商業地域と住居地域

[匿名さん]

2つの物件でどちらがいいか悩んでいます。
当方、家族構成は夫婦＋子供（2歳）です。

物件1：JR各駅停車駅から徒歩2分。
　　　商業地域であるため、将来南側バルコニー面に
　　　大規模な建物ができる可能性あり。
　　　間取りや仕様、設備は大きな短所なく、気に入っている。
　　　保育園・小学校・中学校が遠い。線路の向こう側なので
　　　歩道橋まで遠回りしなければならない。
　　　小学校までは自転車でも10分ほど。

物件2：JR快速停車駅から徒歩20分。
　　　住居地域で、小学校に隣接。中学校も500mほどの距離。
　　　保育園は駅までの通勤途中にあるため便利そう。
　　　大型ショッピングセンターやスーパーなど、買物にも困らない様子。
　　　しかし使いづらそうな間取りで、
　　　欲しいのに備わっていない設備もいくつかある。
　　　75戸に対してエレベータが1基というのも、不足では？と気になる。

将来は売却も考えており、その場合1の物件のほうが売りやすい気もします。
自分達にとって間取り等は理想的だったので、
教育機関の遠さだけが問題と言っても過言ではないくらいです。
優柔不断で恥ずかしいのですが、こういった場合どういう選択をすべきか
お知恵を拝借できれば幸いと思います。
長くなってすみませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

物騒な世の中ですから、登下校時の心配を考えると、教育機関の距離は重要ですよね。
ただ、ある程度規模の大きな物件だと、同じマンション内のお友達と一緒に登下校ができるメリットもあるかと思います。

我が家の場合は、JR快速停車駅から徒歩6分の物件を購入しました。規模は、500戸を超える規模です。
現在5歳の女児がいますが、教育機関は、小中学校共に子供の足で徒歩20分ぐらいのところにありますが、登下校は、マンション内でできるだけ集団登下校できれば・・・と考えています。
どちらかというと私は高校，大学への通学を考えました。授業や部活やバイトなどで暗くなってから帰宅する際、やはり駅近の方が安心できる気がして。女の子ですので特に。
将来の売却は考えていないので、かなり先のことまで考えました(笑)。参考になるかどうかわかりませんが・・・。

[3: 匿名さん]

駅からの距離が極端に違う物件ですね。
これだけ条件が違い、予算的に問題ないなら迷うことはないと思います。
将来、売るにしても貸すにしても1の駅近がいいと思います。
面積が書いてありませんが、同じ予算で専有面積が1．5倍も違うなら考える余地はありますね。
駅から20分を中古で買う人のことを考えたら、買う層は限定的だし、
買い叩かれる可能性が高いでしょうね。
駅2分なら、自動車なくても生活できるでしょうね。

極端に治安が悪そうでなければ、商業地の方が人の目がありかえって子供には
安全だと思います。
子供の通学は問題ないと思いますよ、学校側もそれなりの配慮をしてくれるのが
普通ですから、低学年のうちは集団登校もあるでしょう。
不安なら、地区の小学校に直接電話したら教えてくれると思いますよ。

[4: 匿名]

＞将来南側バルコニー面に大規模な建物ができる可能性あり

　これで却下（子供がかわいそう）

[5: 匿名さん]

＞04
たしかに、全体的な条件としては私も1の方がいいが、ひっかかるのがこれ。
現在、物件の南側の状況はどうなってるのでしょう？更地・駐車場・倉庫などの
類だと要注意ですけど…。

[6: 匿名さん]

スレ主です。
皆様、早速のレスありがとうございます。

02さん、03さんのご意見を伺って、
『なるほど一理ある！』と目から鱗の気分です。
うちも女の子なので、高校生以上になったとき
駅近の物件のほうが安心ですよね。
物件2のほうは、駅からの帰り道がちょっと物騒のようです。
商業地がかえって安全ではとのご指摘にも
深くうなずいてしまいました。

情報を整理して追加します・・・
物件1：11/14階、南西角部屋、85㎡、3500万円
物件2：7/9階、東南角部屋、87㎡、3300万円

04さん、05さん
現在、南側は6メートルの道路を挟んで、砂利の月極め駐車場です。
デベの話では、その土地は容積率から言って
最大で12階建てくらいの建物が建つので、
その場合、間隔を考えると11階以上の住戸ならば
おそらく日照に影響を与えないし圧迫感もないだろう、とのことで
11階の部屋を検討しているところです。
ちなみに物件2の南側は小学校です。
マンション7階からだと、校舎の屋上が見える感じです。

