商業地域と住居地域

[匿名さん]

2つの物件でどちらがいいか悩んでいます。
当方、家族構成は夫婦＋子供（2歳）です。

物件1：JR各駅停車駅から徒歩2分。
　　　商業地域であるため、将来南側バルコニー面に
　　　大規模な建物ができる可能性あり。
　　　間取りや仕様、設備は大きな短所なく、気に入っている。
　　　保育園・小学校・中学校が遠い。線路の向こう側なので
　　　歩道橋まで遠回りしなければならない。
　　　小学校までは自転車でも10分ほど。

物件2：JR快速停車駅から徒歩20分。
　　　住居地域で、小学校に隣接。中学校も500mほどの距離。
　　　保育園は駅までの通勤途中にあるため便利そう。
　　　大型ショッピングセンターやスーパーなど、買物にも困らない様子。
　　　しかし使いづらそうな間取りで、
　　　欲しいのに備わっていない設備もいくつかある。
　　　75戸に対してエレベータが1基というのも、不足では？と気になる。

将来は売却も考えており、その場合1の物件のほうが売りやすい気もします。
自分達にとって間取り等は理想的だったので、
教育機関の遠さだけが問題と言っても過言ではないくらいです。
優柔不断で恥ずかしいのですが、こういった場合どういう選択をすべきか
お知恵を拝借できれば幸いと思います。
長くなってすみませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

物騒な世の中ですから、登下校時の心配を考えると、教育機関の距離は重要ですよね。
ただ、ある程度規模の大きな物件だと、同じマンション内のお友達と一緒に登下校ができるメリットもあるかと思います。

我が家の場合は、JR快速停車駅から徒歩6分の物件を購入しました。規模は、500戸を超える規模です。
現在5歳の女児がいますが、教育機関は、小中学校共に子供の足で徒歩20分ぐらいのところにありますが、登下校は、マンション内でできるだけ集団登下校できれば・・・と考えています。
どちらかというと私は高校，大学への通学を考えました。授業や部活やバイトなどで暗くなってから帰宅する際、やはり駅近の方が安心できる気がして。女の子ですので特に。
将来の売却は考えていないので、かなり先のことまで考えました(笑)。参考になるかどうかわかりませんが・・・。

[3: 匿名さん]

駅からの距離が極端に違う物件ですね。
これだけ条件が違い、予算的に問題ないなら迷うことはないと思います。
将来、売るにしても貸すにしても1の駅近がいいと思います。
面積が書いてありませんが、同じ予算で専有面積が1．5倍も違うなら考える余地はありますね。
駅から20分を中古で買う人のことを考えたら、買う層は限定的だし、
買い叩かれる可能性が高いでしょうね。
駅2分なら、自動車なくても生活できるでしょうね。

極端に治安が悪そうでなければ、商業地の方が人の目がありかえって子供には
安全だと思います。
子供の通学は問題ないと思いますよ、学校側もそれなりの配慮をしてくれるのが
普通ですから、低学年のうちは集団登校もあるでしょう。
不安なら、地区の小学校に直接電話したら教えてくれると思いますよ。

[4: 匿名]

＞将来南側バルコニー面に大規模な建物ができる可能性あり

　これで却下（子供がかわいそう）

[5: 匿名さん]

＞04
たしかに、全体的な条件としては私も1の方がいいが、ひっかかるのがこれ。
現在、物件の南側の状況はどうなってるのでしょう？更地・駐車場・倉庫などの
類だと要注意ですけど…。

[6: 匿名さん]

スレ主です。
皆様、早速のレスありがとうございます。

02さん、03さんのご意見を伺って、
『なるほど一理ある！』と目から鱗の気分です。
うちも女の子なので、高校生以上になったとき
駅近の物件のほうが安心ですよね。
物件2のほうは、駅からの帰り道がちょっと物騒のようです。
商業地がかえって安全ではとのご指摘にも
深くうなずいてしまいました。

情報を整理して追加します・・・
物件1：11/14階、南西角部屋、85㎡、3500万円
物件2：7/9階、東南角部屋、87㎡、3300万円

04さん、05さん
現在、南側は6メートルの道路を挟んで、砂利の月極め駐車場です。
デベの話では、その土地は容積率から言って
最大で12階建てくらいの建物が建つので、
その場合、間隔を考えると11階以上の住戸ならば
おそらく日照に影響を与えないし圧迫感もないだろう、とのことで
11階の部屋を検討しているところです。
ちなみに物件2の南側は小学校です。
マンション7階からだと、校舎の屋上が見える感じです。

[7: 匿名さん]

