竣工前の青田買いは、常識 or非常識？

[マンション仮面]

マンション業界では普通の竣工前の青田買いですが、冷静に考えると非常識でしょう。
一般社会では高額商品をカタログ販売で買う人なんて少数派でしょう。
数万円の家具ならカタログ販売で買う人が多いでしょうが、100万円を超える高級家具を
カタログ販売で買う人はまずいないでしょう。

マンションだって実物を見てみないと、日当たり、内装、眺望もわからない
あくまでも推測の範囲では？
同じマンション内でも、どれ一つ同条件の部屋はありません。

ご意見をお願いします。

[51: 匿名さん]

>>44
ここで言ってる「青田売り」とは、「先に客付けをする事」でしかないよね？
工期中の仕入れコスト変動を価格に反映できない、という事情は
青田売りをやめたところで何も変わらないよ。
請負金額は、いずれにしても工事前に決まってしまうんだから。
仮に、現場の台所事情をそのまま受け入れてくれる奇特な元請・奇特な売主がいたとしても
それをそのまま販売価格に乗せてしまって、購入者が納得するとでも言うんだろうか。
「それくらいデベが被れ！」という声が聞こえてきそうだが、無茶な話だわな。
高額商品だからって、購入者がそこまで保護される理由がない。

>>これは通常の商品の価格決定とは逆の順序。
寿司屋の時価ネタじゃあるまいし、今時の工業製品で
材料原価や生産コストに何の手も入っていないものなんて有るんだろうかね。
マンションの価格は立地に大きく決定づけられるものだから、販売というより
デベが仕入れに手を出すかどうか、という段階から価格は意識される。
その場合でも、生産コストが全く無視される事なんてのは有り得ない。
売主とゼネコンとの間柄には熾烈なものがあるが、ヤ○ザ同士の約束じゃあるまいし
本当に「仕事にならん仕事」なら、いくら請負ったって手ぇ出さないよ。
コスト不足を手抜きで取り戻す事の是非は、また別の議論の筈。

青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステムだよ。
でも、ここでの「買う側」の文句の言い方はあまりにも勝手だ。

[52: 匿名さん]

>51 青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステム・・・
確かにそうですね。でも「買う側」の重要があって成り立つものでもある。この需要が崩壊したマンション
がなんと多くなったことか・・・。青田売りしてても売れ残りがたくさんあります。
かと思えば人気が高く、完売する物件もある。（ヒューザー・グランドステージも完売側だった？）
経済の２極化同様にマンションの売れ行きの２極化も進んでますね。

[53: 匿名さん]

誰も買わなきゃ、青田売りなんてなくなる。
不動産業界の常識は世間の非常識ってもんだ。
その非常識にみんな乗せられてるんだよ。

[54: 特定]

青田売りは、販売後にコストダウンが行われ、当初の仕様と差が出てくることに問題があると思います。
そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。
パンフの絵図はきれいにつくってありますが、それを具体的に重説に盛り込んでいません。
注文と青田売りでは、交付する図面の数が違います。可能な限り少ない図面ですませて、それ以外の部分で業者の勝手気ままなコストダウンが行われることで、多くのトラブルが発生するのです。
青田売りはトラブルが多いため、宅建業法では建築確認後でなければできないと制限されているのはこのためですが、それでも尚かつ多くのトラブルが発生しているので、これから行われるであろう建築関連法の改正において、交付する図面を明確に指定することが重要と考えます。

[55: 匿名さん]

>>そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。

それは「仕様ダウン」の事をスポイルする記述じゃないってば。
契約後に仕様下げたら単なる契約違反。普通に裁判でも何でもしなさい。

[56: 匿名さん]

>>53
青田売りじゃなくなった場合、間取り変更（よくやってるセレクトプラン）とかしたい場合は完成後
リフォームって感じですか？その場合金額跳ね上がらない？

[57: 匿名さん]

