パークホームズ豊洲ザ・レジデンス

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

＜全体概要＞パークホームズ豊洲ザレジデンス
所在：東京都江東区豊洲5－6－3
交通：有楽町線豊洲駅徒歩5分、ゆりかもめ豊洲駅徒歩4分
総戸数：693戸（他に保育施設と店舗各1区画）
間取り：2LDK～4LDK、56.37～88.47m2
入居：2017年3月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル、三井物産
設計・施工：大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

[628: 購入検討中さん]

アジアの投資家は買わないとおもうよ。江東区だしね。売主も外国人投資家を見込んでいないから、40平米台を作らず50平米台からにしている。実需、ファミリー狙いだよ。

[629: 匿名さん]

>>628
そういう想定なら300越えは厳しいかな。ここが280ー290位で出てくると近隣の販売にも影響与えそうだね。

[630: 匿名さん]

少し別の話題を。

・周囲は閑静な場所です。ぜひ訪れてみてください。
あえて挙げるなら、（平日昼間だけの話ですが）
建設中の豊洲西小の児童の喚声がどの程度か、やや懸念されます。

・周囲には全て建物があります。距離が十分あるため、
圧迫感はありませんが、開放的でもないように思います。
なお、SIA 豊洲プライムスクエアとの間の緑地はなかなか良いです。
そちら向きの低層階住戸はお買い得かもしれません。

・２階の平面図を見ると、エスカレーターがあるようです。
機械式駐車場と合わせ、管理費・修繕積立金に注意が必要です。

・１階の店舗を推理すると、「調剤薬局」でしょうか。

[631: 匿名さん]

もう子供は、こりごりw　小学の隣りとかww

やっと、人口が減って、内陸は通常に近づくのにw
また子供のところにw

[632: 匿名さん]

>>624
駅徒歩何分？
タワマン？

[633: 匿名さん]

>>631
通常というか高齢化というか。

[634: 匿名さん]

今までの議論から考えると、坪300万円以下は難しいのかなと。
坪300万円から坪350万円なのは確かだろうけど、限りなく350に近いのだと思います。

待てば待つほど値上がりする相場で安値を期待しても無駄だと思うんですよね。
特に徒歩5分物件は強気の価格が付けられるはずです。

[635: 匿名さん]

坪300万しか出せない人は、近隣タワーマンションを中古で買ってリフォームするか、長谷工マンションで我慢するしか無いんじゃないかな。

どちらも、震災直撃物件だけど。

[636: 匿名さん]

駅徒歩5分じゃなくて長谷工だったら300万以下もあったかもね。

ちょっと駅チカすぎるよね。
350万は仕方ないと思うけど、無駄な共有施設ないから管理費で取り戻せると思うよ。

[637: 匿名さん]

最上階は坪400超え？

[638: 匿名さん]

のらえもんさんのブログは勉強になりました。

4丁目大規模物件は長谷工仕様、築10年で坪単価250万円
パークタワー豊洲の2年前の新築時の平均坪単価は坪265万円

ここの平均坪単価は？

ということだが、
パークタワーより、仕様良いので、プラス20万円
パークタワーより、立地が圧倒的に良いので、プラス30万円
2年で相場上昇したのでプラス50万円

結果的に坪単価365万円と予想します。

[639: 匿名さん]

>>638

のらえもんさんは290とか300とかじゃなかった？

[640: 匿名さん]

駅距離が違うSKYZ、BAYZより、駅距離が同じ４丁目物件と比較した方がわかりやすいと思います。

新築時のパークタワー豊洲（大成建設施工）－同時期の４丁目大規模物件（長谷工施工）＝＋50～60万円／坪でした。

現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。
立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

そこから類推して考えると、330〜340万円／坪となります。

これ以上高いと、４丁目の中古を購入してフルリフォームしようとか、
豊洲は止めて別の街の新築を買おうとか、そういう判断が働くと思います。

[641: 匿名さん]

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

[642: 匿名さん]

どっちにせよ、300以下は有り得ないという結論です。


※のら予想は３００より少し上って言ってましたね。

[643: 匿名さん]

販売価格は、その金額を出せる意向者がどれだけいるかによって決まります。BAYZも「坪300以上は確実」という外野がそこそこいたけど、結局は坪270万程度でした。一方、立川のプラウドは地元の富裕層の支持を集め郊外なのに坪340で即完でした。
外野の予想合戦ではななく、このマンションの標準的な部屋を坪350（例えば75平米で7954万円）で自分は買う！という当事者って、そんなにいるかねぇ。

[644: 匿名さん]