小学校や幼稚園の隣の物件って、子供が通園・通学している間は
多少うるさくても気にならないものですが、
子供達が卒業して、自分の生活と無関係になってからは、かなり気になると思いますよ。
チャイムの音やマイクを使った放送、休み時間に校庭で遊ぶ声・・・
それから、砂ぼこり！
南側が小学校と言うことは、小学校に面してバルコニーがあるということですよね？
んー・・・私だったら、洗濯物干せないです。風向きによっては。

とにかく、子供が在校している間は、登下校も参観日も忘れ物したときも、
「なんて便利なんだろう」と思うことは確かですが・・・
あ、でもスレ主さんは日中お仕事なさっているなら、昼間の騒々しさは関係ないかな？

[8: 匿名さん]

連担建築物設計制度というのがあります。要は隣接する土地で容積率
があまっている場合はそれを売買するなどして取得し割増しを可能に
します。したがって、容積率から考えて１１階以上なら...というのは
危険です。特に駅近で、おそらく用途地域が『近隣商業地域』かなんか
だと思いますから、トラぶったときも日照権はまったく考慮されないは
ずです。それらをすべて覚悟した上ならＯＫですが...

それにしても値段が変わりませんね。快速と各停駅の違いはあるとは
いっても....
駅近の物件のほうに、他にも何か問題があるのか？と一度は勘ぐって
みてもいいかも。パチンコ屋がうるさい、焼肉屋が臭い、となりが
ハチキューサンの事務所だなどなど。

[9: 匿名さん]

>連担建築物設計制度というのがあります。

これは、片方が低層階、片方がタワーなどの同じデベが容積率を融通して開発する物件でしょう。
南側に建設される他人のマンションに、容積率を売るわけないでしょう。
南側に6ｍ道路、更にセットバックするから日当たりは問題ないでしょう。

南西角部屋なら、万一片方が日当たりが悪くなっても西側が空いていれば問題ないと思います。
物件2は毎日通勤で20分歩くとなると大変だと思います、毎日天気のいい日ばかりでもありませんから、
雨の日も、寒い日も、暑い日もありますよ。
物件1は、駅から近いのはいいんですが、線路脇だと騒音は高い方に上ってきますから
注意が必要かもしれませんね、まあそうであってもデベは対策をするでしょう。

[10: 匿名さん]

商業地区は、日照権は問題外でしょうね、都内だと場所によっては高さ規制なし、
日陰規制なしと言うところもありますが、便利さでは他の用途地域より、群を抜いていますね。
商業地区で、日照が確保できるのであれば、最高ですよ。

[11: 匿名さん]

>>06
商業地域の６ｍ道路だと、道路境界線の位置で方向に関係なく９ｍしか建てられません。（道路斜線制限で１：１．５の勾配が限度。）
つまり道路から自分の建物もセットバックしていないといけないし、反対側に建つ建物も同様のセットバックが必要です。
スレ主の物件１は南側道路の境界位置から少なくとも１１階の１４ｍは後退していなければなりません。
同じ高さで反対側も同じ距離後退させる必要があるので、３４ｍは間隔が空くことになります。
ただ、６ｍの「道路」がそのまま存続した場合のことですが。
いかがでしょうか？

[12: 匿名はん]

駅近物件を買い、お子さんの学校（私立で電車になることは？）のときに、
必要なら一時賃貸にする。
駅20分の物件は将来絶対値下がりするが、駅近は必ずだれか借りてくれる。
法人契約で。

[13: 匿名さん]

両極端すぎますよね。
他の物件を探すという選択肢はないのでしょうか？

自分も駅徒歩３分の物件を独身時代に購入したのですが
正直、小さい子供を育てるには難しいかなと・・・
小学校が自転車で１０分って事は小学生の足では３０分くらいですよね？
駅そばの環境の悪さ考慮するとオススメできないような。
大型ショッピングセンターなどあるのであれば
これからも新築物件どんどんできる可能性も高そうなので
徒歩１０〜１５分くらいの物件探すのも手かと思いますよ。

[14: 匿名さん]

>>13

駅の側が、環境が悪いと決めつけるのもおかしいですよ。
その地区の地域性や、その駅によりますよ。
とっても静かな駅もありますよ。

[15: 匿名さん]