[7: 匿名さん]

小学校や幼稚園の隣の物件って、子供が通園・通学している間は
多少うるさくても気にならないものですが、
子供達が卒業して、自分の生活と無関係になってからは、かなり気になると思いますよ。
チャイムの音やマイクを使った放送、休み時間に校庭で遊ぶ声・・・
それから、砂ぼこり！
南側が小学校と言うことは、小学校に面してバルコニーがあるということですよね？
んー・・・私だったら、洗濯物干せないです。風向きによっては。

とにかく、子供が在校している間は、登下校も参観日も忘れ物したときも、
「なんて便利なんだろう」と思うことは確かですが・・・
あ、でもスレ主さんは日中お仕事なさっているなら、昼間の騒々しさは関係ないかな？

[8: 匿名さん]

連担建築物設計制度というのがあります。要は隣接する土地で容積率
があまっている場合はそれを売買するなどして取得し割増しを可能に
します。したがって、容積率から考えて１１階以上なら...というのは
危険です。特に駅近で、おそらく用途地域が『近隣商業地域』かなんか
だと思いますから、トラぶったときも日照権はまったく考慮されないは
ずです。それらをすべて覚悟した上ならＯＫですが...

それにしても値段が変わりませんね。快速と各停駅の違いはあるとは
いっても....
駅近の物件のほうに、他にも何か問題があるのか？と一度は勘ぐって
みてもいいかも。パチンコ屋がうるさい、焼肉屋が臭い、となりが
ハチキューサンの事務所だなどなど。

[9: 匿名さん]

>連担建築物設計制度というのがあります。

これは、片方が低層階、片方がタワーなどの同じデベが容積率を融通して開発する物件でしょう。
南側に建設される他人のマンションに、容積率を売るわけないでしょう。
南側に6ｍ道路、更にセットバックするから日当たりは問題ないでしょう。

南西角部屋なら、万一片方が日当たりが悪くなっても西側が空いていれば問題ないと思います。
物件2は毎日通勤で20分歩くとなると大変だと思います、毎日天気のいい日ばかりでもありませんから、
雨の日も、寒い日も、暑い日もありますよ。
物件1は、駅から近いのはいいんですが、線路脇だと騒音は高い方に上ってきますから
注意が必要かもしれませんね、まあそうであってもデベは対策をするでしょう。

[10: 匿名さん]

商業地区は、日照権は問題外でしょうね、都内だと場所によっては高さ規制なし、
日陰規制なしと言うところもありますが、便利さでは他の用途地域より、群を抜いていますね。
商業地区で、日照が確保できるのであれば、最高ですよ。

[11: 匿名さん]

>>06
商業地域の６ｍ道路だと、道路境界線の位置で方向に関係なく９ｍしか建てられません。（道路斜線制限で１：１．５の勾配が限度。）
つまり道路から自分の建物もセットバックしていないといけないし、反対側に建つ建物も同様のセットバックが必要です。
スレ主の物件１は南側道路の境界位置から少なくとも１１階の１４ｍは後退していなければなりません。
同じ高さで反対側も同じ距離後退させる必要があるので、３４ｍは間隔が空くことになります。
ただ、６ｍの「道路」がそのまま存続した場合のことですが。
いかがでしょうか？

[12: 匿名はん]

駅近物件を買い、お子さんの学校（私立で電車になることは？）のときに、
必要なら一時賃貸にする。
駅20分の物件は将来絶対値下がりするが、駅近は必ずだれか借りてくれる。
法人契約で。

[13: 匿名さん]

両極端すぎますよね。
他の物件を探すという選択肢はないのでしょうか？

自分も駅徒歩３分の物件を独身時代に購入したのですが
正直、小さい子供を育てるには難しいかなと・・・
小学校が自転車で１０分って事は小学生の足では３０分くらいですよね？
駅そばの環境の悪さ考慮するとオススメできないような。
大型ショッピングセンターなどあるのであれば
これからも新築物件どんどんできる可能性も高そうなので
徒歩１０〜１５分くらいの物件探すのも手かと思いますよ。

[14: 匿名さん]

>>13

駅の側が、環境が悪いと決めつけるのもおかしいですよ。
その地区の地域性や、その駅によりますよ。
とっても静かな駅もありますよ。

[15: 匿名さん]

