれば、転売時のリスク、が今より強まる可能性も結構あると思っています。

誤解されるといけないので申し上げますが、このマンションで調査して汚染が発見されたからリスクが高いとも、汚染を浄化した（らしい）からリスクがなくなったとも思っていません。リスクが高い理由は、単にもと印刷工場の跡地だからリスクが高いということにつきます。なぜなら調査の精度の不明（わかっても評価がむずかしい）し、言えることは現段階び汚染調査の精度は一般的にそれほど高くないからです。精度の高くない調査をして汚染が見つからなかったからといって安全でもないし、たまたま見つかった汚染部分だけを除去したからといって安全にもならないのです。

ならどこでも同じかというとそれは違います。代々の宅地などで、印刷工場などのハイリスク履歴がない土地ならリスクは低いです。印刷工場跡だというだけでもう、歴然とリスクの違いはあるというのが常識だと思います。

下記の産業別土壌汚染ポテンシャルという資料なども参考になると思います。
www.aichi-dojo.org/pdf/3_1.pdf
これは余所のある特定地域を分析したものなのですが、資料中に日本政策投資銀行の作成したマトリックスがあり参考になります。ここでポテンシャルのある７業種があげられている中のひとつが印刷業ですね。世の中に数多くの業種があるなかで７つの中に入っているわけですからたいしたものです。印刷業で見つかる可能性のある物質としてあげられているのはジクロロメタン、１．１．１トリクロロエタン、鉛、六価クロム
（ここですでに見つかった汚染物質はこの中に該当しますかね）

[119: 周辺住民さん]

＞そもそも、丸の内線は、車両がミニサイズで混んでて、遅延も多く使い難いですね。
護国寺を使うと良いでしょう。

後からできた、深い地下鉄ですよ護国寺は。

丸ノ内線は、都内で2番目にできた地下鉄ですから、いい場所を選んで通っています、
遅延たって、通勤時間の7時8時代の時刻表見たことありますか？
”この間2～3分間隔”と書いてありますから、遅れても私鉄の1本分にんもなりません。

[120: 匿名さん]

>>116さん

丸ノ内線って車両が小さいとは思ったことないですけど…。編成も長いですよね？

銀座線の間違いではないですか？

[121: 匿名]

>116
あなた、本当に首都圏在住者？
丸ノ内線は狭くもなければ、編成も短くなく、乗り入れしてないため遅延も少ない路線ですが？
一体何と勘違いしてるんだか？

[122: 匿名さん]

丸ノ内線は良く停まる

[123: 匿名さん]

停まりますね～
なんでですかね。
しょっちゅう停まるから本当困ります。

[124: 匿名さん]

新大塚は駅によって乗り換えするかどうか悩んでイライラしそう。
たとえば四谷から荻窪方面の各駅や早稲田、溜池山王など微妙な駅に行くときに迷いそう。

[125: 匿名さん]

丸の内線は乗り入れしてないのにしょっちゅう停まるのはどうしてなんだろう？

[126: 近所をよく知る人]

丸の内線は便利だと思うが、車両は１８ｍ、編成は６両。一方、有楽町線の車両は２０ｍ、編成は８～１０両なので、116さんの言い分も一部正しい。

[127: 匿名さん]

丸ノ内線の話題めちゃくちゃ面白い。
なるほど、長期的な土壌汚染リスクのことより、毎日の通勤の便のほうが気になる人たちが買うマンションなんだ。

[128: 匿名さん]

アウル契約者の粘着が凄いですね。
文京区だから妬んでるのかな？

[129: 匿名さん]

住んでいる区がどこかよりも、周辺商業施設、最寄駅からの距離、最寄駅の路線が重要だと思いますよ＾＾ｖ

[130: 匿名さん]

有楽町線よりは丸の内線が良くないですか？

[131: 匿名さん]

>107
重要事項説明書によれば、もとあった工場の建物の基礎などが敷地に埋まったままでそうです。
本当に土壌を全部入れ替えたのなら、そういうものが埋まったままって、なんだかつじつまが合わないような。

[132: 匿名さん]

住んでる区がどこかよりも、用途地域、過去の土地使用履歴のほうが重要だと思いますよ＾＾ｖ

[133: 匿名]

すっかり静かになりましたね

あと何戸売れてないだろう？

[134: 匿名さん]

何も書くことがないからね～。
売れ残っているのは完成すればはけるんじゃ？

[135: 契約済みさん]

