竣工前の青田買いは、常識 or非常識？

[マンション仮面]

マンション業界では普通の竣工前の青田買いですが、冷静に考えると非常識でしょう。
一般社会では高額商品をカタログ販売で買う人なんて少数派でしょう。
数万円の家具ならカタログ販売で買う人が多いでしょうが、100万円を超える高級家具を
カタログ販売で買う人はまずいないでしょう。

マンションだって実物を見てみないと、日当たり、内装、眺望もわからない
あくまでも推測の範囲では？
同じマンション内でも、どれ一つ同条件の部屋はありません。

ご意見をお願いします。

[42: 匿名さん]

別のスレで読みましたが、
大手でもS友不動産は、分譲価格が高め設定なのか（売れ残り？）竣工後の販売が多いですよ。
売れ残りを気にしないようで、竣工までに完売すると、
「分譲価格が安すぎたのではないか」と社員が責められるそうです。

[43: 匿名さん]

>>「青田買い」させられる消費者は、一般的に竣工まで賃貸コストがかさみます。

ここまでで読む気なくした。
もはや言い掛かりだな。

[44: 匿名さん]

青田売りというのはまず販売価格ありきなんだな。
で、その価格で利益が出るように工事するという順序になる。
これは通常の商品の価格決定とは逆の順序。
途中で資材価格高騰や経済変動があっても価格を変更することは出来ない。
下請けや孫請けは、こんなんじゃ利益が出ないと訴えても、
金額が先にありきということでどうすることも出来ない。
それで見えない部分で手を抜くことになる。
青田売りこそが下請けや孫請けを手抜き工事に走らせる温床を産んでいる。
下請けや孫請けを叩かずにきっちりいい物を作り、
しかる後に値段を設定して販売するのが物事の正しいやり方だろうと思う。

[45: 匿名さん]

ここでゼネコンボーイに意見をききたい

[46: 匿名さん]

>>43
同意。
ローンと２重に払っている訳でもあるまいし。
住んでて家賃払うのは当たり前です。

[47: 匿名さん]

青田買いを全て否定する人って、注文建築もオートクチュールもNGなのかな。
個人的には、金額の大小ではないと思うのですが。
実物を見なければ納得できないのならば、そういう物件も沢山ありますし、
気に入った立地の物件に対して、間取り、カラーセレクト、オプションなどに
積極的に注文を付けて行こうとすると青田売りの物件の方が都合が良いです。
一概に青田売りのダメではなく、自分にあった物件を選ぶ、これに尽きると思います。
選択肢は沢山あった方が結局は消費者に有利に働きます。
全て完成物件からしか選べないとなったら個人的には嫌です。

[48: 匿名さん]

41はなにかイチャモンでも付けてるようなそんな感じがする。
売る方にとっては「無茶言うなよ」とそんな客はパスするって。

[49: 匿名さん]

>28
え、抽選日は平日だったんですか？
うちは、今住んでる所も今度契約した所も、休日が抽選日でした。
それが普通だと思ってました。

[50: 匿名さん]

最初の方にも書いてあったが、単純な話、嫌なら買わなければ良いだけのことなんだけどね。
そーゆー人が増えれば、デベも考え直すでしょう、それが経済の理論ってもんだ。
それを行政で規制しようなんて全くナンセンス。需要と供給のバランスからいまの状況が妥当だから続いているとも言えるでしょう。
ただ、抽選だけは変えても良いかもね。これって、公庫の指定を受けるために始まったことじゃない？これから、公庫指定の意味も無くなって来るでしょうから、是非、廃止して、徹夜で並ぶのも良いけど、入札制にして、金積んだヤツは確実に気に入った場所を選べるようにするのが、これからの時代に合ったシステムとも言えるでしょう。

[51: 匿名さん]

>>44
ここで言ってる「青田売り」とは、「先に客付けをする事」でしかないよね？
工期中の仕入れコスト変動を価格に反映できない、という事情は
青田売りをやめたところで何も変わらないよ。
請負金額は、いずれにしても工事前に決まってしまうんだから。
仮に、現場の台所事情をそのまま受け入れてくれる奇特な元請・奇特な売主がいたとしても
それをそのまま販売価格に乗せてしまって、購入者が納得するとでも言うんだろうか。
「それくらいデベが被れ！」という声が聞こえてきそうだが、無茶な話だわな。
高額商品だからって、購入者がそこまで保護される理由がない。

>>これは通常の商品の価格決定とは逆の順序。
寿司屋の時価ネタじゃあるまいし、今時の工業製品で
材料原価や生産コストに何の手も入っていないものなんて有るんだろうかね。
マンションの価格は立地に大きく決定づけられるものだから、販売というより
デベが仕入れに手を出すかどうか、という段階から価格は意識される。
その場合でも、生産コストが全く無視される事なんてのは有り得ない。
売主とゼネコンとの間柄には熾烈なものがあるが、ヤ○ザ同士の約束じゃあるまいし
本当に「仕事にならん仕事」なら、いくら請負ったって手ぇ出さないよ。
コスト不足を手抜きで取り戻す事の是非は、また別の議論の筈。

青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステムだよ。
でも、ここでの「買う側」の文句の言い方はあまりにも勝手だ。

[52: 匿名さん]

