竣工前の青田買いは、常識 or非常識？

[マンション仮面]

マンション業界では普通の竣工前の青田買いですが、冷静に考えると非常識でしょう。
一般社会では高額商品をカタログ販売で買う人なんて少数派でしょう。
数万円の家具ならカタログ販売で買う人が多いでしょうが、100万円を超える高級家具を
カタログ販売で買う人はまずいないでしょう。

マンションだって実物を見てみないと、日当たり、内装、眺望もわからない
あくまでも推測の範囲では？
同じマンション内でも、どれ一つ同条件の部屋はありません。

ご意見をお願いします。

[102: 匿名さん]

＞仮に１００億円の計画で５億円の人件費、MR費用が余分にかかるとしても
＞１００億円を１回転するのに要する時間で９５億（＝１００−５）を２回転できる

それこそ単純計算でんがな・・・。

[103: 匿名さん]

100億のマンションか・・
すごいな。

[104: 匿名さん]

>>99
別に、完売した瞬間にその事業がデベの手を離れる訳でもなければ
完売するまでその事業だけに掛かりっきりという訳でもない。
銀行はそんな事で融資を決裁する訳ではない。

[105: 匿名さん]

内河や木村建設がなぜあそこまで工期短縮の追求にこだわったのか？
それはそうすることにより資金回転率が高くなるからだろう。
彼らは資金回転率を高めることが如何に大切かを分かっていた、
ただ、やっちゃならない方法でそれをやった。

さて、青田売りと完成売りとではどっちが資金回転率が高くなるか。
これはどう見ても青田売りの方が資金回転率は高くなるだろう。

[106: 匿名さん]

青田売りに反対な人は、実物見るまで買いたくない人。
でも世の中には、実物見なくても納得して買える人もいる（現在はこちらが多数派）。
前者が納得して買うには、後者が完成前に買えなくするしかない。
青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？

[107: 匿名さん]

>>105
そんなに大幅に変わるんですか？売り上がるのって引渡しなんですよね？

[108: 匿名さん]

>>22

[109: 匿名さん]

↑すいません、間違えました・・・

[110: 匿名さん]

>>107
105はド素人だ・・・。放っといた方がいいよ。

[111: 匿名さん]

>>106
>>青田売り反対の人は、自分たちの満足のために他の人間が買う機会を奪おうとしているのでは？

買う機会を奪う？実際の部屋を見て購入できるから購入機会を奪うことはないと思います。
むしろその方がいいんじゃないの？

[112: 匿名さん]

青田売りに反対の人は、青田買いのリスクを負わずに、
気に入った間取りの部屋を買いたい、ということではないでしょうか？
現状だとリスクを負ってでも気に入った部屋を選ぶ方が多いわけです。
そうすると竣工時に選べる部屋は限られてしまう。
だから完成前は売ってはいけないことにして、
竣工してから「よーい、ドン！」にしようよ、ということでしょうか。

[113: 匿名さん]

>>111
「竣工前でもいいから倍率が低いうちに買いたい」という人の機会を奪うと意味です。
言葉足らずで申し訳ない。

[114: 匿名さん]

>青田売りに反対の人は、青田買いのリスクを負わずに、
>気に入った間取りの部屋を買いたい、ということではないでしょうか？

みんなそう思ってます。

現状だとリスクを負ってでも気に入った部屋を選ぶ方が多いわけです。
そうすると竣工時に選べる部屋は限られてしまう。
だから完成前は売ってはいけないことにして、
竣工してから「よーい、ドン！」にしようよ、ということでしょうか。

そんな感じになるね。

[115: 匿名さん]

>>だから完成前は売ってはいけないことにして、

それをやったところで、販売が開始される時期が制限される以上
購入者同士の「競争」は解消されない。
いきおい、良いものはなかなか手に入り難くなり、そこそこのものは売れ残るようになる。
結果的に、デベは「在庫」を前提とした事業計画を余儀なくされる事になる。
竣工から引渡し・入居までに要する日数は従来の２倍以上に増える事になり
完成物件の管理コストも大幅アップ。
必然的に販売価格は高くなる。（もしくは品質に影響する）

肝心の商品は、オプション対応もカラーセレクトも間取り変更もすべて対応不可。
全ての住戸タイプを見せろ！という顧客の声に販社は応えざるを得なくなり
「商品」である完成住戸は連日やって来る購入検討者の足跡と手垢でボロボロ。
掃除→手直し→また見学の繰り返しで、現場と販売の関係は最悪に。

・・・・・　で、メリットは？

あと、個人的に思うのは「完成売り」をルール化したら
方位とかフロアの差が価格に与える差も、今よりずっと大きくなるだろうと。
南向きは高嶺の花になっちゃうよ。

[116: 匿名さん]