平日は駅近、休みは歩いて市場前や新豊洲近辺、前からあるららぽーと
それで、そのうち地下鉄8号線

将来的にもう少し豊洲の価値もあがらないかね？

[645: 匿名さん]

9／17時点ののらえもんさんは、坪290から300ギリギリと予想しています。
抜粋
「Twitterでいくらと予想？と聞かれたので、坪290、そのちょい上と答えました。300行くか行かないかギリギリ切ってくる感じです。」

[646: 匿名さん]

築地の例を考えれば市場は無意味だな

[647: 匿名さん]

>>646
どういうこと？

[648: 匿名さん]

行政区も駅距離も物件の階数も異なりますが、
ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンスの価格表です。

http://wangantower.com/?p=7142

22階建ての本物件がこの価格を超えるのは難しいと思うのですが。

[649: 匿名さん]

>>640さん

他人の文章からコピペのし過ぎです。


>現在、４丁目大規模物件（長谷工施工）は50万円／坪上昇して、250万円／坪くらいでしょうか。

そんなにしますか？

>立地・仕様はパークタワー豊洲より圧倒的に良いので、＋30万/坪とします。

「少し良い」くらいだと思います。

[650: 匿名さん]

>>642
おいおい。
645に書かれているのらえもんさんのコメントをどう要約したら「坪300より少し上」になるのさ。ご自分が豊洲の物件に住んでいて価値を上げたい気持ちはわかりますが。

[651: 匿名さん]

４丁目分譲マンションの住民ですが、
５丁目の新築マンションは坪300万円程度で十分だと思います。
それ以上高かったら周辺から浮いてしまい、奇異な感じがします。

[652: 匿名さん]

>>651

その辺り、中古価格どう？
元が安いから結構いいんじゃないの

[653: 匿名さん]

>>648
湾岸マンションの価格帯が上がり購入者層が変化したことで、湾岸物件でも駅近であることが重視されています。実際、ティアロは1年経って半分も売れていないです。
ティアロとPTR（パークホームズ豊洲ザレジデンス）の比較では、豊洲かつ駅近のPTRの方が高額になると思います。

[654: 匿名さん]

PTRって略しかない？ちょっとわかりにくい
普段、パークホームズなんとかってどう略してるの？
PHなんとか？それともPなんとか？

[655: 匿名さん]

>>652さん

多くの住戸は、新築で買ったときより高く売れています。
５％増しから30％増しくらいの範囲です。

値上げ率が高いのはシエルタワー、東京フロントコート。
シエルタワーは駅直結が、東京フロントコートは広い中庭が評価されていると思われます。
次いでプライヴブルー東京、スターコート豊洲。
パークタワー豊洲は戸数が200戸弱で、まだ築一年なので、中古の実績はほとんどありません。

[656: 匿名さん]

周辺相場より頭一つ、二つ抜けた価格になるには、
希少性とかランドマーク性が必要だと考えます。

プラウドタワー立川は、駅直結で「二度と出ない」と思わせたのでしょう。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00089284/

豊洲、月島、勝どきでも駅直結タワーは人気が高いです。
また、豊洲のランドマークということでは、やはりららぽーとに隣接する
パークシティ豊洲でしょう。
パークシティ豊洲は規模が大きく、周囲のタワーマンションと比べても
存在感があります。

これらのマンションは年月が経ってもその地域での地位が揺るがないと思います。

[657: 匿名さん]

唐突にどうしたの？パークシティ豊洲を自慢したいの？

[658: 匿名さん]

>>653
晴海のティアロは東京オリンピック招致決定後に値上げしたことが影響していませんか。
もし値上げしなかったら…？

[659: 匿名さん]

>>657

豊洲住民ですが、パークシティではありません。

[660: 匿名さん]

>>656
総論として書かれている内容は正しいのですが、でこのスレで何が言いたかったのだろうというのが謎ですねえ。PCT住人の方の自己顕示かな。
1つだけ、勝どきの駅直結が人気が高いというのは誤りだと思います。未入居物件をまだ販売していますし、中古は新築価格を大幅に下回っています。

[661: 匿名さん]

>>660

勝どきはゴクレが勘違いした価格にしたせいだな

[662: 匿名さん]

>>660

ですから、ＰＣＴの住民ではありません。別マンションです。

勝どき駅物件の訂正はありがとうございます。

言いたいことは、豊洲地域内における「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」の
価値はどの程度だろう、ということです。

[663: 匿名さん]

過去スレみてくれ、坪２５０前後でしょ。

[664: 匿名さん]

「パークホームズ豊洲ザ・レジデンス」は坪単価250なの？激安で抽選だね。

[665: 匿名さん]

