金食い虫はマンションor一戸建て part7

[匿名さん]

買ったは良いけど維持経費や税金でアップアップ、一生住むマイホーム。
引続きお金の面からマイホームを紐解きましょう。

[201: 匿名さん]

この人はとにかく現状の賃料30万が自慢みたいね。空室リスクとか利回りとかは関係ないみたい。

あと、賃借人いるとオーナーチェンジの売買になるから相場では売れませんよ。賃貸契約強いので。

[202: 匿名さん]

>>201
なんでそれなりの分譲タワマンで空室リスクなんて考慮する必要あるのかな？
やっぱり郊外の戸建てや団地は入居者探しに苦労してるんだねぇ。
利回り？それなりだけど。そもそも投資家じゃないんだから参考程度で十分でしょう。
諸費用抜いても年間300万ぐらい入ってくるんだから物件を売るタイミングさえ間違えなければ損しようがないんですが。
別に定期借家だし永久に貸すつもりもないけどね。

[203: 匿名さん]

>198

すまんが、普通に「遅くなっちゃったね、泊まってく？」っていう相手がいないってことだよね。
あと、あなたの家に泊まるくらいならホテルが嬉しい、ということだよね。可哀想だね。
和室ないんだね。LDKに仕切りがないとかも、珍しいね。ガタガタした間取りか、よほど簡素な造りのマンションか。まあ、そういう3LDKもあるかもね。
それに「切り離す」ってなによ？客間があろうがなかろうが4LDKは4LDKじゃない？

ちなみに、うちも普通に4LDKで、夫婦と子供ひとりなので書斎はあるよ。夫婦とも本が好きなので。
確かに客間らしい客間はないね。余ってる部屋はクローゼットルームにしちゃってるから。まあでも、広めのLDKを仕切ればいつでもさらにもう一部屋作れるからね。
まあ、人はいるけど、物はない、本もない、人が来ても他所に泊まってもらうのなら、あなたみたいな部屋で足りるかもしれないですけど、まあ、正直ギリギリでしょうねー。

[204: 匿名さん]

＞200さん、ひとつだけ。
あなたは自分の例が一般的な例だと思って言ってるんですか？

[205: 匿名さん]

>>200
視野が狭い。

[206: 匿名さん]

>>204
都内のマンションって大体こんな感じだと思うけど違うの？

[207: 匿名さん]

>>203
こんな気持ち悪い発言をする人の家に来客があるというのがとびきりサプライズなんですが。
類は友を呼ぶってことなんでしょうか。とっても不思議です。

[208: 匿名さん]

>>207
ヒント：見栄

[209: 匿名さん]

>207
論破されて、個人攻撃にでるという、論理的な思考ができないおつむさんの典型的なパターン。

[210: 匿名さん]

>206
物凄く違うよ。
あなたは自分の狭い狭い体験だけで一般的なことと思い込んで、社会全体を見ることのできない幼児的な思考の持ち主だということです。
というわけで、もう少し世の中を見渡してから発言してください。

[211: 匿名さん]

>>210
こんな気持ち悪い発言をする人の家に来客があるというのがとびきりサプライズなんですが。
類は友を呼ぶってことなんでしょうか。とっても不思議です。

[212: 匿名さん]

おいおい、206が言うには、都内のマンション持ってれば、だいたい値上がりするし、賃料丸儲けになるんだってよ。
日本はいつバブルが再来したのか、誰か教えてくれよ。

[213: 匿名さん]

チャイナマネーが入っているマンションでは小バブルかもしれませんね

[214: 匿名さん]

>>212
https://www.sumai-surfin.com/guide/okishiki.php

昨今の都内のタワマン買っとけばそうゆう層は多いんじゃないの？

[215: 匿名さん]

マンションは貸して利回りあるから経費の高さは損になりません
買ってそのまま住んでしまう人にとっては、確かに金食い虫ですが
そんな思慮思考の足らない人のいうことなど、全くあてになりませんよ。

[216: 匿名さん]

深夜に元気ですねー

そもそも戸建派は、お金がかかるのを承知で購入する経済層。

「金食い虫が気になるのはマンション民」が正しいよ。

[217: 匿名さん]

売りどき間違えなければと言うが、それが難しいんじゃないでしょうか。そしてうまく売りどき間違えなくても、今度は逆にそのときは買いどきでは無いので、次の住居確保にリスクがありますね。

ちなみに10年前くらいに不動産買った人は、マンションだろうと戸建てだろうと、現時点でそんなに資産価値下がりまくってる人いないと思います。今後が大事なのでは？

[218: 匿名さん]

