パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[81: 匿名さん]

＞７４

大きなネックは、豊洲のイメージですよね。やはり土壌汚染地帯、埋立地のイメージが、とても強いですから。

ここは土壌汚染関係ないのかもしれませんが、豊洲というとね。

まあ、あとは歴史的なイメージですかね。橋挟んで、色々とアレな地域ですからね。

どうしても昔から東京に住んでる人達だと、豊洲は抵抗を感じてしまう。

[82: 匿名さん]

>>81
東京出身外の方が選んでるなら、尚、良い。東京出身だと、貴方みたいに、地元愛で、客観的に物件、評価出来ないでしょ。

[83: 周辺住民さん]

物件概要を見ると、最近の傾向か、やはり多少狭めですね。
90平米台がありませんし、主寝室以外の寝室も５畳や4.5畳が普通のようです。

2LDK～4LDK
56.37平米～88.47平米

坪270万円で4600万円台～7200万円台
坪300万円で5100万円台～8000万円台（100万円単位）
となります。
グロスの価格は重要ですから、最狭の住戸で5000万円を切り、
最広の住戸で8000万円を切るくらいに設定されるのではないでしょうか。

豊洲５丁目は綺麗な街並みですよ。ぜひ訪れて、散歩してみてください。

豊洲のイメージは10年前、４丁目の東京フロントコートの昔から議論されてきましたが、
市場前・新豊洲（６丁目）と豊洲（１丁目～５丁目）は別の「島」です。
地図を見るとよくわかりますし、ゆりかもめから車窓を見るのも良いと思います。

[84: 匿名さん]

別の島の定義が分からん。

[85: 匿名さん]

坪単価400位らしいけどね。
なんだか、どんどん値上がりして焦るよね。

[86: 匿名さん]

坪270と予想

[87: 周辺住民さん]

>84さん

別の「島」と評したのは、土地の形状と発展の経緯からです。
形状については、東電掘がちょうど切れ込みのように入っています。
発展の経緯については、例えば人口を見るとわかりやすいです。

平成26年9月1日現在の人口
豊洲１丁目　3950人
豊洲２丁目　3620人
豊洲３丁目　7501人
豊洲４丁目　11181人
豊洲５丁目　3540人
豊洲６丁目　0人

[88: 匿名さん]

5丁目が綺麗？
2,3丁目と勘違いしてない？

[89: 周辺住民さん]

>88さん

５丁目を歩くと、特に病院のあたりは綺麗ですよ。

そして、周知のとおり、２・３丁目はさらに綺麗です。

[90: 匿名さん]

四丁目は昔からある感じがあるけど、五丁目は最近つくったようなところが多いよね。確かに二、三丁目が一番新しいし、一気に開発した感じできれいだけど。
しょせん豊洲という意味では同じだし、それぞれの個性ってことでいいんじゃないかな。
坪400なんてあり得ないよね？
坪300は切ってくれないとなあ。

[92: 匿名さん]

豊洲のイメージが悪すぎるから、シンボルやツイン以降、
ずっと高くできないんだよね。

[93: 匿名さん]

１００年先端の西新宿が坪３００ちょっとだから、
どうしても、坪２００半ばになるよね。

[94: 匿名さん]

>90
豊洲と言えども、ブランドに拘る人は、
２，３丁目にしないと後悔すると思う。
５丁目は、ブランドなんか興味なく、
実利で選ぶ人向け。利便性は変わらないからね。

[95: 匿名さん]

＞坪２００半ばになるよね。
それって６丁目の価格でしょ。
２００後半になると思います。

[96: 匿名さん]

最初から、坪２５０から３００までの価格で売るように、

仕様を下げたり、戸数増やしたりして作ってるんでしょ。

[97: 匿名さん]

坪２５０から３００なら、仕様下げる必要ないでしょ。

[98: 匿名さん]

坪２５０から３００なら、仕様下げる必要ないでしょ。

[99: 匿名さん]

まだ豊洲に、良い立地、残ってたんだね。

[100: 匿名さん]

失礼しました。
坪２００から２７０ですね。

[101: 匿名さん]

高層ならもっと安くできたけど、この戸数で部屋も狭いから高いかもね。

[102: 匿名さん]