>>663

250なんてないだろ。。

[666: 匿名さん]

いざ、豊洲でマンション買います、予算は6500万位まで、となると、2丁目3丁目の中古も選り好みしなければ買えますよね。
中古と新築の違いあれど、5丁目が2丁目3丁目を上回ることあるかなぁ。

[667: 匿名さん]

>>666
パークタワー豊洲分譲の時は中古に比して新築が安い時期でしたが、パークタワーの新築の方が高かったですよ。高くても新築を選ぶ人は多いです。

[668: 匿名さん]

百年後のヴィンテージマンション

http://sanoji1416.jugem.jp/?cid=30

2014.09.24 Wednesday
パークホームズ豊洲ザレジデンス(新築)－派手さはなくとも総合点で上回るスグレモノ物件

2014.02.08 Saturday
ベイズ タワー&ガーデン(新築)－良好住環境で成功確率の高い新豊洲第二弾

2013.01.16 Wednesday
パークタワー豊洲(新築)－妥当な価格で売り急ぐ「豊洲」駅徒歩5分タワー

2012.11.11 Sunday
東京ワンダフルプロジェクト(スカイズ　タワー&ガーデン)(新築)－新豊洲・1,100世帯の運命共同体的未来

2012.06.20 Wednesday
パークタワー東雲(新築)－夢を見なくなった世代への守りのタワー

[669: 匿名さん]

>>666
家買うのに普通選り好みするだろ!?笑

[670: 匿名さん]

>>669
自分の物件ラブだから周りが見えないんだよ。

[671: 匿名さん]

某マンションの営業にここは300という噂と聞いたぞ

まあ、頼りない営業だったから、わからないけど
この掲示板の情報だったりして

[672: 匿名さん]

300で買える部屋は条件悪いと思うけどね。
まともな部屋だと350超えるでしょう。

平均350かもしれないよ。

[673: 匿名さん]

MRどこにできんのかな？
あの辰巳のマンションのヤツのあと？

[675: 匿名さん]

豊洲はビンテージできてもおかしくないと思うよ。
そもそも、銀座だって埋立地なんだし、気にすること無いかと。

[676: 匿名さん]

>>674
まあ、素人のブログでしょ

だいぶ前のダイヤモンドか何かにそんな特集あったな

[677: 匿名さん]

350位だと思っておけば、価格が発表されてもショック受けなくて済むと思うよ。

わざわざ安めの価格を期待して連呼してても、ショック受けるだけなのに。

[678: 匿名さん]

>>677
ベイズは第三期あげるらしいぞ

それって、ここ意識してかな？

[680: 匿名さん]

建築資材だけでなく、人件費の高騰も止まらないし、今後はオリンピック需要で更に足りなくなる。
まだ、工事も始まってないのにこの状況だから相当ヤバイと思うよ。

[681: 匿名さん]

ヤバイって、具体的には、予定通りに完成しない？それとも販売価格が2倍になる？

[682: 匿名さん]

資材 、人件費高騰でゼネコン各社は最高益出るの？

[683: 匿名さん]

ここは周囲をビルに囲まれてるね。
高層階じゃないと息苦しそう…

[684: 匿名さん]

囲まれていますが、建物間の距離はかなりあります。
ぜひ現地を歩いてみてください。

それと、住戸の中に入ってしまえば、自分の住戸の開口部以外の
方向は壁ですから、あまり気にならないものです。

[685: 匿名さん]

350もするなら江東区に買う意味ないな

[686: 匿名さん]

>684
息苦しそうっていうのは今日隣の昭和医大に行っての感想。
建物同士もそれ程離れていないと感じた。

[687: 匿名さん]

そうでしたか。感じ方は人それぞれですね。
建物間距離は、40ｍ～50ｍくらいになりそうな気がします。
東京駅５キロメートル圏では恵まれている方ではないでしょうか。

[688: 匿名さん]

東京駅５キロメートル圏と考えれば恵まれている方だけど、湾岸エリアとして考えると開放感や眺望は恵まれていないほうかもしれませんね。

[689: 匿名さん]

開放感と眺望を求めなければ、KTTの南東側オススメよ。
中央区だし、将来性もここ以上だし

[690: 匿名さん]

補足だけどKTT南東はTTTと100m以上もあいているよ。

[691: 匿名さん]

>>630

>・１階の店舗を推理すると、「調剤薬局」でしょうか。

病院周辺に調剤薬局は既に３つありますから、４つ目はさすがに厳しいのでは。

[692: 匿名さん]

