竣工前の青田買いは、常識 or非常識？

[マンション仮面]

マンション業界では普通の竣工前の青田買いですが、冷静に考えると非常識でしょう。
一般社会では高額商品をカタログ販売で買う人なんて少数派でしょう。
数万円の家具ならカタログ販売で買う人が多いでしょうが、100万円を超える高級家具を
カタログ販売で買う人はまずいないでしょう。

マンションだって実物を見てみないと、日当たり、内装、眺望もわからない
あくまでも推測の範囲では？
同じマンション内でも、どれ一つ同条件の部屋はありません。

ご意見をお願いします。

[51: 匿名さん]

>>44
ここで言ってる「青田売り」とは、「先に客付けをする事」でしかないよね？
工期中の仕入れコスト変動を価格に反映できない、という事情は
青田売りをやめたところで何も変わらないよ。
請負金額は、いずれにしても工事前に決まってしまうんだから。
仮に、現場の台所事情をそのまま受け入れてくれる奇特な元請・奇特な売主がいたとしても
それをそのまま販売価格に乗せてしまって、購入者が納得するとでも言うんだろうか。
「それくらいデベが被れ！」という声が聞こえてきそうだが、無茶な話だわな。
高額商品だからって、購入者がそこまで保護される理由がない。

>>これは通常の商品の価格決定とは逆の順序。
寿司屋の時価ネタじゃあるまいし、今時の工業製品で
材料原価や生産コストに何の手も入っていないものなんて有るんだろうかね。
マンションの価格は立地に大きく決定づけられるものだから、販売というより
デベが仕入れに手を出すかどうか、という段階から価格は意識される。
その場合でも、生産コストが全く無視される事なんてのは有り得ない。
売主とゼネコンとの間柄には熾烈なものがあるが、ヤ○ザ同士の約束じゃあるまいし
本当に「仕事にならん仕事」なら、いくら請負ったって手ぇ出さないよ。
コスト不足を手抜きで取り戻す事の是非は、また別の議論の筈。

青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステムだよ。
でも、ここでの「買う側」の文句の言い方はあまりにも勝手だ。

[52: 匿名さん]

>51 青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステム・・・
確かにそうですね。でも「買う側」の重要があって成り立つものでもある。この需要が崩壊したマンション
がなんと多くなったことか・・・。青田売りしてても売れ残りがたくさんあります。
かと思えば人気が高く、完売する物件もある。（ヒューザー・グランドステージも完売側だった？）
経済の２極化同様にマンションの売れ行きの２極化も進んでますね。

[53: 匿名さん]

誰も買わなきゃ、青田売りなんてなくなる。
不動産業界の常識は世間の非常識ってもんだ。
その非常識にみんな乗せられてるんだよ。

[54: 特定]

青田売りは、販売後にコストダウンが行われ、当初の仕様と差が出てくることに問題があると思います。
そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。
パンフの絵図はきれいにつくってありますが、それを具体的に重説に盛り込んでいません。
注文と青田売りでは、交付する図面の数が違います。可能な限り少ない図面ですませて、それ以外の部分で業者の勝手気ままなコストダウンが行われることで、多くのトラブルが発生するのです。
青田売りはトラブルが多いため、宅建業法では建築確認後でなければできないと制限されているのはこのためですが、それでも尚かつ多くのトラブルが発生しているので、これから行われるであろう建築関連法の改正において、交付する図面を明確に指定することが重要と考えます。

[55: 匿名さん]

>>そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。

それは「仕様ダウン」の事をスポイルする記述じゃないってば。
契約後に仕様下げたら単なる契約違反。普通に裁判でも何でもしなさい。

[56: 匿名さん]

>>53
青田売りじゃなくなった場合、間取り変更（よくやってるセレクトプラン）とかしたい場合は完成後
リフォームって感じですか？その場合金額跳ね上がらない？

[57: 匿名さん]

マンションは青田売りする割には、デベは利益確保のためか、なかなか分譲価格をオープンにしないですね。

コストオンで、工業製品も何もかも定価（希望小売価格）が決定されるけど、
マンションだけは例外で、最後の最後にならないと、一般公開しないのはなぜだろう？

このスレで書かれているように、土地仕入れ価格　+　建設コスト（請負金額）が固定されていれば
それに、利益と予想販売コストを加えて、分譲価格を決めればよいのではないでしょうか。
工業製品のメーカーからは考えられないと思うのですが。
マンションは、そんなに薄利の商品なのでしょうか。

少々違いはありますが、「建売住宅」は、売れなくて値引くすることはあっても、
分譲価格（売り出し価格）をコロコロ変えたりするすることはあるんでしょうか？

完成品販売をしない、注文販売の業種は一般的なのでしょうか？

オプションだって、MRを作って、後から施工すれば良いような気がしますが、
やはり、素人の浅はかな考えでしょうか。

[58: 匿名さん]