マンションは青田売りする割には、デベは利益確保のためか、なかなか分譲価格をオープンにしないですね。

コストオンで、工業製品も何もかも定価（希望小売価格）が決定されるけど、
マンションだけは例外で、最後の最後にならないと、一般公開しないのはなぜだろう？

このスレで書かれているように、土地仕入れ価格　+　建設コスト（請負金額）が固定されていれば
それに、利益と予想販売コストを加えて、分譲価格を決めればよいのではないでしょうか。
工業製品のメーカーからは考えられないと思うのですが。
マンションは、そんなに薄利の商品なのでしょうか。

少々違いはありますが、「建売住宅」は、売れなくて値引くすることはあっても、
分譲価格（売り出し価格）をコロコロ変えたりするすることはあるんでしょうか？

完成品販売をしない、注文販売の業種は一般的なのでしょうか？

オプションだって、MRを作って、後から施工すれば良いような気がしますが、
やはり、素人の浅はかな考えでしょうか。

[58: 匿名さん]

>>57
>>最後の最後にならないと、一般公開しないのはなぜだろう？
根付けってのはなかなか難しい作業だと思うよ。
高すぎれば売れ残るし、安すぎたら本来得られる利益を取り逃がす。
正解は誰にも解らない。競争原理も大きく影響するんだし。

もしも売れ残った場合、完売するには値下げを余儀なくされるかもしれない。
貴方が「先行購入組」の１人だったらどう思う？
売主の判断ミスだ！と騒ぐのは勝手だが、自分が買うと判断をしたのも事実だよね。
逆に、１日で完売した場合。売主の損失（？）についてはさっき書いた通りだが
貴方はまさか営利企業が持つ大原則まで否定する訳じゃないよね？

買う側からすれば知った事じゃないかもしれないが、売る側にしてみれば
「完売」は至上命題であって、それ以上の目標は無いと言っていい。
利益率は物件によってかなり違うと思う。

>>オプションだって、MRを作って、後から施工すれば良いような気がしますが、
施工会社が取り付けるようなオプションは、下手すりゃ躯体が半分も終わって
いない状況で発注かけなきゃ、引渡しまでに間に合わないものだよ。
すべてが完成してから取り付けられる物なんて殆ど無いと思っていい。
内装の色も選べない、ほんの僅かな間取りの変更も許されない、キッチン高さは一律85cm、
造り付けの家具もなけりゃ、ダウンライトもコンセントも増設できない・・・・
いくら仕様が良くても、そんなマンションじゃ売り切れないって単純な話です。

[59: 58]

しまった、「根付け」じゃなくて「値付け」だね・・。

[60: 匿名さん]

>>57
あの〜、工業製品だって、原価に対する利益率は全然違いますよ〜。
販売店の利益率は、そう大きな差は無いですけど、メーカーに入ってくる利益は、すごい乗っけてるのもあれば、原価ギリギリのもあるし、極稀に、原価割れの販売価格設定をすることもあります。
販売価格は、最後は競合他社との営業戦略で決まるので、発表発売直前まで正式な価格は決まらない・・・。
需要と供給のバランスを見極めて、出来るだけ数量と利益が一番良いところに来そうな価格を設定することに必死なのは、どの分野も同じだと思います。

[61: 匿名さん]

青田売りが主流なのは、業界の努力不足だな。
デベの立場で考えるのではなく、消費者の立場で考えるのが、
現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

たとえば、銀行の立場だけで考えたら、世の中おかしくなる。

[62: 匿名さん]

>>現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

消費者の立場で考えるという事も、デベの立場で考えるという事も
「利益追及」という目的においては同じ事だよ。
消費者に認められるものを作らなければ、まず「売れない」んだし
品質に問題があればクレームというリスクを生む。
（これは「売れない」事より怖い事。生産者なら必然的に理解している。）
まぁ、消費者が本当に青田売りを望んでいないのだとしたら
自然にこのシステムは消滅してしまうだろう。
だが、そうはならない。つまり、それなりに受け入れられている、という事だ。

[63: 匿名さん]

オーダー品と既製品の違いってやつだな。
間取りオプションとかカラーとかはセミオーダーってやつになるのか。
物作りなら当たり前のシステムだな。（開発案件みたいなもので）

[64: 匿名さん]

あのモデルルームというやつ。
いくらかかってるんだろう？
ちゃんと鉄筋コンクリで作ってるんですか？それともハリボテ？
それだけでも結構な予算吐き出してるみたいなんですが・・