>>688
開放感、眺望でいえばベイズを選択したほうがよいんでしょうね。

自分としては、眺望ないけどそこそこ隣と距離あるし、駅距離のほうが重要だし、あと華美（で無駄になりそう）な共用施設を避けたいなということで、こちらの物件がよいと思ってます。価値観はそれぞれですね。

[693: 匿名さん]

マンションは駅距離が全てだよ。

[694: 匿名さん]

>>692
価格が300前後なら資産価値は断然こっちでしょうね。それ以上なら内陸の中古の方がいいと思うよ。

[695: 匿名さん]

>>694
内陸の中古は坪300で買えないよ。

[696: 匿名さん]

>>695
勉強だね

[697: 匿名さん]

普通に300万は超えるだろうけど350万は超えないだろうな。

内陸が何処か知らないけど、ここより良いマンションが安く買えるなら、具体的なマンション教えてほしいな。

[698: 匿名さん]

＞697
無いですよ。
内陸でももう少し東側に行けばあるかも知れませんが。

[699: 匿名さん]

>>692
同感
コンセプトは異なるけど四方を囲まれた月島直結も瞬間蒸発だったし、
フザけた値段設定じゃなければ普通に売れると思う
湾岸っていうより豊洲自体が人気エリアになっちゃったし、
人気エリアの駅5分はやっぱり希少

[700: 匿名さん]

無駄な施設も無いから、修繕費考えると、多少高くても将来的にはペイできるからね。

プールなんてあったら、将来不安で仕方ないよ。

[701: 周辺住民さん]

最高のスペックとは言えないが、三井らしい気配りが設計の随所に感じられる。
引き戸を多用化したり、ＬＤＫから各洋室に入るなど、スペース的に無駄が無い。
マッス{全体）のデザインも、ミドルタワーをずらし空気や光を上手く取り入れている。
構造的にクリティカルな物件が湾岸には多いが、ここは構造的には超一流ですね。
３５～６５ニュートンの高強度１００年コンクリートに超高性能免震アーソレーターが付いて
安全・安心　デザイン的ステイタスは、湾岸でもトップクラスだろう。

ザ・レジデンスの名を冠するだけ有って、三井の自信がうかがえる優良物件ですね。
人気の街豊洲に駅に５分。
前が大学病院と小学校新設。これも良いですね。
病院のキャナル側は、広大な緑地です。オフィスビルも高さやグレードが揃い、街区的には素晴ら住宅街だ。
施工も大林であれば、完璧だな。東京スカイツリーや明石海峡大橋、宇宙エレベーター　ステラ以上のスパーゼネコン。
マンションはやはり、施工がしっかりしているかが一番大事だ。管理を買え！！と言うが三井不動産住宅サービスなら
ＫＴＴとならび、管理体制も超一流だと思う。買って良い物件の一つである。
住不ツイン・住不シンボル豊洲。錆が出てるのにまだ新古分譲中なんだよ。ここはすぐ売り切れ完売に成りそう。
坪３５０から４００程度かな？交通の便と周りの環境の良さでは、ワンダフルプロジェクト（清水建設）完全に超えてます。

[702: 匿名さん]

やっぱり350万は超えますかね。
長谷工で良いから350万以下にして欲しかった。

[703: 購入経験者さん]

パークタワー東雲のデザインセンスの無さ。
ワンダフルプロジェクト環境と値段設定良いが、豊洲に遠い。
ザ・レジデンス豊洲。ここが１００年後の成城・田園調布・松濤・神宮前・広尾以上の資産価値に成りそう。
アジアヘッドクヲーター計画やＴＯＫＹＯ２０２０オリンピック。国家戦略特区の得に羽田の第六滑走路と成田4000Ｍ
滑走路２本完成。羽田―成田の一体運用を図る、ＪＲ直結新線。豊洲ＩＣに近いここはまさにハブ空港羽田と、世界の金融街
丸の内・大手町・有楽町にも近い。歓楽街の銀座・新橋・日本橋

外国人が最も好む職住近接を、見事に叶えた、ザ・レジデンス豊洲。
と名乗るだけの価値ある物件だ。１００年住宅、長期優良住宅。スクラップ＆ビルドから時代はサスティナブル住宅へ。

[704: 匿名さん]

安く売るつもりなら長谷工耐震で、専有部も共有施設もトコトンコストダウンするだろうし、、、

そうしなかったのは、高くても売れると思ってるんだろうな。

まあ、ベイズ見送った我が家は350万以下で良い部屋あったら買いますけどね。

[705: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場だし、焦るよね。

[706: 銀行関係者さん]

