商業地域と住居地域

[匿名さん]

2つの物件でどちらがいいか悩んでいます。
当方、家族構成は夫婦＋子供（2歳）です。

物件1：JR各駅停車駅から徒歩2分。
　　　商業地域であるため、将来南側バルコニー面に
　　　大規模な建物ができる可能性あり。
　　　間取りや仕様、設備は大きな短所なく、気に入っている。
　　　保育園・小学校・中学校が遠い。線路の向こう側なので
　　　歩道橋まで遠回りしなければならない。
　　　小学校までは自転車でも10分ほど。

物件2：JR快速停車駅から徒歩20分。
　　　住居地域で、小学校に隣接。中学校も500mほどの距離。
　　　保育園は駅までの通勤途中にあるため便利そう。
　　　大型ショッピングセンターやスーパーなど、買物にも困らない様子。
　　　しかし使いづらそうな間取りで、
　　　欲しいのに備わっていない設備もいくつかある。
　　　75戸に対してエレベータが1基というのも、不足では？と気になる。

将来は売却も考えており、その場合1の物件のほうが売りやすい気もします。
自分達にとって間取り等は理想的だったので、
教育機関の遠さだけが問題と言っても過言ではないくらいです。
優柔不断で恥ずかしいのですが、こういった場合どういう選択をすべきか
お知恵を拝借できれば幸いと思います。
長くなってすみませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

[22: １１]

>>19
物件説明で接道については必ず書かれていることです。
道路の斜線制限は他の制限と違って、方向には関係なく必ず守らなければいけないものです。
「わからない」では済まないことです。
あなたの投稿の信憑性にも関わることですので、必ずお答えください。
国会議員がどこかのガセメールでインチキな答えをするのと同じことになります。

[23: 匿名さん]

>>21
そんなことより、物件１は本人の信憑性が怪しい状況です。
そんな物件があるんかいな。
南側に６ｍ道路、あれば日照は必ず確保される。
１１階なら必ず南側に３０ｍ以上の建物間隔が確保できるな。
道路の斜線制限があるじゃないの。
本人は曖昧な答えをしている。おかしいではないか？

[24: １７]

>>19
＞はっきり寸法が書いていないのでわかりませんが、平置き駐車場とちょっとした子供の遊び場がある程度です。
＞南側の道路、6mというのが聞き間違いだったのでしょうか・・・
＞現地を見た時の印象（あくまで）では、車2台が余裕ですれ違えることは確かですが
＞6mあるかどうかは、断言できない感じです。
＞ちなみに北側の接道は、駅からの目抜き通りです。
総合して考えるに、北側が大通りで敷地の北側いっぱいに建物を寄せて建てている。
南側は自分のマンションの駐車場と子供の遊び場。
南側道路は９〜１２ｍ道路か？歩道の端までが道路幅であるから、２台が余裕ですれ違うなら車道部分は６〜９ｍ。
その南側が広大に空いていても余程のことが無い限りは、９〜１２ｍ道路に守られて日照に心配無し。
駅からも線路と直交ないし斜交する道路で徒歩数分離れるから騒音は北側道路程度。
学校が多少遠いのが難。
事実とすれば物件としては非常に良い部類ですね。

[25: 匿名さん]

スレ主です。
私が距離の目算が苦手な上に、曖昧な書き込みをしたために
混乱を招いてしまって申し訳ございません。
資料を出して確認したところ、

南側：6.0m公道に約47.96m接道
北側：18.0m公道に約48.39m接道
西側：6.0m公道に約25.02m接道

とありました。
ちなみに建蔽率80％、容積率400％だそうです。

確かに北側にはいっぱいに寄せて建っています。
南側の接道から駐車場を経て建物までのきょりについｔ
勉強不足ですみません。

[26: 匿名さん]

スレ主です。
私が距離の目算が苦手な上に、曖昧な書き込みをしたために
混乱を招いてしまって申し訳ございません。
資料を出して確認したところ、

南側：6.0m公道に約47.96m接道
北側：18.0m公道に約48.39m接道
西側：6.0m公道に約25.02m接道

とありました。
ちなみに建蔽率80％、容積率400％だそうです。

確かに北側にはいっぱいに寄せて建っています。
南側の接道から駐車場を経て建物までの距離については
はっきりした数字は資料に載っていませんでした。
デベに聞いてみます。
何もかも、勉強不足ですみません。

[27: ２４]

道路から建物全体が後退して建つ場合、１ｍ後退する毎に道路の反対側起点も１ｍ遠ざかるように規制が緩くなります。
２５×５０ｍの長方形の敷地で、南側６ｍ北側１８ｍの接道、敷地目一杯まで建てると、北側境界は２７ｍ、南側境界は９ｍ、北側から８ｍ南寄の所で高さは３９ｍしか建てられません。

ところが、南側を６ｍ道路境界より下げて建物を建てると、南側道路が下げた位置に接道する１８ｍ道路と同じ扱いになります。
（その位置から２７ｍの高さの建物とすることが出来る。）
斜線制限の一番高い所は北側から９．５ｍ南寄の所で、４６ｍの高さとなります。