この前、売却済みのマンションも工場跡地たっだ、
マンション建設工事時「土壌汚染対策法」に準拠し処理済みたっだので、
売却資料には「土壌汚染なし」とした。
マンションも商品ですので、いつ誰が買うのも
自己判断。

このマンションを選択した理由：
①山手線 「大塚」駅 徒歩9分 ＋　東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分 （池袋まで3分）
②文京の地（ここ文京区護国寺周辺エリアには、「音羽幼稚園」や「お茶ノ水女子大附属幼稚園」など、数多くの有名校が集積する）　＋　安心の地（山手線にありながらも、２３区内のなかでは犯罪発生率が最も少ないとされる）　＋　利便施設も徒歩圏内に揃い。
③高台。津波に心強い。

[136: 契約済みさん]

>No.135　1
誤字：工場跡地たっだ→工場跡地だった
処理済みたっだ→処理済みだった

>No.135　2
売却済みのマンション：ナイスブライトピア横浜鶴見

[137: 匿名]

鶴見→文京区

思いきりましたね

お子さんの受験のためかな？

[138: 匿名さん]

>>135
>２３区内のなかでは犯罪発生率が最も少ないとされる
数ヶ月前、文京大塚公園で通り魔が出た。
春日通りの通り魔はいまだ捕まらず。

>③高台。津波に心強い。
どう見ても高台じゃないですよ。

[139: 匿名]

>135
勘違いされているみたいですが、文京区は『犯罪発生総数』は少ないですけど、『犯罪発生率』はむしろ悪い方から数えた方が早いです。
特に面積単位の犯罪発生率はかなり高い。

[140: 匿名さん]

>>135
利便施設も徒歩圏内に揃いって？
大塚病院くらいしか思い当たらないけど？
紹介状ないと診てくれないよ。

[141: 匿名さん]

>>135
自己判断といっても、判断の基礎となる知識を、購入者の皆さんが本当に十分にお持ちでなければ、公平な取引とは言えないのではないかと思います。別にこの物件に限らず、世間の一般の方々の土壌汚染についての認識が、あまりに甘く感じられます。

しつこいようですが土壌汚染は完全に調査したり浄化したりというのが非常に困難な問題なのです。
それを調査済み、浄化済み、もう大丈夫などというのは、たいへん不謹慎なたとえで恐縮ですが、進行性ガンが発見されても病巣を手術で取り去りさえすれば、もう二度度ガンにはかからないし、全く健康になったのだからすぐにでも医療保険、生命保険にも無条件で加入できると思うようなものです。

また、どのような物件の場合でも、汚染はもうありませんとか、135さんが言われるように売却資料に「土壌汚染なし」とあるなどの表現はしていないと思います。 あったとすればそれは、「調査した地点では」とか「採取した土壌には」、汚染はなかったという表現の前提条件をすっとばしているだけなのではないですか。調査では汚染なかったとか、発見した汚染については浄化を完了したとかの話を、その物件敷地に汚染はないとか、物件敷地の汚染は全て浄化したと勘違いしてはいけません。

>>104　にあるように、汚染調査は全てサンプル調査です。「土壌汚染調査をして汚染は発見されませんでした」というのは、「見つかりませんでした」であって「ありません」というのと全然違うのです。しかも、土壌汚染は汚染があったとしてもそれを調査で完全に見つけるのが非常に難しいのです。

どうしてかというと、印刷工場などで見られる汚染物質であるトリクロロエタンなどの揮発性有機化合物（ＶＯＣ）の性質が大きく関係するのです。ＶＯＣは、地下に深く染み通る性質と、不透水層の上で横に移動する性質、時間の経過や地下水の流れや浸水など諸条件で、場所が移動する性質を持っているので、土壌の中のどこに隠れているのか、完全に探すのが非常に困難なのです。

下記サイトなどで比較的わかりやすい説明がされていましたのでご紹介します。

http://www.env.go.jp/water/chikasui/panf/pdf/p02.pdf
「ＶＯＣ汚染の特徴　地下浸透しやすく深部まで汚染が広がることがある。液状のままやガスとしても土壌中に存在する。」
「VOCは難分解性で土壌に吸着されにくいため土壌中を容易に浸透し、地下水の流れによって広範囲に汚染が広がるおそれがあります。また、土壌中に原液状で溜まったり、地質の状況によっては地下深部にまで汚染が広がることもあります。」

