金食い虫はマンションor一戸建て part7

[匿名さん]

買ったは良いけど維持経費や税金でアップアップ、一生住むマイホーム。
引続きお金の面からマイホームを紐解きましょう。

[1: 匿名さん]

前スレでは、

戸建ての建て替え平均30年
マンションの建て替え平均33年

というのが話題になりました。
もちろん、どちらもそれ以上に住むことはできるし、
実際の売買でも流通してます。

しかし、やはり商品価値としては、建て替えにまさる向上はないわけで、
そこはひとつの指針なのでしょう。

[2: 匿名さん]

中古マンション33年じゃあ誰も住まないだろうね。早速ですが、結論としては金食い虫はマンションだと思います。一般庶民では到底生活できませんよ。ローンと管理費等の支払いで精一杯。ろくな生活できません。

[3: 匿名さん]

マンションが無理なら
公営住宅という選択肢もありますよ

[4: 物件比較中さん]

>>2
一般庶民の定義は？

[5: 数字屋]

ちょっと時間ができたから、マンションと戸建てのどっちが金食い虫かシミュレーションしてみたよ。

まず、物件。そこそこのグレードで、同じ場所で比較がしやすいのを探してみた。

【マンション】
ザ・パークハウス上鷺宮
http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/
間取り：79Aタイプ　79.52平米
http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/plan/plan_79a.html

【一戸建て】
凛家・上鷺宮
http://www.arco-home.com/sales/kami-saginomiya/index.html
間取り：土地125.13平米　建物面積99.92平米
http://www.arco-home.com/sales/kami-saginomiya/pop_b.html

どちらの物件も一低層だし、マンションは駅4分、一戸建ては駅8分と
それぞれ5分以内・10分以内の最低条件を満たしてる。
建物のクオリティも、賃貸類似の安普請マンションでもないし、ペンシル戸建てでもない。


マンション派・戸建て派ともに納得いく物件だろう。
これらを元にシミュレーションしてみる。
長文を連投するけど、暇な人は見てほしい。

（続く）

[6: 数字屋]

まずは、購入時にかかる費用

【マンション】
本体価格：3階（建築基準法上の2階）6,698万
登記費用など（大差ないから概算）：30万
住宅ローン費用など（概算。火災保険を除く）：20万
火災保険料：20万
修繕積立基金＋管理準備金：82万円

合計：6,850万

【一戸建て】
本体価格：8,380万
登記費用など（大差ないから概算）：30万
住宅ローン費用など（概算。火災保険を除く）：20万
火災保険料：60万

合計：8,490万

諸費用の参照サイト
http://www.home4u.jp/special/insurance/
ただし、一戸建ての火災保険はやや高そうだったので現実にあわせて修正
水道加入金は東京の建売だとかからないことが多いから無視。
今回は、不動産屋を通さない設定なので仲介手数料はゼロ。

（続く）

[7: 数字屋]

続いては、金利負担
30年固定で金利は1%として計算してみた

【マンション】
頭金：3,500万
ローン：3,350万

30年支払い金利：622万

【一戸建て】
頭金：3,500万
ローン：4,990万

30年支払い金利：926万

実際はマンションだと手元資金を多めにしてローン減税をMAX受けると思うので、
ローン減税の効果は双方同じと見越して、計算には入れないことにする。

[8: 数字屋]

いよいよおまちかねの、管理・修繕にかかるランニングコスト。

【マンション】
管理費：19,640円/月
修繕積立金（均等割りに換算）：14,300円/月
駐車場代：21,000円/月

年間コスト：659,280円
30年間のコスト：1,978万

【一戸建て】
30年のコスト：690万円
セコム：6,000円/月

合計：906万

参照サイト：http://fp-hirai.com/blog/543376
日本FP協会冊子を参考

クロス張替えはマンションでもかかる費用だからで省くべきだけど、
今回参考にした物件は電動シャッター・塀があるから、その費用で同額がかかると算定している。

続いて、租税公課。ただ、これはシミュレーションが難しい
ざっくりと、平均してマンションの方が年20万多く払うものとする。

【マンション】
40万×30年＝1,200万

【一戸建て】
20万×30年＝600万


（続く）

[9: 数字屋]

