変動金利は怖くない！！その１２

[匿名さん]

変動金利は怖くない？？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない？？ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない？！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない？！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない？！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！？その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！？その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！？その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

[697: 匿名さん]

＞住宅ローンを借りる人の多くは10年前後で完済していて

そういう人って元々住居があって頭金に大きく充当できる（借入が少なくて済む）人か、
世帯収入が2000万とかあって月額の支払いをかなり多くすることができる人じゃないの？
今の日本にそれほどの余裕がある人が多いとはとても思えないけど…。

ちなみに某ローン会社の特定会社向けプライベートセミナーで聞いたんだけど、
ちょっと前の大企業での平均返済年数は20年強だと聞いたよ。
25年で設定して20年ぐらいで完済と言うケースが多いんだとか。
大企業だと資産家のご子息とか多いから平均値を下げてることが予想されるから、
一般の人だと25～30年ぐらいになるんじゃないかな？

[698: 匿名さん]

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/docchi/round10.html
これでいい？

[699: 周辺住民さん]

掲示板など色々な雑音もありましたが、
20年固定にして、本当に良かったと実感しています。

[700: 匿名さん]

銀行にとってはおいしい客になってあげたわけだね
おめでとう

[701: 匿名さん]

>ずっと変動1％以下を続けられてる人
>もしいればどうやって低金利を維持しているのか情報提供して欲しい

私3年前1.2%優遇3年固定1.075で借りて固定明けに借り換えで1.6優遇0.875になりましたよ。
今どこの銀行も借り換えキャンペーンをやっているので数年前に借りた優遇幅の少ない人は借り換えれば
いいと思います。ただし、保証料、手数料で数十万かかります。しかし、保証料は最初の銀行からかなり
戻って来ましたので実質20万くらいの持ち出しでしょうかね。それでも優遇が0.4下がる事で総返済額
は100万近く変わるのでお得だと思います。

借り換え等の手続きを有る程度進めた所でもともと借入ていた銀行から1.6優遇にするので借り換えを
やめて欲しいとの打診がありましたが、すでに手遅れでした。もうちょっとじっくり当初借入時の銀行とも
話をすれば良かったかなと思いました。

[702: 匿名さん]

701の続きです

それと、私も含めて何年か前に変動もしくわ短期固定（当時は変動より短期固定のほうが低かった）
で借り入れた人はその数年で当初固定での借入より繰上が進んでおりますので、当時固定で借りるより
もむしろ安全圏になっていると思います。

ちなみに私の場合は、3年で月々の返済額は2万円ほど下がり、当初固定（３％前後）での借入と同じくらいの
月々の返済金額になる為には変動が５％ほどまで（優遇前6.6）上昇しなければなりません。
言い換えれば3年経過した結果、変動が今後6.6を超えない限り総返済額でもリスク面でも当初固定での
借入よりも安全で安心を手に入れたわけです。

今後も低金利は続きそうな事は誰の目からも明らかですので、3年間は変動繰上で元本減らしに力をそそいで
3年後の安定を求めるのもいいのでは？私は今返済額軽減で減った月々の返済額＋固定差額プラスアルファーを
毎月自動繰上していますが、5年間今の低金利が続けば（ないでしょうが）月々の返済額は一気に5万以下まで
落ちるらしいです。（返済表がそうなってましたから）

やはり住宅ローンは借入初期の繰上は大きいと思います。
固定さんの中には精神的負担軽減を選択の理由に挙げられる方もおりますが、3年経過して負債額が大きく
減った事による精神的負担の軽減はかなり大きいですよ。同じ階の部屋が売りに出ていますが、その金額
より遙かに負債の残が少ないので何かあった場合（何かってなんでしょう？）家を売却しなければならない
ような状況でも、ローンを精算した後に現金が残る状態になっている事はかなりの安心になると思います。

[703: 匿名さん]

>>701さん
3年前に1.2％優遇で3年固定が1.075％っていうのが既にすごいですね。
3年前と言えば7月にゼロ金利解除で、それまで各銀行の目玉商品だった短期固定もどんどん上昇していた時期でしたね。
僕も3年前にメガバンクミックスでスタートしましたが、優遇はHM提携でも1％、個別交渉でも1％で、「4千万借りてくれたら1.2％優遇にします」とわけのわからんことを言われました（笑）。
ミックスの片割れが2年固定で、店頭金利が既に2.45％でしたから、1.45％でした。
>>701さんは3年前と言っても僕よりもっと前なんでしょうかね。

その後僕はネット系銀行に借り換えましたが、変動金利高いです。
その代わり保証料は無料、手数料も微々たるものでしたから、前の銀行の保証料バックでおつりが出ました。
しかし、その保証料バック、「たった数年でなんでこんなに減る？」って額じゃなかったですか？（笑）。
そのおつりはきっちり元本減に使いました。

さて、私のようなパターンだと今度>>701さんが成功したような0.875％への借り換えを目指す時、今度はその数十万の借り換え費用を払うほどのメリットがあるか確信が持てません。
銀行の商品は刻一刻と変わっていますから、そのうち保証料無料の1.6％優遇なんてところが出るんですかね？
そういう情報があったら、すぐこちらで教えていただきたいものです（笑）。

[704: 匿名さん]