ここは、消費税は10%になるのかな？

[103: 匿名さん]

駅徒歩５分以内は魅力です。

主寝室の床暖房はあまり見かけない仕様ですね。
評価されるのか、あまり注目されないのか…。

[104: 匿名さん]

それ、無駄なコストでしょ（笑）

[105: 匿名さん]

坪260〜290ぐらいでしょうね。平均で280台ぐらいかと。リセールは三井ですし、駅遠の新豊洲よりは確実に上かと思います。

[106: 匿名さん]

共用施設なにある？

[107: 匿名さん]

ナロースパンなのが残念だね。
あと外周部分のL字になるところはやっぱりお見合いになっちゃうのかな？

[108: 匿名さん]

２か所あるＬ字の部分にはエレベータを配してるように見えます。

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_koto/nc_67712348/shisetsu/?kkk=N...

[109: 匿名さん]

加えて言うと、
二棟の接続部分（建物内の中央部分）に、機械式駐車場と非常用階段があるような感じがします。

[110: 匿名さん]

この物件は要注目だな
住みたい

[111: 匿名さん]

ｓｋｙｚとかこことか奇抜なデザインはマイナスかな。
何かしら犠牲にしてると思う。
オーソドックスな形にして欲しかった。

[112: 匿名さん]

晴海の選手村が１万数千戸になるみたいだから、

早くやっちゃった方がいいねー。急いで売った方がいい。

[113: 匿名さん]

予想屋さんがわんさかいますねー
5丁目で駅直結のシエルで坪300（平均売買実績）です。仕様が然程良くないシエルの生命線は駅直結、去れど駅直結。それが坪300以上になると買い手がつきにくい現実がある。駅前にオフィス棟ｘ2棟＋ホテルも入るので、坪300以上でも今後は売れるでしょう。がしかし、6丁目の埠頭方面がホフィス、マンション、商業施設（新市場）が続々出てくることを考えると、この物件の立地と眺望無し、病院目の前（クリニックと違い、ひょいと行って診てもらえない不便で不評の病院）を考えると、坪300はあり得ないでしょうね。
以外に苦戦すると思いますよ。

[114: 匿名さん]

シエルで３００もするの？ぼろ儲けだね。

[115: 匿名さん]

いくら駅直結でもあのシエルに坪300払う気にはなれないね・・・。

[116: 匿名さん]

10年前　東京フロントコート・プライヴブルー東京が坪180万円
８年前　スターコートが坪200万円
７年前　パークシティが坪220万円

くらいでしたか。

時代の流れですね。

[117: 匿名さん]

高層階はかなり眺望がよいのでは？

[118: 匿名さん]

>>117
最上階で何とか…ってレベルであって、決してかなり眺望がよいなんてことはないと思います。

[119: 匿名さん]

ベイズおわったな。
駅徒歩5分と11分じゃ雲泥の差だろ。
しかも新設小学校も徒歩一分て、小学生でもわかるほどのこの格差、新たなカースト制度の火種になりそう。

[120: 匿名さん]

収入レベルで、普段使いの店とか、休みの時の行き先、お金の使い方とか若干違うので、自然とグループが出来て来ますよ。

大きな括りは、ここ＞ベイズ＞スカイズでしょうけど、各マンション、余裕組もいればカツカツ組もいるので、マンションだけで分かれるわけではない。

[121: 匿名さん]

パークタワーとｓｋｙｚって、どっちが高額だったの？

[122: 匿名さん]

山手内側、新宿御苑前が坪３００だからね。ここは坪１８０だよね。

一瞬で下がって、パークシティが坪２００割っても
誰も驚かないしなー。当たり前すぎて。

[123: 匿名さん]

新宿御苑前が坪３００なら、ここも３００でもおかしくないかもね。

[124: 匿名さん]

>>121
パークタワー

[125: 匿名さん]

>124
そうなんだ。やっぱり駅までの距離って重要なんだね。

[126: 匿名さん]

>>116
６年前　豊洲タワー　坪285
５年前　ツイン　坪290
４年前　シンボル　坪300

と続きます。

[127: 匿名さん]

シンボル坪３００って、南の中層以上の条件の良い部屋だけどね。東、西、北は安かったよ。

[128: 匿名さん]