ここまでが、マンションと一戸建ての支払い総額

なお、太陽光発電を入れたら？とか、マンションの高圧一括受電は？とか、
インターネット費用は？といった30年で前提が変わりそうな費用については
あえて考慮に入れてない。

【マンション】
10,650万

【一戸建て】
10,922万

なんと、ほぼ一緒ぐらい。
ここで色々と言い争っていたのがうそみたいだ。

では、30年後の資産はどのぐらい残ってるのだろうか？

【マンション】
参考サイト：http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

30年後の残存価値は新築時点の約56%なので、

3,782万（住居コスト：6,868万）

【一戸建て】
一戸建ての場合は現実的には土地値（ただし、撤去費用は含まない）とする。
土地は約38坪。
土地総合情報によると、このあたりは坪98万～150万で取引されているらしい。
真ん中を取って坪130万で考えると

4,940万（住居コスト：5,982万）


この差額886万円がマンションで快適に過ごすことができた費用だ。
これをどう考えるかは個人の趣味。
（今回の例だと、ディスポーザ、ライブラリ、プライベートガーデン、ゲストルームなどを堪能することができてる）

不動産のメンテナンスにかけた自分の手間をゼロ円とするならば、
戸建ての方が30年で約850万の得になる。

（もうちょっと続く）

[10: 数字屋]

今回のシミュレーションはあくまでも例。
マンション、戸建てともに有利になったり、不利になったりする条件はある。

・金利上昇
→戸建てが不利になる。2.5%平均ぐらいになると、戸建ての有利は吹き飛ぶ。

・もっと頭金が少なかったら？
→初期の借り入れが増えるから、金利の分戸建てが不利になる。

・もっと安い物件だったら？
→マンションが不利になる。物件価格が下がっても、管理費は大きく変わらないから。

・国の法制度は？
（マンション有利）
→固定資産税の戸建て優遇廃止、立替円滑化の更なる促進
（戸建て有利）
→中古戸建ての資産価値担保

・駐車場を借りなければ？
→マンション有利。実は今回も車なしの計算ならほぼとんとんになる。
マンションを買うなら駅近くにして、車を持たない方がいいかもね。

・40年とか、50年だと？
→あんまり変わらない。固定資産税の差はなくなっていくし。
むしろ立替がどうなるかという、不安定要素が大きくて予想しにくい。

以上。
読んでくれた人はありがとね。

[11: 匿名さん]

>5

同じ物件価格、同じ居住スペースで比較しろよ。
やり直し。

[12: 匿名さん]

なんで80㎡と100㎡を比較してるの？

[13: 匿名さん]

>5、乙

てことは、同じ物件価格にすると、戸建てのほうが
2500万円くらい得、ってことか。

やっぱ戸建て一択だな、コスト面では。

[14: 匿名さん]

住宅ローン等毎月の支払でマンションの方だとを安く検討する場合が多いんだし無難な比較じゃないの？
言い出せばきりがない。

[15: 数字屋]

居室・キッチンのスペース合計が
マンション：36.4畳
一戸建て：39.2畳

で近しいんだよ。

マンション100平米なら有効面積で差がつく。
マンションの方が駅から近いのに広さまで広くなっちゃ条件が合わないでしょ。

前スレでも、マンションはちょっと狭いけど駅近便利、戸建ては手間はかかるけど広いって流れだったからそれにあわせたのよ。

これが公平な比較だと思うよ。

本当は86平米ぐらいのマンションの部屋で比較しようとも考えたんだけど、
その部屋はちょっと特殊だったからあまり適当じゃないと思ったのよ。

[16: 匿名さん]

まあ、無難でしょ。同じ価格にしたら購入者の所得が違うから意味ない。
だから、１３の言うように同じ価格ならマンションの方が金食い虫ってのも事実でしょう。

[17: 数字屋]

