サンクタス文京大塚

[購入検討中さん]

新大塚駅徒歩4分。4路線4駅アクセスで池袋へ3分、大手町へ12分。
よろしくどうぞ。

物件データ：
所在地：東京都文京区大塚6丁目114番76他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩4分
　　　山手線 「大塚」駅 徒歩9分
　　　東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩11分
間取：1Room～3LDK
面積：31.17平米～73.75平米
売主：オリックス不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：青木あすなろ建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ


《サンクタス文京大塚(A棟)のPDFファイルをダウンロ－ドするためには、
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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/370566/

[223: 匿名さん]

>根拠条文は忘れた。
これは根拠はないってのと同じだと思う

[224: 周辺住民さん]

＞確実にアウト。

つっこむならこっちだろ。

[225: 匿名さん]

>>200
地下室マンションの定義ですが、問題は、容積率に算入されていない居住スペースがあることと考えています。
見た目が地下になっているかどうかは関係ないです。
現在の法規制で、地下であるから容積率に算入しなくてよいというルールを活用し、居住スペース（分譲できる物件面積）を増やしているので、立て替え時に法規制が変わると既存不適格（平たく言うとそれまで住んでいた住居スペースと同じ住居スペースを立て替え後に確保できないこと）となるリスクがある物件です。たしか文京区の場合、土地ごとに、ゼロ起点の高さを決めてそこより下は地下として算入しないという方式だったかと思います。

どこが地下にあたるかは問題ではありません。規制変更があった場合に、損をかぶるのは全住民になります。
容積率に算入されていなかった地下部分の住居の住人だけがあぶれるというわけではありません。地下部分の住人も、分譲スペースに応じた敷地区分所有権を持っているからです。逆に言うと地下でない部分を購入する場合も同様にリスクがあります。どの部屋が地下であるかよりは、居住スペース中に占める地下部分（容積率未算入部分）の比率のほうが重要です。崖っぷち地下マンションに比べれば、ここは比率は低いほうですよ。将来法規制が変わらなければ、実際の問題はありませんが、規制が変わる可能性を懸念する人は地下室マンションを購入検討対象からはずしますので、転売時のネガティブ要因です。賃貸する場合には別にマイナス要因になりません。

なお、法規制が将来も現状どおりなら、地下室マンションでない物件は、建て替え時に地下室マンションに建て替えて居住スペースを増やせるので有利になります。ですので、たとえば他の全ての条件が同じで、地下室マンションとそうでないマンションがあったとしたら、地下室マンションでないマンションの方が購入者にとって有利なことは確かです。

斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。

個人的には、この物件に関しては、地下室マンションよりも、土壌汚染の件、埋設物の件、汚染土地の旧所有者が等価交換で住むことにまつわり、住民間の雰囲気が悪くなる可能性の方がずっと気になります。

ちなみに、私はどこの販売員でもありません。ここのＭＲにせよ近隣？にせよ、不動産販売員は土壌汚染についての認識が浅いですね。

[226: 匿名]

待ってました

お見事

[227: 匿名]

２２５はどんな人かな？

[228: 匿名さん]

>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。

どこの契約者さん？
ア○ルタワー？

[229: 匿名]

225さん
200にちゃんと応えてやれば。

で、造りからしてここは容積率に算出されてない居住区はないんじゃないの？

[230: 匿名さん]

>ちなみに、私はどこの販売員でもありません。
でしょうね。
＞規制が変わる可能性
可能性の話はうんざり
＞斜めの土地にたっていることによる耐震性の不安や、見た目が地下で暗いことや、湿気があるのでは？などの問題はまた別の問題です。
たとえばの問題を細々とありがとうございます。

ちなみに疑問符、疑問形で相手に思考させる文を書くのは営業のテクニックの一つです。
というか心理学初歩の一種ですね。
書店で簡単に手に入る心理学の本で最初のほうに書いてあります。興味ある方は立ち読みでもどうぞ

[231: 匿名さん]

＞２２５はどんな人かな？
以前の書き込みにもあったけど、意図的に資産価値を落とそうとしてる人じゃないか？契約できなかったとか？

[232: 匿名さん]

フラット３５　S（優良住宅における特別ローン）の金利優遇が継続する方針が政府与党内で決定したみたいだね。

[233: 匿名]

チャンスを何度も与えられているのに、
225さんは適当なことばかりいう。

200の質問にちゃんとこたえてやるだけでいいのに。
結局重説で聞けることを超える事実を、何一つ述べていない。

穴だらけの重説についての説明は？穴だらけがまだ理解できん。
さすがに過剰に言い過ぎたことや、間違ったことは訂正したほうがよいよ。

[234: 匿名]

明後日の内覧会で２２５が事件起こしそうで怖い

[235: 匿名さん]

全裸で抗議

[236: マンコミュファンさん]

内覧会はどうだったの？教えて下さいまし

[237: 匿名]

思ったよりはよかったですよ

下がり天井はそれほど気にならない部屋だったようで良かったです

[238: 匿名]

購入者の年齢層が近くて
子連れの子供の年齢層も近かったです(笑)

感じが良かったですよ

[239: 購入検討中さん]

>>237
内覧会で指摘事項ありました？

[240: 匿名]

>239

まぁ、それなりに頑張って見たから
それなりに出しました

初めてなもので何個がいいかはわからないが

目につくのは出したつもり

[241: 匿名]

>239

それなりに頑張って見たから
１０個は出せました

少ないかな？

[242: 購入検討中さん]

>>240-241
ありがとうございました。
みなさんそのくらいですよね。多分…
私もはじめてなので皆さんどのくらい指摘しているのか
気になりました。