>>217
200の人はセカンドだから住居確保関係ないのでは。
まぁ仮に豊洲あたりの代表的な湾岸タワマンを購入。
http://www.axel-home.com/000653.html
ここの25階70平米（分譲時価格4,920万）だと賃料年間300万ぐらい。
諸経費引くと年間250万ぐらいの収入かな。
ここを2008年から2019年まで貸すとして250万×12年で3,000万。
今売却すると相場は7,000万ぐらいだから5年後値下がりしたとしても恐らく6,000万ぐらい。
6,000＋3,000ー4,920≒約4,000万
このマンションだと12年で4,000万ぐらい手元に残るのかな。あくまでざっくりだけど。

[219: 匿名さん]

空室リスク、ローン金利、売買諸経費は無視ですか笑
自家消費あるか無いかも重要ですね。
たぶん何言っても耳に入らないと思いますが笑

[220: 匿名さん]

取らぬ狸の皮算用

ですね　笑

[221: 匿名さん]

>>219
だからざっくりですって。
さっきから空室リスクを連呼してますけど普通１ヶ月で埋まると思いますよ。
まぁ計算も面倒なのでじゃあその他諸々で＋1,000万かかることにしましょうか。
手元に3,000万。意外と少ない気もしますがこんなものですかね。

[222: 匿名さん]

ざっくりっていうか雑過ぎますね笑
その豊洲のマンションだったら多少儲かってる計算になってても変ではないと思いますが。

[223: 匿名さん]

>218

計算がおかしすぎですね。
7000万円の物件で、賃料年間300万円。
10年後に売るときは、オリンピックの選手村放出による大暴落を、あえていまは考慮しないとしても、5500万円がいいところでしょう。
税金に45万円、管理費修繕費に45万円、空き室リスクに60万円、インフィル修繕費に20万円、不動産管理会社の手数料に30万円、というとこを引いて、年間に100万円の利益。
これが10年で1000万円、値下がりが1500万円で、計500万円の赤字です。

[224: 匿名さん]

年間賃料ミスしてました。
150万円の利益ですね。
となると、10年で1500万円、値下がりも1500万円でちょうどトントンというところですか。
オリンピック選手村の大暴落を考慮しないとして。

[225: 匿名さん]

いや、300万円でいいのか。ミスしてないじゃないか。ダメだ、眠くてメタメタですわ。失礼しました。

[226: 匿名]

もう寝よう、
明日休みの人以外は。
自分も7時起きだし寝るぅー
っ「「「金食い虫はマンションだぁー」」」

[227: 匿名さん]

>>226
最後の一文がダメ。
ただの思い込み発言にしか感じれないので、そんな発言が「戸建て民は理論も証拠もない」とか「思い込みが激しい」とか思われる原因。
不要なこと書かないでさっさと寝ればいい。誰もあなたが落ちていることなんか気にしてないから。

[228: 匿名さん]

一戸建ての土地はいくら使っても新品で１００％資産価値が保持される
マンションは消耗品だから資産としての価値は期待でない。
ということでマンションは金食い虫

[229: 匿名さん]

>１００％資産価値が保持される
それを土地神話と言います
バブルの元凶です

[230: 匿名さん]

>>223
ざっくりを批判しておきながら自分の計算は都合の良い解釈で盛りまくりですね。
5,000万の物件が7,000万になったり５年後を10年後にしたり毎年２ヶ月も空き室にしたり毎年20万かけて修繕したりetc…
修繕費や管理会社の手数料なんて普通敷金礼金の一部でペイできちゃいますけどね。
まさに227さんの言うとおり己の都合の良い思い込みありきで物事を考える
凝り固まった思考しかできないんでしょうね。不憫に思います。

[231: 匿名さん]

100%資産価値が保持されるとは思わないけど
いずれ資産が負債になるマンションよりかは
資産が負債にはならない戸建ての方がマシだと思うけど。

[232: 匿名さん]

>230

いま売却すると7000万円、といったのはあなたですよ。
そして、いま買って、10年後にどうなるか、という計算をしたわけです。

空き室リスクは、要はリロケーション会社と「空き部屋になっても賃料が入る契約」をした場合の
「最も大家に有利な契約」条件で、賃料の80％ですので、そういう計算です。
修繕費も、20年で400万円、という計算の1年分です。

ごくごく常識の範囲内です。

いまどき、礼金なんて貰えないケースが多く、
敷金で当てられる修繕は日々の使用に関わりない部分、
つまり損傷やクリーニング程度です。

都合がいいのではなく、これが賃貸の実情です。
その程度も知らないなんて、ほんとおかしいですね（笑）

[233: 匿名さん]

>230

いま売ったら7000万円なら、いま売るか、
それとも貸すかをシミュレートするのが当たり前では？！
なんで以前の金額でシミュレートしてんの？！

[234: 匿名さん]

一戸建ての土地が安くなったら、周りのマンションの値段は数倍暴落するよ。

[235: 匿名さん]