スレ主です。
皆様のレス、容積率や諸々の規制についてなど、大変勉強になります。
本当にありがとうございました。

物件の周辺環境について補足しますと、

物件1：線路沿いでなく、駅から前方に伸びた商店街の、終点の店舗の隣です。
　　　商店街は2階建ての建物が連なっていて、パン屋さん、本屋さんその他
　　　規模の小さいお店で構成されています。
　　　各駅停車の駅のせいか、商業地にしては割合静かなので魅力を感じました。
　　　なお、この物件の近所に、他3件ほど新築マンションを分譲中で、いずれも
　　　とても安いです。しかし日当たりや専有面積の関係で候補に入れませんでした。

物件2：快速停車で結構大きな駅なので、マンションまでの道中には飲食店や
　　　いかがわしい雰囲気のお店もあるようです。
　　　娘がひとりででんｓ
　　　　　　
07さんのご意見、『砂ぼこり』は考えていませんでした！ありがとうございます。
子供のためにはどうすべきか、もう少しじっくり考えてみたいと思います。
ただ現在が駅から12分の場所なのですが、雨の日など結構つらいのは実感していますので
09さんのレスは本当にうなずいてしまいます。

[16: 匿名さん]

すみません、途中で送信されてしまいました。
上記15のレスで、『物件2』の部分の最後は
「娘がひとりで電車を利用する年頃までは関係ないでしょうが・・・」
でした。すみません。

[17: １１]

>>15
物件１の南側接道６ｍ道路の道路斜線制限によるセットバックについては、いかがなのでしょうか？
１１階部分なら階高３ｍとして高さは３３ｍだから、６ｍ道路の反対側道路境界から３３／１．５＝２２ｍ離れていなければなりません。
２２ｍ−６ｍ（道路幅）＝１６ｍ、自分の建物側の道路境界からセットバックが必要です。

別の側の接道は大通りなんでしょうね。
南側も他の側も６ｍ接道だけだと、どんなに用途地域の容積率が大きくとも、容積率３６０％までしか建てられないからです。

[18: 匿名さん]

>15さん

07です。
通勤に問題がなければ、考えるまでもないでしょう、駅近の物件1で決まりですよ！

ただ、近隣が安いというので住民層は気になりますね、安い物件にはそれなりのヤンママや
チープなおじさん達が集まりやすいです。
自分の生活レベルに合った住民層は大切だと思いますよ。

ＭＲでよく観察してください。集まって来る人達の服装、会話の内容。
それとＭＲに乗り付ける自動車をよく見ると、何となくその人達の生活がわかってきます。
高級車、大衆車という区切りではなく、いい年して太いマフラーの改造車や元ヤンキーの方達と
近所づきあいは、色々骨が折れますよ。
物件の条件も大切ですが、マンションは生活の場です。

地元のラーメン屋さんや商店で、その街の状況を聞いたら何となくわかりますよ。
小学校の校庭開放に行ってみるのもいいかもしれませんね。

[19: 匿名さん]

17さま
私の頭が悪いせいで完全に理解できていない部分もあるのですが、
先ほど図面など取り出して見たところ、どうも17さまのおっしゃるほど
後退していないように思います。
はっきり寸法が書いていないのでわかりませんが、平置き駐車場と
ちょっとした子供の遊び場がある程度です。
南側の道路、6mというのが聞き間違いだったのでしょうか・・・
現地を見た時の印象（あくまで）では、車2台が余裕ですれ違えることは確かですが
6mあるかどうかは、断言できない感じです。
ちなみに北側の接道は、駅からの目抜き通りです。

18さま
ありがとうございます。だいぶ、物件1に傾いてます。
近隣の他物件を見に行ったときは、確かに他のお客さんが気になりました。
それどころか、営業の方も下品な感じでした。
（私と話してる間、耳を爪で掻いて、その爪に息を吹きかけて飛ばしたり）
この物件は、それに比べると、失礼な言い方かもしれませんが
他より高い分、MR来場者もそれなりの方々だったような気がします。
違うマンションに住んでいても、近所だと係わり合いがあるものなのでしょうか。

[20: 08]

>>09
> これは、片方が低層階、片方がタワーなどの同じデベが容積率を融通して
> 開発する物件でしょう。

そうでもありません。既存の建物があり、その土地の容積率が余っている場合、
法的には第三者に容積率を販売する（融通する）ことが可能です。もっとも、
商店街であれば、既存建物も、元々容積率ギリギリに建ててある可能性が高い
ですが。

http://allabout.co.jp/house/buyhousekansai/closeup/CU20021007/

[21: 匿名さん]

>>20さん

確かに容積率は融通できますが、自分のマンションの南側に建つマンションに融通することは
管理組合が許さないですよ。
それに、マンション開発は、利益優先ですから容積率に余裕のあるマンションなんて、
よっぽど立地が悪くて、デベが売る自信のないマンションしかないですよ。