>>703

そうですね。正確には3年半位前です。当時フラット35と3年固定とミックスでいろいろ検討しておりました。
私が借入した銀行はミックスにする事でフラット35にも優遇が付き、0.2低くなるというキャンペーンを
やっていたので、相当悩みましたが、毎月決まった額を自動で繰上返済するオプションを選び、全額3年固定に
したわけです。

確か、私が入居した直後くらいに量的緩和解除が有って、その半年後にゼロ金利解除があったかと思いました。
タイミング良く借りられてラッキーな部分もあったかもしれません。

しかし、私の感覚ですと、1.2優遇は結構普通だったような気がしましたが、私の借入以降、景気は上昇し、
マンション価格も高騰しだしておりましたので、銀行も強気になっていったのかもしれませんね。

変動（もしくは短期固定）での借入は、自分であれこれ考えて努力すれば結構報われるみたいな部分は
あると思います。今回の借り換えに関しても、放置しても別に返済に窮しているわけではないので良かったのですが
インターネットなどいろいろと調べるツールがある現在、いろいろと検討してみるのは良いことだと思います。
もちろん報われるとは限りませんが。

私は今回の住宅購入は2回目で、1回目は若かったせいもあり、何も考えず、デベのいいなりで買ってしまった
口なのですが、当時は優遇は0.4%しか有りませんでした。で、前回が1.2優遇。今回が1.6と優遇幅は
どんどん大きくなっていってますね。そろそろ頭打ちだとは思いますものの、銀行にとって住宅ローンは
大きな収入源であるようですから、今後住宅需要の低迷で競争が激化し、さらなる優遇があるかもしれませんね。
または、新規顧客より、借り換えで顧客獲得に力を入れだすのではと。（事実私がそうですが）

[705: 匿名さん]

>>704さん

>しかし、私の感覚ですと、1.2優遇は結構普通だったような気がしましたが、私の借入以降、景気は上昇し、
>マンション価格も高騰しだしておりましたので、銀行も強気になっていったのかもしれませんね。

いやいや、単純に僕と704さんの属性の違いかもしれません（笑）。

それを承知の上でツッコんでお聞きするのですが、今回借り換えで1.6％優遇獲得に成功されたのは、自動繰上というキーワードで推測できる某信託銀行ですか？差し支えなければ・・・。

しかし、おっしゃるとおり704さんのようにしっかりメンテナンスされる方と、昔の0.4％優遇で放置される方とでは、雲泥の差がありますね。

[706: 匿名さん]

でもね、なんで、みんな元利均等返済での比較しかしないんだろうかね。
元金均等返済だとね、固定の当初数年間の元金が減らないって話は、なしになるのですがね。

[707: 匿名さん]

>>706
今は繰上返済返済手数料無料の銀行が増えて、別に元金均等でなくても同じことができるからでしょ。
しかもいざという時の保険にもなるし。

ま、固定が元本減らないことを過度に強調する一部変動さんには、頭金をきっちり入れて、繰上もしっかりして、
それでもなお固定を選択するという行為はどうしても納得できないでしょうから、「元金均等で払えるくらいなら
なぜ変動にしない？」ってなるだけですよ（笑）。

[708: 入居済み住民さん]

元金返済も元利返済も、月の支払額を同じにすれば同じ効果です。
リスクがとれるのは、元利返済です。

たとえば
　元利返済で毎月10万円固定の支払い
　元金返済で毎月15万円の支払いから、少しずつ月の支払いが減る場合

この場合、元利返済で、毎月15万円払って差額を繰り上げ返済をしてまえば、元金返済と同じ効果です。
金利が爆上げして125パーセントルールが発動しても、そもそも元金返済と同額を
を支払っていた人には、まったく関係ありません。


なので、元利返済で35年借りた場合と、元金返済で35年借りた場合を比較し、
元利返済で元金返済と同額支払いの差額繰上げ返済を計算すると、結果がわかります。

住宅ローンを借りるときは、そういう計算や知識はすでに得ておくので、誰も気にしないのですよ。

[709: 匿名さん]

今後も低金利は続きそうな事は誰の目からも明らかですので

[710: 匿名さん]

今後も低金利は続きそうな事は誰の目からも明らかですので

[711: 入居済み住民さん]

お金を借りた当初に少ない金利で多くの元金を減らすのが一番賢く、リスクヘッジできています。
固定はリスクがないと思っている人は、最も大きな勘違いをしていますね。

たくさんの利息を払い、少しの元金しか減らないというのは
人生最大の危険を持っていることにき気づくべきですね。

[712: 匿名さん]

今後も低金利は続きそうな事は誰の目からも明らかですので

[713: 匿名さん]

>>711
固定で借りることがリスクだとするのは
それはさ、お前さんが借りすぎだからそう感じるだけじゃないのか？
それか、収入が低いかどちらかなんだろ。
多いんだよ、変動で借りた人には。
所詮は、ご自分の収入や借入額で固定で借りてしまったらと想像すと固定がリスク商品かのように
すり替える人がさ。

[714: 匿名さん]

固定と変動の差が大きすぎると感じるということは、借りすぎということの裏返しかもね。

[715: 匿名さん]

今後も低金利は続きそうな事は誰の目からも明らかですので

[716: 匿名さん]

それは期待や願望。誰の目にも明らかな経済情勢などない。リーマンショックを発端とするここまでの不況ですら、それ以前にはきちんと予測できた人すら少なかった。