>>13

そ、同じ価格なら戸建ての方が得。

ただ、同じ価格では同じ場所には買えないからよくできてる。

今度暇ができたらタワマンでも比較してみようかな・・・

[18: 匿名さん]

いやこれ、最初から物件価格で差をつけてるんだし、どう見ても

「金食い虫はマンションだから、安い物件にするとして」

っていう比較になってるじゃん。
もはや最初から結論出ているようなもんじゃん…。

[19: 匿名さん]

>5

わからんけど、土地が5000万円で、物件価格が8400万円の建売？？？？
すまんが、それなら、5000万円の土地買って、
2500万円の注文住宅建てるのが一番いいと思うんだけど。

2階建ての30坪でしょ？
坪単価80万円ならそれで同等以上の家が建つよね。

これで戸建てがさらに1000万円有利に。
物件価格を等しく（7500万円に）したら、さらに戸建てが1000万円有利に。

てことは、7500万円の物件同士で、注文住宅とマンションなら、
注文住宅のほうが3000万円、得をするということですかね。

[20: 匿名さん]

こういう比較は間違い無く試算者のバイアスかかっちゃうから、
絶対に批判は出るんだよね

[21: 匿名さん]

>この差額886万円がマンションで快適に過ごすことができた費用だ

マンションが快適と断言してる時点でマンション派の人なんだと思った。
まぁ上で言われている通り、戸建派が試算したらしたで逆のバイアスかかるだけなんだだけどね。

[22: 匿名さん]

>>19

東京住まいじゃないからわからんけど、土地が出にくいところとか？
後は建物以外の駐車場とかに金がかかってるとかかな？

実際にがんばって計算してるんやし、そんなに違和感はないから、ひとつのケースとしてはありやろけどな。

[23: 匿名さん]

>21

戸建て有利の結論を出してるんだし、
マンション派ってわけじゃないんじゃない？
比較的公平にしようと思ってるのはみえる。

少なくとも30年で立替とかいうマンション派よりはまともですね。

[24: 匿名さん]

ある程度のバイアスは許すとして、戸建ての上モノが3400万計算っていうのは明らかに現実と乖離してるな。

[25: 匿名さん]

しかし何度見てもこういう典型的な田の字マンションエグいな。

戸建ての方はマトモな間取りだね。

[26: 匿名さん]

>>25

検討はじめたばかりで詳しくないのですけど、田の字だとなにかまずいのですか？

不都合な点が有るなら勉強のため教えてください。

[27: 匿名さん]

>24

業者の利益が乗っかってるだけじゃね？

8400万円の売値で、利益が20%計算なら、原価は約6,700万円。
これで土地が5,000万なら、上モノは1,700万になるから、建売だとそんなもんでしょ。

マンションだと原価はもっと低いだろうし・・・

[28: 匿名さん]

永遠に払い続けなければならない管理費等のプレッシャーで、老後はかなりきついと思います、マンションは。戸建てなら何もなくのんびりできます。

[29: 匿名]

それを言ったら困る方々が怒涛のように・・・

[30: 匿名さん]

>>27

それはちょっとざっくり考え過ぎ。
ま、建売業者もざっくりした粗利計算から土地入手するわけだが。

30坪なら一軒あたりざっと粗利500万目指すけど実際はそんな儲からないってとこでしょうかね。

建売業者は建物だけで利益出してるわけじゃないから笑

むしろ最近はソコソコ良い建売じゃないと売れにくいからあんまりウワモノでコストカットできないらしい。
土地仕入れをいかに安くできるかが勝負の世界らしいです。

当然建売の土地は注文住宅用に一般の人が入手する相場より安く仕入れてます。というか安く仕入れられる目算があるから建売の企画が出るわけで。

やっぱ上の例のウワモノ3500万計算は間違えてると思いますよ。

[31: 匿名さん]

建売もマンションも先行投資で作るから、確実な早期売り切りが求められる
求められるからには宣伝広告勝負で、その費用が膨大になる。

マンションの土地と建築費は販売額の５～６割が一般的
建売も同様の傾向になっている。
(土地建物自体の原価割合が低いから儲かっているという訳ではありません)