また、下記のサイトの図では、縦にしみこんだ汚染物質が地表近くで染みこんだ部分と、地下深くの汚染溜まりの位置が横にずれる様子をわかりやすく見せていると思います。
http://www.itogumi.co.jp/technology/soil/contrivance.html

[142: 匿名さん]

>138どう見ても高台でない。
同意

>139特に面積単位の犯罪発生率はかなり高い。
具体的に

>140紹介状ないと診てくれないよ。
ほんと？東大病院でも朝一で並んだら夕方には見てもらえるでしょ？？

>141
わかりやすい最高裁判例とかあるといい。
あと、印刷業のあとで実際に土壌汚染が問題になった例があるとよりいい。

[143: 匿名]

>142
139です。かなり高いは言い過ぎました。
23区中15番目です。ちなみにワーストワンは断トツで豊島区。
文京区の前後を見ると14番目に悪いのが目黒区。16番目が足立区。
ヤフー知恵袋に詳細なデータが乗ってましたよ。
詳しく知りたいなら知恵袋で犯罪発生率とかで検索すれば出るかと。

[144: 匿名さん]

>142
大塚病院と東大病院は違うでしょ。
紹介、完全予約制だから並んでも無理。
急患外来なら大丈夫だけど。

[145: 匿名さん]

そのうえこのサンクタス文京大塚は、敷地に汚染だけでなく元の工場の埋設物が埋まったままです。
本来埋設物は片づけて販売するもので、あとで埋設物が見つかると裁判沙汰になったりするのですが、この物件では堂々と埋めたままですと言って販売するのですから、神経を疑います。
しかもそれは汚染ハイリスクの印刷工場跡ではありませんか。
>>141　でいったように、汚染調査を本気でやるなら、土壌のいろんなところに隠れてしまう汚染物質を探さねばなりません。埋設物があればその下は確認できないのだから、まともな調査などできるわけがありません。
いずれ立て替え時に埋設物を撤去したときに、その埋設物自体汚染物質で汚れている可能性が高く、すると撤去費用も通常よりかさみますし、取り出した下に溜まりが見つかる可能性も高いですね。

[146: 匿名さん]

>>145 結局、オリックス不動産は調査が完全ではないことは重々承知しているのではとも思います。
元印刷工場の基礎などの埋設物は、除去しだしたら汚染物質が次々見つかる可能性が高いので、怖くて除去できなかったのではないですか。
そもそもこのマンションの建て方からして、ちょっと不自然な気がするのですが、深読みしすぎでしょうか。
周辺への影響を考えて低層にしたように言っていましたが、敷地になるべく目一杯に建物を建てているので、容積率限界まで建てても階数は低くなっただけのように思います。もっと建物間のスペースをあけて、その分上に階数を高く立てれば、通風や日照がよい部屋がもっとたくさんとれたはずです。床面積は同じで条件がよくなるのだから、物件全体の総価格もあげられるはずです。なぜそうしなかったのでしょうか。たとえば一階（地下階）の専用庭を南側にとるなどしたら、地下階の人気や価格もあがり、２～３階も日照時間がアップし、南面の圧迫感も減るはずです。
土壌汚染が残っている可能性があると思っているから、いわば建物でくさいものにふたをしているのではないでしょうか。
建ててしまえば立て替えまで発見されることはない反面、庭などで露出土壌がおおければ、もし汚染が残っていれば、健康被害を起こして問題になる可能性があるでしょう。

[147: 匿名さん]

もうそれくらいにしたら。

鶴見→文京区への成り上がりを目指していた購入者が可愛そう。

それなりに背伸びして買っているんだろうから。

[148: 匿名さん]

143-146を
まとめると、

ここ周辺（半径１ｋｍくらい？）
は犯罪が多い。
詳しく知りたかったら自分で調べろ。

ここの最寄の大病院の
大塚病院は完全予約制
行く前に電話しろ。

土壌汚染の可能性が、
他の元印刷工場の建物よりも高い。


で、みなさん
ここをいくらなら買う？
例えば５０ｍｍ２ＬＤＫ
上のリスクありの場合と、
なしの場合でわけて書いてくれるとわかりやすい。

[149: 匿名さん]

リスクなしの場合、近隣相場で計算すると3700万円台なら買い。
リスク有りなら2500万円。

でどうだ。

[150: 匿名さん]

>>149
それならまじ買いだね。

リスクなしなら
坪３００で
４５００万までは回収できると考える
リスクありで
３６００万（２割引）まで考えるかな