>>57
>>最後の最後にならないと、一般公開しないのはなぜだろう？
根付けってのはなかなか難しい作業だと思うよ。
高すぎれば売れ残るし、安すぎたら本来得られる利益を取り逃がす。
正解は誰にも解らない。競争原理も大きく影響するんだし。

もしも売れ残った場合、完売するには値下げを余儀なくされるかもしれない。
貴方が「先行購入組」の１人だったらどう思う？
売主の判断ミスだ！と騒ぐのは勝手だが、自分が買うと判断をしたのも事実だよね。
逆に、１日で完売した場合。売主の損失（？）についてはさっき書いた通りだが
貴方はまさか営利企業が持つ大原則まで否定する訳じゃないよね？

買う側からすれば知った事じゃないかもしれないが、売る側にしてみれば
「完売」は至上命題であって、それ以上の目標は無いと言っていい。
利益率は物件によってかなり違うと思う。

>>オプションだって、MRを作って、後から施工すれば良いような気がしますが、
施工会社が取り付けるようなオプションは、下手すりゃ躯体が半分も終わって
いない状況で発注かけなきゃ、引渡しまでに間に合わないものだよ。
すべてが完成してから取り付けられる物なんて殆ど無いと思っていい。
内装の色も選べない、ほんの僅かな間取りの変更も許されない、キッチン高さは一律85cm、
造り付けの家具もなけりゃ、ダウンライトもコンセントも増設できない・・・・
いくら仕様が良くても、そんなマンションじゃ売り切れないって単純な話です。

[59: 58]

しまった、「根付け」じゃなくて「値付け」だね・・。

[60: 匿名さん]

>>57
あの〜、工業製品だって、原価に対する利益率は全然違いますよ〜。
販売店の利益率は、そう大きな差は無いですけど、メーカーに入ってくる利益は、すごい乗っけてるのもあれば、原価ギリギリのもあるし、極稀に、原価割れの販売価格設定をすることもあります。
販売価格は、最後は競合他社との営業戦略で決まるので、発表発売直前まで正式な価格は決まらない・・・。
需要と供給のバランスを見極めて、出来るだけ数量と利益が一番良いところに来そうな価格を設定することに必死なのは、どの分野も同じだと思います。

[61: 匿名さん]

青田売りが主流なのは、業界の努力不足だな。
デベの立場で考えるのではなく、消費者の立場で考えるのが、
現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

たとえば、銀行の立場だけで考えたら、世の中おかしくなる。

[62: 匿名さん]

>>現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

消費者の立場で考えるという事も、デベの立場で考えるという事も
「利益追及」という目的においては同じ事だよ。
消費者に認められるものを作らなければ、まず「売れない」んだし
品質に問題があればクレームというリスクを生む。
（これは「売れない」事より怖い事。生産者なら必然的に理解している。）
まぁ、消費者が本当に青田売りを望んでいないのだとしたら
自然にこのシステムは消滅してしまうだろう。
だが、そうはならない。つまり、それなりに受け入れられている、という事だ。

[63: 匿名さん]

オーダー品と既製品の違いってやつだな。
間取りオプションとかカラーとかはセミオーダーってやつになるのか。
物作りなら当たり前のシステムだな。（開発案件みたいなもので）

[64: 匿名さん]

あのモデルルームというやつ。
いくらかかってるんだろう？
ちゃんと鉄筋コンクリで作ってるんですか？それともハリボテ？
それだけでも結構な予算吐き出してるみたいなんですが・・

[65: 匿名さん]

今週のフリーペパー「マンションズ」の特集記事によると

新築分譲のみ検討：中古も含めて検討＝68％：32％
一生の買い物だから、ほとんどの人はマンション初心者、このあたりの心理をプロのデベは
しっかり心得ているんだね。

私の周囲で、10年前から手狭になったら買い換えると新築分譲を買って、
本当に買い換えた人は1人しか知らない。
5年でローン完済した夫婦も1人知ってる。
ローン支払いが始まって、現実の厳しさに直面するのだろう。

青田売りは、マンション初心者に夢を売るのにはうってつけの販売手法だろうな。
損も特もありません、多くの人は人生に1度だからね。

[66: 匿名さん]

完成が２〜３年先という物件の青田買いは、買う側にとってもリスクは大きい。
その間に当該物件の隣接敷地に何らかの計画が持ち上がってくるかも知れないし。
関東板の某スレでは、隣接敷地が企業所有の緑地という条件のマンションに対して、
購入者は「あの緑には癒される」とか、みんないいマンションを購入したという雰囲気だったのが、
隣接敷地が売却されて高層マンション計画が持ち上がるや、実際に大パニックになっている。
もちろん完成販売でも入居後のリスクは同じだが、少なくとも入居前のパニックはありえない。

[67: 匿名さん]

東向き買って実際に建ってみたら思っていた以上に暗くて悩んでいる人もいる。ためいきさんていうんだけど。

[68: 匿名さん]