そんなに南側は空いていないというのも当然で、さらに南に建物が出来ても建物を高く建てたければ、６ｍ道路から後退して建物を建てなければならず（隣接させると道路境界では９ｍ）、日照の心配は少ないことになります。
狭い道路が南側にあるというのは、自分達の建物の日照を守る大きな武器なんです。

[28: 匿名さん]

スレ主さん、ところで商業地だから、日影規制はあるのですか？
うちのマンションは、近隣商業地なんですけど、高さ規制も、日影規制もないんですよ。

[29: 匿名さん]

>>28
大通りが北側接道だと、元々の商業地域には規制が無いし、道路の反対側も商業地域である場合が大半だから、まずはフリーだね。
うちの持っている所は、残念ながら大通りの北側の南接道の商業地。
高いビルを建てたくても、北側隣接地の日影規制で高い建物が建てられない。

商業地域で防火地域だと、敷地の境界ギリギリまで建物が建てられるんですね。（境界から０．５ｍ迄は建ててはいけないという規制もありません。）

[30: 匿名さん]

>>29さん
山手線内の実家の庭付き1戸建てが、まさにその北側接道、防火地域の近隣商業地区です。
容積率400％、建ぺい率特例地区、高さ規制も、日影規制もないことがわかりました。
昔から住宅地なのに、駅に近いと言うことで近隣商業地域とは
何だか不思議な用途地域だと思います。

マンション建設計画があっても、反対するのも無駄な抵抗だそうです。
ご近所が知っているのかどうかは疑問です。
民法上50センチの規制はあるようです。
隣接する南側に空き地があるので、マンションが建設される予定が決定して日陰になることになれば、
戸建ては諦めて土地を買ってもらい、新しいマンションか別の近所のマンションに
入居したいと言っています。
近い将来必ずありそうな話です。

[31: 匿名さん]

>>30
＞民法上50センチの規制はあるようです。
商業地域で防火地域の場合は、この規制がありません。敷地めいっぱいまで建築可能です。
近隣商業地域だから防火地域でも５０センチの規制がそのまま存在しているのです。

南側に道路があるのと、隣地の場合では、扱いがかなり異なり、隣地の場合は日当たりがかなり悪くなるのは必定です。

[32: ３１]

訂正
近隣商業地域でも商業地域でも、建蔽率が８０％で防火地域の場合、５０ｃｍの規制はありません。
敷地めいっぱいに建てられます。
３１投稿を以上のように訂正させていただきます。

[33: 匿名]

住居地域でマンションに住むと肩身せまいよ。子供が
いじめにあったりってよく聞くしね。まぁ大阪の話やけど

[34: 匿名さん]

>>33
住居系の用途地域にマンションは普通じゃないですか。

東京では第一種低層住居専用地域に６階建マンションを作ったデベロッパーがありますよ。
周りは一戸建てと農家ばかりの場所に作って、完成から１年経ってもまだ１０戸以上販売し続けています。
こんなマンションなら日当たりに問題が無いかと思いきや、無理に戸数を稼いで儲けようとするデベロッパーのため、他の棟の影の影響をかなり受ける棟もあります。
自治体が２つにまたがるため、学校への通学も棟によって別々。
住居系といっても低層の戸建用地で高さ１０ｍまでしか建てられないのに、総合設計制度で６階建が建っちゃうんだから。

[35: 匿名さん]

それ、有名な○○○○ヒルズですか？
そりゃあ、高くした方が売れるから、敷地を残しても容積率一杯に眺望優先で
高くしたがりますよね。

自治体2つで、棟によって学校が別というのも不思議ですね、普通は玄関のある場所で
自治体を決めるんじゃないですか？

[36: 匿名さん]

>>35
敷地の大部分が○自治体。東西方向に長手で細長く×自治体が食い込んでいる。丁度その上に２棟がのっかっている。
食い込んだ×自治体の小学校の方が、○自治体の方の小学校より少し近い。ただし農家と林の昼間でも暗い場所を通って行かなければならないんだけどね。
それで敢えてそのように棟を配置したみたいだよ。

[37: 匿名さん]

どうも想像付かないんですが
駅徒歩２分なのに
駅から前方に伸びる商店街の終点。
商店街あるにも関わらず小学校が徒歩３０分。

かなり田舎だと、こういう地域もあるのかな？
小学校が遠い以外に弱点なさそうですし良いですよね。

[38: 匿名さん]

スレ主です。
27さま、本当にありがとうございます。
おかげさまでかなり、物件1に固まってきました。
大変有益な情報を提供して下さって感謝いたしております。
ちなみに物件1は、『準防火地域』だそうです。

37さま
かなり田舎かどうかわかりませんが、
ここの駅前商店街は、なんというか、とても規模が小さいのです。
隣の駅が大きなターミナル駅だからかもしれませんが。
都内に住む友人に言わせると『ヘボ駅』だそうです。

[39: ２４]

準防火地域だと５０ｃｍ道路境界から離して建てることになります。（民法の本則が適用。）
敷地境界まで建物を建てられるのは、商業地域か近隣商業地域で防火地域の場合で、建ぺい率が８０％の場合です。

多少、防火地域より敷地面積に対する建築面積が小さくなります。
日照を守る上では、むしろプラスの方向ですけどね。