>>115
>あと、個人的に思うのは「完成売り」をルール化したら
>方位とかフロアの差が価格に与える差も、今よりずっと大きくなるだろうと。
>南向きは高嶺の花になっちゃうよ。

私もその通りだと思います。
コストの話は別としても、竣工売りのみにした場合・・・
　人気の間取り　→　より競争が激しくなる＝より高くても売れる。
　現状で竣工後まで売れ残る部屋 → 別に値段を下げる必要はない。
これにさらにコストが付加されるわけです。

需要と供給の関係からしたら、青田買いが嫌いな人のおかげで
青田買いしている人は安く買える、とも言えるのでは。

[117: 匿名さん]

>>需要と供給の関係からしたら、青田買いが嫌いな人のおかげで
>>青田買いしている人は安く買える、とも言えるのでは。

確かに。
しかし、それは逆の面もあるな。
「青田買い否定派」にとっては選択肢が狭まる、というデメリットがあるが
絶対的なコストが低減される以上、その恩恵は購入者全体が平等なものである筈。（理論上は）
完成品を見てから買いたい、と言って競争に加わらなければ、さらなるダンピングの恩恵に
あずかれるかもしれない。（これはちょっと言いすぎか・・）

まぁ、最終的には購入を決断しなきゃならん。遅かれ早かれ、誰しも同じ条件は突きつけられてる。
マンション購入って、本質的に「競争」だと思うよ。
そこをスポイルしたい、って人はどうしても最初から不利なんだと思う。

[118: 匿名さん]

ミニバブルのマンションブームで安売りしようとするから、
青田売りが主流になるのでしょうね。
青田買いの皆様は、いい部屋が買えると言いますが、
入居してからも、やっぱりいい部屋でしたか？
「やられたー」と考えている方は、ほとんど少数派なのでしょうか。
東南角部屋でも、周囲の建物で日当たりが悪く
実際に住んでみたら中住戸と変わらない間取りもあると思いますが。

[119: 匿名さん]

青田売りを否定する人ってのは、仮にそれが法規制されたとしたら
誰もが完成物件の中から好きなものを「選び放題」になる、と思っているんだろうか？
幻想だよそれは。
競争は益々熾烈になるし、何よりも建設コスト・維持コストに対する影響がでかい。
何度も話題に出ているのに、「コスト増は価格に跳ね返る」という事をどう捉えているんだろう？
どーしても、造る側や売る側が被れ！という事なのかな・・・・・・。

[120: 匿名さん]

自分の目で見て、納得して買えるなら、多少のコストアップもしょうがないと思いますよ。
10％も騰がらないでしょう。
たとえ、10％以上騰がろうと、ずっと住むんだから納得できると思う。

住民を選別する目的もあるかおしれないけど、抽選住戸を減らせばいいのでは？

だいたい、都内の高額物件だと竣工前だって分譲価格をオープンにしないデベもたくさんあるでしょう。
予定価格はあるでしょうが、売れ行きを見ながら価格決定するんです。

[121: 匿名さん]

新築買う人はそれなりの覚悟があるでしょう、予算が足りなければ中古マンション買えばいい。
10％位の価格変動で右往左往するほど、無理して買うなら、どうせ将来的に無理がたたりますよ。
無理して買わせない方が、業界としての信頼度もアップするのでは？

[122: 匿名さん]

10%はでかいね。そんな大金捨てられないね。私のような一般小市民は。
お金持ちはいいなぁ

[123: 匿名さん]

>121
過去数年不動産の値段が下がりすぎたこともあり、実際には中古マンションの流通量が少ないのですね。
自分が住んでいる地域だと中古では選択肢がないと思う。

[124: 匿名さん]

>>123
新築はたくさんあるの？

[125: 匿名さん]

新興住宅地だと、中古そのものがないでしょうね。
中古物件も一般的にはローンの減ってきた10年経たないと売り物件は少ないでしょう。

[126: 匿名さん]

スケルトン・インフィルの躯体の、スケルトン売りしてほしいな。
中国のマンションみたいに。
間取り・内装思いのままっていいなぁ。

[127: 匿名さん]

そして騒音トラブルに苦しむ、と。

[128: 匿名さん]

そしてトータル割高物件になる、と。

[129: 匿名さん]

下手すりゃ引渡しも遅れたり。

[130: 匿名さん]

心配しんでもこれからのマンションは必ず売れ残るから。
青田買いとちょうど半分くらいで公平になりますよ。

[131: 匿名さん]