>>66
入居前のパニック(？)が「ありえない」という意味が解らん。
購入者にとって許容されざる事態だ、という事かな？

企業所有の緑地なんて、普通に考えりゃ開発対象の最有力候補だけどな。
どんな物件だって、販売時のセールストークに使われてた「周辺環境」は
時期に関わらず保証されてる訳じゃない。
「癒しの緑」の分までが価格に入ってた訳でもあるまいに。

[69: 匿名さん]

>>68
でも売り文句にしてたりするんだよねぇ。
大半の素人は惑わされるわな。

[70: 匿名さん]

そもそも、常識or非常識という設定がおかしいよ。
青田売買が存在するのは、資本主義の原則に則って、購入者つまりマーケットニーズが存在するからだろう。
誰だって良いものは人より早く買いたいし、カタログ販売だって安かろう悪かろうの会社は淘汰されてなくなるはずだ。

[71: 匿名さん]

もちろん、購入物件に隣接して企業所有緑地があれば、
いつかは売却されるかも知れないという覚悟は、
青田買いであろうがなかろうが必要だろう。
しかしながら、完成販売であれば、仮にそういう問題が持ち上がったとしても、
その時は既にみんな入居して管理組合が立ち上がった後。
であるから、管理組合として、隣接地のマンション計画に対して
みんなで団結して要望を出したり話し合ったりすることも可能なんだけど。
（現実にそうやって高さを低くさせた例もある）。
これが青田買いで管理組合も存在しない状態でそういう問題が生じると、
なす術がない。

[72: 匿名さん]

>>70
激しく同意。まさに溜飲下がる思い。
ずっと違和感あったのはそこだ。
「常識・非常識」って言葉がおかしいんだ。
青田売りも建て売りも、どちらが都合がいいかは
個々の事情によって判断される事だ。

[73: 匿名さん]

何だかデベの営業員のような発言だな。
マンション業界では常識だけど、一般的は青田売りなんてあまりないからどうなの？
という質問でしょう。

[74: 匿名さん]

>>73
「一般的に」ってのは、例えばどんな場合？
クルマ然りスーツしかり、契約が納品に先行する買い物は
いくらでも例があるぞ。
マンションの場合は確かに注文製作とは少し差があるが
住宅購入において「建て売り」がデフォだなんて勘弁願いたい。
既製品に対するリスクを重視する人って、決して少なくないと思うんだが。

…こう書くとまた「営業マン」と言われるかな。
しかし俺に言わせりゃ、青田売りが売る側・造る側にとって
絶対優位なんだという考え方からして安易だと思うね。
まるで「消費」しか経験した事ない人みたい…。

[75: 匿名さん]

>>71
隣接地での建設計画に「反対すること」を前提にしている時点でアウト。
あんたらが住んでるマンションはどうだったの？と言われてハイおしまい、ってなもんで・・。

[76: 99]

価格を含め他の条件が同じような物件があり
一方は完成済物件（売れ残りという意味ではなく）
＝間取りや内装の変更不可、他方は青田売り
＝間取りや内装の選択可だったら、自分は後者を選択する。

売り主や環境等を十分検討すれば、青田買いのデメリットを
最小化して、メリットを享受することができる。
今、自分が住んでいる物件もデフォルトの間取りしか
選択できなかったら購入していないと思う。

[77: 匿名さん]

スーツだと、仕立屋が念入りに採寸し、仮縫い、試着、細部の手直しを経て
商品完成、さすがはプロが自分のために作ってくれた服は違うねえ、となる。
そういうものとマンションの青田売りを同列にするとはおこがましい。
マンションの青田売りが注文制作？　とんでもない。
せいぜいアイスクリーム屋のトッピングレベルのことをやっているだけじゃないか。

[78: 匿名さん]

認識を間違えるな！それは戸建の注文住宅だ。アイス屋のトッピングはマンションでいったらオプションとかだろ。
間取り選択とかセレクトプランで間取りに若干手を加えられる部分をスーツに例えるとセミオーダーなのでは？

[79: 匿名さん]

そもそもスーツとマンションを比べること自体おかしい。

[80: 匿名さん]

>>せいぜいアイスクリーム屋のトッピングレベルのことをやっているだけじゃないか。
まぁ、仮にそうだとしたら費用負担も「応分」な訳だわな。
タダで物は手に入らん。なぜそれが受け入れられないのかなー。不思議。
ほぼ注文製作に近い物件もあれば、建売に近い物件もある。
好きなもん選べばいいのに。

[81: 74]

>>79
>>そもそもスーツとマンションを比べること自体おかしい。

自分で言っておいてなんだけど、俺もおかしいと思うよ。
ただ、「普通の商品なら青田売りなんてありえない」とか
「原価や製造コストありきで価格が決まるのが常識」みたいな意見があるんでね。
世の中に対して文句を言う割には、あまりにも現実を知らんなぁ、と。