[32: 匿名さん]

上物に3500万は高いの？木造だったら高いのかな？

自分の家はRC構造5000万ほどかかってるので土地の広さから言ってこんなものだと思いました。みなさんの言う注文住宅って建て売りに使ってるものと代わらないレベルの物をデザインとか素材でチョイスして間取りを好きなようにできる程度を注文って言ってます？そんなの今どきマンションでもできますよ。（間取りの変更は限られますがね）

1500万ほどの上物なら、今のマンションの方がよっぽど内装も豪華です。良いマンションは建具一つとっても重厚ですし、大理石や御影石など使って高級感出してますよ。

安い上物の戸建てと比較するならマンションのレベルも下げなくちゃいけませんね。

[33: 匿名さん]

＞今のマンションの方がよっぽど内装も豪華です。良いマンションは建具一つとっても重厚ですし、大理石や御影石など使って高級感出してますよ。

共有部分のこと説明されてもピンとこない。。。
で、何が言いたいの？

[34: 匿名さん]

>共有部分のこと説明されてもピンとこない。。。

いや、32は専有部分のことしか言ってないだろ。

俺んちもキッチンと洗面の天板は御影石で、
玄関と廊下の床は大理石だよ。

[35: 匿名さん]

土地込みの戸建てと、建物だけのマンションの比較になると思うんだけど
いつから建物だけの比較になったんだ？

[36: 匿名さん]

戸建ての人って数字弱いよね。
ビジネスに関わったことのない専業主婦とかが多いのかな？

>30とか>24見てるとそう思う

確かに>27は「利益」20%って言ってて不正確だけど、
販管費・金利負担等を考えて、「原価率」がざっくり20%ってことでしょ。
これなら、建売戸建ての開発業者は中小企業だしありえそうな数字。

8400万の20%1,680万から、金利負担・バックオフィスの経費・営業費用などを払えば
最終的に>30が言うように利益は500万前後になるのかもね。

少なくとも、売値8,400万円の戸建てにおける土地価格が5,000万円だからって、
残りの3,400万円が上モノだと高すぎるって反応は非常識。
業者の儲けが無くなるでしょ。

出て行くお金は一銭でも払いたくないっていう戸建てさんの気質からそう思うんだろうけど、
世の中の人はあなたに使える奴隷じゃないんだから。

[37: 匿名さん]

それってマンションも同じこと・・・

[38: 匿名さん]

>>34
まぁ戸建の場合は内装にまでお金かけられる人はほとんどいないから
パッと言われても分からないんだよ
予算がまわらなくて外溝は手つかず、駐車場は砂利だったりする家も多い
建売の内装なんていまだに昔風なちょっと凹んだようなコンロで
洗面台も賃貸アパートみたいなのがついてるけど、それでも気にならないみたい

[39: 匿名さん]

お金がない人ベースに語られても困りますねぇ
平均的なスタンダードなケースに引き上げて想像してください

[40: 匿名さん]

>38さんの予算じゃその程度の建売りしか見に行けなかったんだろうね。

[41: 匿名さん]

>>36
＞残りの3,400万円が上モノだと高すぎるって反応は非常識。

どっちが非常識だかw
現在の一般4LDKは建坪30前後が平均。坪単価80万として2400万円。
建坪40坪の家も勿論あるけど、大きい方で平均とは言えないから高すぎるという反応は正常。

ウチは45坪あるけど二世帯住宅みたいなものなので、普通ではないと思っている。
（ちなみに金持ちでもない）

>>5に書いているように
間取り：土地125.13平米　建物面積99.92平米
これ位が平均。

3400万円で30坪だと坪単価113万円。RCならありえるが、やはり一般的とは言えないと言うか、ココの話で「一般的な戸建て=木造」の提議から外れるので話にならない。
木造でなければ30年寿命説も何もあったもんじゃない。

戸建ての人は数字に弱いと書くのなら、あえて書かせてもらう。
あなたは頭が弱い。

[42: 匿名さん]