[65: 匿名さん]

今週のフリーペパー「マンションズ」の特集記事によると

新築分譲のみ検討：中古も含めて検討＝68％：32％
一生の買い物だから、ほとんどの人はマンション初心者、このあたりの心理をプロのデベは
しっかり心得ているんだね。

私の周囲で、10年前から手狭になったら買い換えると新築分譲を買って、
本当に買い換えた人は1人しか知らない。
5年でローン完済した夫婦も1人知ってる。
ローン支払いが始まって、現実の厳しさに直面するのだろう。

青田売りは、マンション初心者に夢を売るのにはうってつけの販売手法だろうな。
損も特もありません、多くの人は人生に1度だからね。

[66: 匿名さん]

完成が２〜３年先という物件の青田買いは、買う側にとってもリスクは大きい。
その間に当該物件の隣接敷地に何らかの計画が持ち上がってくるかも知れないし。
関東板の某スレでは、隣接敷地が企業所有の緑地という条件のマンションに対して、
購入者は「あの緑には癒される」とか、みんないいマンションを購入したという雰囲気だったのが、
隣接敷地が売却されて高層マンション計画が持ち上がるや、実際に大パニックになっている。
もちろん完成販売でも入居後のリスクは同じだが、少なくとも入居前のパニックはありえない。

[67: 匿名さん]

東向き買って実際に建ってみたら思っていた以上に暗くて悩んでいる人もいる。ためいきさんていうんだけど。

[68: 匿名さん]

>>66
入居前のパニック(？)が「ありえない」という意味が解らん。
購入者にとって許容されざる事態だ、という事かな？

企業所有の緑地なんて、普通に考えりゃ開発対象の最有力候補だけどな。
どんな物件だって、販売時のセールストークに使われてた「周辺環境」は
時期に関わらず保証されてる訳じゃない。
「癒しの緑」の分までが価格に入ってた訳でもあるまいに。

[69: 匿名さん]

>>68
でも売り文句にしてたりするんだよねぇ。
大半の素人は惑わされるわな。

[70: 匿名さん]

そもそも、常識or非常識という設定がおかしいよ。
青田売買が存在するのは、資本主義の原則に則って、購入者つまりマーケットニーズが存在するからだろう。
誰だって良いものは人より早く買いたいし、カタログ販売だって安かろう悪かろうの会社は淘汰されてなくなるはずだ。

[71: 匿名さん]

もちろん、購入物件に隣接して企業所有緑地があれば、
いつかは売却されるかも知れないという覚悟は、
青田買いであろうがなかろうが必要だろう。
しかしながら、完成販売であれば、仮にそういう問題が持ち上がったとしても、
その時は既にみんな入居して管理組合が立ち上がった後。
であるから、管理組合として、隣接地のマンション計画に対して
みんなで団結して要望を出したり話し合ったりすることも可能なんだけど。
（現実にそうやって高さを低くさせた例もある）。
これが青田買いで管理組合も存在しない状態でそういう問題が生じると、
なす術がない。

[72: 匿名さん]

>>70
激しく同意。まさに溜飲下がる思い。
ずっと違和感あったのはそこだ。
「常識・非常識」って言葉がおかしいんだ。
青田売りも建て売りも、どちらが都合がいいかは
個々の事情によって判断される事だ。

[73: 匿名さん]

何だかデベの営業員のような発言だな。
マンション業界では常識だけど、一般的は青田売りなんてあまりないからどうなの？
という質問でしょう。

[74: 匿名さん]

>>73
「一般的に」ってのは、例えばどんな場合？
クルマ然りスーツしかり、契約が納品に先行する買い物は
いくらでも例があるぞ。
マンションの場合は確かに注文製作とは少し差があるが
住宅購入において「建て売り」がデフォだなんて勘弁願いたい。
既製品に対するリスクを重視する人って、決して少なくないと思うんだが。

…こう書くとまた「営業マン」と言われるかな。
しかし俺に言わせりゃ、青田売りが売る側・造る側にとって
絶対優位なんだという考え方からして安易だと思うね。
まるで「消費」しか経験した事ない人みたい…。

[75: 匿名さん]