スーツはスーツ。クルマはクルマ。
それぞれ商品としての成り立ちが違うし、単価もぜんぜん違う。マンションもそう。
マンションの商品としての成り立ちなんて、「一般の人」は知らなくてもいい事かもしれないが
そこに疑問があるならもう少し正しい情報を仕入れたらどうなんかな・・・。
ねぇ77さん？

[82: 匿名さん]

そんなに青田売りが納得できないんなら買うことないでしょう。
そもそも青田売り制度自体に憤慨してるのか、買う側が実際に目で見て買いたいのか、
どっちなんですか？
前者なら議論の余地があるんでしょうが、後者なら単なる愚痴レベルと違いますか？

[83: 匿名さん]

>そんなに青田売りが納得できないんなら買うことないでしょう。

そりゃそうだ。でもマンション販売のほとんどは青田売りでしょ？
みんなそれに仕方なく乗ってるだけだよ。みんな買わなきゃ青田売りは減ると思うよ。

>前者なら議論の余地があるんでしょうが、後者なら単なる愚痴レベルと違いますか？

そうか？どっちも議論の余地はあるだろう。

[84: 匿名さん]

別に青田売りそのものを問題視してるんじゃなくて
デベに対して潜在的に抱いてる猜疑心に、何らかの根拠を
つけようとしてるだけでは？
ネタは何だっていいんだよ。
だって「アイツらうまいこと儲けやがって怪しからん！」
くらいの意見しか出てこないんだもんな。

仮に、青田売りを規制する法律でも出来た日にゃこう言うだろう。
「建て売りなんてビンボ臭い」
「工事中なにやってたか解らん」
「床の色も選べないなんてイヤン」

[85: 匿名さん]

規格品のマンションに何を求めているのでしょう。
マンション族は、注文住宅が高くて買えない人が多いのでは。
スケルトンリフォームしても、せいぜい600万円でしょう。

[86: 匿名さん]

そういう無駄にお金を払う金銭感覚をしてる人は何をやっても失敗すると思う。。。。

[87: 匿名さん]

建築条件付き住宅という戸建てがありますが、これも青田売りの一種ですね。
マンションセレクトは、ここ数年の傾向なのですか？

[88: 匿名さん]

>規格品のマンションに何を求めているのでしょう。
>マンション族は、注文住宅が高くて買えない人が多いのでは。
>スケルトンリフォームしても、せいぜい600万円でしょう。

地域にもよるでしょうが一戸建てよりもマンションの方が割高だってことあるよ。

[89: 匿名さん]

ある大手のデベは、竣工までに販売目標は80％程度だそうです。
当然達成できない場合も多いようですが、反対に竣工までに完売してしまうと
会社から叱られるそうです。
「何で、高く売れる物を、そんなに安い値付けをしたんだ」

[90: 匿名さん]

↑えーと…笑うところ？

[91: 匿名さん]

一般的な話だと思う

[92: 匿名さん]

こと相手がデベとなると、相手が利益追求する事に対する
(一部の)購入者のアレルギーには病的なものがあるな…。
商売なんだから、売れるなら高く売るのが当たり前ではないか。
利益生み出す事は犯罪かっつーの。

[93: 匿名さん]

大きな利益をデベが上げるのは、株式会社の営利追求なので問題ないことです。
大きな利益があるのに、金利をケチって、更に消費者心理を利用して

「いいお部屋は早くしないと売れちゃいますよ」とか

「グレードの低い部屋は申し込み順ですが、いいお部屋は抽選です」

なんて惑わせるような営業をして、青田売りが問題なんだと思います。

デベの教育効果はすごいもので、別のスレでも
「東南角部屋が中古で高く売れるのは当たり前」とか
「最上階が中古で高く売れるのは当たり前」
とか書き込みが多いです。
この2つが、最も高く売れるのは新築分譲時だけなのを、
マンション初心者の消費者に、教育してない。

[94: 匿名さん]

結論から言えば、竣工後の分譲を行っている大京が一番消費者に優しいということでは。

[95: 匿名さん]

そうね。大京は数年前までは完成販売が売りでしたからね。
もっともその大京も青田売りに転換してしまったもんね。
結局、完成売りというのはデベにとって体力的にきつい販売方法だということだろうね。
デベにとって体力的にきついというのと消費者にやさしいというのは
表裏一体なんだと思う。

[96: 匿名さん]

「完成売り」が消費者に優しい・・・・？
なんでそういう結論になるんだろう。
一部の消費者にとって限定的なメリットがあるだけだと思うんだが。
購入決断から即入居したいとか、なるべく新しい設備機器が欲しいとか
現物見て購入を決めたいとか、せいぜいそんなところでは？
それって別に、全購入者層に共通したメリットでは無いと思うんだが。

[97: 匿名さん]

青田買いでも大満足している人もたくさんいるからね・・・。

[98: 匿名さん]