豊洲タワー、シンボルは立地が良いから仕方ない。
豊洲の奥座敷と言われてるところ。
シンボルは仕様も良いし。
ここは、これらより高くなることは、無いと思うので、
やっぱり、２７０くらいな気がする。

[129: 匿名さん]

豊洲２（中古），３丁目買える子持ち家庭だと商社クラス以上の方が多いですか？

[130: 匿名Ｓさん]

>>121
スカイズの方が平均で高かったのではないでしょうか？

[131: 匿名さん]

>>127
見にいきましたが、東低層も坪300くらいでしたよ。

[132: 匿名さん]

300出せる人は埋め立て買わないね。

[133: 匿名さん]

>>131
いつ?

[134: 匿名さん]

>132
シンボルは３００超え、ゴロゴロあったから。
勝どきとか、晴海も、結構、３００超えで売ってるでしょ。
相場を知ら無すぎ。

[135: 匿名さん]

>>133
2012年末くらいです

[136: 匿名さん]

>135
値上げしたかもしれませんね。
2012初めに見に行ったときは、
北は270からありました。

[137: 匿名さん]

136です。

間違いました。
×北
○東

[138: 匿名さん]

http://wangantower.com/?p=1090”

のらえもん氏のブログに終盤のシンボル価格表ありました。東12階で坪290です（多分この部屋の記憶）。確かに五階は坪272ですね。東35階だと坪316です。

[139: 匿名さん]

http://wangantower.com/?p=1090”

のらえもん氏のブログに終盤のシンボル価格表ありました。東12階で坪290です（多分この部屋の記憶）。確かに五階は坪272ですね。東35階だと坪316です。

[140: 匿名さん]

>139
了解。

[141: 匿名さん]

パークタワー豊洲は坪265万円くらいでしたね。

[142: 匿名さん]

>>139
自己レスです。シンボル、2012年初めは300戸以上残ってたんですね。年末に私が見に行ったときには営業は残200戸と言ってました。今はほぼ完売、スミフ商法恐るべし

[143: 匿名さん]

駅徒歩分数は大事だと思います。
豊洲駅までの徒歩分数は、新豊洲（６丁目）と東雲とでは似かよっています。

[144: 匿名さん]

>143
東雲はりんかい線（羽田新線）と辰巳駅も徒歩圏内だから、交通の便だけで考えれば圧倒的に東雲＞新豊洲（6丁目）

[145: 匿名さん]

＞１４４
最寄駅まで近い方が大事だと思う。

[146: 匿名さん]

永住でかつ電車なんか使わない、って人じゃない限り、駅距離はかなり重要だと思うよ。
SKYZ、BAYZは住んでからその遠さを痛感するはず。ゆりかもめなら近いって言ったって、5分以上あるしデッキは屋根無しだしね。

[147: 匿名さん]

>>145
それはもしかしてゆりかもめの駅のことを言ってる？汗

[148: 匿名さん]

＞147
そうですよ。
東雲から辰巳とか、橋、渡から最悪だし。
雨の日なんて悲惨でしょ。

[149: 匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ・レジデンスは有楽町線豊洲駅徒歩５分、
それも約340ｍですから、４分に近い５分です。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_koto/nc_67712348/

[150: 匿名さん]

坪250を希望します。

[151: 匿名さん]

昭和大学江東豊洲病院の隣が 文化リクエーション用地となってます
どんな施設なんでしょう?
ご存知な方いらっしゃいますか

[152: 匿名さん]

近隣の大規模マンション
・東京フロントコート
・プライヴブルー東京
・スターコート豊洲
・グランアルト豊洲
の中古がおおよそ坪230～240万円程度のようです。

これに、

・新築プレミアム
・三井ブランドプレミアム
・大林組・免震・主寝室床暖房

を上乗せすると、少なくとも坪270～280万円はいくのではないでしょうか。

[153: 匿名さん]

豊洲の中古も空き家だらけで、その価格で１戸も

売れてないでしょう？

参考にしていいのかな。。。

[154: 匿名さん]

＞152
妥当な価格だと思います。

[155: 匿名さん]