>>71
隣接地での建設計画に「反対すること」を前提にしている時点でアウト。
あんたらが住んでるマンションはどうだったの？と言われてハイおしまい、ってなもんで・・。

[76: 99]

価格を含め他の条件が同じような物件があり
一方は完成済物件（売れ残りという意味ではなく）
＝間取りや内装の変更不可、他方は青田売り
＝間取りや内装の選択可だったら、自分は後者を選択する。

売り主や環境等を十分検討すれば、青田買いのデメリットを
最小化して、メリットを享受することができる。
今、自分が住んでいる物件もデフォルトの間取りしか
選択できなかったら購入していないと思う。

[77: 匿名さん]

スーツだと、仕立屋が念入りに採寸し、仮縫い、試着、細部の手直しを経て
商品完成、さすがはプロが自分のために作ってくれた服は違うねえ、となる。
そういうものとマンションの青田売りを同列にするとはおこがましい。
マンションの青田売りが注文制作？　とんでもない。
せいぜいアイスクリーム屋のトッピングレベルのことをやっているだけじゃないか。

[78: 匿名さん]

認識を間違えるな！それは戸建の注文住宅だ。アイス屋のトッピングはマンションでいったらオプションとかだろ。
間取り選択とかセレクトプランで間取りに若干手を加えられる部分をスーツに例えるとセミオーダーなのでは？

[79: 匿名さん]

そもそもスーツとマンションを比べること自体おかしい。

[80: 匿名さん]

>>せいぜいアイスクリーム屋のトッピングレベルのことをやっているだけじゃないか。
まぁ、仮にそうだとしたら費用負担も「応分」な訳だわな。
タダで物は手に入らん。なぜそれが受け入れられないのかなー。不思議。
ほぼ注文製作に近い物件もあれば、建売に近い物件もある。
好きなもん選べばいいのに。

[81: 74]

>>79
>>そもそもスーツとマンションを比べること自体おかしい。

自分で言っておいてなんだけど、俺もおかしいと思うよ。
ただ、「普通の商品なら青田売りなんてありえない」とか
「原価や製造コストありきで価格が決まるのが常識」みたいな意見があるんでね。
世の中に対して文句を言う割には、あまりにも現実を知らんなぁ、と。

スーツはスーツ。クルマはクルマ。
それぞれ商品としての成り立ちが違うし、単価もぜんぜん違う。マンションもそう。
マンションの商品としての成り立ちなんて、「一般の人」は知らなくてもいい事かもしれないが
そこに疑問があるならもう少し正しい情報を仕入れたらどうなんかな・・・。
ねぇ77さん？

[82: 匿名さん]

そんなに青田売りが納得できないんなら買うことないでしょう。
そもそも青田売り制度自体に憤慨してるのか、買う側が実際に目で見て買いたいのか、
どっちなんですか？
前者なら議論の余地があるんでしょうが、後者なら単なる愚痴レベルと違いますか？

[83: 匿名さん]

>そんなに青田売りが納得できないんなら買うことないでしょう。

そりゃそうだ。でもマンション販売のほとんどは青田売りでしょ？
みんなそれに仕方なく乗ってるだけだよ。みんな買わなきゃ青田売りは減ると思うよ。

>前者なら議論の余地があるんでしょうが、後者なら単なる愚痴レベルと違いますか？

そうか？どっちも議論の余地はあるだろう。

[84: 匿名さん]

別に青田売りそのものを問題視してるんじゃなくて
デベに対して潜在的に抱いてる猜疑心に、何らかの根拠を
つけようとしてるだけでは？
ネタは何だっていいんだよ。
だって「アイツらうまいこと儲けやがって怪しからん！」
くらいの意見しか出てこないんだもんな。

仮に、青田売りを規制する法律でも出来た日にゃこう言うだろう。
「建て売りなんてビンボ臭い」
「工事中なにやってたか解らん」
「床の色も選べないなんてイヤン」

[85: 匿名さん]

規格品のマンションに何を求めているのでしょう。
マンション族は、注文住宅が高くて買えない人が多いのでは。
スケルトンリフォームしても、せいぜい600万円でしょう。

[86: 匿名さん]

そういう無駄にお金を払う金銭感覚をしてる人は何をやっても失敗すると思う。。。。

[87: 匿名さん]