>>95
青田売りのほうが体力いるような気がするのですが。。。（人件費とかMR費用とか）

[99: 匿名さん]

>>98
単純な金額計算ではそうなるが、資金回転には「時間軸」の概念があるからそうではない。
青田売りではすべて売約がついた段階で次の新規事業計画に入ることが出来るし
銀行もOKを出すだろう。
完成売りだとそうはいかない。
仮に１００億円の計画で５億円の人件費、MR費用が余分にかかるとしても
１００億円を１回転するのに要する時間で９５億（＝１００−５）を２回転できる
としたら、あなたが経営者としたらどっちを選ぶか。

[100: 匿名さん]

デベや業者の理論で物を考える。
カスタマーサービス精神が出来ていない業界だな。あまりにも体質が古い。

実物を見て買って、満足した方が良いに決まってるじゃないの、後は自己責任の世界でしょう。
青田買いで少なからず「こんなはずではなかった」と思う消費者がいるのでは？
通信販売じゃあるまいし、マンション購入者は圧倒的多数が「マンション初心者」なのだ。
プロと初心者だったら、勝負はついてる。

デベの「青田売り」、銀行の「世帯年収合算ローン」は、罪深いと思うのは私だけでしょうか？
公営の分譲では青田売りはないんじゃいの？

[101: 匿名さん]

青田売りとは関係ないけど、賃貸の不動産は法律違反が横行している。
賃料の1ヶ月分を、貸し主と賃貸人の両方からもらってる。
業法では、合わせて1ヶ月なのに・・・・・。
業法違反にならないように、広告宣伝費とか名目を変えている、おかしな不動産業会。
家賃の更新料だって、法律にはない規定。
仲介手数料ゼロのからくりは、ここにある。

[102: 匿名さん]

＞仮に１００億円の計画で５億円の人件費、MR費用が余分にかかるとしても
＞１００億円を１回転するのに要する時間で９５億（＝１００−５）を２回転できる

それこそ単純計算でんがな・・・。

[103: 匿名さん]

100億のマンションか・・
すごいな。

[104: 匿名さん]

>>99
別に、完売した瞬間にその事業がデベの手を離れる訳でもなければ
完売するまでその事業だけに掛かりっきりという訳でもない。
銀行はそんな事で融資を決裁する訳ではない。

[105: 匿名さん]

内河や木村建設がなぜあそこまで工期短縮の追求にこだわったのか？
それはそうすることにより資金回転率が高くなるからだろう。
彼らは資金回転率を高めることが如何に大切かを分かっていた、
ただ、やっちゃならない方法でそれをやった。

さて、青田売りと完成売りとではどっちが資金回転率が高くなるか。
これはどう見ても青田売りの方が資金回転率は高くなるだろう。

[106: 匿名さん]

青田売りに反対な人は、実物見るまで買いたくない人。
でも世の中には、実物見なくても納得して買える人もいる（現在はこちらが多数派）。
前者が納得して買うには、後者が完成前に買えなくするしかない。
青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？

[107: 匿名さん]

>>105
そんなに大幅に変わるんですか？売り上がるのって引渡しなんですよね？

[108: 匿名さん]

>>22

[109: 匿名さん]

↑すいません、間違えました・・・

[110: 匿名さん]

>>107
105はド素人だ・・・。放っといた方がいいよ。

[111: 匿名さん]

>>106
>>青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？

買う機会を奪う？実際の部屋を見て購入できるから購入機会を奪うことはないと思います。
むしろその方がいいんじゃないの？

[112: 匿名さん]

青田売りに反対の人は、青田買いのリスクを負わずに、
気に入った間取りの部屋を買いたい、ということではないでしょうか？
現状だとリスクを負ってでも気に入った部屋を選ぶ方が多いわけです。
そうすると竣工時に選べる部屋は限られてしまう。
だから完成前は売ってはいけないことにして、
竣工してから「よーい、ドン！」にしようよ、ということでしょうか。

[113: 匿名さん]

>>111
「竣工前でもいいから倍率が低いうちに買いたい」という人の機会を奪うと意味です。
言葉足らずで申し訳ない。

[114: 匿名さん]

>青田売りに反対の人は、青田買いのリスクを負わずに、
>気に入った間取りの部屋を買いたい、ということではないでしょうか？

みんなそう思ってます。

現状だとリスクを負ってでも気に入った部屋を選ぶ方が多いわけです。
そうすると竣工時に選べる部屋は限られてしまう。
だから完成前は売ってはいけないことにして、
竣工してから「よーい、ドン！」にしようよ、ということでしょうか。

そんな感じになるね。

[115: 匿名さん]