[22: １１]

>>19
物件説明で接道については必ず書かれていることです。
道路の斜線制限は他の制限と違って、方向には関係なく必ず守らなければいけないものです。
「わからない」では済まないことです。
あなたの投稿の信憑性にも関わることですので、必ずお答えください。
国会議員がどこかのガセメールでインチキな答えをするのと同じことになります。

[23: 匿名さん]

>>21
そんなことより、物件１は本人の信憑性が怪しい状況です。
そんな物件があるんかいな。
南側に６ｍ道路、あれば日照は必ず確保される。
１１階なら必ず南側に３０ｍ以上の建物間隔が確保できるな。
道路の斜線制限があるじゃないの。
本人は曖昧な答えをしている。おかしいではないか？

[24: １７]

>>19
＞はっきり寸法が書いていないのでわかりませんが、平置き駐車場とちょっとした子供の遊び場がある程度です。
＞南側の道路、6mというのが聞き間違いだったのでしょうか・・・
＞現地を見た時の印象（あくまで）では、車2台が余裕ですれ違えることは確かですが
＞6mあるかどうかは、断言できない感じです。
＞ちなみに北側の接道は、駅からの目抜き通りです。
総合して考えるに、北側が大通りで敷地の北側いっぱいに建物を寄せて建てている。
南側は自分のマンションの駐車場と子供の遊び場。
南側道路は９〜１２ｍ道路か？歩道の端までが道路幅であるから、２台が余裕ですれ違うなら車道部分は６〜９ｍ。
その南側が広大に空いていても余程のことが無い限りは、９〜１２ｍ道路に守られて日照に心配無し。
駅からも線路と直交ないし斜交する道路で徒歩数分離れるから騒音は北側道路程度。
学校が多少遠いのが難。
事実とすれば物件としては非常に良い部類ですね。

[25: 匿名さん]

スレ主です。
私が距離の目算が苦手な上に、曖昧な書き込みをしたために
混乱を招いてしまって申し訳ございません。
資料を出して確認したところ、

南側：6.0m公道に約47.96m接道
北側：18.0m公道に約48.39m接道
西側：6.0m公道に約25.02m接道

とありました。
ちなみに建蔽率80％、容積率400％だそうです。

確かに北側にはいっぱいに寄せて建っています。
南側の接道から駐車場を経て建物までのきょりについｔ
勉強不足ですみません。

[26: 匿名さん]

スレ主です。
私が距離の目算が苦手な上に、曖昧な書き込みをしたために
混乱を招いてしまって申し訳ございません。
資料を出して確認したところ、

南側：6.0m公道に約47.96m接道
北側：18.0m公道に約48.39m接道
西側：6.0m公道に約25.02m接道

とありました。
ちなみに建蔽率80％、容積率400％だそうです。

確かに北側にはいっぱいに寄せて建っています。
南側の接道から駐車場を経て建物までの距離については
はっきりした数字は資料に載っていませんでした。
デベに聞いてみます。
何もかも、勉強不足ですみません。

[27: ２４]

道路から建物全体が後退して建つ場合、１ｍ後退する毎に道路の反対側起点も１ｍ遠ざかるように規制が緩くなります。
２５×５０ｍの長方形の敷地で、南側６ｍ北側１８ｍの接道、敷地目一杯まで建てると、北側境界は２７ｍ、南側境界は９ｍ、北側から８ｍ南寄の所で高さは３９ｍしか建てられません。

ところが、南側を６ｍ道路境界より下げて建物を建てると、南側道路が下げた位置に接道する１８ｍ道路と同じ扱いになります。
（その位置から２７ｍの高さの建物とすることが出来る。）
斜線制限の一番高い所は北側から９．５ｍ南寄の所で、４６ｍの高さとなります。

そんなに南側は空いていないというのも当然で、さらに南に建物が出来ても建物を高く建てたければ、６ｍ道路から後退して建物を建てなければならず（隣接させると道路境界では９ｍ）、日照の心配は少ないことになります。
狭い道路が南側にあるというのは、自分達の建物の日照を守る大きな武器なんです。

[28: 匿名さん]

スレ主さん、ところで商業地だから、日影規制はあるのですか？
うちのマンションは、近隣商業地なんですけど、高さ規制も、日影規制もないんですよ。

[29: 匿名さん]

>>28
大通りが北側接道だと、元々の商業地域には規制が無いし、道路の反対側も商業地域である場合が大半だから、まずはフリーだね。
うちの持っている所は、残念ながら大通りの北側の南接道の商業地。
高いビルを建てたくても、北側隣接地の日影規制で高い建物が建てられない。