>>153さん

売り出し中物件の裏側には、多数の売却済み物件があります。
それらがいくらで売れているかはインターネットでは不明ですが、
売り出し価格と同額からマイナス200万円くらいの範囲で売れていると思われます。
（レインズのデータを見ることができれば、即わかります。）


>豊洲の中古も空き家だらけで、その価格で１戸も売れてないでしょう？

むしろその反対だと感じています。
豊洲の中古物件は品薄で、妥当な価格で売り出すと１、２週間で売れてしまっている
印象を持っています。

[156: 匿名さん]

>>151さん

豊洲地区地区計画（再開発等促進区）の区域１のことでしょうか。
具体的には決まっていないように思いますが。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7735.html
http://www.tokyogas-toyosu.co.jp/project/toyosu22/schedule/

[157: 匿名さん]

あんな辺鄙な新豊洲より安いなんてことは絶対にないでしょ。
あとは高くなっても値段相応のスペックであることを期待します。

[158: 匿名さん]

>>155
パークタワー豊洲の東向き（スターコートとお見合いで安い）が坪単価265程度で成約したようです。分譲価格は上回ってますね。

[159: 匿名さん]

>>158さん

ありがとうございます。
となると、やはり坪270万円は最低ラインですね。

[160: 匿名さん]

落としどころが坪270程度で、平均が坪290～300くらいが妥当ですかね。

[161: 匿名さん]

>>156
区域１ｰ３の隣の空き地の事では？

[162: 匿名さん]

>>160
KR豊洲ビルとお見合いになる北向き低層はかなり安くなるかもしれませんね。逆に南向きでガーデンフロントを越える階、西向きで病院を越える階は結構な高値と予想します。

[163: 匿名さん]

そんなに安い訳ないでしょ（笑）
お花畑も良いけど、現実を見ましょう。

徒歩14分のワンダフルでも坪270万なのだから、普通に考えたら350万を下回る事無いことくらい分かるのでは？

世間では400位だと言われてるのに。。。

[164: 匿名さん]

のらえもんさんは坪300万と予想してますね。
そんなに安いかなあ？

[165: 匿名さん]

坪３００超えるようなら、２，３丁目の中古、検討します。

[166: 匿名さん]

３５０，４００？
あり得ん。そんなことになったら、２，３丁目の中古はいくらになるのって話。

[167: 匿名さん]

SKYZの平均が坪270万？そんなにしたっけ？

[168: 匿名さん]

世の中では400万円くらいだって言われてますよね。
最近の建設費高騰を考えても300から320が良いところかと思います。さすがに400はないでしょう。多分。。。

[169: 匿名さん]

世の中で４００なんて言われてないでしょ？
いくら高くても３００。
２７０と予想。

[170: 匿名さん]

新豊洲で270万なんだから、それよりは安くならんでしょ。
不動産は立地が全てなんだから。

[171: 匿名さん]

中古は検討しても、好みの間取り出てこないから5年待つとかザラだよ。

[172: 匿名さん]

最低でも300以上でしょうね。

[173: 購入検討中さん]

スカイズ@250でしょ。ここは、290だろうね。

[174: 匿名さん]

のらえもんさんも最低300と予想。
そんなに安くないと思うけどねえ。

[175: 匿名さん]

ベイズは280だっけ？

[176: 匿名さん]

最終的に坪310と予測。市況次第な部分もあるので、来月のベイズと勝どき第二期に注目ですね。

[177: 匿名さん]

グロス価格を考えるべきです。
坪400万円は、70平米が8500万円になってしまいます。

豊洲のファミリー向けマンションで、そこまで出せるでしょうか。

[178: 匿名さん]

300から350くらいだと思うけどなあ。

[179: 匿名さん]

>>162

そう思います。
眺望を売りにしてはいませんが、一部の高層住戸の眺望はまずまずだと思われます。
そのような住戸は、かなりの坪単価になりそうです。

意外ですが、新豊洲の丸いテプコビルが案外、眺望の妨げになります。

[180: 購入検討中さん]

ベイズ@260 パークシティ豊洲以外、中古で@300越えはかなり少ない。シンボル、ツインも平均成約単価は＠280ぐらい。だから@290が限度。しかも、タワーでもなく最低ブランドのパークホームズだからね。ここが、@300超えてきたら、完全にバブルだよ。