>>だから完成前は売ってはいけないことにして、

それをやったところで、販売が開始される時期が制限される以上
購入者同士の「競争」は解消されない。
いきおい、良いものはなかなか手に入り難くなり、そこそこのものは売れ残るようになる。
結果的に、デベは「在庫」を前提とした事業計画を余儀なくされる事になる。
竣工から引渡し・入居までに要する日数は従来の２倍以上に増える事になり
完成物件の管理コストも大幅アップ。
必然的に販売価格は高くなる。（もしくは品質に影響する）

肝心の商品は、オプション対応もカラーセレクトも間取り変更もすべて対応不可。
全ての住戸タイプを見せろ！という顧客の声に販社は応えざるを得なくなり
「商品」である完成住戸は連日やって来る購入検討者の足跡と手垢でボロボロ。
掃除→手直し→また見学の繰り返しで、現場と販売の関係は最悪に。

・・・・・　で、メリットは？

あと、個人的に思うのは「完成売り」をルール化したら
方位とかフロアの差が価格に与える差も、今よりずっと大きくなるだろうと。
南向きは高嶺の花になっちゃうよ。

[116: 匿名さん]

>>115
>あと、個人的に思うのは「完成売り」をルール化したら
>方位とかフロアの差が価格に与える差も、今よりずっと大きくなるだろうと。
>南向きは高嶺の花になっちゃうよ。

私もその通りだと思います。
コストの話は別としても、竣工売りのみにした場合・・・
　人気の間取り　→　より競争が激しくなる＝より高くても売れる。
　現状で竣工後まで売れ残る部屋 → 別に値段を下げる必要はない。
これにさらにコストが付加されるわけです。

需要と供給の関係からしたら、青田買いが嫌いな人のおかげで
青田買いしている人は安く買える、とも言えるのでは。

[117: 匿名さん]

>>需要と供給の関係からしたら、青田買いが嫌いな人のおかげで
>>青田買いしている人は安く買える、とも言えるのでは。

確かに。
しかし、それは逆の面もあるな。
「青田買い否定派」にとっては選択肢が狭まる、というデメリットがあるが
絶対的なコストが低減される以上、その恩恵は購入者全体が平等なものである筈。（理論上は）
完成品を見てから買いたい、と言って競争に加わらなければ、さらなるダンピングの恩恵に
あずかれるかもしれない。（これはちょっと言いすぎか・・）

まぁ、最終的には購入を決断しなきゃならん。遅かれ早かれ、誰しも同じ条件は突きつけられてる。
マンション購入って、本質的に「競争」だと思うよ。
そこをスポイルしたい、って人はどうしても最初から不利なんだと思う。

[118: 匿名さん]

ミニバブルのマンションブームで安売りしようとするから、
青田売りが主流になるのでしょうね。
青田買いの皆様は、いい部屋が買えると言いますが、
入居してからも、やっぱりいい部屋でしたか？
「やられたー」と考えている方は、ほとんど少数派なのでしょうか。
東南角部屋でも、周囲の建物で日当たりが悪く
実際に住んでみたら中住戸と変わらない間取りもあると思いますが。

[119: 匿名さん]

青田売りを否定する人ってのは、仮にそれが法規制されたとしたら
誰もが完成物件の中から好きなものを「選び放題」になる、と思っているんだろうか？
幻想だよそれは。
競争は益々熾烈になるし、何よりも建設コスト・維持コストに対する影響がでかい。
何度も話題に出ているのに、「コスト増は価格に跳ね返る」という事をどう捉えているんだろう？
どーしても、造る側や売る側が被れ！という事なのかな・・・・・・。

[120: 匿名さん]

自分の目で見て、納得して買えるなら、多少のコストアップもしょうがないと思いますよ。
10％も騰がらないでしょう。
たとえ、10％以上騰がろうと、ずっと住むんだから納得できると思う。

住民を選別する目的もあるかおしれないけど、抽選住戸を減らせばいいのでは？

だいたい、都内の高額物件だと竣工前だって分譲価格をオープンにしないデベもたくさんあるでしょう。
予定価格はあるでしょうが、売れ行きを見ながら価格決定するんです。

[121: 匿名さん]

新築買う人はそれなりの覚悟があるでしょう、予算が足りなければ中古マンション買えばいい。
10％位の価格変動で右往左往するほど、無理して買うなら、どうせ将来的に無理がたたりますよ。
無理して買わせない方が、業界としての信頼度もアップするのでは？

[122: 匿名さん]

10%はでかいね。そんな大金捨てられないね。私のような一般小市民は。
お金持ちはいいなぁ

[123: 匿名さん]

>121
過去数年不動産の値段が下がりすぎたこともあり、実際には中古マンションの流通量が少ないのですね。
自分が住んでいる地域だと中古では選択肢がないと思う。

[124: 匿名さん]

>>123
新築はたくさんあるの？

[125: 匿名さん]

新興住宅地だと、中古そのものがないでしょうね。
中古物件も一般的にはローンの減ってきた10年経たないと売り物件は少ないでしょう。

[126: 匿名さん]