スレ主です。
皆様のレス、容積率や諸々の規制についてなど、大変勉強になります。
本当にありがとうございました。

物件の周辺環境について補足しますと、

物件1：線路沿いでなく、駅から前方に伸びた商店街の、終点の店舗の隣です。
　　　商店街は2階建ての建物が連なっていて、パン屋さん、本屋さんその他
　　　規模の小さいお店で構成されています。
　　　各駅停車の駅のせいか、商業地にしては割合静かなので魅力を感じました。
　　　なお、この物件の近所に、他3件ほど新築マンションを分譲中で、いずれも
　　　とても安いです。しかし日当たりや専有面積の関係で候補に入れませんでした。

物件2：快速停車で結構大きな駅なので、マンションまでの道中には飲食店や
　　　いかがわしい雰囲気のお店もあるようです。
　　　娘がひとりででんｓ
　　　　　　
07さんのご意見、『砂ぼこり』は考えていませんでした！ありがとうございます。
子供のためにはどうすべきか、もう少しじっくり考えてみたいと思います。
ただ現在が駅から12分の場所なのですが、雨の日など結構つらいのは実感していますので
09さんのレスは本当にうなずいてしまいます。

[16: 匿名さん]

すみません、途中で送信されてしまいました。
上記15のレスで、『物件2』の部分の最後は
「娘がひとりで電車を利用する年頃までは関係ないでしょうが・・・」
でした。すみません。

[17: １１]

>>15
物件１の南側接道６ｍ道路の道路斜線制限によるセットバックについては、いかがなのでしょうか？
１１階部分なら階高３ｍとして高さは３３ｍだから、６ｍ道路の反対側道路境界から３３／１．５＝２２ｍ離れていなければなりません。
２２ｍ−６ｍ（道路幅）＝１６ｍ、自分の建物側の道路境界からセットバックが必要です。

別の側の接道は大通りなんでしょうね。
南側も他の側も６ｍ接道だけだと、どんなに用途地域の容積率が大きくとも、容積率３６０％までしか建てられないからです。

[18: 匿名さん]

>15さん

07です。
通勤に問題がなければ、考えるまでもないでしょう、駅近の物件1で決まりですよ！

ただ、近隣が安いというので住民層は気になりますね、安い物件にはそれなりのヤンママや
チープなおじさん達が集まりやすいです。
自分の生活レベルに合った住民層は大切だと思いますよ。

ＭＲでよく観察してください。集まって来る人達の服装、会話の内容。
それとＭＲに乗り付ける自動車をよく見ると、何となくその人達の生活がわかってきます。
高級車、大衆車という区切りではなく、いい年して太いマフラーの改造車や元ヤンキーの方達と
近所づきあいは、色々骨が折れますよ。
物件の条件も大切ですが、マンションは生活の場です。

地元のラーメン屋さんや商店で、その街の状況を聞いたら何となくわかりますよ。
小学校の校庭開放に行ってみるのもいいかもしれませんね。

[19: 匿名さん]

17さま
私の頭が悪いせいで完全に理解できていない部分もあるのですが、
先ほど図面など取り出して見たところ、どうも17さまのおっしゃるほど
後退していないように思います。
はっきり寸法が書いていないのでわかりませんが、平置き駐車場と
ちょっとした子供の遊び場がある程度です。
南側の道路、6mというのが聞き間違いだったのでしょうか・・・
現地を見た時の印象（あくまで）では、車2台が余裕ですれ違えることは確かですが
6mあるかどうかは、断言できない感じです。
ちなみに北側の接道は、駅からの目抜き通りです。

18さま
ありがとうございます。だいぶ、物件1に傾いてます。
近隣の他物件を見に行ったときは、確かに他のお客さんが気になりました。
それどころか、営業の方も下品な感じでした。
（私と話してる間、耳を爪で掻いて、その爪に息を吹きかけて飛ばしたり）
この物件は、それに比べると、失礼な言い方かもしれませんが
他より高い分、MR来場者もそれなりの方々だったような気がします。
違うマンションに住んでいても、近所だと係わり合いがあるものなのでしょうか。

[20: 08]

>>09
> これは、片方が低層階、片方がタワーなどの同じデベが容積率を融通して
> 開発する物件でしょう。

そうでもありません。既存の建物があり、その土地の容積率が余っている場合、
法的には第三者に容積率を販売する（融通する）ことが可能です。もっとも、
商店街であれば、既存建物も、元々容積率ギリギリに建ててある可能性が高い
ですが。

http://allabout.co.jp/house/buyhousekansai/closeup/CU20021007/

[21: 匿名さん]

>>20さん

確かに容積率は融通できますが、自分のマンションの南側に建つマンションに融通することは
管理組合が許さないですよ。
それに、マンション開発は、利益優先ですから容積率に余裕のあるマンションなんて、
よっぽど立地が悪くて、デベが売る自信のないマンションしかないですよ。