富久は５０年後スラム街に成るぞ。新宿は怖い所だ。今買うなら東京湾岸、横浜や品川―田町-芝浦-築地－勝どき―月島－晴海－豊洲－有明－台場これが正解。東京がＮＹマンハッタンに成る。日本の玄関に成る。アベノミクスは湾岸を起爆剤にしている事は、明白の理！！１０年・２０年先の東京が都市力世界一。世界の中心に成る。富久はスラム化進行。豊洲は大変貌。世界の最も住みやすい住宅街ベスト１０入りは確実だ。そのなかでのザ・レジデンス豊洲の品格はすごすぎる。安全、安心

[707: 匿名さん]

>>704
坪350なら最上位クラスが買えると思う（プレミアム以外ね、設定あるかどうかは知らん）
250-350の平均300、微調整で300は下回ると予想してるけど、
タワマンみたいに階層方向格差が少ない分、レンジは270-330ぐらいに狭まるかもだけどね

[708: 匿名さん]

そんなに安かったら瞬間蒸発でしょう（笑）
350から400くらいだと思うよ。

[709: 匿名さん]

駅近物件を甘く見てる人が多い気がする。
350超えるよ。

[710: 匿名さん]

>>706
ぷっ、笑わせんなよ(笑)

[711: 匿名さん]

>>707
同感です。

どうしてもここを高く売って欲しい某近隣マンション関係者と思われる煽りが激しくなってきたね。

[712: 物件比較中さん]

おいおい、ここは江東区の埋め立て地だよ（笑）

[713: 匿名さん]

気になって仕方がないｗ

[714: 匿名さん]

駅近ですからねえ。仕様も悪くないし350超えてもおかしくないと思いますが。。。

価格発表迄は高めの予想しておいた方が、発表時にショック受けずに済むよ。

[715: 匿名さん]

703＆706は褒めちぎって貶なすタイプの荒らしですね

[716: 匿名さん]

湾岸の売りは開放感、眺望、手頃価格だね。

[717: 匿名さん]

それは有明に任せるわ。

豊洲は建物多いからなあ。

[718: 匿名さん]

駅近じゃ無かったら300万以下で買えた可能性もあったのにね。350超えるんだろうなあ。。。

[719: 匿名さん]

>>718
そんなに350超えて欲しいの？変わった検討者だね。

[720: 匿名さん]

なんだかあおるね〜
ま、坪350を超えたら港区のグローバルなんちゃらより高いよね？いくら相場上昇、駅近なんかを勘案しても、坪350なら他買うよね？

[721: 匿名さん]

>>691さん

調剤薬局は純増ではなくて、既存のプレハブ（？）の中にある薬局が
本マンションの中に移転する想定です。

あのプレハブは、本マンションを建てたら取り壊すものと思っていました。

[722: 匿名さん]

>>721
なるほど、それはあるかもしれませんね！

[723: 匿名さん]

それに、薬局以外の他の業種の店舗も思いつきませんでした。
閑静な場所のマンションで、歩行者も比較的少なくて、病院が目の前ですし。

こういう店も楽しそうではありますが。
http://wangantower.com/?p=7868

[724: 匿名さん]

坪280も出せば、おつり来るでしょ。
ここの価格が出るまで、ベイズは待ちです。

[725: 匿名さん]

条件悪い部屋なら250ぐらいであるかも。
利便性優先の人にはそれもアリですね。

[726: 買い換え検討中]

ザ・レジでス豊洲は、仕上げは平凡だが、躯体や、免震、高層タワーを禁止した特定街区。
ヒートアイランド防止にもなり、海風・陸風が心地よく吹いてくる。
理想の立地。設計も相当苦心しているが、きっちり成果が出てますね。
さすが大林＆三井。この２社が組んだ物件は絶対購入して間違いない。

両社とも、超一流の人材の宝庫だ。次が三菱地所レジデンスと清水。
鹿島は、この所手抜き工事が多発しすぎ、下請け設備屋に無い美告発され、
南青山高樹町億ション。コア抜き６８９か所。主筋もバンバン切ったようです。
完成後、解体して再度施工しる。残念だね。

大林や清水、では有りえない。コア抜きで建て替え、頂けないね。
レジデンス豊洲の施工現場。鹿島も見学すべきですね。本当に値段以上の超優良物件です。ミドルタワーをずらす発想が素晴らしいですね。地盤改良工事も、大林が最高技術持ってるようだ。ここは液状化とは無縁です。
子会社に大林道路持ってますからね。

[727: 匿名さん]

>>723
テスタロッサ、シンボルの見栄えに貢献してますが客の入りは良くないです。

シンボルよりは商業施設としての場所は良いので、可能性として、病院来訪者を当てにしたカフェとかどうですかね？　病院内に既にあるから厳しい？