スケルトン・インフィルの躯体の、スケルトン売りしてほしいな。
中国のマンションみたいに。
間取り・内装思いのままっていいなぁ。

[127: 匿名さん]

そして騒音トラブルに苦しむ、と。

[128: 匿名さん]

そしてトータル割高物件になる、と。

[129: 匿名さん]

下手すりゃ引渡しも遅れたり。

[130: 匿名さん]

心配しんでもこれからのマンションは必ず売れ残るから。
青田買いとちょうど半分くらいで公平になりますよ。

[131: 匿名さん]

郊外の大規模マンション、売れ残るだろうな。
不便だから賃貸でも安くないと借り手もいないし。

[132: 匿名さん]

＜130
デベもそんなに＊＊じゃないでしょう？
半分も売れ残ったら、マンション事業なんてやらない方がいい。
90％売れてトントン、それ以上が利益というのが相場では？
竣工までに完売する必要もありませんが。

売れるようなマンションを建設してくるんじゃないですか？
近所のマンション、販売に自信がないのか容積率を70％しか消化しない規模の物件が
売り出されています、これも1つの販売手法でしょう。

[133: 匿名さん]

青田買いの弊害か、入居前にマリッジブルーのように、ため息をついている人がいるのが
わかりました。
竣工してから部屋を買うと
「売れ残りを、大幅値引きで買った」と思われるのは辛いですね。
1円も値引きしてくれないこともあるんですが、言い訳がましいので黙っています。

[134: 匿名さん]

青田買いって普通ジャン
ラーメンの食券買って
でてきたラーメンまずいと思いながらも食って我慢する
人生そんなもんだ

[135: 匿名さん]

ラーメンならキャッシュだから、あきらめがつくだろうに。

マンションは不味かったら、我慢する上に毎月ローンを払うんじゃ。
我慢しきれなければ、引っ越すしかないだろう。

友人でマンション買った人は、最初はみんな言う。
手狭になったら引っ越すからとみんな言うが、この10年間引っ越したのは（引っ越せたのは）
1組だけだ。
頭金少ないから、オーバーローンで、売るに売れないのが沢山いる。

[136: 匿名さん]

青田買いは非常識だけどないと困る！
なぜなら、私のようなクジ運の悪い購入者はいま住んでいるような物件にあたらなくなるからだ。
（都心１０区内、駅徒歩３分、最上階南向き、全戸駐車場完備、７５平米で３５００万）
金がないのに、妥協せずいいものを買うには、
とにかく調べまくって情報を集め、納得した上で青田買いのバクチをするしかない。
おかげでいい物件を安く買えた。
リスクは負いたくないという人もいるだろうが、
とにかく調べて納得した上で、妥協なしでいい買い物をしたい人間には必要だね。
たしかにバクチを外すこともあるだろうが、納得するまで情報集めしていれば諦めもつく。
とにかく、ろくすっぽ調べもせずにマンション買う人が多すぎると思う。

[137: 匿名さん]

>>135
キャッシュとローンの喩えは、ラーメンの喩え以上に変だぞ？
ラーメン食うのもマンションに住むのも、商品を手に入れた以上、代金を払うのは当たり前だ。
貴方の理屈だと、マンションの方が「引越→売却→ローン解消」という途があるだけマシだとも言える。
まぁ、いずれにしても下手な喩え話はムダだよね。

[138: 匿名さん]

>>137
何だか、バーチャルなのか現実がわかってない。
ラーメンなら何回も食べられるけど、マンションは普通の人なら一生に1度か2度しか
買えないんじゃないの。
つまり、いくら研究しても所詮素人ですよ。

気軽じゃない大きな買い物だから、実物を見て買いたいという人もいると思う。
新築の掲示板でも、パンフレットと実物にでイメージがあまりにも違うと、
後悔とも嘆きともとれる、書き込みがたくさんあるよ。
これは、青田売りの弊害とも言える。

モデルルームを作らないで竣工直前から、棟内モデルルーム、オンリーの
物件もあるので、選択肢は増えるね。

[139: 匿名さん]

>>138
だから、ラーメンの話に置き換えるのはやめれって・・・。無理があんだよ。
「キャッシュだからあきらめがつく」という言い方がおかしい、って単純な話だろうに。
金額に絶対的な差がある、って事が言いたいんだろう？
そんなこたぁ、買い物の有利・不利を左右するような要素じゃないんだよ。
あんたの大好きなラーメンの話で言ってみれば、こういう事だ。
「最期の食事だと思って食券買う前に十分考えろ。」

134が言ってるのは、最終的には作り手を信じて、完成品を見ずに購入するという
選択肢がある以上、そこに付き纏うリスクもワンセットで受け入れるべきだ、という事。
完成品を見なきゃ買い物ができない、という判断を否定はしないが
青田売りでなければ得られないメリットも有るからこそ、今の状況があるんだよ。
それこそ現実わかってねぇな・・・。

[140: 匿名さん]