>>40

しかも中古物件だと思う。
競売物件とか。

今時建売りでもある程度の美観は求められるから、そんなんじゃ売れないからねぇ。
昭和に見た記憶でしゃべってるかどっちか。

[43: 匿名さん]

>41

業者の利益を見込んでいないのがダメだって言われてるの読めないのかな？

8400万円を
土地原価、建物原価、販管費、利益で分解して考えてみ。
そのうち土地原価が5000万って試算なんでしょ。
建物原価＋販管費＋プロジェクト全体の利益で3400万なら普通じゃん。

なんで建物の費用だけで3400万と思うのか・・・・
それが非常識。

[44: 匿名さん]

実際はマンションの方が販管費かかるから利益持ってかれてるんだけどね。

[45: 匿名さん]

>自分の家はRC構造5000万ほどかかってるので土地の広さから言ってこんなものだと思いました。

そういえば、こんなおもしろマンションさん居たね。

[46: 匿名さん]

金食い虫の話からちょっと外れるかもしれませんが、資産価値と居住環境の話として・・・

長期に渡って売れずに困っていた同僚のマンションがやっと売れた。（価格下げて）
築12年（売出当時は築9年）広さも間取りも悪くなく、立地も駅近でむしろ好条件の物件。（駅まで6分・都心まで電車で15分）

3年も売れなかった原因は隣の部屋。
隣の住人が自殺している。
同僚宅には関係ない話なので不動産屋は話をしていないようだけど、隣の部屋も売りに出ているのが原因で、どうしても「隣も空いてますよね？」って話になるみたい。隣（実際は自殺した人の親御さんらしい）に売り出しをヤメロとは言えないし、困っていた。
その部屋は一定期間賃貸で貸して自殺があったことの説明義務が消えているらしいんだけど、どこからか話が漏れるのか、購入希望で見学に来る人はいるけど、みんなやめてしまうんだって。
ここでネタとして書かせてもらって悪いとは思うけど、これもマンションのリスクかも。（もう売れたからいいよね）

戸建てにもあることだろうけど「壁１枚向こうで」じゃないし、敷地も別だから、同様のことがあっても戸建ての方がマシみたいね。（建物ごとだと売れにくいが、更地にすれば説明義務もなくなるみたいでほぼ売れるそうだ）

自殺というのはレアなケースだと思いますが、事故死・事件・病死（ミニマンひとり暮らしで発見が遅れた場合とか）でも、売却時の価格が下がることもあるらしい。自分には問題ないのに他人のせいで売れなかったり売却額が下がるって・・・マンションの怖さを知りました。

かくいう私もマンション民ですが、今は戸建ても検討しています。
ちなみに、マンションの方が金食い虫だと思いますよ。あまり乗らないし、駐車場代もったいないから車ヤメましたもん。
ローンが終わっても毎月払うお金があるのは、便利さとかと引き換えとは言え、正直馬鹿らしいです。

[47: 匿名さん]

>>43

はぁ？最初から嫁よw
いつから5000が土地原価になってんだよ。勝手に決めんな。8400が「本体価格」て書いてあるだろうがw

つまり、販売価格。利益も含まれてるのは当然だろ。5000が土地分だとすれば、その中には土地原価+土地分の販売費+土地分の利益が含まれている。
勿論、残りの3400に建物原価+建物分の販売費+建物分の利益が含まれているのが普通というか常識。
どこのハウスメーカーが「ウチは坪80万円です。利益は含まれていません」「利益を含めると坪113万円になります」って売り方してんだよ。坪80万って言えば利益も含んでるのは当然。含まれていないのは消費税位だろ。

頭弱すぎ、常識なさ過ぎ、性格も悪すぎだなwww

[48: 匿名さん]

＞４３
こいつダメだな。

[49: 匿名さん]

明らかに>>43の理論がおかしいと思います。飲み屋の与太話にも届かない。まだ社会にでていない方かと思います。

[50: 匿名さん]

23区内の駅近のソコソコの立地の建売が8400万はよくある話だけど、内訳が地価相場5000万、上モノ3400万だったら買う人一生現れないよ笑 それこそどんだけアホな業者かっていう話だよ。