建築条件付き住宅という戸建てがありますが、これも青田売りの一種ですね。
マンションセレクトは、ここ数年の傾向なのですか？

[88: 匿名さん]

>規格品のマンションに何を求めているのでしょう。
>マンション族は、注文住宅が高くて買えない人が多いのでは。
>スケルトンリフォームしても、せいぜい600万円でしょう。

地域にもよるでしょうが一戸建てよりもマンションの方が割高だってことあるよ。

[89: 匿名さん]

ある大手のデベは、竣工までに販売目標は80％程度だそうです。
当然達成できない場合も多いようですが、反対に竣工までに完売してしまうと
会社から叱られるそうです。
「何で、高く売れる物を、そんなに安い値付けをしたんだ」

[90: 匿名さん]

↑えーと…笑うところ？

[91: 匿名さん]

一般的な話だと思う

[92: 匿名さん]

こと相手がデベとなると、相手が利益追求する事に対する
(一部の)購入者のアレルギーには病的なものがあるな…。
商売なんだから、売れるなら高く売るのが当たり前ではないか。
利益生み出す事は犯罪かっつーの。

[93: 匿名さん]

大きな利益をデベが上げるのは、株式会社の営利追求なので問題ないことです。
大きな利益があるのに、金利をケチって、更に消費者心理を利用して

「いいお部屋は早くしないと売れちゃいますよ」とか

「グレードの低い部屋は申し込み順ですが、いいお部屋は抽選です」

なんて惑わせるような営業をして、青田売りが問題なんだと思います。

デベの教育効果はすごいもので、別のスレでも
「東南角部屋が中古で高く売れるのは当たり前」とか
「最上階が中古で高く売れるのは当たり前」
とか書き込みが多いです。
この2つが、最も高く売れるのは新築分譲時だけなのを、
マンション初心者の消費者に、教育してない。

[94: 匿名さん]

結論から言えば、竣工後の分譲を行っている大京が一番消費者に優しいということでは。

[95: 匿名さん]

そうね。大京は数年前までは完成販売が売りでしたからね。
もっともその大京も青田売りに転換してしまったもんね。
結局、完成売りというのはデベにとって体力的にきつい販売方法だということだろうね。
デベにとって体力的にきついというのと消費者にやさしいというのは
表裏一体なんだと思う。

[96: 匿名さん]

「完成売り」が消費者に優しい・・・・？
なんでそういう結論になるんだろう。
一部の消費者にとって限定的なメリットがあるだけだと思うんだが。
購入決断から即入居したいとか、なるべく新しい設備機器が欲しいとか
現物見て購入を決めたいとか、せいぜいそんなところでは？
それって別に、全購入者層に共通したメリットでは無いと思うんだが。

[97: 匿名さん]

青田買いでも大満足している人もたくさんいるからね・・・。

[98: 匿名さん]

>>95
青田売りのほうが体力いるような気がするのですが。。。（人件費とかMR費用とか）

[99: 匿名さん]

>>98
単純な金額計算ではそうなるが、資金回転には「時間軸」の概念があるからそうではない。
青田売りではすべて売約がついた段階で次の新規事業計画に入ることが出来るし
銀行もOKを出すだろう。
完成売りだとそうはいかない。
仮に１００億円の計画で５億円の人件費、MR費用が余分にかかるとしても
１００億円を１回転するのに要する時間で９５億（＝１００−５）を２回転できる
としたら、あなたが経営者としたらどっちを選ぶか。

[100: 匿名さん]

デベや業者の理論で物を考える。
カスタマーサービス精神が出来ていない業界だな。あまりにも体質が古い。

実物を見て買って、満足した方が良いに決まってるじゃないの、後は自己責任の世界でしょう。
青田買いで少なからず「こんなはずではなかった」と思う消費者がいるのでは？
通信販売じゃあるまいし、マンション購入者は圧倒的多数が「マンション初心者」なのだ。
プロと初心者だったら、勝負はついてる。

デベの「青田売り」、銀行の「世帯年収合算ローン」は、罪深いと思うのは私だけでしょうか？
公営の分譲では青田売りはないんじゃいの？