郊外の大規模マンション、売れ残るだろうな。
不便だから賃貸でも安くないと借り手もいないし。

[132: 匿名さん]

＜130
デベもそんなに＊＊じゃないでしょう？
半分も売れ残ったら、マンション事業なんてやらない方がいい。
90％売れてトントン、それ以上が利益というのが相場では？
竣工までに完売する必要もありませんが。

売れるようなマンションを建設してくるんじゃないですか？
近所のマンション、販売に自信がないのか容積率を70％しか消化しない規模の物件が
売り出されています、これも1つの販売手法でしょう。

[133: 匿名さん]

青田買いの弊害か、入居前にマリッジブルーのように、ため息をついている人がいるのが
わかりました。
竣工してから部屋を買うと
「売れ残りを、大幅値引きで買った」と思われるのは辛いですね。
1円も値引きしてくれないこともあるんですが、言い訳がましいので黙っています。

[134: 匿名さん]

青田買いって普通ジャン
ラーメンの食券買って
でてきたラーメンまずいと思いながらも食って我慢する
人生そんなもんだ

[135: 匿名さん]

ラーメンならキャッシュだから、あきらめがつくだろうに。

マンションは不味かったら、我慢する上に毎月ローンを払うんじゃ。
我慢しきれなければ、引っ越すしかないだろう。

友人でマンション買った人は、最初はみんな言う。
手狭になったら引っ越すからとみんな言うが、この10年間引っ越したのは（引っ越せたのは）
1組だけだ。
頭金少ないから、オーバーローンで、売るに売れないのが沢山いる。

[136: 匿名さん]

青田買いは非常識だけどないと困る！
なぜなら、私のようなクジ運の悪い購入者はいま住んでいるような物件にあたらなくなるからだ。
（都心１０区内、駅徒歩３分、最上階南向き、全戸駐車場完備、７５平米で３５００万）
金がないのに、妥協せずいいものを買うには、
とにかく調べまくって情報を集め、納得した上で青田買いのバクチをするしかない。
おかげでいい物件を安く買えた。
リスクは負いたくないという人もいるだろうが、
とにかく調べて納得した上で、妥協なしでいい買い物をしたい人間には必要だね。
たしかにバクチを外すこともあるだろうが、納得するまで情報集めしていれば諦めもつく。
とにかく、ろくすっぽ調べもせずにマンション買う人が多すぎると思う。

[137: 匿名さん]

>>135
キャッシュとローンの喩えは、ラーメンの喩え以上に変だぞ？
ラーメン食うのもマンションに住むのも、商品を手に入れた以上、代金を払うのは当たり前だ。
貴方の理屈だと、マンションの方が「引越→売却→ローン解消」という途があるだけマシだとも言える。
まぁ、いずれにしても下手な喩え話はムダだよね。

[138: 匿名さん]

>>137
何だか、バーチャルなのか現実がわかってない。
ラーメンなら何回も食べられるけど、マンションは普通の人なら一生に1度か2度しか
買えないんじゃないの。
つまり、いくら研究しても所詮素人ですよ。

気軽じゃない大きな買い物だから、実物を見て買いたいという人もいると思う。
新築の掲示板でも、パンフレットと実物にでイメージがあまりにも違うと、
後悔とも嘆きともとれる、書き込みがたくさんあるよ。
これは、青田売りの弊害とも言える。

モデルルームを作らないで竣工直前から、棟内モデルルーム、オンリーの
物件もあるので、選択肢は増えるね。

[139: 匿名さん]

>>138
だから、ラーメンの話に置き換えるのはやめれって・・・。無理があんだよ。
「キャッシュだからあきらめがつく」という言い方がおかしい、って単純な話だろうに。
金額に絶対的な差がある、って事が言いたいんだろう？
そんなこたぁ、買い物の有利・不利を左右するような要素じゃないんだよ。
あんたの大好きなラーメンの話で言ってみれば、こういう事だ。
「最期の食事だと思って食券買う前に十分考えろ。」

134が言ってるのは、最終的には作り手を信じて、完成品を見ずに購入するという
選択肢がある以上、そこに付き纏うリスクもワンセットで受け入れるべきだ、という事。
完成品を見なきゃ買い物ができない、という判断を否定はしないが
青田売りでなければ得られないメリットも有るからこそ、今の状況があるんだよ。
それこそ現実わかってねぇな・・・。

[140: 匿名さん]

あるラーメン屋で頼んだタン麺がでてきて、これはタン麺じゃないから
お金を払わないと言っている奴がいた
そのラーメン屋では、メニューに写真も載っていて
たしかに私にもまったくタン麺には見えないんだが・・・
でも警察官が写真もあるし、貴方が頼んだのだから代金支払いしなさいと言うと
文句を言いながら払っていた
世の中青田買いが常識だね