あるラーメン屋で頼んだタン麺がでてきて、これはタン麺じゃないから
お金を払わないと言っている奴がいた
そのラーメン屋では、メニューに写真も載っていて
たしかに私にもまったくタン麺には見えないんだが・・・
でも警察官が写真もあるし、貴方が頼んだのだから代金支払いしなさいと言うと
文句を言いながら払っていた
世の中青田買いが常識だね

[141: 匿名さん]

不動産関係者らしい人が、正当化してますね。
消費者の立場に立ったら、おかしな意見なのに。
せめて、必要悪とでも書いてくれれば、説得力があるんだけど。

[142: 匿名さん]

青田じゃないマンションもある。
中古もある。
選択は貴方次第。
いやなら買わなきゃいい。
それだけ。
そういう人が多数派なら売り方も自然に変わっていく。

[143: 匿名さん]

>141
マンション市場ってのが、実際どうあるべきだと思うの？
「消費者の立場」にとって、本当に正しいカタチというものを教えて欲しい。
私個人としては青田売りが無ければ困るし、それが特殊な感覚だとも思わない。
「必要悪」って表現も全然ピンと来ない。
貴方の様な人にとってみれば悪なんだ、ってだけの話だし。

[144: 匿名さん]

>>141
なんでもかんでも不動産関係者にするな！

[145: 匿名さん]

＞143
消費者なら一生に1回か2回しか青田買いしないですよね、
それなのに、どうして青田売りがなければ困るんですか？
業者なら日常的に困るのかもしれないけど。

青田売りを何割までとか規制したらいいんじゃないかな。
残りは必ず竣工後に販売するとかルールを決めて。
見本品（ＭＲ）を見せて、あとはカタログ販売だと後悔する人も
少なくないんでは？
カタログの完成予想ＣＧと随分違う出来の場合もありますよね。
日照時間なんて、最も素人にはわかりにくい。

[146: 143]

>>145
私の場合、内装の色は絶対自分で決めたいし、オプションも欲しい。
できればオプションなどという制約もなくて、間取りも設備も自分で選べるという方がありがたい。
将来的には戸建に住みたいけれど、その時も建売は買わないと思います。
只のつまらない拘りかもしれない。でも、私が住まいを手に入れるためには
絶対に譲れないプロセスだし、他にも同じ感覚を持っている人は大勢いる筈です。
あなた自身が青田買いを拒否する事自体は否定しない。
けれど、それが『消費者の立場からみて』当たり前なんだと言われても、まったく同意は出来ないです。

マンションの話に戻ると・・
全戸数のうち、「竣工前に販売できる数を制限する」というアイデアは有り得なくもないと思う。
でもそれは、一部の購入層（つまり貴方のような）にとってメリットがあるというだけの事で
私のような者は、そういう物件は選択肢そのものから外れてしまう事になる。
新築マンション市場では、確かに青田買いしか殆ど選択肢が無いというのも事実。
そこに不自由を感じている人がいる事も理解できるけれど、だからと言って青田売りを
全否定してしまうのは、あまりに一方的だと思います。

例えば、貴方のアイデアで言う「先行販売分」がめでたく完売したとします。
それでいて、残りを竣工まで市場に出さなかったら、それはそれで不満を覚える人は
必ず（しかも相当数）出てくるでしょうね。
逆に先行分が完売しなかったら、後発分を販売する時にはダンピングを余儀なくされるかも。
そういう事態を「デベの価格設定ミスだ」といって片付けてしまう人は必ず出てくるけれど
完売が大命題であり、それを誰かが保証してくれる訳でもない以上、リスクはある。
（ミスをしたからと言って、責任のとり様もない事態だって現実にはある、という事は解りますよね？）
先に買った者の不公平感は避けられないし、かと言って売れ残りのままという訳にもいかない。
そういうリスクを少しでも解消しようとするのはデベにとって当然の行為だし
それが許せないとでも言っていたら、そもそも分譲マンションという商品は成立しません。

一生のうち、青田買い（変な表現ではあるけど）をする機会は数え切れないほどあります。
１回か２回しかない、って人はたぶん日本広しといえども貴方くらいですよ。
私も、ある品物を作って売る、という商売をしてます。
商品の性質上、無駄にストックを抱えていては安く供給する事ができないし
購入者の要望を十分商品に反映することができない。
幸い、注文製作とかセミオーダーみたいな方法で需給がバランスできているので
それを「今のところ」最良の方法として採用しているのが現実。
マンションも同じじゃないでしょうか？

[147: 匿名さん]

＞145
「一生に１回しか利用しないから無くても困らない」
という理屈からして破綻してるんじゃないだろうか…。

[148: 匿名さん]

売れない営業マンの

[149: 匿名さん]

『売れない営業マンの・・・・ゴフッ』

148は息絶えた。

[150: 匿名さん]

>>148
言いたい事は解った。
だからもういいぞ。