>51 青田売りは確かに「売る側」の都合で出来たシステム・・・
確かにそうですね。でも「買う側」の重要があって成り立つものでもある。この需要が崩壊したマンション
がなんと多くなったことか・・・。青田売りしてても売れ残りがたくさんあります。
かと思えば人気が高く、完売する物件もある。（ヒューザー・グランドステージも完売側だった？）
経済の２極化同様にマンションの売れ行きの２極化も進んでますね。

[53: 匿名さん]

誰も買わなきゃ、青田売りなんてなくなる。
不動産業界の常識は世間の非常識ってもんだ。
その非常識にみんな乗せられてるんだよ。

[54: 特定]

青田売りは、販売後にコストダウンが行われ、当初の仕様と差が出てくることに問題があると思います。
そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。
パンフの絵図はきれいにつくってありますが、それを具体的に重説に盛り込んでいません。
注文と青田売りでは、交付する図面の数が違います。可能な限り少ない図面ですませて、それ以外の部分で業者の勝手気ままなコストダウンが行われることで、多くのトラブルが発生するのです。
青田売りはトラブルが多いため、宅建業法では建築確認後でなければできないと制限されているのはこのためですが、それでも尚かつ多くのトラブルが発生しているので、これから行われるであろう建築関連法の改正において、交付する図面を明確に指定することが重要と考えます。

[55: 匿名さん]

>>そこで、業者は「図面と現物に相違がある場合には、現物を優先します」と逃げ口上をパンフに書き込むのです。

それは「仕様ダウン」の事をスポイルする記述じゃないってば。
契約後に仕様下げたら単なる契約違反。普通に裁判でも何でもしなさい。

[56: 匿名さん]

>>53
青田売りじゃなくなった場合、間取り変更（よくやってるセレクトプラン）とかしたい場合は完成後
リフォームって感じですか？その場合金額跳ね上がらない？

[57: 匿名さん]

マンションは青田売りする割には、デベは利益確保のためか、なかなか分譲価格をオープンにしないですね。

コストオンで、工業製品も何もかも定価（希望小売価格）が決定されるけど、
マンションだけは例外で、最後の最後にならないと、一般公開しないのはなぜだろう？

このスレで書かれているように、土地仕入れ価格　+　建設コスト（請負金額）が固定されていれば
それに、利益と予想販売コストを加えて、分譲価格を決めればよいのではないでしょうか。
工業製品のメーカーからは考えられないと思うのですが。
マンションは、そんなに薄利の商品なのでしょうか。

少々違いはありますが、「建売住宅」は、売れなくて値引くすることはあっても、
分譲価格（売り出し価格）をコロコロ変えたりするすることはあるんでしょうか？

完成品販売をしない、注文販売の業種は一般的なのでしょうか？

オプションだって、MRを作って、後から施工すれば良いような気がしますが、
やはり、素人の浅はかな考えでしょうか。

[58: 匿名さん]

>>57
>>最後の最後にならないと、一般公開しないのはなぜだろう？
根付けってのはなかなか難しい作業だと思うよ。
高すぎれば売れ残るし、安すぎたら本来得られる利益を取り逃がす。
正解は誰にも解らない。競争原理も大きく影響するんだし。

もしも売れ残った場合、完売するには値下げを余儀なくされるかもしれない。
貴方が「先行購入組」の１人だったらどう思う？
売主の判断ミスだ！と騒ぐのは勝手だが、自分が買うと判断をしたのも事実だよね。
逆に、１日で完売した場合。売主の損失（？）についてはさっき書いた通りだが
貴方はまさか営利企業が持つ大原則まで否定する訳じゃないよね？

買う側からすれば知った事じゃないかもしれないが、売る側にしてみれば
「完売」は至上命題であって、それ以上の目標は無いと言っていい。
利益率は物件によってかなり違うと思う。

>>オプションだって、MRを作って、後から施工すれば良いような気がしますが、
施工会社が取り付けるようなオプションは、下手すりゃ躯体が半分も終わって
いない状況で発注かけなきゃ、引渡しまでに間に合わないものだよ。
すべてが完成してから取り付けられる物なんて殆ど無いと思っていい。
内装の色も選べない、ほんの僅かな間取りの変更も許されない、キッチン高さは一律85cm、
造り付けの家具もなけりゃ、ダウンライトもコンセントも増設できない・・・・
いくら仕様が良くても、そんなマンションじゃ売り切れないって単純な話です。

[59: 58]

しまった、「根付け」じゃなくて「値付け」だね・・。

[60: 匿名さん]

>>57
あの〜、工業製品だって、原価に対する利益率は全然違いますよ〜。
販売店の利益率は、そう大きな差は無いですけど、メーカーに入ってくる利益は、すごい乗っけてるのもあれば、原価ギリギリのもあるし、極稀に、原価割れの販売価格設定をすることもあります。
販売価格は、最後は競合他社との営業戦略で決まるので、発表発売直前まで正式な価格は決まらない・・・。
需要と供給のバランスを見極めて、出来るだけ数量と利益が一番良いところに来そうな価格を設定することに必死なのは、どの分野も同じだと思います。

[61: 匿名さん]

青田売りが主流なのは、業界の努力不足だな。
デベの立場で考えるのではなく、消費者の立場で考えるのが、
現代資本主義社会の鉄則だと思うが。

たとえば、銀行の立場だけで考えたら、世の中おかしくなる。