[141: 匿名さん]

不動産関係者らしい人が、正当化してますね。
消費者の立場に立ったら、おかしな意見なのに。
せめて、必要悪とでも書いてくれれば、説得力があるんだけど。

[142: 匿名さん]

青田じゃないマンションもある。
中古もある。
選択は貴方次第。
いやなら買わなきゃいい。
それだけ。
そういう人が多数派なら売り方も自然に変わっていく。

[143: 匿名さん]

>141
マンション市場ってのが、実際どうあるべきだと思うの？
「消費者の立場」にとって、本当に正しいカタチというものを教えて欲しい。
私個人としては青田売りが無ければ困るし、それが特殊な感覚だとも思わない。
「必要悪」って表現も全然ピンと来ない。
貴方の様な人にとってみれば悪なんだ、ってだけの話だし。

[144: 匿名さん]

>>141
なんでもかんでも不動産関係者にするな！

[145: 匿名さん]

＞143
消費者なら一生に1回か2回しか青田買いしないですよね、
それなのに、どうして青田売りがなければ困るんですか？
業者なら日常的に困るのかもしれないけど。

青田売りを何割までとか規制したらいいんじゃないかな。
残りは必ず竣工後に販売するとかルールを決めて。
見本品（ＭＲ）を見せて、あとはカタログ販売だと後悔する人も
少なくないんでは？
カタログの完成予想ＣＧと随分違う出来の場合もありますよね。
日照時間なんて、最も素人にはわかりにくい。

[146: 143]

>>145
私の場合、内装の色は絶対自分で決めたいし、オプションも欲しい。
できればオプションなどという制約もなくて、間取りも設備も自分で選べるという方がありがたい。
将来的には戸建に住みたいけれど、その時も建売は買わないと思います。
只のつまらない拘りかもしれない。でも、私が住まいを手に入れるためには
絶対に譲れないプロセスだし、他にも同じ感覚を持っている人は大勢いる筈です。
あなた自身が青田買いを拒否する事自体は否定しない。
けれど、それが『消費者の立場からみて』当たり前なんだと言われても、まったく同意は出来ないです。

マンションの話に戻ると・・
全戸数のうち、「竣工前に販売できる数を制限する」というアイデアは有り得なくもないと思う。
でもそれは、一部の購入層（つまり貴方のような）にとってメリットがあるというだけの事で
私のような者は、そういう物件は選択肢そのものから外れてしまう事になる。
新築マンション市場では、確かに青田買いしか殆ど選択肢が無いというのも事実。
そこに不自由を感じている人がいる事も理解できるけれど、だからと言って青田売りを
全否定してしまうのは、あまりに一方的だと思います。

例えば、貴方のアイデアで言う「先行販売分」がめでたく完売したとします。
それでいて、残りを竣工まで市場に出さなかったら、それはそれで不満を覚える人は
必ず（しかも相当数）出てくるでしょうね。
逆に先行分が完売しなかったら、後発分を販売する時にはダンピングを余儀なくされるかも。
そういう事態を「デベの価格設定ミスだ」といって片付けてしまう人は必ず出てくるけれど
完売が大命題であり、それを誰かが保証してくれる訳でもない以上、リスクはある。
（ミスをしたからと言って、責任のとり様もない事態だって現実にはある、という事は解りますよね？）
先に買った者の不公平感は避けられないし、かと言って売れ残りのままという訳にもいかない。
そういうリスクを少しでも解消しようとするのはデベにとって当然の行為だし
それが許せないとでも言っていたら、そもそも分譲マンションという商品は成立しません。

一生のうち、青田買い（変な表現ではあるけど）をする機会は数え切れないほどあります。
１回か２回しかない、って人はたぶん日本広しといえども貴方くらいですよ。
私も、ある品物を作って売る、という商売をしてます。
商品の性質上、無駄にストックを抱えていては安く供給する事ができないし
購入者の要望を十分商品に反映することができない。
幸い、注文製作とかセミオーダーみたいな方法で需給がバランスできているので
それを「今のところ」最良の方法として採用しているのが現実。
マンションも同じじゃないでしょうか？

[147: 匿名さん]

＞145
「一生に１回しか利用しないから無くても困らない」
という理屈からして破綻してるんじゃないだろうか…。

[148: 匿名さん]

売れない営業マンの

[149: 匿名さん]

『売れない営業マンの・・・・ゴフッ』

148は息絶えた。

[150: 匿名さん]

>>148
言いたい事は解った。
だからもういいぞ。

[151: 匿名さん]

148に呪文を唱えた。
ザオラル！！