商業地域で防火地域だと、敷地の境界ギリギリまで建物が建てられるんですね。（境界から０．５ｍ迄は建ててはいけないという規制もありません。）

[30: 匿名さん]

>>29さん
山手線内の実家の庭付き1戸建てが、まさにその北側接道、防火地域の近隣商業地区です。
容積率400％、建ぺい率特例地区、高さ規制も、日影規制もないことがわかりました。
昔から住宅地なのに、駅に近いと言うことで近隣商業地域とは
何だか不思議な用途地域だと思います。

マンション建設計画があっても、反対するのも無駄な抵抗だそうです。
ご近所が知っているのかどうかは疑問です。
民法上50センチの規制はあるようです。
隣接する南側に空き地があるので、マンションが建設される予定が決定して日陰になることになれば、
戸建ては諦めて土地を買ってもらい、新しいマンションか別の近所のマンションに
入居したいと言っています。
近い将来必ずありそうな話です。

[31: 匿名さん]

>>30
＞民法上50センチの規制はあるようです。
商業地域で防火地域の場合は、この規制がありません。敷地めいっぱいまで建築可能です。
近隣商業地域だから防火地域でも５０センチの規制がそのまま存在しているのです。

南側に道路があるのと、隣地の場合では、扱いがかなり異なり、隣地の場合は日当たりがかなり悪くなるのは必定です。

[32: ３１]

訂正
近隣商業地域でも商業地域でも、建蔽率が８０％で防火地域の場合、５０ｃｍの規制はありません。
敷地めいっぱいに建てられます。
３１投稿を以上のように訂正させていただきます。

[33: 匿名]

住居地域でマンションに住むと肩身せまいよ。子供が
いじめにあったりってよく聞くしね。まぁ大阪の話やけど

[34: 匿名さん]

>>33
住居系の用途地域にマンションは普通じゃないですか。

東京では第一種低層住居専用地域に６階建マンションを作ったデベロッパーがありますよ。
周りは一戸建てと農家ばかりの場所に作って、完成から１年経ってもまだ１０戸以上販売し続けています。
こんなマンションなら日当たりに問題が無いかと思いきや、無理に戸数を稼いで儲けようとするデベロッパーのため、他の棟の影の影響をかなり受ける棟もあります。
自治体が２つにまたがるため、学校への通学も棟によって別々。
住居系といっても低層の戸建用地で高さ１０ｍまでしか建てられないのに、総合設計制度で６階建が建っちゃうんだから。

[35: 匿名さん]

それ、有名な○○○○ヒルズですか？
そりゃあ、高くした方が売れるから、敷地を残しても容積率一杯に眺望優先で
高くしたがりますよね。

自治体2つで、棟によって学校が別というのも不思議ですね、普通は玄関のある場所で
自治体を決めるんじゃないですか？

[36: 匿名さん]

>>35
敷地の大部分が○自治体。東西方向に長手で細長く×自治体が食い込んでいる。丁度その上に２棟がのっかっている。
食い込んだ×自治体の小学校の方が、○自治体の方の小学校より少し近い。ただし農家と林の昼間でも暗い場所を通って行かなければならないんだけどね。
それで敢えてそのように棟を配置したみたいだよ。

[37: 匿名さん]

どうも想像付かないんですが
駅徒歩２分なのに
駅から前方に伸びる商店街の終点。
商店街あるにも関わらず小学校が徒歩３０分。

かなり田舎だと、こういう地域もあるのかな？
小学校が遠い以外に弱点なさそうですし良いですよね。

[38: 匿名さん]

スレ主です。
27さま、本当にありがとうございます。
おかげさまでかなり、物件1に固まってきました。
大変有益な情報を提供して下さって感謝いたしております。
ちなみに物件1は、『準防火地域』だそうです。

37さま
かなり田舎かどうかわかりませんが、
ここの駅前商店街は、なんというか、とても規模が小さいのです。
隣の駅が大きなターミナル駅だからかもしれませんが。
都内に住む友人に言わせると『ヘボ駅』だそうです。

[39: ２４]

準防火地域だと５０ｃｍ道路境界から離して建てることになります。（民法の本則が適用。）
敷地境界まで建物を建てられるのは、商業地域か近隣商業地域で防火地域の場合で、建ぺい率が８０％の場合です。

多少、防火地域より敷地面積に対する建築面積が小さくなります。
日照を守る上では、むしろプラスの方向ですけどね。