マンション所有権は一戸建ての絶対的所有権ではなく「区分所有権」といって所有と賃貸の間にある権利が薄い所有権。田中角栄が考えた税金田

[236: 匿名さん]

>>233
以前から気になってたけど表現変えて連投するのはもう少し時間置いた方が良いですよ。滑稽。

それが購入者の比較的正確な損益が試算できるからです。
そういったことを考慮しないなら10年後も7,000万で計算するのが筋ですね。
貴方が言ってる賃貸マイベストマニュアルにいちいち反論するつもりはないですが
わざわざ個別の事例を挙げてるのにそれを無視するのはいかがなものかと。
HPに敷金礼金２ヶ月って書いてますよね。
空室も田舎のアパートは知りませんけど都内で何ヶ月も決まらないってそもそも値付けおかしくないでしょうか。
しかも１度貸せば普通は３、４年は契約しますしね、場合によっては更新しますし。

[237: 匿名さん]

価値を生まない空き屋で塩漬けなんていい例でしょう

[238: 匿名さん]

>236

ということは売り時になって、売りたくても売れない。という状況も考えられますね。

[239: 匿名さん]

>>236

ファミリー世帯の方が移動サイクルが長いってことは事実です。だから逆に言えば空室リスクは高いってことです。当たり前ですね。もう少し勉強してください。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/26451/

[240: 匿名さん]

>236

口あんぐり。
あまりに常識のなさ、マイルール主義にびっくりですよ。
あなたがそう思うのなら、それでライフプランを立てればいいじゃないですか？
7000万円でマンション買って、10年後も7000万円で売れるから、
その間賃貸に出せば丸儲け、ってね。
どこのFPに相談しても笑われるのが平気ならね。

いま、マンションの空き室が問題化してますよね。
http://agora-web.jp/archives/1480303.html
空き室率、40％ですってよ。
こんな状況で、どうやって即部屋が借りられるんですかね。

長く住むファミリー層っていうのは、幻想でしかないですよ。
なぜなら、長く住むのなら、買ったほうが賃料よりもローン月額が低いから、
普通に安定した経済状態であれば、買っちゃうんですよ。

つまり、そこには賃貸のマーケットが存在しない。
存在しないマーケットに必死に売り込んでも、なかなか借り手なんか見つかりません。
つまり、ファミリータイプの賃貸は、非常に空き室リスクが高いのです。

なんでこんな当たり前のことすら理解できないのでしょうかね？

[241: 匿名さん]

駅前マンションが良いということですね。
住宅は立地が第一。

[242: 匿名さん]

ごく基本的なことなので目を通しておきましょうね！
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/26453/2/

[243: 住まいに詳しい人]

昨晩マンション派が都内のタワマンの資産価値や流動性の優位性の一つの例として
賃貸の話を出したことに対して顔真っ赤なマニュアル思考の一人の戸建て民が
マンション投資のことを熱弁しはじめて話がどんどんおかしな方向へ。
郊外のアパートでも買って大失敗でもしたのかと思うぐらい笑えます。

[244: 匿名さん]

選択肢が駅前マンションのみになってしまいますね。

[245: 匿名さん]

>>243

客観的に見てて、目クソ鼻クソに思えるんですが。

1人の戸建さんはマンションの知識無さ過ぎ、1人のマンションさんはマンションにバイアスかけ過ぎ。

[246: 匿名さん]

郊外戸建はゴミになり、郊外マンションはゴミ以下の負債になる。まともな立地のマンションは財産となり、まともな立地のまともな戸建はさらに良いが庶民の手が届く値段じゃない。

あとは、マンションと立地がほぼ同じ、価格もほぼ同じって感じのミニ戸をどう評価するか。もちろん、三階建てペンシルは論外。敷地は狭くとも二階建が最低ライン。

[247: 匿名さん]

また古い賃貸マンションまで一緒にしたでたらめデータで
つくり話する戸建が出てきたけど、
残念ながら、現状日本で問題になっているのは戸建の空家で
実に７戸に１戸が空家となっております

[248: 匿名さん]

>243

そういう意味じゃ、湾岸のタワマンが資産維持できた時期はもう終わった。
これからガンガン値下がる。
ローンが担保割れするスピードで値下がる。
マーケットがオリンピックの選手村が住戸として
販売されるのを待つようになるころには、
買い控えも相まって、凄まじい値下がりをするだろうね。

[249: 匿名さん]

物件の見立ての善し悪しの問題であって、マンションor戸建ての問題ではないね。
スレ主のスレタイの見立ての悪さを指摘しておきます。

[250: 匿名さん]

>>三階建てペンシルは論外。敷地は狭くとも二階建が最低ライン
というマイルールな。
三階建てより二階建てのほうがよければ、そもそも三階建てが存在しないわな（笑）
いまどき、注文住宅で、坪単価300万円前後の土地には、3層でない家なんか存在しないからね。